Cour d’appel, Pôle 4 – Chambre 7, 22 octobre 2026, RG n° 25/05991

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2026

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/05991 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLDBD

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Janvier 2025 par le Tribunal Judiciaire de MELUN – RG n° 23/00005

APPELANTS

Madame [S] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Claudine SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Christophe SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [L] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Me Claudine SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Christophe SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

SOCIÉTÉ D’ÉCONOMIE MIXTE AMÉNAGEMENT 77

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Me Alexandre BERNABÉ, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE ET MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Madame Alexia CARRAZ, en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juillet 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Marie-Albanie TERRIER, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffière : Madame Tiffany CASCIOLI, lors des débats

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 15 janvier 2025 par le juge de l’expropriation de Seine-et-Marne dans une affaire opposant Mme [A] [S] épouse [O] et M. [A] [L], ci-après les consorts [A]) à la société d’économie mixte Aménagement 77 (ci-après dénommée « société Aménagement 77 »).

La commune de [Localité 11], qui s’étend sur 460 hectares environ, est située au nord-ouest de la Seine-et-Marne, dans le secteur III de [Localité 6] et à proximité immédiate de [Localité 7].

Pour répondre aux besoins de logements et d’activités de la commune tout en assurant la diversité de l’habitat et l’adaptation du parc de logements à la demande, la commune de [Localité 11] a décidé de désigner le Centre-Bourg comme périmètre opérationnel d’une ZAC.

Par une délibération du 7 janvier 2005, le conseil municipal de [Localité 11] a pris en considération ce projet de ZAC du Centre-Bourg.

Par une délibération du 21 avril 2005, le conseil municipal de [Localité 11] a ouvert la concertation préalable à la création de la ZAC du Centre-Bourg.

Par une délibération du 25 juillet 2006, le conseil municipal de [Localité 11] a approuvé à la fois le bilan de la concertation, le dossier de création de ZAC du Centre-Bourg et la création de la ZAC.

Située de part et d`autre d’un site collinaire, coupée par une voie importante (la RD 934), la ZAC du Centre-Bourg, d’une superficie d’environ 23 hectares, accueillera du logement diversifié, du commerce et de nouveaux équipements publics et collectifs.

Pour mener à bien l’aménagement de la zone, une consultation visant à retenir un aménageur a été lancée le 26 mai 2006 par le conseil municipal de [Localité 11].

Par une délibération du 29 septembre 2006, le conseil municipal de [Localité 11] a attribué le marché d’aménagement de la ZAC à la société Aménagement 77 et autorisé le Maire de [Localité 11] à signer la concession d’aménagement.

La société Aménagement 77 est une Société d’Economie Mixte d’aménagement qui s’inscrit dans une politique départementale de développement équilibré du territoire et a été désignée par la commune dès lors qu’elle était la mieux à même de répondre aux objectifs du projet communal.

Par une délibération du 15 décembre 2006, le conseil municipal de [Localité 11] a approuvé la concession d’aménagement et autorisé le Maire à signer cette concession.

Par une concession d’aménagement du 4 janvier 2007, la réalisation de la ZAC du Centre-Bourg a été définitivement confiée à Aménagement 77.

Afin de réaliser les travaux de la ZAC, la procédure d’expropriation du foncier a été réalisée.

Par délibération du 17 décembre 2009, le conseil municipal de [Localité 11] a sollicité du préfet de Seine-et-Marne l’ouverture d’une enquête publique conjointe, parcellaire et préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) des travaux et acquisitions nécessaires à la réalisation de la ZAC Centre-Bourg.

A l’issue de l’enquête publique, qui s’est déroulée du 11 octobre 2010 au 13 novembre 2010, le commissaire enquêteur a émis un avis favorable au projet.

Par un arrêté du 28 juillet 2011, le préfet de Seine-et-Marne a déclaré d’utilité publique les travaux et acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de la ZAC.

Par arrêté préfectoral du 6 juin 2019, le Préfet de Seine-et-Marne a prorogé la déclaration d’utilité publique jusqu’au 23 août 2024.

C’est dans ce contexte que la société Aménagement 77 a poursuivi la mise en ’uvre de l’opération en engageant la phase judiciaire de la procédure d’expropriation, afin d’indemniser les propriétaires des parcelles concernées.

Les consorts [A] sont propriétaires d`une parcelle située lieudit [Localité 9] sur la commune de [Localité 11], d’une superficie de 1 807 m², cadastrée section C [Cadastre 1], située au sein de l’emprise précitée.

La société Aménagement 77 a transmis une offre d’acquisition aux consorts [H], pour un montant total de 52 700 euros, en date du 7 mars 2022.

Les propriétaires n’ont pas donné suite à cette offre.

La société Aménagement 77 a saisi par mémoire introductif d’instance déposé le 17 février 2023 le juge de l’expropriation de Seine-et-Marne aux fins de fixation de la somme due aux consorts [H].

Le transport sur les lieux a été réalisé le 12 octobre 2023.

Par jugement contradictoire du 15 janvier 2025, le juge de l’expropriation de Seine et Marne a :

– Fixé à la somme totale de 73.428,40 euros l’indemnité due par la société Aménagement 77 à Mme [S] [H] et à la SELARL Archibald, représentée par Maître [D] [X], en qualité de liquidateur de M. [L] [H] au titre des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] d’une superficie totale de 1.829 m², situées [Adresse 15] sur la commune de [Localité 11] ;

– Constaté qu’aucune ordonnance d’expropriation n’est intervenue pour ces deux parcelles ;

– Dit que le transfert de propriété s’effectuera pour ces deux parcelles au prononcé de l’ordonnance d’expropriation ;

– Rejeté toute autre demande ;

– Condamné la société d’Aménagement 77 à verser à Mme [S] [H] et à la SELARL Archibald, représentée par Maître [D] [X], en qualité de liquidateur de M. [L] [H] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Dit que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Par RPVA du 24 mars 2025, Mme [S] [A] épouse [O] et M. [L] [A] représenté par son liquidateur la SELARL ARCHIBALD ont interjeté appel du jugement du 15 janvier 2025 en ce que le juge de l’expropriation a :

– Fixé à la somme totale de 73.428,40 euros l’indemnité due par la société Aménagement 77 à Mme [S] [H] et à la SELARL Archibald, représentée par Maître [D] [X], en qualité de liquidateur de M. [L] [H] au titre des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] d’une superficie totale de 1.829 m², situées [Adresse 15] sur la commune de [Localité 11] ;

– Constaté qu’aucune ordonnance d’expropriation n’est intervenue pour ces deux parcelles ;

– Dit que le transfert de propriété s’effectuera pour ces deux parcelles au prononcé de l’ordonnance d’expropriation ;

– Rejeté toute autre demande ;

– Condamné la société d’Aménagement 77 devra verser à Mme [S] [H] épouse [O] et à la SELARL Archibald, représentée par Maître [D] [X], en qualité de liquidateur de M. [L] [H] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Dit que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Pour l’exposé complet des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures :

1/ déposées au greffe le 12 juin 2025 par Mme [H] [S] épouse [O] et M. [H] [L] representé par son liquidateur la SELARL ARCHIBALD, appelants, et notifiées le 9 septembre 2025 (AR intimée le 12 septembre 2025 et AR CG le 17 septembre 2025) avec 11 pièces aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

– Confirmer le jugement RG n°23/05 rendu le 15 janvier 2025 par la Chambre des expropriations du Tribunal Judiciaire de Melun en ce qu’il a constaté, au profit de la société Aménagement 77, le transfert de propriété des parcelles expropriées C [Cadastre 1] située sous emprise de la ZAC du Centre-Bourg ;

– Ordonner que la présente décision soit publiée au Service de la publicité foncière par la société Aménagement 77 ;

– Rejeter l’ensemble des offres du commissaire du Gouvernement ;

– Débouter la société Aménagement 77 de l’ensemble de ses prétentions ;

– Confirmer le jugement du 15 janvier 2025 en ce qu’il a renvoyé l’acquisition de la parcelle C [Cadastre 2] à l’ordonnance d’expropriation à venir, mais déclaré que sa valeur vénale sera estimée dans la présente instance ;

– Confirmer le jugement du 15 janvier 2025 en ce qu’il a fixé la date de référence pour la prise en compte de l’usage effectif au 18 décembre 2019 ;

Recevant l’indivision [H] en son appel et y faisant droit ;

– Infirmer la valeur vénale de 36 euros/m² des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] ;

Et statuant à nouveau,

– Fixer le montant de l’indemnité principale et accessoire de dépossession due par la société Aménagement 77 à l’indivision [M] :

o À titre principal, au montant de 542.180 euros ;

o À titre subsidiaire, au montant de 541 388 euros.

A titre principal,

– Fixer le montant de l’indemnité principale et accessoire de dépossession due par la société Aménagement 77 à l’indivision [H] au montant de 604 570 euros se décomposant comme suit :

o Indemnité principale pour les parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] :

1.829 m² x 300 euros/m² = 548.700 euros

Total de l’indemnité de dépossession principale : 548.700 euros

o Indemnité de remploi :

20% x 5.000 euros = 1.000 euros

15% x 10.000 euros = 1.500 euros

10% x 533.700 euros = 53.370 euros

Total de l’indemnité de remploi : 55.870 euros

– Confirmer le jugement du 15 janvier 2025 en ce qu’il a ordonné l’indemnité principale et accessoire due pour la dépossession soit réglée à hauteur de moitié au bénéfice de Mme [S] [H] et par moitié au bénéfice de la SELARL Archibald, représentant M. [L] [H] en tant que liquidateur judiciaire ;

A titre subsidiaire,

o Indemnité de dépossession principale :

1807 m² x 300 euros/m² = 542.100 euros

Total indemnité de dépossession principale : 542.100 euros

o Indemnité de remploi :

20% x 5.000 euros = 1.000 euros

15% x 10.000 euros = 1.500 euros

10% x 527.100 euros = 52.710 euros

Total de l’indemnité de remploi : 55.210 euros

o Indemnité pour dépréciation du surplus (parcelle C [Cadastre 2]) :

(22 m² x 300 euros/m²) x 99% = 6.534 euros

Total de l’indemnité de dépréciation du surplus : 6.534 euros

Total général à titre subsidiaire : 603.844 euros

En toutes hypothèses,

– Condamner la société Aménagement 77 à verser à l’indivision [A] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la société Aménagement 77 aux entiers dépens.

2/ déposées au greffe le 8 décembre 2025 par la société Aménagement 77, intimée et appelante incident, et notifiées le 3 février 2026 (AR CG le 11 février 2026) avec 10 pièces aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

– Accueillir son appel incident ;

– Infirmer le jugement du 15 janvier 2025 en ce qu’il retient une valeur vénale de 36 euros/m² des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] ;

Statuant à nouveau,

– Fixer à un montant global et forfaitaire de 53.309,40 euros l’indemnité due, pour tous préjudices confondus, au titre de la dépossession devant revenir à Mme [S] [A] et M. [L] [A] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section C [Cadastre 1] et C[Cadastre 2], sise lieudit [Localité 9] sur le territoire de la commune de [Localité 11] ;

– Rejeter les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Confirmer le jugement sur ses autres motifs non contestés aux présentes.

3/ adressées au greffe le 5 décembre 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé, et notifiées le 3 février 2026 (AR appelants le 6 février 2026 et AR intimée le 6 février 2026) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

– Déclarer recevable l’appel de l’indivision [A] ;

– Déclarer non déchu de son appel l’indivision [A] ;

– confirmer le jugement de première instance en qu’il a retenu une indemnité de dépossession et de remploi de 73 428 euros (indemnité principale de 65 844 euros et indemnité de remploi de 7 584 euros) pour l’indivision [A] au titre de la dépossession des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 11].

4/ adressées au greffe le 27 mars 2026 par Mme et M. [A], appelants et notifiées le 30 mars 2026 (pas d’AR dans le dossier) avec 1 pièce nouvelle (n°14 : arrêts rendus par CA Poitiers, Ch. Expr., 07/11/2023, n°22-00020 et CA Pau, 12/05/2011, n°10-02889) aux termes desquelles il est formulé les mêmes demandes à la cour.

SUR CE, LA COUR

– Sur la recevabilité des conclusions

Il n’est pas contesté que M. [L] [A] est représenté par son liquidateur la SELARL ARCHIBALD repésentée par Maitre [D] [X], nommée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Melun du 17 juin 2014.

En l’espèce, les conclusions des consorts [A] du 12 juin 2025, de la société Amenagement 77 du 8 décembre 2025 et du commissaire du Gouvernement du 5 décembre 2025 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.

Les conclusions des consorts [A] du 27 mars 2026 de sont de pure réplique à celles de la société Aménagement 77, intimée et appelante incidente, et à celles du commissaire du Gouvernement intimé ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables.

Les documents produits viennent uniquement au soutien de ce mémoire complémentaire.

– Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’appel des consorts [A] porte sur le montant de l’indemnité de dépossession.

Ils contestent la description des parcelles effectuées par le premier juge et demandent de reconnaitre que l’unité foncière C[Cadastre 1]-[Cadastre 2] possède une situation très privilégiée et revendiquent à titre principal de retenir une valeur unitaire de 300 euros/m² et à titre subsidiaire une indemnité pour dépréciation du surplus pour la parcelle C[Cadastre 2].

La société Aménagement 77, intimée et appelante, demande l’infirmation du jugement sur le montant de l’indemnité de dépossession pour voir retenir une valeur unitaire de 26 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement, intimé , demande la confirmation du jugement.

I sur les principes du droit de l’expropriation

A sur l’ordonnance d’expropriation

Le premier juge relève que la parcelle C[Cadastre 1] n’a pas fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation, qu’en outre la parcelle C[Cadastre 2], bien que figurant dans le périmètre de la Zac, ne figure pas dans l’arrêté de cessibilité du 16 décembre 2019, et n’a pas fait non plus l’objet d’une ordonnance d’expropriation, mais qu’elle doit être incluse dans la prochaine phase expropriation tel que cela résulte des écritures de la SEM77 ; que cela ne l’empêche pas de fixer les indemnités de dépossession des deux parcelles, qui ont vocation à être réglées lors du transfert effectif de propriété de celle-ci, tel que le demandent les expropriés et tel que cela est accepté par la SEM77 ; qu’en revanche, il ne pourra être constaté un quelconque transfert de propriété de ces parcelles au bénéfice de la SEM787, celui-ci devant résulter de l’ordonnance d’expropriation à venir.

Ces dispositions n’étant pas critiquées par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

B sur la date de référence

Le premier juge en application des articles L322-2 du code de l’expropriation et L213-4 du code de l’urbanisme, s’agissant de parcelles soumises au droit de préemption non situées dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé a fixé la date de référence au 18 décembre 2019, correspondant à la revision allégée du plan local d’urbanisme.

Les parties ne contestant pas la date de référence retenue par le premier juge, le jugement sera confirmé sur ce point.

C sur la situation d’urbanisme

A cette date de référence, les parcelles C2065 et C2066 sont situées dans la zone 1AUb du PLU.

Les consorts [A] indiquent que la commune de [Localité 11] est fortement urbanisée, avec une population supérieure à 6000 habitants, un centre-ville très actif et quelle fait partie de la communauté d’agglomération de Marne et Gondoire qui regroupe vingt communes qui est le noeud d’activités économiques le plus intense de Seine-et-Marne après celui de [Localité 15] qu’elle jouxte immédiatement ; qu’elle est situés à 25 km de [Localité 16], et dispose d’un accès direct à [Localité 16].

Les consorts [A] font état de la définition de l’usage effectif selon le PLU et du caractère possiblement constructible des terrains situés en zones 1AUa et 1AUb.

Le commissaire du Gouvernement indique que la zone appartient au périmètre de la Zac du Centre Bourg qui doit se développer sur la base d’un plan d’ensemble et qui fait l’objet de l’opération d’aménagement et de programmation n° 1 et que de la délivrance des autorisations d’occuper et de d’utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements internes nécessaires à la zone qui doit intervenir globalement dans le cadre d’une opération d’ensemble.

Le secteur 1AUb dit « [Localité 19] », au sud de la RD 934, assure une urbanisation cohérente du secteur et la liaison entre les zones UD éparses. La délivrance des autorisations d’occuper et d’utiliser le sol dépend de la réalisation des équipements internes nécessaires à la zone qui doit intervenir globalement dans le cadre d’une opération d’ensemble.

L’article 1AU2 précise :

L’ouverture à l’urbanisation devra s’effectuer dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble portant sur la totalité du secteur concerné, à charge pour l’aménageur de réaliser les équipements propres, interne à la zone.

L’OAP n°1 porte sur le périmètre de la Zac du Centre-Bourg, composé de trois secteurs : [Localité 18] à l’ouest du centre ancien, [Localité 19] au sud de la départementales et [Localité 20] au sud-est du centre bourg, de l’autre côté de la départementale. Elle reprend les grands principes d’aménagement défini dans l’orientation d’aménagement(OA) du PLU de 2007.

D sur la nature des parcelles et leur qualification juridique

Le premier juge indique qu’il s’agit d’une part, de la parcelle C[Cadastre 1] de 1807 m² de nature boisée, en forme de trapèze allongé, où il est impossible de pénétrer tel que cela résulte du PV de transport, ne supportant aucun bâti, donnant sur sa partie sud-est sur le [Adresse 15] , et de la parcelle C[Cadastre 2] , avec laquelle elle constituait une parcelle unique (C[Cadastre 4]) jusqu’en 2009 lorsque cette dernière a été divisée à la suite d’un alignement du [Adresse 15] ; qu’ainsi la parcelle C [Cadastre 2], d’une surface de 22 m² constitue à ce jour une partie du [Adresse 15], est bitumée et viabilisée ; que l’unité foncière constituée des deux parcelles, d’une superficie totale de 1829 m², n’est pas enclavée et se trouve à proximité des zones urbaines avec une desserte de voies de circulation.

Le premier juge indique ensuite que les parcelles des consorts [A] ne remplissent pas les conditions cumulatives de l’article L322-3 du code de l’expropriation, dès lors qu’elles ne sont pas dans une zone immédiatement constructible à la date de référence et qu’elles doivent en outre avoir une desserte en voies et en réseaux suffisants pour accueillir les 650 logements collectifs et individuels, outre les activités tertiaires et d’équipement, ce qui n’est pas le cas, le poste de dépenses des travaux relatifs aux voiries et réseaux divers ayant été évalué à un montant total de 8’003’843 euros démontrant l’insuffisance des réseaux existants pour la Zac à venir, quand bien même elles sont situées à proximité des zones urbanisées.

Cette exclusion de la qualification de terrain à bâtir n’étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

Le premier juge indique ensuite que des terrains, lorsqu’ils ne sont pas susceptibles de recevoir la qualification de terrain à bâtir, peuvent recevoir la qualification de situation privilégiée, la plus-value tenant à leur situation notamment dans les zones périurbaines à forte pression foncière et leur usage effectif ; qu’en l’espèce, les parcelles C[Cadastre 1] et C[Cadastre 2], correspondant à un terrain en situation privilégiée dès lors que :

’ elles disposent d’une façade d’un accès direct sur le [Adresse 15], voies ouvertes à la circulation,

’ représentent une surface totale de 1829 m² avec une configuration en forme de trapèze avec une profondeur de 40 m et une largeur de 4 m,

’ elles sont situées à proximité des zones urbanisées des réseaux.

Le premier juge en conclut qu’il sera tenu compte de cette situation privilégiée pour leur valorisation.

Les consorts [A] ne contestent pas l’unité foncière retenue par le premier juge mais demandent l’infirmation du jugement pour voir retenir une situation très privilégiée, les parcelles étant situées dans un carrefour stratégique sur le plan géographique, social, économique et urbain, et bénéficiant de la desserte immédiate de voies de circulation asphaltées majeures.

Ils soulignent que la parcelle C [Cadastre 1] est en nature de bois, vaste et étirée, en forme de trapèze allongé, avec une profondeur maximale de 125 m et une largeur maximale de 20 m, qu’elle s’étire en longueur du nord-est au sud-est et que sa partie sud-est est située sur le [Adresse 15] ; que la parcelle C[Cadastre 1] a été séparée de la parcelle C n° [Cadastre 2], avec laquelle elle forme une parcelle unique (C [Cadastre 4]), à la suite d’un alignement du [Adresse 15] effectué par la commune en 2009, ce qui fait que cette parcelle constitue à ce jour la route viabilisée et bitumée dite [Adresse 15] et que cette parcelle n’est donc pas enclavée ; que la parcelle C[Cadastre 1] se situe dans une rue (le [Adresse 15]) ou se situent de nombreuses habitations, et près d’une voie disposant de toute la viabilité.

La société Aménagement 77 ne conteste pas que les parcelles en cause sont nues, libres de toute occupation, disposent d’une façade sur rue et proches d’une zone urbanisée, retenant ainsi une qualification de zone privilégiée.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement qui a retenu la situation privilégiée pour l’unité foncière.

Il indique ne s’agissant pas d’un terrain à bâtir, les parcelles expropriées seront évaluées en fonction de leur usage effectif ; que lorsqu’un terrain n’a pas reçu la qualification légale de terrain à bâtir, il doit être évalué en fonction de son usage effectif à la date de référence, qu’il peut cependant bénéficier d’une plus-value de situation en considération, notamment, de son emplacement privilégié ; que ce caractère privilégié tient, notamment, à la proximité d’une zone habitée ou à l’existence de réseaux de viabilité ou de voies de circulation ; qu’en l’espèce, certains secteurs de la Zac du Centre-Bourg se situent à proximité directe des zones urbanisées, que certaines zones bénéficient d’un accès aux voies de circulation et de la desserte par les réseaux et que bien qu’insuffisants pour desservir l’ensemble de la zone, cette proximité permet de retenir la qualification de terrain en zone privilégiée et que cette caractéristique doit être prise en compte au stade de la détermination de la valeur de la parcelle expropriée .

SUR CE,

Par arrêt du du 1er décembre 1993 n° 92 – 70 457 la 3e chambre de la Cour de cassation a dégagé la notion de terrain en situation privilégiée.

Il est pris en compte l’ensemble des caractéristiques favorables d’un terrain à la date de référence au regard de l’usage effectif.

La Cour de cassation retient uniquement la notion de situation privilégiée, qui est moins une catégorie juridique qu’un facteur de valorisation ; il n’y a donc pas lieu de retenir diverses catégories (les consorts [A] distinguant terrain privilégié, terrain très privilégié, terrain hautement privilégié et terrain éminement privilégié qui ne sont pas des catégories juridiques consacrées), la valeur étant fixée au regard de l’usage effectif et au regard de références également en situation privilégiée .

Il n’y a donc pas lieu à infirmation du jugement pour voir retenir une situation très privilégiée.

Le jugement qui a donc retenu la situation privilégiée sera confirmé, puisque les parcelles expropriées disposent d’une façade et d’un accès direct sur le [Adresse 15], voie ouverte à la circulation, représentent une surface totale de 1829 m² avec une configuration en fond de trapèze avec une profondeur de 40 m et une largeur de 4 m, et sont situées à proximité de zones urbanisées et des réseaux.

D sur date d’évaluation

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 15 janvier 2025.

II Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

Les surfaces des parcelles des consorts [A] de 1807 m² pour la parcelle C[Cadastre 1] et de 22 m² pour la parcelle C[Cadastre 2] retenues par le premier juge n’étant pas contestées par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, en l’absence d’ordonnance d’expropriation la consistance des parcelles expropriées est fixée à la date du jugement.

Les parties ne contestent pas la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur libre.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3° Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Les parties ne contestant pas la méthode par comparaison retenue par le premier juge, le jugement sera confirmé en ce sens.

4° Sur les références des parties

Le premier juge a exclu les références de la société Aménagement 77, a retenu des références des expropriés et du commissaire du Gouvernement de terrains à bâtir aboutissant à une moyenne de 358 euros/m², a appliqué un abattement de 90 %, et a donc retenu une valeur unitaire arrondie à 36 euros/m².

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références des consorts [A]

Ils demandent l’infirmation du jugement et à titre principal de retenir une valeur unitaire de 300 euros².

Ils présentent six termes de comparaison :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

T1

20 juillet 2021

[Adresse 9]

468

199’000

425

UD

terrain à bâtir

pièce n° 4

T2

27 mars 2020

[Adresse 10]

483

182’000

377

UD

terrain à bâtir

pièce n° 5

T3

29 mars 2019

NC

155

135’000

871

UD

terrain à bâtir

T4

25 octobre 1018

NC

293

170’000

580

UD

terrain à bâtir

T5

20 juin 2018

NC

309

175’000

566

UD

terrain à bâtir

T6

30 avril 2019

NC

318

178’000

560

UD

terrain à bâtir

moyenne

400

Les consorts [A] indiquent que les termes n°3 et n°6 ont été communiqués pour information, car étant irrecevables pour être antérieurs au 15 janvier 2020.

Ces termes trop anciens seront donc écartés.

Terme T1

Les consorts [A] exposent que ce terme est essentiel, car il se situe à 90 mètres de l’unité foncière [Cadastre 1]-[Cadastre 2] en zone UD avec des caractéristiques similaires.

Ce terme comparable en localisation pour un terrain à bâtir sera retenu.

Terme T2

Les consorts [A] exposent que ce terme se situe à moins de 100 mètres de l’unité foncière [Cadastre 1]-[Cadastre 2] et en zone UD avec des caractéristiques similaires.

Ce terme sera retenu pour les mêmes motifs que le terme précédent.

b) Les références de la société Aménagement 77

Elle propose les termes de référence suivants avec les références de publication, s’appliquant aux terrains nus, ne bénéficiant pas de la qualification de terrain à bâtir :

N° du terme

Date de vente

Parcelles

Surface/m²

Prix indemnité principale en euros

Prix indemnité de remploi

prix/

euros/m²

Zonage PLU

I1

7 décembre 2016

BE [Cadastre 7]

BE [Cadastre 8]

BA [Cadastre 9]

4826

54’965

7276

9,88

1 Aub/1 AU a

I2

4 juillet 2012

C [Cadastre 42]

320

10

1 Aub

I3

19 septembre 2012

C [Cadastre 43]

201

101 AUb

La société AMENAGEMENT indique que la moyenne de ces termes retenus par la cour s’élève donc à une valeur unitaire de 10 euros/m².

Cependant, ces termes de 2012 et 2013 datant de plus de cinq ans sont trop anciens et seront donc écartés.

La société AMENAGEMENT 77 propose également les termes suivants :

actes ventes (signature et publication)

parcelles

prix indemnitré principale/euros

prix indemnité de remploi/euros

prix foncier global/euros

surfaces/m²

prix au M²/euros

zonage PLU

C [Cadastre 10]

C [Cadastre 44]

10 juin 2013

4 juillet 2013

20’540

2054

10

1 AUa

BH [Cadastre 45]

BH [Cadastre 11]

11 mars 2015

22 avril 2015

31’155

3371

9,24

1 AUb

BE[Cadastre 7]

BE [Cadastre 12]

BA [Cadastre 9]

15 novembre 2026

7 décembre 2016

47’689

7276

54’965

4826

2,88

1 Aub

1aUa (pour BA 18)

C [Cadastre 13]

C [Cadastre 14]

C [Cadastre 46]

C [Cadastre 15]

C [Cadastre 47]

28 avril 2017

29 mai 2017

29’155

5024

34’679

3071

9,66

1 AUa

C [Cadastre 16]

BE [Cadastre 17]

BH [Cadastre 18]

15 septembre 2017

4 octobre 2017

10’398

2080

12’478

1094

9,50

1 Aub

1 Aua( pour C1831)

La société AMENAGEMENT 77 indique que ces termes portent :

’ sur des terrains situés dans le périmètre de la Zac Centre Bourg de [Localité 11] ;

’ sur des terrains aux caractéristiques similaires à ceux expropriés, à savoir des terrains nus en nature de friche et bois taillis ;

’ sur des terrains classés en zone à urbaniser dans le cadre d’une opération d’ensemble du PLU de [Localité 11] ;

’ sur les terrains qui ne comportent pas de réseaux suffisants pour desservir l’ensemble de la Zac.

Ces termes sont trop anciens étant de plus de cinq ans et ne sont pas en situation privilégiée et seront donc écartés.

Elle ajoute que ces termes ont été validés par différentes décisions de justice devenues définitives à savoir :

’ arrêt n° 18/07 303 du 4 avril 2019 de la cour d’appel de Paris ;

Ce terme ancien de plus de cinq ans sera écarté.

’ arrêt n° 22/02 606 sises du 6 avril 2023 de la cour d’appel de Paris.

Ce terme trop ancien, au regard de la date du jugement sera écarté.

Elle ajoute que le commissaire du Gouvernement retient quant à lui une valeur moyenne de 26 euros/m².

Cependant, en appel, le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement pour voir retenir une valeur de 36 euros/m² et la cour ne statue que sur les conclusions du commissaire du Gouvernement d’appel.

c) Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement cite de la jurisprudence ;

– arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 avril 2023 ; ce terme a déjà été écarté,

– arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 janvier 2025, RG 23/19081

Cet arrêt concerne un jugement du 18 janvier 2018, soit de plus de cinq ans et sera donc écarté.

Le commissaire du Gouvernement propose des ventes de terrain autre que terrains à bâtir, d’une surface comprise entre 100 et 3000 m², au titre de la période de janvier 2020 à janvier 2025 à [Localité 11] avec les références cadastrales et de publication :

N° du Terme

date de la mutation

adresse

surface terrain/

m²

prix total/ euros

prix/m²/ euros

observations

CG1

23 novembre 2021

[Adresse 15]

765

11’047

14

zone BH [Cadastre 19] (530m²: 52% 1AUb, 45%N, 2% UD BH85(235m²): 100%N

configuration irrégulière et défavorable

acquisition par la SEM Aménagement 77

CG2

16 juillet 2020

[Adresse 15]

1965

51’090

26

zone 1AUb

bande de terrains avec accès sur route

acquisition par la SEM Aménagement 77

CG3

29 décembre 2021

[Adresse 16]

20

578

29

zone 1AUb

enclavée

acquisition par la SEM Aménagement 77

Le commissaire du Gouvernement indique que ces trois mutations concernent des acquisitions amiables réalisées par la société Aménagement, dans le cadre de l’expropriation de la Zac de [Localité 11] et que ces valeurs, qui ne reflètent pas des valeurs issues d’un marché libre, seront écartées.

En conséquence, ces références correspondants à un marché captif seront écartées comme indiqué par le commissaire du Gouvernement.

Il propose ensuite une étude de marché correspondant à des mutations de terrains à bâtir sur le secteur, après le 1er janvier 2020 et antérieure à la date du jugement, pour une surface comprise entre 100 et 2000 m², à [Localité 11] avec les références cadastrales et d’enregistrement :

date mutation

adresse

surface terrain/m²

prix total/m²

prix/m²/euros

22 avril 2021

[Adresse 17]

544

150’000

276

15 septembre 2023

[Adresse 17]

384

110’000

286

16 septembre 2022

[Adresse 18]

381

110’000

289

16 décembre 2022

[Adresse 19]

881

275’000

312

16 septembre 2022

[Adresse 18]

381

120’000

315

2 décembre 2022

[Adresse 17]

449

185’000

412

25 mai 2022

[Adresse 20]

417

190’000

456

18 novembre 2022

[Adresse 18]

351

165’000

470

13 juin 2022

[Adresse 18]

351

170’000

484

13 novembre 2020

[Adresse 22]

294

160 000

544HT

27 mars 2020

[Adresse 15]

321

182 000

567HT

27 septembre 2022

[Adresse 23] et [Adresse 24]

396

225 000

568HT

prix moyen

394

prix médian

391

Le commissaire du Gouvernement indique que les terrains à bâtir de cette sélection, situés en zone UD présentent un prix unitaire compris entre 262 euros et 568 euros, avec un prix moyen de 394 euros/m² et un prix médian à 391 euros/m² que les termes de, 3,5, 8 et 9 sont issus d’une même opération de lotissement et que compte tenu de ces valeurs assez proches, il propose de retenir un prix moyen de 390 euros/m² pour un terrain à bâtir.

Le commissaire du Gouvernement apporte les précisions suivantes avec les photographies pour chaque terme :

’ terme n° 2 : parcelles BD [Cadastre 20] et B.D. [Cadastre 21] : les parcelles, de forme rectangulaire, donnent sur le [Adresse 17] ;

’ terme n° 2 : parcelles BD [Cadastre 22] et B.D. [Cadastre 23] : ces parcelles forment une unité foncière rectangulaire, disposant d’une façade de 10 m sur le [Adresse 17] ;

’ terme n° 3 : BD n° [Cadastre 24] cette parcelle, de forme rectangulaire, donne également sur le [Adresse 17] et dispose d’une façade sur bois d’environ 12 m ;

’ terme n° 4 : parcelle BE [Cadastre 25] : cette parcelle, de forme rectangulaire, d’une profondeur de 62 m, comporte une façade d’environ 17 m sur le [Adresse 15] ;

’ terme n° 5 : parcelles B.D. [Cadastre 26] et B.D. [Cadastre 27] : ces parcelles forment une unité foncière, de forme rectangulaire, disposant d’une façade un peu moins de 10 m au bout de l'[Adresse 18] ;

’ terme n° 6 : parcelle B.D. [Cadastre 28] : cette parcelle en forme de trapèze, dispose d’une façade de 7,50 m sur le [Adresse 17] ;

’ terme n° 7 : parcelle B.D. [Cadastre 6] et B.D. [Cadastre 29] : cette unité foncière dispose d’une façade sur l'[Adresse 18] ;

’ terme n° 8 : parcelle B.D. [Cadastre 30] : ces parcelles de forme rectangulaire disposent d’une façade plus de 10 m sur l'[Adresse 18] ;

’ terme n° 9 : parcelle B.D. [Cadastre 31] : cette parcelle donne sur l'[Adresse 18] ;

’ terme n° 10 : parcelle B.D. [Cadastre 32] et B.D. [Cadastre 33] : ces deux parcelles forment une unité foncière régulière, de forme rectangulaire, d’environ 30 m de profondeur et disposant d’une façade de 10 m sur une voie carrossée bitumée, le [Adresse 25] ;

’ terme n°11 : parcelles BH [Cadastre 34] ’ [Cadastre 35] ’ [Cadastre 36] ’ [Cadastre 37] : ces parcelles forment une unité foncière rectangulaire, disposant d’une façade d’environ 11 m sur le [Adresse 15] ;

’ terme n° 12 : parcelles BH [Cadastre 48],[Cadastre 41] et [Cadastre 40] : ces parcelles forment une unité foncière régulière, d’une profondeur d’environ 30 m, et disposant d’une façade 17 m sur la [Adresse 26]. D’après le plan cadastral, un bâti se trouve sur la parcelle BH [Cadastre 41].

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir une valeur de 39 euros/m², cette valeur correspondant à la valeur moyenne de terrain à bâtir dans la Zac du Centre-Bourg, sur laquelle est appliqué un abattement de 90 %, conformément à la jurisprudence de la cour ; que toutefois, les superficies des termes de comparaison sont comprises entre 321 m² et 880 m², et seules deux références portent des terrains d’une surface supérieure à 500 m² alors que l’unité foncière à évaluer a une superficie de 1829 m² ; que la grande superficie de l’unité foncière à évaluer est un facteur de moins-value et qu’en outre sa configuration est irrégulière ;il demande en conséquence de retenir une valeur légèrement inférieure à 39 euros/m² et partant de confirmer la valorisation retenue par le premier juge de 36 euros/m².

Les consorts [A] indiquent qu’il ressort de ces termes un prix moyen de 391 euros/m² du terrain à bâtir, soit un prix très proche de celui qu’ils retiennent de 400 euros/m².

Ces termes comparables en localisation et non critiqués ni par les consorts [M], ni par la société Azménagement 77 seront donc retenus.

La moyenne des mutations de terrains à bâtir retenu par la cour est donc de :

425 + 377 (termes des consorts [M]) + 276 + 262 + 264 + 297 + 286 + 367 + 456 + 415 + 427 + 544 + 567 + 568 (termes du commissaire du Gouvernement)=5531/14=395 euros/m².

Comme l’indique le commissaire du Gouvernement, les superficies de ses termes de comparaison sont comprises entre 321 m² et 881 m², seules deux références portant sur des terrains d’une surface supérieure à 500 m², alors que l’unité foncière est évaluée à une superficie de 1829 m² ; que cette grande superficie de l’unité foncière à évaluer constitue un facteur de moins-value, comme sa configuration irrégulière.

Il convient en conséquence de retenir une valeur inférieure de 360 euros/m² pour des terrains à bâtir.

Les consorts [A] contestent l’abattement pratiqué de 90 % et demandent

de retenir un abattement maximal de 25 %, en faisant état non à ce stade de la notion de très privilégié mais éminemment privilégiée.

Cependant, la plupart des terrains non constructibles ont une valeur unitaire comprise entre 5 et 20 % de la valeur unitaire d’un terrain à bâtir.

Il sera donc appliqué un abattement de 90% et retenu une valeur unitaire de 36 euros/m².

L’indemnité principale est donc de :

– parcelle C2065 : 1807 m² X 36 euros= 65 052 euros

– parcelle C2066 : 22 m² X 36 euros= 792 euros total : 65 844 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

III Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de sixmois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus: (65 844 -15 000= 50 844 euros): 5 084,40 euros

Total : 7 584,40 euros

Le jugement sera confirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

La cour ayant confirmé le jugement sur l’estimation antérieure à l’ordonnance d’expropriation de la parcelle C[Cadastre 2], il n’y a pas lieu à statuer sur la demande subsidiaire des consorts [A] sur l’indemnité accessoire pour dépréciation du surplus.

L’indemnité due par la société Aménagement 77 aux consorts [A] est donc de :

65 844 euros (indemnité principale)+ 7584,40 euros (indemnité de remploi)= 73 584,40 en valeur libre.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les consorts [A] ont formé appel sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile d epremière instance.

Ne formulant aucune demande à ce titre, le jugement sera confirmé qui a condamné la société Aménagement 77 à verser la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les consorts [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

– Sur les dépens

Les consorts [A] ont formé appel sur les dépens de première instance.

Cependant les dépens étant à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation; le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Les consorts [A] perdant le procès le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne Mme [S] [A] épouse [O] et M. [L] [A] représenté par son liquidateur la SELARL ARCHIBALD aux dépens d’appel ;

Déboute [S] [A] épouse [O] et M. [L] [A] représenté par son liquidateur la SELARL ARCHIBALD de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT