Tribunal de commerce, 22 octobre 2026, RG n° 2024J00043

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BERNAY JUGEMENT DU VINGT-DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-SIX

Instances 2024J00043 et 2025J00035 En première cause

PARTIE(S) EN DEMANDE : – La SNC A.S.N. [Adresse 7], DEMANDEUR –

représenté(e) par

SELARL DAMC en la personne de Maître [G] [R] – [Adresse 2]

PARTIE(S) EN DEFENSE :

Monsieur [B] [A]
[Adresse 3],
DEMANDEUR – représenté(e) par
SELARL LG LEX en la personne de Maître [Y] [O] – [Adresse 4]
[Localité 1].

En deuxième cause : PARTIE(S) EN DEMANDE :

Monsieur [B] [A]
[Adresse 3],
DEMANDEUR –

représenté(e) par

SELARL LG LEX en la personne de Maître [Y] [O] – [Adresse 4]
[Localité 1].

PARTIE(S) EN DEFENSE :
* BIAS Immobilier et Entreprise

[Adresse 5], DÉFENDEUR –

représenté(e) par

SELARL [P] [N], Philippe FOURDRIN, Suna GÛNEY & Associés, en la personne de Maître [N] [P] – [Adresse 6].

Débats en audience publique le 25/06/2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Monsieur Patrick MONTENOISEJuges : Monsieur Nicolas CRIBIER et Monsieur Jean-Marie ROUX

Assistés lors des débats par Maître Pierre-Philippe CHASSANG, Greffier Associé.

Décision contradictoire et en premier ressort.

Jugement prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22/10/2026, date indiquée à l’issue des débats conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, et signé par Monsieur Patrick MONTENOISE, Président, et par Maître Nicolas LE PAGE, Greffier Associé ayant assuré la mise à disposition de la décision, à qui le Président a remis la minute.

LES FAITS

En 2022, Monsieur [A] [B] et la société ASN ont entrepris des négociations en vue de la cession du fonds de commerce de l’activité BAR BRASSERIE BIMBELOTERIE VENTE DE CONFISERIE situé [Adresse 7] à [Localité 3].

Le 08 novembre 2022 un compromis a été signé entre les parties.

En page 3 de ce compromis, il était écrit :

« Ce compromis est consenti et accepté à charge pour l’acquéreur :

Alinéa 6 :

De faire son affaire personnelle de l’obtention d’une nouvelle autorisation si le VENDEUR bénéficie dans le cadre de l’exploitation du fonds d’un droit de terrasse sur le domaine public, celui-ci étant annulé de plein droit par la cession ».

La cession est intervenue le 31 mai 2023 pour un montant de 760.000 € au titre des éléments incorporels plus 140.000 € au titre des éléments corporels.

Le même jour, la société ASN et la SCI IMMEUBLE CAFE DE LA GARE, propriétaire de l’ensemble immobilier et dont le gérant est Monsieur [A] [B], ont signé un bail commercial qui décrit le bien :

« Le bien est notamment composé :

Au rez de chaussée, d’un local commercial constitué d’une salle de café, d’un office de cuisine, d’une salle à manger,

Au premier étage, une cuisine, une salle à manger, salle de bain avec WC,

Au deuxième étage, trois chambres ».

Il n’est pas fait mention dans ce bail de l’existence d’une véranda implantée sur le domaine publique.

Dans le mois qui a suivi l’entrée des locataires, ils ont subi un dégât des eaux en raison d’infiltrations. En septembre 2023, les dirigeants de la société ASN ont été invités à un rendez-vous en mairie concernant les travaux de voirie proches du commerce.

A l’issue de ce rendez-vous, ils ont reçu un courrier de la mairie et ont découvert qu’une partie de leur commerce était implanté sur le domaine public au terme d’une autorisation précaire de la mairie.

La Mairie indique que Monsieur [A] [B] avait été informé de la nécessité du démontage d’une partie de la véranda au regard des travaux d’aménagement du [Adresse 9].

La société ASN a adressé une mise en demeure au gérant de la SCI en lui demandant :
* de procéder au démontage de la véranda à ses frais et à la remise en état de l’immeuble après travaux.
* de reprendre les travaux de couverture pour assurer l’étanchéité de l’immeuble
* d’avoir à modifier l’adresse sociale de la SCI demeurée au [Adresse 7].

Par courrier du 22 octobre 2024, ce dernier a répondu qu’il ne donnerait suite à aucun des griefs.

LA PROCEDURE

C’est ainsi que la société ASN a assigné Monsieur [A] [B] à devoir comparaître à l’audience du Tribunal de Commerce de BERNAY du 12 décembre 2024 à 14h00 aux fins de voir ordonner l’annulation de la vente.

Par la suite, Monsieur [A] [B] a lui-même assigné le cabinet BIAS IMMOBILIER intervenu dans la cession du fonds de commerce.

Par jugement du 25 septembre 2025, le Tribunal de Commerce de BERNAY a ordonné la jonction des deux affaires.

Après six renvois à la demande des parties, l’affaire a été entendue le 25 juin 2026 et mise en délibéré au 22 octobre 2026.

DEMANDES DES PARTIES :

*Pour la société SNC ASN :

Dans son acte introductif d’instance et dans ses dernières écritures pour l’audience du 26 février 2026, la société SNC ASN demande au Tribunal de :

Vu les dispositions de l’ancien article 1719 du code civil,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

A titre principal,
* Prononcer la nullité de l’acte de cession de fonds de commerce régularisé le 31 mai 2023, et en conséquence, remettre les parties dans la situation dans laquelle ells se trouvaient antérieurement,

En conséquence,

Condamner Monsieur [A] [B], solidairement avec le Cabinet BIAS IMMOBILIER au paiement des sommes de :
* 900.000 € au titre du remboursement du prix de vente,

Pour mémoire au titre des frais afférents à cette vente,
* 5.000 € au titre de l’aticle 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

Condamner Monsieur [A] [B], solidairement avec le Cabinet BIAS IMMOBILIER au paiement des sommes de :
* 315.000 € au titre du vice caché,
* 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,
* Condamner Monsieur [A] [B], solidairement avec le Cabient BIAS IMMOBILIER aux entiers dépens.

*Pour Monsieur [A] [B] :

Dans ses conclusions responsivle et récapitulatives numéro 2 pour l’audience du 25 juin 2026, Monsieur [A] [B] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les articles 1193 et 1353 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,
* D’accueillir les présentes écritures ;

A titre principal,

De débouter la SAS BIAS IMMOBILIER et Entreprise de sa demande de nullité concernant l’assignation qui lui a été délivrée,

De débouter la SAS BIAS IMMOBILIER et Entrepise d’une manière générale de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [A] [B],

De débouter la Société en Nom Collectif ASN de l’ensemble de ses demandes,

De condamner la Société en Nom Collectif ASN à payer à Monsieur [A] [B] une indemnité de 5.000 € pour témérité de l’action,

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de Monsieur [B] à verser une indemnité pour vice caché à la société ASN,
* De condamner la SAS BIAS IMMOBILIER et Entreprise à garantir l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de Monsieur [A] [B], relevant de la présente affaire,

A titre extrêmement subsidiaire, si par extraordinaire la résolution de la vente était prononcée,
* De dire qu eles parties doivent être remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient au moment de la vente, et en contrepartie de la remise du prix de cession, Condamner la société ASN à restituer à Monsieur [A] [B] l’intégralité du chiffre d’affaires généré depuis leur prise de possession des lieux,

Ordonner la compensation légale le cas échéant entre les sommes dues part chacune des parties à l’autre,

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir au regard des graves conséquences sur les droits des parties à exercer leur voie de recours,

Dans tous les cas,

De condamner la Société en Nom Collectif ASN à payer à Monsieur [A] [B] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

De condamner la Société en Nom Collectif ASN aux entiers dépens.

*Pour la société BIAS IMMOBILIER et Entreprise :

Dans ses condclusions pour l’audience du 27 septembre 2025, la société BIAS IMMOBILIER et Entreprise demande au Tribunal de :

Vu l’article 56 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,
* Prononcer la nullité de l’assignation de Monsieur [B] à l’encontre du Cabinet BIAS,

A titre subsidiaire,

Débouter la société ASN de l’ensemble de ses demandes,

Débouter Monsieur [B] de son appel en garantie à l’encontre de la société BIAS IMMOBILIER et Entreprise,

Condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner Monsieur [B] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES :

*Pour la société SNC ASN :

Au soutien de ses prétentions, la société SNC ASN indique essentiellement :

Sur l’existence d’un vice caché

En droit

L’article 1641 du code civil dispose que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Sur ce fondement, la Cour de Cassation a reconnu comme étant des vices cachés susceptibles d’annuler la vente des problématiques affectant le matériel, des menaces non révélées de fermeture de l’établissement, la dissimulation d’un arrêté d’insalubrité frappant l’immeuble où le fonds était exploité.

En fait :

Le vendeur a dissimulé à l’acquéreur l’existence d’une autorisation précaire d’occupation du domaine public, alors que la surface de vente générée par cette autorisation occupe la moitié de sa surface de vente totale.

Pour preuve de cette dissimulation, le vendeur n’a pas transmis le détail des surfaces faisant l’objet de cette autorisation.

Le vendeur n’a pas, non plus, avisé l’acquéreur de l’imminence de la mise en application de la décision municipale d’y mettre fin.

Ces faits sont constitutifs d’un vice caché susceptible d’entraîner l’annulation de la vente.

Il conviendra donc de condamner Monsieur [A] [B] au remboursement du prix de vente et de l’ensemble des frais exposés dans le cadre de la cession.

Sur la mention au compromis

Pour échapper à ses responsabilités, Monsieur [A] [B] fait état de la clause qui figurait au compromis page 3 alinéa 6 qui dit que « toute occupation du domaine public devra être traitée par le cessionnaire ».

Les dirigeants de la ASN, à qui Monsieur [A] [B] n’avait pas communiqué les surfaces qui faisaient l’objet de l’autorisation, ne pouvaient imaginer que toute la surface de la véranda en faisait l’objet.

Tous les aménagements effectués dans cette véranda, qui n’ont aucun caractère précaire, ne permettent pas de douter que ces derniers n’appartiennent pas à l’ensemble de l’immeuble.

La dissimulation du vendeur est ainsi parfaitement démontrée.

Sur la connaissance des travaux d’aménagement du boulevard

Monsieur [A] [B] tente de contourner le problème en affirmant que les travaux d’aménagement du boulevard étaient connus de tous puisque ces travaux avaient fait l’objet d’une communication de la mairie.

Là n’est pas le problème, l’origine du vice réside dans l’absence fautive de communication d’informations relatives à la contenance exacte du fonds de commerce par une dissimulation de la réalité.

Au moment de la vente, Monsieur [A] [B] était parfaitement au courant que les aménagements qu’il avait installés devraient être démontés par les acquéreurs et il s’est bien gardé de les en informer. La demande de résolution de la vente est parfaitement justifiée.

A titre subsidiaire, sur la demande indemnitaire

Si la juridiction devait estimer que la résolution constituerait une sanction trop importante pour le vendeur, il conviendrait de le condamner au versement d’une indemnité.

Il est incontestable que la perte des terrasses constitue une perte sèche de chiffre d’affaires et de marge nette, alors que les tables situées dans ces aménagements constituent près de 80 % du chiffre d’affaires.

Ces terrasses constituent une surface de 72.58 m2 pour une surface totale de 300 m2.

LE CAFE DE LA GARE se trouve donc amputé de 25% de sa surface de vente.

Il n’est pas illégitime de majorer ce taux à 35% au regard de l’attractivité de la zone concernée.

La société ASN est fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [A] [B] au paiement d’une indemnité de 315.000 €au titre du vice caché correspondant à 35% du prix de vente payé.

Sur les écritures du cabinet BIAS

La cour de cassation a jugé que :

Juridiquement dans l’exercice de sa profession, l’agent immobilier peut être « responsable du dommage subi par toutes personnes parties à l’opération dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles ; le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l’égard de ses clients « et délictuel à l’égard des autres parties »

Et que :

« En tant qu’intermédiaire dans une opération de vente ou de location, l’agent immobilier est tenu à une obligation de se renseigner pour informer ensuite ses clients et attirer leur attention sur l’état du bien et les risques de l’opération ».

En l’espèce, le cabinet BIAS IMMOBILIER a manqué à son devoir d’information le plus élémentaire. Si la question du droit de terrasse a pu être évoqué, il s’agissait uniquement de la terrasse extérieure constituée de quelques tables et chaises.

A l’évidence, dans ce cas précis, la reconduction de ce droit de terrasse concerne l’acquéreur.

Il n’a jamais été indiqué aux dirigeants de la société ASN que les aménagements réalisés par le précédent propriétaire du fonds l’avaient été sur le domaine public et étaient susceptibles de démontage.

De plus, la société BIAS Immobilier fait échec à la démonstration de son plein et entier respect du devoir d’information.

Il ne démontre pas non plus qu’il ait alerté la particularité de la consistance du bien, ni même la désignation des locaux loués dans la reprise du bail commercial.

Contrairement à son obligation, il n’a pas attiré l’attention de l’acquéreur sur le fait que 25% de la surface représentant une part non négligeable du chiffre d’affaires, était situé sur le domaine public.

Pour l’ensemble de ces raisons, il sera demandé la condamnation solidaire de la société BIAS Immobilier aux demandes indemnitaires formulées.

*Pour Monsieur [A] [B] :

A l’appui de sa défense, Monsieur [A] [B] indique principalement :

En droit

L’article 1641 du Code Civil dispose que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Et l’article 1642 du Code Civil dispose que :

« Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

Et l’article 1643 du Code Civil dispose que :

« Il ( le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Et l’article 1644 du Code Civil dispose que :

« Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix »

Et l’article 1645 du Code Civil dispose que :

« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

Et l’article 1646 du Code Civil dispose que :

« Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. »

Les parties sont soumises à la force obligatoire des contrats en application des dispositions de l’article 1193 du Code Civil.

Enfin, la charge de la preuve pèse sur le demandeur, en l’espèce la société ASN conformément aux dispositions des articles 1353 et suivants du Code Civil.

En l’espèce

Concernant le droit de terrasse

Par essence, le droit de terrasse et un droit précaire attribué personnellement à l’exploitant d’un commerce par la municipalité.

Par arrêté municipal, Monsieur [A] [B] bénéficiait de ce droit de terrasse du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023. Ce droit lui était propre et non cessible comme indiqué page 3 du compromis de vente du 08 novembre 2022 qui stipule que :

l’acquéreur devra faire « …son affaire personnelle de l’obtention d’une nouvelle autorisation si le VENDEUR bénéficie dans le cadre de l’exploitation du fonds d’un droit de terrasse sur le domaine public, celui-ci étant annulé de plein droit par la cession. »

Les acquéreurs reconnaissent avoir eu connaissance de cette clause, d’autant qu’ils bénéficiaient eux même d’un tel droit de terrasse dans l’établissement qu’ils exploitaient précédemment à [Localité 4].

De plus, contrairement à leurs affirmations, dans l’acte de vente du 31 mai 2023, page 12 sous le titre «*occupation du domaine public* » il est bien précisé, concernant les obligations de l’acheteur, donc de la société ASN, «

Il fera son affaire personnelle de l’obtention d’une nouvelle autorisation si le VENDEUR bénéficie, dans le cadre de l’exploitation du fonds, d’un droit de terrasse sur le domaine public, celui-ci étant annulé de plein droit par la cession »
* La société ASN était parfaitement informée qu’elle devait faire cette demande et elle l’a faite puisque la ville lui a répondu par courrier que :

« En 2021, le remplacement du store par une pergola fermée sur le domaine public a été autorisée à Monsieur [B]. Modification qui a fait l’objet d’une nouvelle autorisation personnelle temporaire et précaire du domaine public en date du 12 février 2021 qui prenait fin au 31/12/2023. Le renouvellement annuel de cette autorisation vous a été attribué pour l’année 2024 ».

Donc la société ASN était parfaitement informée de l’existence du droit de terrasse et a bien fait la demande à la Mairie de continuer de pouvoir en bénéficier.

La Mairie écrit que le renouvellement annuel lui a été accordé pour l’année 2024.

Les acquéreurs prétendent, maintenant, qu’ils avaient eu connaissance du futur retrait du droit de terrasse à cause des travaux de l’avenue.

Pourtant cela est purement et simplement contredit par la Mairie elle-même dans le cadre du courrier adressé aux demandeurs en date du 24 mars 2025 qui insiste sur le fait qu’il n’a jamais été question de supprimer le droit de terrasse et confirme également la proposition d’extension de celle-ci de l’autre côté de la rue,(…).

Par ailleurs, les acheteurs ont mandaté un agent professionnel de la cession des fonds de commerce, le cabinet BIAS immobilier, qui était tenu d’un devoir de conseil à leur égard.

La société ASN est de bien mauvaise foi d’affirmer que le droit de terrasse lui avait été dissimulé.

De plus, les surfaces faisant l’objet du droit de terrasse ne peuvent pas figurer dans le bail commercial puisque Monsieur [A] [B] n’en est pas le propriétaire.

Il n’y a pas «

d’amputation de la surface de vente »

, les parties données en location étant parfaitement claires et le droit de terrasse parfaitement connu des acheteurs.

Il appartient à la société ASN de prouver que la surface de vente ne correspond pas à celle qui figurait à l’acte de vente, ce qu’elle est bien incapable de faire.

De plus, au regard des activités de tabac, de vente des produits de la Française des jeux et de restauration du midi, la société ASN est incapable de prouver son préjudice, d’autant que la surface incriminée ne représente que 10% de la surface et n’est utilisable qu’aux beaux jours.

L’ensemble des pièces versées aux débats concernant les échanges avec la mairie prouvent que la mairie demandait à la société de démonter la partie souple de la terrasse pendant les travaux, et qu’à l’issue des travaux, les exploitants pourraient installer une terrasse semi fermée avec store ban et paravents en verre. La Mairie n’a jamais eu l’intention de supprimer le droit de terrasse et a même proposé une extension et des places de parking arrêt minute pour favoriser le commerce du tabac.

Concernant le projet d’aménagement du boulevard par la ville de [Localité 3]

Pour rappel le fonds de commerce n’était pas mis en vente : ce sont les membres de la société ASN qui se sont présentés sur les lieux avec le cabinet BIAS, professionnel de l’immobilier qui était déjà intervenu dans le cadre de l’acquisition faite par Monsieur [A] [B].

Dès qu’ils se sont présentés sur les lieux avec le cabinet BIAS, la question des travaux à venir sur le boulevard a été évoquée en toute transparence et immédiatement.

Toutefois cette question a été évoquée selon les éléments d’informations dont chacun disposait à ce moment-là, et qui par définition ne pouvaient pas être définitifs puisque la mise en œuvre, même actuelle, démontre des modifications par rapport aux plans initiaux.

Quoi qu’il en soit, il conviendra de rappeler d’une part que Monsieur [B] a fourni toutes les informations dont il avait pu avoir connaissance sur l’état d’avancement du projet de travaux au moment de la vente.

Il conviendra aussi de noter que ces travaux n’ont eu de cesse d’évoluer dans leur planification jusqu’à d’ailleurs il y a peu de temps, la terrasse n’étant toujours pas démontée ou détruite comme s’en alarmaient les demandeurs.

D’ailleurs, il n’en sera plus question aux dernières nouvelles connues puisque la Mairie a déjà refait la partie de trottoirs et des aménagements devant le point de vente. Et qu’il y aura même des avantages supplémentaires à disposition des exploitants comme des arrêts minute, une zone de livraison et un agrandissement de la zone de terrasse exploitable de l’autre côté du boulevard !

Ainsi, tel que cela a été dit, l’évocation des travaux à venir a été faite et ce dès le premier contact. C’est en ce sens que le cabinet BIAS, rédacteur des actes, a fait inclure un certain nombre d’informations dans la rédaction de leurs actes. Le compromis de vente stipule donc en page 10, et en gras : « Le VENDEUR informe l’A CQUEREUR que des travaux de réfection du [Adresse 9] ont été votés par la Mairie de [Localité 3]. L’ACQUEREUR déclare en avoir eu connaissance dès avant ce jour et dégage le VENDEUR et le rédacteur des présentes de toute responsabilité à cet égard. »

Cette clause est complétée par l’information donnée dans les déclarations du vendeur, en page 13 de ce même compromis, qui indique qu’à sa connaissance «

aucun projet susceptible de déplacer la clientèle ou de modifier la zone de chalandise du fonds n’est prévu, à l’exception de ce qui a été dit ci- dessus concernant les travaux de réfection du [Adresse 9] à [Localité 3].»

La société ASN précise que Monsieur [B] aurait participé à une réunion le 06 mai 2022 et qu’il a dissimulé les informations concernant le plan de réfection et les effets sur la terrasse.

Pourtant, les acheteurs déclarent le 08 novembre 2022 avoir eu connaissance des travaux à venir, et ce même avant la signature du compromis. En réalité, les parties disposaient exactement des mêmes informations et celles-ci avaient été parfaitement partagées.

D’ailleurs les acheteurs qui avaient été avertis dès le premier contact déclaraient dans le compromis avoir eu les informations bien avant la date de signature !

Et le projet d’aménagement connu correspondait au plan d’« aménagement du pôle d’échange multimodal » tel qu’il avait été présenté et tel que déclaré par les acquéreurs dans l’acte de cession.

Ce document reprend en page 25 la terrasse telle qu’elle existait et, en page 28 il était déjà prévu d’une part «

un espace pour la terrasse de la brasserie situé à l’écart des cheminements et à proximité immédiate du café »
* Il était également précisé «

afin de ne pas générer la circulation [Adresse 9], il pourrait être opportun de prévoir quelques places de stationnement de courte durée à proximité afin de faciliter les achats minute »
* Les acquéreurs qui ont déclaré connaître le projet d’aménagement, qui ne pouvait être connu que sur ces bases, sont bien mal fondés à indiquer ignorer l’existence du droit de terrasse et des travaux à venir…

Il est assez incroyable que la société ASN tente aujourd’hui d’obtenir la résolution de la vente en affirmant ne pas avoir eu les informations sur le droit de terrasse et sur les travaux de réfection.

Et encore une fois, les informations connues des parties au moment de la conclusion du compromis étaient celles de l’état du projet à ce moment-là, qui n’est pas le projet définitif la terrasse n’ayant pas été démontée !

Au regard du courrier de Madame le Maire en date du 24 mars 2025, force est de constater que les acquéreurs ont refusé de lui répondre ou de participer aux échanges concernant la mise en œuvre des travaux du boulevard avec les services de la Mairie.

Et ces échanges démontrent une nouvelle fois qu’ils avaient parfaitement connaissance de ceux-ci tels qu’ils le précisaient d’ailleurs au moment de la vente.

La mauvaise foi des demandeurs est manifestement caractérisée par les constats sans appels de Madame le Maire de [Localité 3] au regard de l’attitude des exploitants.

Une fois de plus il conviendrait de s’interroger sur l’intérêt pour Monsieur [B], au regard de l’ampleur des travaux d’aménagement du boulevard tels qu’ils étaient prévus au moment de la vente, de cacher pareille information.

Concernant les travaux d étanchéité évoqués dans l’assignation

Même si ces arguments sont parfaitement inopérants dans le cadre de la demande de résolution de la vente, la société ASN tente une fois de plus de jeter le trouble sur la probité de Monsieur [B] l’accusant de ne pas avoir fait les travaux nécessaires…

A titre de remarque préalable, la société ASN semble s’adresser sur ces griefs à la SCI «

IMMEUBLE LE CAFE DE LA GARE »

en sa qualité de bailleur.

Cela démontre si besoin que les arguments développés sur ce point ne viennent que pour tenter de combler les carences dans la charge de la preuve qui pèse sur les demandeurs, au regard notamment des conséquences particulièrement graves d’une éventuelle décision de résolution de la vente.

Ceci étant, Monsieur [B] ne peut laisser ses locataires refaire l’histoire subjectivement et partialement.

Les demandeurs invoquent une inertie totale du propriétaire.

Il est étonnant que les exploitants fassent état de cette inertie alors même que Monsieur [B] venait déjeuner sur place à cette époque environ trois fois par semaine…

Mais surtout le propriétaire des murs a refait l’isolation et les façades à sa charge. Il a signé le devis et même payé avant même que les travaux ne soient effectués, et ce dès novembre 2023 : il ressort des pièces comptables d’ailleurs une somme de plus de 36.379,50 euros payés fin 2023 et de 31.590,66 euros payés à juillet 2024 !

Au total se sont plus de 80.000 euros de travaux qui ont été réalisés par le propriétaire des murs depuis l’entrée dans les lieux.

Il s’agissait de travaux de façade, d’étanchéité, de toiture, etc.

Ces travaux ont été décalés du seul fait de Madame [D] de plusieurs mois car elle ne voulait pas «

gêner

» la clientèle notamment pendant l’été…

C’est donc Madame qui a refusé plusieurs fois aux entreprises de se rendre sur place pour réaliser les travaux qui avaient déjà été payés.

Et aujourd’hui elle se plaint de l’inertie du propriétaire…

Par ailleurs, la société ASN met en avant le fait que dans le mois suivant leur entrée dans les lieux, les locataires ont eu à subir un important dégât des eaux.

Mais ils omettent de préciser que cette fuite faisait suite à un gros orage sur [Localité 3], et que le dégât en question était dû à un mauvais entretien des gouttières qui sont, selon le bail commercial signé, à la charge des locataires…

Quoi qu’il en soit la juridiction de céans ne manquera pas de tirer les conséquences des pièces versés au regard des arguments développés par la société ASN qui sait pertinemment qu’elle doit faire face à la carence de preuve dont elle a la charge.

Sur les conséquences de l’éventuelle résolution judiciaire

Monsieur [B] s’interroge sur les réelles motivations de l’action menée par la société ASN.

Le courrier préalable ne mentionne nullement une volonté de solliciter la résolution de la vente.

En réalité il semblerait que depuis la reprise des lieux par les acquéreurs, et avant même le lancement des travaux du boulevard, le chiffre d’affaires subissait une baisse drastique.

Monsieur [B] rappelle que la terrasse n’a pas été démontée ni supprimée comme les demandeurs l’affirmaient dans leur acte introductif.

Il sera demandé par conséquent aux demandeurs de communiquer leurs derniers comptes arrêtés afin de connaître le chiffre d’affaires généré, afin de le comparer avec ceux du vendeur, communiqués lors de la vente.

Par ailleurs et si par extraordinaire la juridiction de céans devait prononcer la résolution de la vente, il sera rappelé que celle-ci oblige à remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient au moment de la vente.

Ainsi, la restitution du bien entraîne l’indemnisation de la jouissance du bien dont a profité celui qui a eu le bien dans ses mains.

Par ailleurs les dégradations et détériorations du bien qui en ont diminué la valeur sont à la charge de la partie qui restitue.

A ce jour tel qu’il a été vu ces sommes ne sont pas connues par manque de transparence des demandeurs, et du fait certainement, que la vraie motivation de l’action réside dans leur manque d’implication et de résultats.

Par conséquent à titre subsidiaire il sera sollicité, en cas de résolution de la vente, que les sommes perçues par la société ASN soient restituées à Monsieur [A] [B].

Sur les conclusions en réponse des demandeurs

De manière surprenante, la société ASN maintient le fait qu’elle n’aurait pas été informée de l’existence du droit de terrasse, et ce malgré l’ensemble des points développés ci-avant, du fait que les acquéreurs étaient au demeurant des professionnels de l’activité rachetée et des pièces versées aux débats.

Il a été vu que la demande de démontage de la terrasse est même devenue caduque depuis.

Concernant les mentions au compromis (et plus généralement les informations dont disposaient nécessairement tel que cela a été vu, les acquéreurs), la société ASN affirme qu’une surface du fonds de commerce occupait illégalement le domaine public : non seulement cela est parfaitement faux, mais encore faudrait il que la société ASN en rapporte la preuve.

Ils ajoutent qu’il aurait manqué le mesurage, le nombre de tables et de chaises, etc.

Or, toutes ces informations figuraient dans la documentation contractuelle.

Or, les deux sociétés exploitantes du Café de la Gare, les demandeurs donc d’une part et l’ancienne société de Monsieur [A] [B] d’autre part ont le même cabinet d’expertise comptable.

Or, trois bilans ont été remis aux acheteurs au moment de la vente. L’acte de cession comportait un ensemble d’annexes dont l’annexe n°2 qui comportait une liste du matériel du fonds contenant justement les tables et les chaises, et ainsi de suite.

Or, il a été vu que les demandeurs ont eux même sollicité le renouvellement du droit de terrasse, ce qui démontre leur connaissance parfaite de son existence et des conditions d’attribution de ce droit précaire, tel que cela ressort du courrier que leur a adressé la Ville de [Localité 3] en date du 03 octobre 2024 précisant « Le renouvellement annuel de cette autorisation vous a été attribué pour l’année 2024 (AOT 24/508) ».

D’ailleurs, il semblerait que la société ASN n’ait pas sollicité ce renouvellement de droit pour l’année 2025, certainement pour tenter d’utiliser cet élément dans le cadre de la présente instance…

Or, Les comptes remis comportent également la liste des immobilisations et la mention du paiement du droit de terrasse.

Or, la superficie de la surface louée était parfaitement connue, comme cela ressort par exemple du bail commercial signé en page 3 prévoyant une superficie, hors terrasse, de 03 ares et 25 centiares, soit 325 mètres carrés.

C’est donc uniquement par affirmation que la société ASN fonde son action et modifie son argumentation arguant désormais de l’amputation de superficie louée, considérant que celle-ci comprenait la terrasse ce qui n’a jamais été le cas !

Les demandeurs, n’apportent aucun élément permettant de justifier leurs dires.

Par ailleurs, il a été découvert à cette occasion y compris par les services de la Ville eux-mêmes et Monsieur [B] (et qui donc ne pouvait pas en avoir connaissance ni en qualité de vendeur du fonds ni de bailleur) que l’accès à l’assainissement était enclavé en partie latérale démontable de la terrasse en véranda et qu’il devait être laissé libre.

Ce point qui concerne quelques mètres carrés n’a aucune conséquence ni préjudice pour les occupants.

D’autant que concernant la terrasse dont ils se plaignent encore, il a été vu que le projet de la mairie, au fur et à mesure que le temps passe, confirme une fois de plus qu’aucune suppression de droits n’est prévue, comme rappelé très clairement dans le courrier du 24 mars 2025.

Ainsi, dans le cadre de ses écritures, la société ASN tente de tromper la juridiction de céans en produisant des clichés photographiques pour tenter de créer une confusion entre la zone louée au titre du bail commercial et la zone bénéficiant du droit de terrasse.

Tout d’abord, concernant les clichés photographiques, les demandeurs eux-mêmes versent des clichés montrant les travaux quasiment terminés sur le boulevard avec leur établissement dans le même état et ce malgré ce qu’ils invoquaient au départ de leurs plaintes en fondement à leurs demandes…

Les demandeurs affirment que l’immeuble serait construit sur le domaine public : c’est faux, mais l’établissement bénéficie d’une terrasse qu’il exploite depuis plus d’un siècle tel que le démontre la carte postale ancienne et notamment les surfaces carrelées de la terrasse préexistaient à l’acquisition par Monsieur [B].

Les demandeurs détournent les images et le positionnement de certains éléments, ainsi, il n’y avait, au moment de la cession du fonds, aucun système de climatisation.

C’est bien le rideau de fer qui est fermé chaque soir et qui délimite, à l’aplomb de la façade, la surface du fonds de commerce de celle de la terrasse et l’autorisation d’effectuer des travaux a bien été donnée à Monsieur [B] par la ville de [Localité 3].

Mais surtout et enfin l’argumentation des demandeurs est modifiée pour tenter d’obtenir de manière indue une indemnisation injustifiée.

Ainsi, bien que les échanges soient très difficiles entre la Mairie et la société ASN, le courrier de Madame le Maire en date du 24 mars 2025 précisait déjà que (et donc avant même la dernière réplique des demandeurs), «

Ainsi, je réitère le retrait de votre première terrasse, ainsi que la partie gauche en façade où est enclavée l’assainissement.

A la place, comme je vous l’ai plusieurs fois indiqué, vous pourrez installer une terrasse semi fermée store-ban ou paravents en verre qui devront être rentrés l’été.

De plus, l’espace ou se trouve le regard assainissement doit rester accessible, même si vous pouvez installer une terrasse ouverte ou semi-fermée.

Il ne s’agit pas de vous retirer le droit de terrasse. Il n’en a jamais été question au cours de nos échanges, mais simplement d’être conforme à la réglementation avec un droit qui est précaire, annuel et révocable.

Sachez que la municipalité dispose d’un architecte conseil, gratuit, qui peut vous permettre de vous accompagner afin de trouver un projet de terrasse plus en harmonie avec le projet d’aménagement. »

Mais surtout, la Ville de [Localité 3], tentant une nouvelle fois de raisonner la société ASN, confirmait que le sujet de cet accès assainissement était un « non sujet » puisque la mairie, suite à une réunion en date du 17 avril 2025, écrivait le 30 avril 2025 aux représentants légaux de la société ASN précisant que leur « …souhait est de vous permettre de continuer à l’exploiter tout en améliorant son esthétique. Pour cela, la partie de terrasse la plus proche du bâtiment d’origine pourra être conservée et il a été proposé à Monsieur [B] de lui rétrocéder cette emprise. Il s’est également engagé à réaliser et prendre en charge financièrement les travaux nécessaires sur cette partie de terrasse.

Pour la seconde partie de terrasse, côté trottoir, la municipalité souhaite que l’enveloppe et l’esthétique de cette partie soit totalement remaniée en réponse notamment aux préconisations que l’Architecte des Bâtiments de France a pu faire. Le principe étant de créer des parois plus transparentes et avoir une terrasse ouverte en été. Pour cela, la ville vous propose les services de son architecte conseil qui pourra vous aider à concevoir ce projet. Celui-ci prendra également en compte le traitement de la dalle de cette seconde partie de terrasse et voir si elle peut être supprimée ou simplement intégrée dans l’aménagement de votre terrasse. L’accès PMR des clients sera également traité… »

Ce courrier confirme concernant l’assainissement qu’il s’agit de la partie « la plus proche du bâtiment d’origine » et donc bel et bien hors bail commercial.

Ce courrier confirme également la composition de la terrasse qui n’a jamais fait partie de la superficie louée au titre du bail commercial comme peut l’affirmer péremptoirement la société ASN en désespoir de cause.

Ce courrier confirme en outre que la dalle sur laquelle se situe la terrasse ne sera même pas nécessairement supprimée puisqu’elle avait été réalisée, bien avant l’acquisition par Monsieur [B], afin juste d’équilibrer la terrasse. Mais surtout Monsieur [B], non pas en tant que vendeur du fonds de commerce, mais en tant que bailleur, prendra à sa charge les travaux concernant l’accès à l’assainissement dont il était question, sujet apparu du fait de la réalisation des travaux d’aménagement du boulevard comme cela a été vu.

Quoi qu’il en soit, l’évolution de l’argumentation des demandeurs depuis l’origine démontre une fois de plus qu’ils tentent indûment d’obtenir une indemnisation, au mépris de toutes les règles de droit, et que très certainement ils n’ont pas été en mesure de maintenir l’activité et le niveau de qualité des différentes prestations offertes et telle que le chiffre d’affaires se répartissait au moment de leur acquisition.

Sur la connaissance des travaux d’aménagement

Malgré l’évidence, les demandeurs précisent désormais que le sujet ne serait pas le fait que le vendeur leur aurait caché l’existence des travaux à venir sur le Boulevard, alors que jusque-là c’était bien ce qui était reproché, mais une dissimulation de la contenance exacte du fonds… Là encore le changement d’argumentation et la manœuvre sont grotesques.

Il a été vu que la société ASN avait parfaitement connaissance du projet d’aménagement à venir et disposait du même niveau d’information que Monsieur [B].

Contrairement à ce qu’ils affirment, c’est en connaissance de cause qu’ils ont mandaté l’agence BIAS, qui avait déjà été l’intermédiaire lorsque Monsieur [B] avait acquis le fonds, afin de proposer l’achat alors que Monsieur [B] n’avait pas mis le bien en vente.

Dès le premier jour des échanges, la question des travaux d’aménagement du boulevard a été abordée…

De même, les travaux effectués par Monsieur [B] avaient été parfaitement autorisés et déclarés.

La société ASN est particulièrement de mauvaise foi en sollicitant pareille demande et alors qu’ils sont en échanges avec la Mairie et que les éléments du dossier démontrent que non seulement aucune omission d’information n’a été caractérisée, et qu’aucun préjudice ne saurait être justifié et ni invoqué. Les demandeurs continuent à procéder par affirmation pour tenter d’obtenir une indemnisation qu’ils savent parfaitement indue.

Sur la demande indemnitaire à titre subsidiaire

Au regard de la faiblesse de leur argumentation et des pièces du dossier, de manière désespérée les demandeurs tentent de calculer et de solliciter une indemnisation.

La société ASN doit donc démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Afin de pouvoir comparer les activités et les résultats de chacun des exploitants, il a été demandé par sommation de communiquer en date du 25 mars 2025 à la société ASN de produire et verser les comptes sociaux annuels pour les exercices 2023 et 2024 (dans ce dernier cas, les comptes prévisibles).

Force est de constater que la société ASN n’a rien versé et le Tribunal en tirera les conséquences relatives à sa demande d’indemnisation.

La société ASN invoque un préjudice partant d’un élément faux et non prouvé : elle considère que la superficie cédée serait amputée de 25 %.

Pourtant elle ne sollicite aucune expertise, elle n’apporte aucun élément permettant de le démontrer et préfère tenter de procéder par affirmation en indiquant que la superficie louée était amputée de la terrasse qui lui aurait été cédée comme élément du fonds : cela ne ressort d’aucune pièce et il a été vu qu’il suffirait de se rapporter aux éléments contractuels de la cession, ou encore au bail commercial pour s’en convaincre.

Partant donc d’une fausse évaluation de superficie, les demandeurs sollicitent une indemnité fondée sur le prix de vente qu’ils majorent de 25 à 35 % invoquant « l’important chiffre d’ affaires réalisé sur cette surface ».

Il sera rappelé que la société ASN n’a pas daigné répondre à la sommation de communiquer ses comptes.

Elle procède donc par affirmation lorsqu’elle invoque une perte de chiffre d’affaires et alors même que la terrasse est temporaire et était loin de représenter le plus important du chiffre d’affaires lorsque Monsieur [B] exploitait les lieux, comme cela a pu être précisé et justifié dans le cadre des pièces transmises lors de la vente notamment.

La société ASN doit d’ailleurs démontrer non seulement le montant du préjudice mais également le lien de causalité avec les faits invoqués.

Pire, la société ASN tente de maintenir son action au travers de la présente demande subsidiaire, précisant que la résolution du contrat constituerait une conséquence trop forte et alors même qu’il s’agit là de la nature même de la sanction.

Il est évident qu’ elle fait cette nouvelle demande afin de ne pas avoir à justifier et restituer également le chiffres d’affaires généré en cas de condamnation.

Et il a été vu au regard des échanges avec la Mairie qu’il n’existe aucun préjudice !

Quoi qu’il en soit, si une demande indemnitaire devait être par extraordinaire accordée par le Tribunal encore faudrait il qu’en soit déduit le montant équivalent en pourcentage du chiffre d’affaires généré pendant la période.

En effet, ce chiffre est inconnu puisque les demandeurs ne justifient pas de leurs comptes et de leurs résultats sur la période.

Mais en tout état de cause ils ne sauraient profiter doublement, à la fois d’une déduction de prix et bénéficier de l’ensemble du chiffre d’affaires alors qu’ils ont exploité l’intégralité de la superficie alors qu’ils affirmaient que leur droit de terrasse allait être supprimé.

Quoi qu’il en soit, la société ASN ne pourra qu’être déboutée de sa demande indemnitaire qui est parfaitement injustifiée et absurde.

Sur les conclusions de la société BIAS immobilier

A titre de remarque préalable,

Force est de constater que la société BIAS immobilier fait sienne l’argumentation de Monsieur [B] en reprenant les mêmes pièces pour étayer sa position.

Elle confirme que les demandeurs se sont rapprochés d’elle pour qu’elle contacte Monsieur [B] et lui fasse une proposition d’achat de son fonds de commerce.

Elle confirme que les acquéreurs avaient pleine conscience du projet d’aménagement voté par la Mairie.

Elle confirme qu’ils avaient pleine connaissance du droit de terrasse rappelé dans le compromis a tel point qu’ils ont fait la demande de renouvellement de ce droit en leur faveur.

Elle confirme que les acquéreurs n’étaient pas novices, ayant exercé le même métier à [Localité 4].

Elle confirme que la société ASN fait preuve d’une grande mauvaise foi concernant la consistance des des lieux et des surfaces louées.

Elle confirme qu’en l’absence de faute et de lien de causalité établi, la société ASN ne démontre nullement de préjudice qu’elle aurait subi et qu’elle a refusé de communiquer ses bilans.

Elle confirme que le calcul, présenté par la société ASN pour estimer son préjudice estimé à 35% du prix de vente soit 315.000 €, indiquant que la terrasse constituerait 80% de son chiffre d’affaires et 25% de sa surface, est incohérent.

Ceci étant exposé, Sur l’absence de fondement juridique

La société BIAS IMMOBILIER fonde sa demande sur l’article 56 du code de procédure civile concernant l’absence de motivation en droit dans l’assignation.

S’agissant d’une nullité pour vice de forme, il convient de remplir les deux conditions classiques :

« Pas de nullité sans texte » et « Pas de nullité sans grief ».

Non seulement, la motivation juridique était parfaitement connue de la société BIAS, mais surtout sa responsabilité est recherchée en garantie conformément aux articles 331 et suivants du code de procédure civile en tant que démarcheur et rédacteur des actes.

A ce titre la société BIAS Immobilier engage sa responsabilité conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil puisqu’elle a été mandatée par une partie pour rédiger l’acte.

Sur le caractère fondé de l’appel en garantie

Les griefs de la société ASN sont tous en lien avec les obligations professionnelles de la société BIAS Immobilier en sa qualité d’intermédiaire et de rédacteur des actes.

Si une condamnation devait être prononcée contre Monsieur [A] [B], elle pourrait être la conséquence de la défaillance du professionnel rédacteur et Monsieur [A] [B] est recevable en sa demande de garantie par la société BIAS si sa responsabilité venait à être engagée dans le cadre de la cession du fonds.

Sur les conclusions de la SNC ASN en réplique à la société BIAS

La société ASN fini par reconnaître que le droit de terrasse était bel et bien connu par elle.

Mais elle est de bien mauvaise foi de prétendre que Monsieur [B] aurait modifié les consistances, or les surfaces de terrasse n’ont rien à voir ni avec la cession du fonds, ni avec les surfaces louées par le bail.

D’autre part, le cliché, tiré de l’Eveil, prouve que la véranda existe de longue date et en toutes hypothèses avant la prise de possession par Monsieur [B].

Pour calmer les velléités, la Mairie a même proposé à Monsieur [B] de lui vendre la terrasse et a demandé à la société ASN de faire la demande du droit pour les années 2025 et 2026 et en règle les droits.

Force est de constater qu’aucun démontage n’a été demandé et que la société ASN continue d’exploiter les terrasses.

La société ASN ne démontre l’existence ni d’une faute, ni d’un préjudice et la présente procédure est clairement abusive.

Sur les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

La présente procédure engendre des frais irrépétibles qu’il serait injuste de laisser à la charge de Monsieur [A] [B].

La présente action étant particulièrement de mauvaise foi et mal fondée, Monsieur [A] [B] est fondé à demander la condamnation de la société ASN à la somme 5.000 euros pour témérité de l’action et procédure abusive et à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire dans l’éventualité d’une décision de résolution de la vente, Monsieur [B] n’a d’autre option que de solliciter que l’exécution provisoire soit écartée au regard des graves conséquences de sa mise en œuvre et du fait qu’elles priveraient ipso facto ce dernier d’un éventuel recours en appel au regard des dits montants.

En effet, il est évident que Monsieur [B] ne dispose pas du patrimoine nécessaire pour faire face à pareille décision, le seul bien de valeur étant constitué essentiellement par ses parts de SCI détenant les murs. La valeur de ceux-ci serait largement diminuée car du fait de la résolution il n’y aurait plus de locataires non plus.

Quoi qu’il en soit les conséquences financières et pratiques d’une éventuelle exécution provisoire serait insurmontable pour les deux parties et encore une fois privative de tout recours.

*Pour la société BIAS IMMOBILIER et Entreprise :

Au soutien de son argumentation, la société BIAS IMMOBILIER et Entreprise invoque notamment :

Sur l’absence de fondement juridique

En droit :

L’article 56 du CPC dispose que :

« L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

l° Les lieu, jour et heure de l

[…texte tronqué, 23742 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]