Responsabilité du bailleur commercial : clause de renonciation et preuve insuffisante des défaillances de chauffage

Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, la responsabilité contractuelle suppose la preuve d’un manquement, d’un préjudice et d’un lien de causalité. L’article 1720 impose au bailleur les réparations nécessaires autres que locatives, tandis que l’article 1719 protège la jouissance paisible et la conformité du local à sa destination. Ces obligations peuvent être aménagées en application de l’article 1102, sans exonérer le bailleur de son obligation essentielle. La clause de renonciation au recours a été jugée applicable aux interruptions temporaires de chauffage, aucune privation excessive ni atteinte à la destination commerciale des locaux n’étant démontrée.

La responsabilité du gestionnaire n’est pas retenue : sa faute dans les réglages n’est pas établie, les désordres étant techniquement rattachés au mainteneur ou à un syndic non attrait. Les procès-verbaux non contradictoires et les photographies non datées ou localisées ne suffisent pas à établir le préjudice.

La garantie de l’assureur est également écartée, faute d’événement climatique couvert. En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, la preuve des conditions de garantie incombait à la demanderesse.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Une société locataire a subi des pannes de chauffage et de climatisation ainsi qu’un dégât des eaux. Malgré le remplacement de l’installation, des insuffisances ont persisté. L’expertise judiciaire a distingué les anciennes pannes des désordres postérieurs, attribués à des réglages inappropriés ou au mainteneur. Le tribunal a rejeté les demandes contre le bailleur, le gestionnaire et l’assureur, faute de manquement, de préjudice caractérisé ou d’événement garanti.

Une société de conseil en intégration et infogérance, locataire de bureaux, a subi des pannes récurrentes de chauffage et de climatisation à partir de 2019, ainsi qu’un dégât des eaux. Le bailleur et son gestionnaire ont remplacé l’installation entre 2020 et juin 2021, mais des insuffisances de chauffage ont persisté.

Une expertise judiciaire a distingué les pannes de l’ancienne installation, non constatées directement après son remplacement, et les désordres postérieurs, attribués à des réglages inappropriés ou à l’intervention du mainteneur. Le locataire a recherché la responsabilité du bailleur, du gestionnaire et de son assureur.

Le tribunal a rejeté les demandes, faute de preuve suffisante d’un manquement imputable au bailleur ou au gestionnaire, d’un préjudice caractérisé et d’un événement garanti par la police d’assurance.

• Établir un manquement contractuel imputable au bailleur ou au gestionnaire
• Justifier un préjudice certain et caractérisé
• Démontrer le lien causal entre le manquement et le préjudice
• Établir une privation excessive ou une atteinte à la destination des locaux
• Corroborer les constats non contradictoires par des éléments déterminants
• Prouver la réunion des conditions de garantie de la police

• Rapport d’expertise judiciaire et ses annexes
• Contrat de maintenance de la société LG FROID
• Constatations du remplacement des installations en 2021
• Procès-verbaux d’huissier non contradictoires
• Photographies non datées ni localisées

Le locataire est débouté de ses demandes contre le bailleur, le gestionnaire et l’assureur, faute de preuve suffisante. Il supporte les dépens et doit verser une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à chacun des défendeurs.

• Exclusion de l’indemnisation des troubles de jouissance
• Absence de garantie d’assurance pour les simples réglages
• Rejet des intérêts et de leur capitalisation
• Condamnation aux dépens
• Paiement de trois indemnités de 1 500 euros

À faire

• Identifier précisément l’auteur des réglages litigieux
• Produire le règlement de copropriété applicable
• Faire constater contradictoirement les températures
• Documenter les périodes et durées des pannes
• Vérifier les événements couverts par la police

À éviter

• Fonder la demande sur une expertise isolée
• Produire des photographies non datées
• Confondre gestionnaire et syndic de copropriété
• Alléguer un préjudice commercial non chiffré
• Imputer au bailleur les fautes du mainteneur

La preuve du manquement contractuel du bailleur commercial

La responsabilité contractuelle exige, selon l’article 1231-1 du Code civil, un manquement, un préjudice et un lien de causalité, dont la preuve incombe au demandeur. L’article 1720 impose les réparations nécessaires, mais la clause du bail renonçant au recours pour les interruptions temporaires de chauffage a été jugée applicable. Aucune durée excessive de privation ni atteinte à la destination commerciale des locaux n’étant établie, le manquement à l’obligation essentielle du bailleur n’est pas caractérisé.

La caractérisation de la faute du gestionnaire de biens

L’expertise rattache les désordres au mainteneur ou à des réglages imputés à un syndic dont la qualité et l’identité ne sont pas établies. Elle ne permet pas d’identifier une faute du gestionnaire assigné comme mandataire du bailleur. Les procès-verbaux non contradictoires ne suffisent pas seuls, conformément à l’article 16 du Code de procédure civile, et les photographies non datées ou localisées ne corroborent pas utilement les prétentions.

Les conditions de garantie d’une police multirisque professionnelle

La garantie invoquée couvre des événements climatiques tels que tempête, neige, grêle, inondation, avalanche ou gel. Le litige concerne seulement des réglages et dysfonctionnements du chauffage, sans événement climatique établi. En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, la demanderesse devait prouver la réunion des conditions de garantie, ce qu’elle ne fait pas.

Article 805 du Code de procédure civile, Article R.145-35 2° du Code de commerce, Article 145 du Code de procédure civile, Article 236-3 du Code de commerce, Article 1154 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1984 du Code civil, Article 1998 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 1134 du Code civil, Article 1199 du Code civil, Article 1102 du Code civil, Article 16 du Code de procédure civile, Article 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme, Article 1353 du Code civil, Article 514 du Code de procédure civile