Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour infiltrations provenant d’une jardinière commune : indemnisation du trouble de jouissance et des dégradations intérieures

Sur le fondement des articles 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires répond des dommages ayant leur origine dans les parties communes. Cette responsabilité est engagée indépendamment de toute faute, carence ou diligence démontrée dans la recherche de la cause des désordres et la réalisation de travaux. Les recours éventuels contre les entreprises ou assureurs restent sans incidence sur le droit à réparation du copropriétaire victime.

Le préjudice matériel peut être indemnisé sans facture acquittée ni exécution préalable des travaux, dès lors que les dégradations, leur imputabilité et le coût de remise en état sont établis. Le trouble de jouissance est apprécié selon la localisation, la durée et l’intensité des infiltrations, en tenant compte de l’occupation persistante du logement. Un préjudice moral distinct peut être retenu lorsque la durée du sinistre et les démarches répétées génèrent des tracas autonomes.

Les frais d’assistance technique et d’expertise privée ne constituent pas un poste de préjudice indemnisable, mais peuvent relever de l’article 700 du Code de procédure civile. Les articles 696 et 700 du même code fondent respectivement la condamnation aux dépens et l’allocation de frais irrépétibles. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet enfin de dispenser le copropriétaire de sa participation aux frais exposés par la copropriété.

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Une expertise judiciaire a attribué les infiltrations affectant l’appartement à la défaillance de l’étanchéité d’une jardinière constituant une partie commune. Après les travaux, le tribunal a retenu la responsabilité du syndicat et accordé des indemnités pour le trouble de jouissance, le préjudice moral et les travaux de peinture. Les frais d’assistance technique, d’expertise privée et de dépannage, insuffisamment justifiés, ont été rejetés.

Un copropriétaire a subi, depuis l’acquisition de son appartement, des infiltrations affectant le plafond du séjour. Plusieurs interventions et démarches auprès de l’assureur dommages-ouvrage n’ont pas permis de supprimer durablement les désordres. Une expertise judiciaire a finalement identifié comme cause unique la défaillance de l’étanchéité d’une jardinière située sur une terrasse supérieure, considérée comme une partie commune.

Après la réalisation des travaux de suppression de la cause des infiltrations, le copropriétaire a demandé au syndicat l’indemnisation de son trouble de jouissance, de son préjudice moral, des dégradations intérieures et de divers frais. Le syndicat contestait principalement l’étendue et l’évaluation des préjudices, en invoquant les diligences accomplies et l’occupation persistante du logement.

Le tribunal retient la responsabilité du syndicat, accorde une indemnité pour le trouble de jouissance, le préjudice moral et les travaux de peinture, mais rejette les frais d’assistance technique, d’expertise privée et de dépannage insuffisamment justifiés.

• Origine des infiltrations située dans une partie commune.
• Défaillance de l’étanchéité de la jardinière établie par expertise.
• Dommages matériels imputables aux infiltrations.
• Coût des travaux de remise en état évalué techniquement.
• Trouble de jouissance caractérisé dans une pièce principale du logement.
• Préjudice moral distinct établi par la durée et les démarches répétées.
• Frais particuliers rejetés lorsqu’ils ne sont pas indemnisables ou justifiés.

• Rapport d’expertise judiciaire du 8 août 2023.
• Recherche de fuite au gaz traceur.
• Mises en eau de la terrasse et de la jardinière.
• Photographies des infiltrations au plafond et des dégradations.
• Constat d’huissier du 13 février 2024.
• Devis actualisé pour les travaux de peinture.

Le syndicat des copropriétaires doit indemniser les dommages provenant de la partie commune, même s’il a entrepris des démarches et fait intervenir plusieurs entreprises. Le copropriétaire obtient réparation des préjudices établis, tandis que les frais techniques non indemnisables peuvent seulement être examinés au titre de l’article 700.

• Paiement de 31 980 euros pour le trouble de jouissance.
• Paiement de 1 000 euros pour le préjudice moral distinct.
• Paiement de 3 025 euros TTC pour les travaux de peinture.
• Rejet des frais d’assistance technique et d’expertise privée comme préjudice.
• Prise en charge des dépens et des frais d’expertise judiciaire.

À faire

• Identifier précisément l’ouvrage à l’origine des infiltrations.
• Faire établir une expertise contradictoire documentant la causalité.
• Conserver les photographies, constats et rapports techniques.
• Évaluer séparément les préjudices matériel, de jouissance et moral.
• Présenter les frais particuliers avec justificatifs complets.

À éviter

• Opposer les diligences du syndicat à la responsabilité de plein droit.
• Confondre l’étanchéité de la terrasse avec celle de la jardinière.
• Subordonner l’indemnisation matérielle au paiement préalable des travaux.
• Présenter les frais d’expertise privée comme un préjudice principal.
• Réclamer une dépense directement liée sans justificatif.

La responsabilité du syndicat fondée sur l’article 14

La responsabilité du syndicat est engagée dès lors que les dommages trouvent leur origine dans une partie commune, sans qu’une faute ou une carence soit nécessaire. Les déclarations de sinistre, interventions d’entreprises et travaux infructueux ne l’exonèrent pas à l’égard du copropriétaire victime. Ces éléments peuvent seulement concerner les recours du syndicat contre les entreprises ou assureurs.

L’indemnisation des dégradations sans travaux préalables

L’absence de facture acquittée ne fait pas obstacle à l’indemnisation. Il suffit d’établir la réalité des dégradations, leur imputabilité aux infiltrations et le coût nécessaire de leur remise en état. L’expertise judiciaire et les photographies ont permis de retenir le montant estimé pour les peintures du séjour et de la façade.

Les frais d’assistance technique au titre de l’article 700

Les frais d’assistance technique pendant l’expertise et les honoraires d’un expert privé ne constituent pas un préjudice indemnisable. Ils peuvent uniquement être pris en compte au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Une dépense de dépannage directement liée au sinistre a également été rejetée faute de justificatif.

Article 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 3 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965