Résiliation d’un bail d’habitation pour impayés : délais de paiement suspensifs et expulsion conditionnelle

La recevabilité de l’action suppose notamment la notification de l’assignation à la préfecture plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, cette formalité ayant été accomplie, l’action a été déclarée recevable.

En application des articles 1184, 1228 et 1343-5 du Code civil, le juge peut accorder au débiteur un échelonnement pouvant atteindre deux années et suspendre les effets de la résiliation. L’acceptation par le bailleur d’un plan d’apurement a justifié la suspension des effets de la résiliation, sous condition du paiement des échéances avec le loyer courant. Le défaut d’une échéance entraîne la reprise automatique de la résiliation, l’exigibilité immédiate de la dette et l’expulsion après commandement de libérer les lieux.

La dette non contestée a été fixée en deniers et quittances, afin de tenir compte des paiements intervenus depuis l’établissement de l’échéancier. Le locataire succombant supporte les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et doit verser une indemnité au titre de l’article 700 du même code.

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Le bailleur a ensuite demandé la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, le paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation. À la date du 4 septembre 2026, la dette locative s’élevait à 2 830,48 euros, somme qui n’a pas été contestée.

Le locataire a sollicité des délais et produit un plan d’apurement accepté par le bailleur. Le juge a prononcé la résiliation, mais en a suspendu les effets sous réserve du respect de l’échéancier et du paiement du loyer courant. En cas de défaut, l’expulsion et l’indemnité d’occupation deviendront exigibles selon les modalités fixées.

• Impayés locatifs caractérisant un manquement contractuel suffisamment grave
• Dette locative certaine, arrêtée et non contestée par le locataire
• Notification de l’assignation à la préfecture plus de deux mois avant l’audience
• Situation du débiteur et besoins du créancier justifiant un échelonnement
• Plan d’apurement accepté par le bailleur
• Respect simultané des échéances et du loyer courant

• Contrat de bail sous seing privé conclu le 4 décembre 2024
• Deux commandements de payer antérieurement régularisés
• Décompte locatif arrêté au 4 septembre 2026
• Reconnaissance non contestée de la dette de 2 830,48 euros
• Plan d’apurement signé le 24 août 2026 et accepté par le bailleur

• Échelonnement de la dette en quatre mensualités
• Paiement simultané des échéances et du loyer courant
• Reprise automatique de la résiliation en cas d’impayé
• Expulsion possible après commandement de libérer les lieux
• Paiement de 500 euros au titre de l’article 700 et des dépens

À faire

• Notifier l’assignation à la préfecture dans le délai requis
• Actualiser le décompte locatif avant l’audience
• Produire les commandements de payer et justificatifs d’impayés
• Formaliser précisément le plan d’apurement accepté
• Suivre chaque échéance avec le loyer courant

À éviter

• Négliger la notification préfectorale préalable
• Réclamer une dette non actualisée ou insuffisamment justifiée
• Oublier de déduire les paiements intervenus
• Considérer les délais accordés comme définitivement acquis
• Engager l’expulsion avant le défaut d’une échéance

Les obligations de paiement du locataire

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion.

Les conditions de recevabilité de l’action locative

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 exige la notification de l’assignation à la préfecture plus de deux mois avant l’audience. Cette formalité ayant été respectée, l’action du bailleur a été déclarée recevable.

La suspension des effets de la résiliation

Les articles 1184, 1228 et 1343-5 du Code civil permettent au juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la résiliation. L’échéancier accepté par le bailleur produit cet effet, mais tout défaut d’échéance entraîne la reprise de la résiliation, l’exigibilité immédiate de la dette et l’expulsion.