Contrat de promotion immobilière : paiement direct de l’entrepreneur par le maître de l’ouvrage malgré le règlement du promoteur

Le juge doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, sans s’arrêter à la dénomination retenue par les parties, conformément à l’article 12 du Code de procédure civile. Le contrat conclu entre le maître de l’ouvrage et le promoteur, régi par les articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil, a été qualifié de mandat d’intérêt commun donnant au promoteur le pouvoir de contracter au nom et pour le compte du maître de l’ouvrage.

L’entrepreneur contractant directement avec le promoteur n’est donc pas un sous-traitant et ne peut exercer l’action directe prévue par les articles 12 et 13 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975. Il bénéficie toutefois de l’engagement direct du maître de l’ouvrage prévu par l’article 1831-2 du Code civil, qui impose l’exécution des contrats conclus en son nom par le promoteur dans les limites de ses pouvoirs.

Le paiement préalable effectué par le maître de l’ouvrage au promoteur ne l’exonère pas envers l’entrepreneur, les dispositions de l’article 1831-2 ne prévoyant pas la limitation applicable à l’action directe du sous-traitant. Le maître de l’ouvrage a ainsi été condamné au paiement intégral des factures, des pénalités conventionnelles, des frais forfaitaires de recouvrement et des frais irrépétibles. La capitalisation annuelle des intérêts a été ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil. L’exécution provisoire, régie par l’article 514-1 du Code de procédure civile, n’a pas été suspendue.

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Une société de travaux de sprinklage réclamait 333 925 euros au propriétaire de l’immeuble, après la liquidation de la société d’ingénierie cocontractante. Le tribunal a retenu la qualification de contrat de promotion immobilière et admis l’action directe du sous-traitant. Le maître de l’ouvrage a été condamné au paiement des factures, pénalités et frais.

Une société spécialisée dans les travaux de sprinklage a conclu avec une société d’ingénierie un contrat portant sur l’exécution de travaux dans un bâtiment appartenant à une société holding. Les prestations ont été réalisées, mais plusieurs factures, pour un montant total de 333 925 euros, sont restées impayées.

La société prestataire a recherché le paiement directement auprès de la société propriétaire, en invoquant le régime de l’action directe du sous-traitant prévu par la loi du 31 décembre 1975. La société propriétaire a soutenu que le contrat conclu avec la société d’ingénierie était un contrat de promotion immobilière, celle-ci ayant reçu mandat de conclure les marchés au nom et pour le compte du maître de l’ouvrage.

La société d’ingénierie ayant été placée en liquidation judiciaire, ses organes de procédure ont été appelés à l’instance. Le tribunal a retenu la qualification de contrat de promotion immobilière et condamné le maître de l’ouvrage au paiement des factures, des pénalités de retard, des frais de recouvrement et des frais irrépétibles.

• Qualifier le contrat selon sa réalité juridique, conformément à l’article 12 du Code de procédure civile.
• Constater l’existence d’un contrat de promotion immobilière régi par les articles 1831-1 et suivants du Code civil.
• Vérifier que le promoteur a contracté avec l’entrepreneur au nom et pour le compte du maître de l’ouvrage.
• Établir que les prestations ont été exécutées et facturées dans la limite du prix convenu.
• Écarter la qualification de sous-traitant et l’action directe fondée sur la loi du 31 décembre 1975.
• Constater que les paiements au promoteur ne sont pas libératoires envers l’entrepreneur.

• Contrat de promotion immobilière produit en pièce n° 1.
• Contrat d’entreprise conclu entre le promoteur et l’entrepreneur.
• Factures produites en pièce n° 14.
• Mises en demeure adressées au débiteur et au maître de l’ouvrage.
• Éléments établissant les paiements effectués au promoteur.

Le maître de l’ouvrage doit régler directement les prestations contractées en son nom par le promoteur, même s’il a déjà versé des sommes à celui-ci. L’entrepreneur obtient le paiement de sa créance avec accessoires, tandis que la qualification de sous-traitance et le régime de l’action directe sont écartés.

• Paiement de 333 925 euros au titre des factures impayées
• Application des pénalités conventionnelles de retard
• Versement de 120 euros de frais forfaitaires de recouvrement
• Capitalisation annuelle des intérêts
• Paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700
• Support des dépens et maintien de l’exécution provisoire

À faire

• Qualifier précisément le contrat signé avec le promoteur
• Vérifier les pouvoirs contractuels donnés par le maître de l’ouvrage
• Rassembler les contrats, factures et preuves d’exécution
• Adresser les mises en demeure aux débiteurs concernés
• Déclarer la créance auprès du mandataire liquidateur

À éviter

• Se fonder uniquement sur l’intitulé donné au contrat
• Qualifier automatiquement l’entrepreneur de sous-traitant
• Opposer au créancier les paiements versés au promoteur
• Négliger les pénalités et la capitalisation des intérêts
• Demander la suspension de l’exécution provisoire sans justification pertinente

La qualification du contrat de promotion immobilière

Le juge restitue aux faits et actes leur exacte qualification conformément à l’article 12 du Code de procédure civile. Le contrat conclu entre le maître de l’ouvrage et le promoteur, régi par les articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil, constitue un mandat d’intérêt commun permettant au promoteur de contracter au nom et pour le compte du maître de l’ouvrage. L’entrepreneur contractant avec ce promoteur n’est donc pas un sous-traitant.

L’engagement direct du maître de l’ouvrage

Selon l’article 1831-2 du Code civil, le maître de l’ouvrage doit exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur dans les limites de ses pouvoirs. L’entrepreneur peut donc obtenir son paiement directement auprès du maître de l’ouvrage, sans se prévaloir de l’action directe prévue par la loi du 31 décembre 1975 sur la sous-traitance.

L’incidence des paiements effectués au promoteur

Le règlement préalable des sommes dues au promoteur ne libère pas le maître de l’ouvrage envers l’entrepreneur. Le tribunal relève que les textes régissant le contrat de promotion immobilière ne prévoient pas la limitation applicable à l’action directe du sous-traitant et condamne donc le maître de l’ouvrage au paiement intégral des factures.

Loi n°75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance, Article 871 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 12 du Code de procédure civile, Article 56 alinéa 3 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 855 du Code de procédure civile, Article 1831-1 du Code civil, Articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil, Article 1831-2 du Code civil, Article 1200 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile