TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

N° RG 26/55473 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDOXF

N° : 2-CH

Assignation du :
21 Juillet 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 04 novembre 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.

DEMANDERESSE

La société NJJ VERRERIE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0053

DEFENDERESSE

La société SEGM BHV
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS – #P0441

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

La société SEGM BHV exploite le grand magasin à l’enseigne BHV Marais et, sous l’enseigne BHV Homme, les immeubles situés [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 3].

Par actes des 20 et 22 juin 2025, la société NJJ Verrerie a consenti à la société SEGM BHV un bail dérogatoire portant sur l’ensemble de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] et sur l’entrée du BHV Homme située au rez-de-chaussée du [Adresse 7] à [Localité 3] d’une superficie de 270 m², pour une durée expirant le 31 mars 2027 et moyennant un loyer annuel de 2.750.000 euros, outre la TVA et les charges, payable mensuellement et d’avance.

Par acte du 12 juin 2026, la société NJJ Verrerie a fait signifier à la société SEGM BHV un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 276.651,80 euros au titre du loyer TTC de mai 2026 et des intérêts de retard.

Par acte du 21 juillet 2026, la société NJJ Verrerie a assigné la société SEGM BHV devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et condamner la défenderesse au paiement de provisions.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 7 octobre 2026, elle demande au juge des référés de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties au 12 juillet 2026, un mois après le commandement de payer du 12 juin 2026, et ordonner l’expulsion de la locataire avec le concours de la force publique, si besoin est, et sous astreinte ;
– condamner la société SEGM BHV à lui payer une provision de 1.650.000 euros TTC au titre des loyers impayés des mois de mai à octobre 2026 ;
– condamner la société SEGM BHV à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 275.000 euros hors charges et hors taxes à compter du 13 juillet 2026 et jusqu’à la libération des lieux ;
– condamner la société SEGM BHV à lui payer une provision de 5.949.168,83 euros au titre de la pénalité de retard pour défaut de transmission des documents comptables de nature à permettre au bailleur de contrôler le chiffre d’affaires conformément à l’article 10.3 du bail ;
– condamner la société SEGM BHV à lui payer une provision de 21.568,88 euros au titre des pénalités de retard applicables automatiquement en cas de non-paiement des loyers à l’échéance prévue pour les mois de mai, juin et juillet 2026 conformément à l’article 19.3 du bail ;
– condamner la société SEGM BHV à lui payer une provision de 55.330,36 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% prévue à l’article 19.3 du bail ;
– condamner la défenderesse au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, celui du commandement de s’exécuter, le coût du constat du commissaire de justice ainsi que les frais liés aux mesures conservatoires mises en oeuvre.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 7 octobre 2026, la société SEGM BHV demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de :

In limine litis,
– se déclarer incompétent et renvoyer l’affaire et les parties devant le président du tribunal des activités économiques de Paris statuant en référé ;
– déclarer la société NJJ Verrerie irrecevable en ses demandes, faute de mise en oeuvre de la procédure de conciliation obligatoire et préalable ;
Pour le cas où le juge retiendrait sa compétence et écarterait la fin de non-recevoir,
– dire n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses ;
– débouter la société NJJ Verrerie de l’ensemble de ses demandes;
À titre subsidiaire,
– dire que la demande est prématurée et partant irrecevable, s’agissant des manquements visés au commandement de s’exécuter du 3 juillet 2026, dont le délai n’expirait que le 3 août 2026 ;
– rejeter la demande d’expulsion en ce qu’elle porte sur les locaux du [Adresse 7] occupés en vertu du bail commercial du 12 avril 2024 ;
– rejeter les demandes de provision formées au titre des articles 10.3 et 19.3 du bail dérogatoire du 20 juin 2025, comme ne constituant pas des obligations non sérieusement contestables ;
– rejeter la demande d’astreinte ainsi que la demande de transport et de séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ;
À titre infiniment subsidiaire,
– lui accorder vingt-quatre mois de délais pour s’acquitter des sommes dont elle serait jugée débitrice, en application de l’article 1343-5 du code civil ;
– dire que les majorations d’intérêts et les pénalités de retard ne seront pas encourues pendant le délai accordé ;
– écarter ou réduire à un euro symbolique les pénalités stipulées aux articles 10.3 et 19.3 du bail ;
En tout état de cause,
– renvoyer la présente instance à une audience de règlement amiable, et à défaut,
– enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur à l’effet d’être informées sur cette mesure de règlement amiable et de décider en toute connaissance de cause d’entrer ou non en médiation ;
– condamner la société NJJ Verrerie aux dépens, avec faculté de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
– condamner la société NJJ Verrerie à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de convocation à une audience de règlement amiable ou d’injonction de rencontrer un médiateur pour une réunion d’information

La bailleresse s’étant opposée à toute résolution amiable du différend, en invoquant la déloyauté de sa locataire et son attitude dilatoire, aucune solution amiable n’a pu être envisagée.

Sur l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse au profit du président du tribunal des activités économiques de Paris statuant en référé

Le bail dérogatoire liant les parties contient une clause attributive de compétence au profit du tribunal judiciaire de Paris dans les termes suivants (« Article 26 : attribution de juridiction ») : « […] tout différend entre les parties sera tranché par le tribunal judiciaire de Paris ».

La défenderesse soutient que cette clause, quoique figurant dans un contrat conclu entre deux personnes commerçantes, ne lui est pas opposable à raison des dispositions de l’article 48 du code de procédure civile, selon lequel : « Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite, à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçants et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée ».

Elle argue de l’absence de caractère apparent de la clause du bail, de nature à attirer spécialement l’attention des parties.

Elle ajoute qu’en l’absence d’opposabilité de cette clause, la compétence du président du tribunal des activités économiques de Paris s’impose dès lors que le bail liant les parties est un bail dérogatoire, comme tel non soumis au statut des baux commerciaux et ne relevant pas de la compétence du tribunal judiciaire en application de l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire.

Aux termes de l’article L. 721-3 du code de commerce, les tribunaux de commerce connaissent :
« 1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;
2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;
3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes. […] ».

Aux termes de l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, « le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : […]
11° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale ; […] ».

Ce dernier texte n’étant pas applicable en l’espèce, en présence d’un bail dérogatoire, non soumis au statut des baux commerciaux, la compétence est régie par l’article L. 721-3, 2°, du code de commerce, qui attribue aux tribunaux de commerce les contestations relatives aux sociétés commerciales, ce qui est le cas en l’espèce, les deux parties étant des sociétés par actions simplifiées.

Toutefois, les dispositions de l’article L. 721-3, 2°, du code de commerce ne sont pas d’ordre public, de sorte que deux sociétés commerciales peuvent déroger à la règle de compétence d’attribution exclusive qu’elles prévoient en convenant d’une clause attributive de compétence au profit du tribunal judiciaire, juridiction de droit commun ayant plénitude de juridiction (Com., 31 mars 2021, pourvoi n° 19-17.900 ; CA Paris, 6 mai 2026, RG n° 25/19353).

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la défenderesse, la clause attributive de compétence d’attribution au profit du tribunal judiciaire figurant au bail liant les parties est très claire et spécifiée de façon très apparente.

Elle est en outre rappelée à l’article 19.1 du bail relatif à la clause résolutoire, qui stipule que « compétence est en tant que de besoin attribuée au juge des référés du tribunal judiciaire de Paris pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du preneur ».

Enfin et en tout état de cause, l’article 48 du code civil invoqué par la société SEGM BHV vise les clauses qui dérogent « aux règles de compétence territoriale » et non aux règles de compétence d’attribution.

La clause attributive de compétence est par conséquent opposable à cette dernière, de sorte que le président du tribunal judiciaire de Paris est compétent pour connaître de la présente demande en référé.

L’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir soulevée en défense, tirée de l’absence de mise en oeuvre de la clause de conciliation préalable

La société SEGM BHV invoque la clause du bail (article 26) stipulant que « les parties s’obligeront de résoudre à l’amiable tous litiges pouvant découler de l’exécution et de l’interprétation du bail dans un délai de quinze jours calendaires à compter de la signification par lettre recommandée avec accusé de réception qui serait faite par la partie la plus diligente à l’autre partie. A défaut d’une telle conciliation au terme dudit délai, tout différend entre les parties sera tranché par le tribunal judiciaire de Paris ».

La défenderesse estime que cette clause de conciliation préalable fait obstacle à toute action judiciaire avant d’avoir été mise en oeuvre.

Mais, comme le relève la demanderesse, les dispositions légales ou contractuelles instituant une procédure de conciliation préalable et obligatoire ne font pas obstacle à la saisine du juge des référés en cas de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent (1re Civ., 24 novembre 2021, pourvoi n° 20-15.789, publié ; 3e Civ., 13 juillet 2022, pourvoi n° 21-18.796, publié ; CA Paris, 10 juillet 2025, RG 25/06772).

Or, le maintien dans les lieux d’un preneur à bail devenu occupant sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire acquise de plein droit constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile.

Dès lors, la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement de ces dispositions est recevable.

En tout état de cause, il ressort de la lettre du 4 août 2026 de la société SEGM BHV qu’elle a mis en oeuvre la procédure de conciliation préalable prévue par l’article 26 du bail et que la société NJJ Verrerie lui a répondu le 14 août suivant que la conciliation préalable avait déjà eu lieu, à l’occasion d’une rencontre intervenue le 9 juillet dans ses locaux, et qu’elle avait donné lieu à une proposition amiable de la société SEGM BHV qui n’avait pas été acceptée.

La procédure de conciliation préalable prévue par le bail a donc été mise en oeuvre, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée sera rejetée.

Sur les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application de ces dispositions dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail comporte une clause résolutoire applicable, notamment, en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, un mois après un commandement resté sans effet. Le commandement de payer signifié 12 juin 2026 à la société SEGM BHV vise cette clause.

Il n’est pas contesté que celle-ci ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

La société SEGM BHV soulève plusieurs contestations tenant au non respect de l’obligation de délivrance de la bailleresse, à sa mauvaise foi et au caractère prématuré de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

S’agissant du non respect de l’obligation de délivrance de la bailleresse, elle fait valoir que les locaux, à usage de grand magasin, sont classés au titre de la réglementation des établissements recevant du public en deuxième catégorie de type M, ce qui permet de recevoir entre 701 et 1.500 personnes, et qu’en raison de l’insuffisance du nombre de sorties de l’établissement donnant sur la [Adresse 8], la préfecture de police lui a demandé de limiter l’effectif total à 100 personnes dans l’établissement, ce qui ne lui permet pas d’exploiter normalement les locaux, ce nombre étant inférieur au nombre de ses salariés.

Elle ajoute que la création de sorties impliquerait une modification de la façade, ce qu’elle n’est pas autorisée à faire sans autorisation préalable du bailleur, et qu’en tout état de cause, l’immeuble est compris dans le plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais, ce qui exclut toute modification de sa façade.

La bailleresse objecte que la locataire tente de créer artificiellement une contestation pour échapper à la résiliation du bail et qu’elle ne peut se prévaloir de prétendues non-conformités des locaux alors qu’elle les occupe depuis plus d’une décennie (avant même qu’elle ne devienne propriétaire). Elle ajoute que la locataire ne lui a jamais demandé la mise en conformité des locaux, n’a jamais formulé de demande d’autorisation de travaux et ne lui a jamais transmis, avant ses conclusions du 6 octobre 2026, les lettres de la préfecture de police des 24 novembre 2025 et 6 mai 2026 qu’elle invoque et selon lesquelles les locaux ne pourraient recevoir plus de 100 personnes. Elle invoque également les stipulations du bail qui seraient de nature à exclure toute garantie de sa part sur les implications de la réglementation ERP.

L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui permettre d’en jouir paisiblement pendant toute la durée du bail.

L’article 3.2 du bail stipule que :
« Le Bail porte sur les Locaux tels qu’ils existent dans leur état actuel, le Preneur déclarant parfaitement les connaître pour les avoir occupés précédemment en vertu du Bail GL mentionné aux termes de l’exposé et ainsi les prendre dans l’état où ils se trouvent à la date de prise d’effet du Bail, sans répétition ni recours d’aucune sorte à l’encontre du Bailleur. […]
Lorsque les biens donnés en location sont classés ERP (Etablissement Recevant du Public), objet de réglementation spécifique, le Preneur s’engage à exercer son activité dans les lieux loués en parfaite conformité avec ces réglementations et s’oblige à se tenir informé de toute norme ou disposition réglementaire nouvelle et à se mettre sans délai en conformité avec toute norme ou réglementation qui serait applicable, sans qu’il puisse reprocher au Bailleur de ne pas lui avoir fait obligation de cette mise en conformité.

A ce titre, il est précisé en tant que de besoin, que les Locaux Loués relèvent à la connaissance du Bailleur et à ce jour, notamment de la réglementation ERP de type M, et que dans ce cadre, l’exploitant est tenu au respect d’un certain nombre d’obligations notamment en termes d’effectif maximum du public susceptible d’être admis, de dégagements, ou encore d’unités de passages et issues de secours.
Le Preneur reconnaît avoir une parfaite connaissance de la réglementation susvisée ainsi que de l’état et de la configuration des Locaux Loués, et déclare qu’il en fera son affaire personnelle, notamment au regard des exigences liées à l’exploitation qu’il envisage d’y exercer.
En conséquence, le Bailleur ne garantit en aucun cas la conformité des Locaux Loués à l’activité projetée par le Preneur, et notamment ne garantit aucunement une quelconque capacité d’accueil du public dans lesdits Locaux.
Le Preneur déclare faire son affaire personnelle, pleine et entière, de toute évolution, difficulté ou conséquence, de quelque nature qu’elle soit, pouvant résulter de la situation, de l’état ou de la configuration des Locaux Loués au regard de la réglementation ERP, sans recours ni indemnité à l’encontre du Bailleur à ce titre.
Le Preneur devra communiquer régulièrement au Bailleur les rapports des Commissions de Sécurité à première demande du Bailleur. »

L’article 3.4 du bail ajoute que :
« Les locaux ne pourront servir au Preneur qu’à un usage de : « tout commerce, en vue de l’exploitation d’un fonds de commerce de « grand magasin de vente de marchandises, nouveautés et alimentaires, activité de restauration, prestation de services annexes et bureaux ».
Le Preneur s’engage à obtenir tous agréments ou autorisations nécessaires à l’exercice de son ou de ses activités s’il y a lieu et de faire son affaire personnelle et supporter le coût de toutes les autorisations administratives […] qui seraient nécessaires à l’exercice de son activité, qu’elles soient prescrites par les lois, règlements, cahier des charges et/ou par ses propres obligations contractuelles ; le Preneur s’engage à les obtenir sans que la responsabilité du Bailleur puisse être recherchée à quelque titre que ce soit et notamment en cas de refus ou retard dans l’obtention. »

Enfin, l’article 8.4 prévoit que :
« le Preneur devra se conformer scrupuleusement aux prescriptions, aux règlements, aux ordonnances et en général à tous textes en vigueur ou à venir notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, l’hygiène, la sécurité, la police, la réglementation du travail, les règles concernant les Etablissements Recevant du Public, la protection de l’environnement et si besoin supporter le coût de la mise en conformité des Locaux avec les textes susvisés ainsi que tous travaux, modifications ou aménagements ordonnés par les autorités administratives le tout de façon que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché. Ces travaux devront alors être réalisés dans le respect des dispositions de l’article 9.1.
Le Preneur fera son affaire personnelle de toute réclamation ou injonction qui pourrait émaner des autorités compétentes concernant les modalités de l’occupation par lui des Locaux au titre des présentes ».

Il ressort de ces stipulations du bail liant les parties que la locataire connaissait parfaitement les locaux pour les avoir occupés précédemment et que, ceux-ci relevant de la réglementation ERP de type M, elle devait respecter un certain nombre d’obligations, notamment en termes d’effectif maximum du public susceptible d’être admis, de dégagements, ou encore d’unités de passages et issues de secours. La société SEGM BHV reconnaissait avoir une parfaite connaissance de la réglementation susvisée ainsi que de l’état et de la configuration des locaux loués, et déclarait en faire son affaire personnelle, notamment au regard des exigences liées à l’exploitation qu’elle envisageait d’y exercer.

Au soutien de l’exception d’inexécution pour défaut de délivrance qu’elle soulève, la société SEGM BHV produit trois lettres de la préfecture de police :
– une première du 28 février 2025, aux termes de laquelle la poursuite de l’exploitation de l’établissement est autorisée en établissement recevant du public de 2ème catégorie de type M, susceptible de recevoir un effectif total de 981 personnes, dont 177 au titre du personnel, avec des mesures à réaliser afin d’améliorer les conditions de sécurité de l’établissement (selon un procès-verbal joint) ;
– une deuxième lettre en date du 24 novembre 2025, dont il résulte que les documents transmis n’ont pas permis de lever la mesure n°1 du procès-verbal de visite de février 2025 et que, par conséquent, la préfecture de police invite la société SEGM BHV à lui transmettre un nouveau dossier comportant (1) un état récapitulatif des dégagements de l’établissement précisant les dégagements normaux et accessoires et un accord contractuel de servitudes par un acte authentique et non un état descriptif et (2) les plans de chaque niveau, une notice de sécurité accompagnée d’une demande de dérogation à l’article CO38 du règlement de sécurité proposant des mesures compensatoires et une notice d’accessibilité aux personnes en situation de handicap accompagnée d’éventuelles demandes de dérogations ; cette lettre précise que, dans l’attente de la réception et de l’instruction des documents précités, conformément aux dispositions de l’article CO38 du règlement de sécurité, il est demandé à la société SEGM BHV de limiter l’effectif total à 100 personnes dans l’établissement ;
– une troisième lettre en date du 6 mai 2026, indiquant à nouveau que les documents transmis n’ont pas permis de lever la mesure n°1 du procès-verbal de visite de février 2025 et invitant par conséquent la société SEGM BHV à lui transmettre un nouveau dossier comportant (1) un état récapitulatif des dégagements de l’établissement précisant les dégagements normaux et accessoires et un accord contractuel de servitudes par un acte authentique et non un état descriptif et (2) les plans de chaque niveau, une notice de sécurité accompagnée d’une demande de dérogation à l’article CO38 du règlement de sécurité proposant des mesures compensatoires et une notice d’accessibilité aux personnes en situation de handicap accompagnée d’éventuelles demandes de dérogations ; cette lettre précise, comme la précédente, que, dans l’attente de la réception et de l’instruction des documents précités, conformément aux dispositions de l’article CO38 du règlement de sécurité, il est demandé à la société SEGM BHV de limiter l’effectif total à 100 personnes dans l’établissement.

Il ressort de ces pièces – les seules versées aux débats par la défenderesse -, que celle-ci ne se heurte pas à une impossibilité d’exploiter et à un défaut de délivrance du bailleur, comme elle l’invoque, mais qu’elle doit communiquer à la préfecture de police certains documents, à savoir, « un état récapitulatif des dégagements de l’établissement précisant les dégagements normaux et accessoires » avec justification d’un « accord contractuel de servitudes par un acte authentique » ainsi que « les plans de chaque niveau, une notice de sécurité accompagnée d’une demande de dérogation à l’article CO38 du règlement de sécurité proposant des mesures compensatoires et une notice d’accessibilité aux personnes en situation de handicap accompagnée d’éventuelles demandes de dérogations ».

La société SEGM BHV ne justifie d’aucune difficulté liée à l’établissement et à la production de ces documents. Elle ne démontre pas même avoir tenté de les établir ou engagé de démarche en ce sens et avoir demandé une dérogation à l’article CO38 du règlement de sécurité, dont la méconnaissance est à l’origine de la restriction d’effectifs retenue par la préfecture de police.

Elle n’a jamais contacté la bailleresse à ce sujet, sa première lettre faisant état des notifications de la préfecture de police étant une lettre du 4 août 2026, en réponse au commandement de faire délivré le 3 juillet 2026.

Elle ne démontre pas davantage que des travaux seraient nécessaires, qui seraient impossibles à réaliser en raison d’obstacles réglementaires ou liés à l’opposition du bailleur. En effet, les notifications de la préfecture de police ne font état que d’une demande de « dérogation à l’article CO38 du règlement de sécurité proposant des mesures compensatoires », non de travaux de mise en conformité à réaliser.

Enfin, dans un courriel à la bailleresse du 17 juillet 2026, la société SEGM BHV précise que « sauf erreur de ma part, vous attendez le règlement d’environ 825 k€ TTC au titre des mois de mai/juin/juillet pour le bâtiment principal […]. Comme évoqué, je n’ai plus usage des locaux du bâtiment Homme et souhaite trouver avec vous un accord pour une restitution anticipée des locaux, dans des conditions acceptables pour tous ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société SEGM BHV ne démontre pas une impossibilité d’exploiter les locaux à l’usage auquel ils sont destinés, la limitation de l’effectif total à 100 personnes dans l’établissement imposée par la préfecture de police étant liée à l’absence de transmission des documents requis et non à des travaux de conformité qui seraient impossibles à réaliser ou incomberaient au bailleur.

Le défaut de délivrance de la bailleresse n’étant pas établi, la locataire n’est pas fondée à opposer l’exception d’inexécution et sa contestation de ce chef n’est pas sérieuse.

S’agissant du caractère prématuré de l’assignation, la contestation n’est pas plus sérieuse dès lors que le commandement de payer a été délivré le 12 juin 2026 et l’assignation le 21 juillet 2026, soit plus d’un mois plus tard.

La société SEGM BHV expose également qu’elle va saisir le tribunal des activités économiques de Paris d’une demande d’annulation du commandement du 3 juillet 2026, mais ce commandement d’avoir à respecter les clauses du bail ne fonde pas la présente demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, laquelle est fondée sur le commandement de payer du 12 juin 2026.

Elle invoque encore la mauvaise foi de la bailleresse, laquelle résulterait de l’enchaînement des actes qu’elle a fait délivrer : mise en demeure du 25 juin 2026, saisie du juge de l’exécution le même jour, commandement délivré le 3 juillet 2026, jour même de l’ordonnance autorisant les mesures conservatoires, inscription le 8 juillet 2026 d’un nantissement judiciaire sur les fonds, assignation délivrée le 21 juillet 2026, avant l’expiration du délai imparti, délai d’un mois expirant en pleine période de vacances estivales.

Elle soutient enfin que le commandement de payer inclut, outre le loyer, des intérêts et pénalités contractuels dont le montant et l’exigibilité sont contestés et dont le caractère de clause pénale susceptible de réduction judiciaire est établi.

Cependant, d’une part, le commandement du 12 juin 2026 fondant la présente instance n’a pas été délivré en période de vacances estivales et les mesures conservatoires sollicitées par la bailleresse auprès du juge de l’exécution, qui tendent à préserver ses droits au regard de l’importance des impayés locatifs, ne relèvent d’aucune mauvaise foi dès lors qu’elles n’ont pas eu pour effet de priver la défenderesse de la trésorerie disponible et de l’empêcher de régler dans le délai d’un mois les causes du commandement.

Il doit à cet égard être relevé que la saisie conservatoire pratiquée le 15 juillet 2026 entre les mains de la CRCAM de [Localité 1] et d’Ile-de-France est intervenue après l’expiration du délai d’un mois imparti à la locataire pour apurer les causes du commandement du 12 juin 2026 et qu’elle n’a été fructueuse qu’à hauteur de 1.400,68 euros, somme qui n’a pu avoir de conséquences sur la trésorerie disponible de la défenderesse.

D’autre part, le commandement de payer du 12 juin 2026 porte sur la somme de 276.651,80 euros qui correspond, selon la facture et le décompte annexé, au loyer du mois de mai 2026 pour 275.000,40 euros TTC, tel que prévu au bail, outre les intérêts de retard de 1.651,40 euros en application de l’article 19.3 dudit bail. Sa régularité n’est donc pas sérieusement contestable.

Il s’ensuit qu’aucune des contestations de la locataire n’est sérieuse.

Dès lors, l’acquisition de la clause résolutoire du bail ne peut qu’être constatée à la date du 12 juillet 2026 à 24h00 et l’expulsion de la locataire sera ordonnée, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit nécessaire, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la décision.

La société SEGM BHV conteste enfin le périmètre de la demande d’expulsion (locaux situés « [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 1] ») qui serait trop large par rapport au bail dérogatoire du 20 juin 2025, qui ne concerne, s’agissant du [Adresse 7] à [Localité 3], que l’entrée du BHV Homme située au rez-de-chaussée, d’une superficie de 270 m².

Mais l’expulsion ordonnée porte uniquement sur les locaux objets du bail.

L’indemnité d’occupation mensuelle due à la bailleresse à compter du 13 juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 275.000 euros TTC.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société SEGM BHV ne conteste pas l’absence de tout règlement des loyers depuis le mois de mai 2026, de sorte que sa dette locative s’élève à la somme de 1.650.000 euros TTC au 6 octobre 2026, terme d’octobre 2026 inclus.

Son obligation n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme à la société NJJ Verrerie.

Sur les demandes de provision au titre des pénalités contractuelles

Les clauses contractuelles dont se prévaut la bailleresse au titre des pénalités de retard pour défaut de transmission des documents comptables de nature à permettre au bailleur de contrôler le chiffre d’affaires, des pénalités de retard applicables en cas de non-paiement des loyers à l’échéance prévue et de l’indemnité forfaitaire de 10% prévue à l’article 19.3 du bail sont des clauses pénales susceptibles d’être modérées par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, pouvoirs dont ne dispose pas le juge des référés.

Il n’y a pas donc pas lieu à référé de ces chefs.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société SEGM BHV sollicite des délais de paiement mais ne produit aucune pièce comptable au soutien de sa demande. Elle ne justifie donc pas de sa capacité à apurer sa dette dans le délai légal de 24 mois, tout en réglant le loyer courant.

En outre, elle n’a effectué aucun règlement, même partiel, depuis le mois de mai 2026.

Sa demande ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, auxquels s’ajouteront le coût du commandement de payer et les frais engagés à l’occasion des mesures conservatoires mises en oeuvre par la bailleresse, conformément à l’article 19.1 du bail, qui prévoit qu’ « en cas de procédure judiciaire quelconque, le preneur devra rembourser au bailleur les frais et dépens de justice, frais afférents aux actes extrajudiciaires, honoraires, émoluments que le bailleur aura exposés ».

Ces frais n’incluront toutefois pas le coût du commandement de s’exécuter ni le coût du constat de commissaire de justice, qui sont sans lien avec la présente procédure.

La défenderesse sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé rendue publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société SEGM BHV ;

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société SEGM BHV et déclarons les demandes recevables ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties portant sur l’ensemble de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] et sur l’entrée du BHV Homme située au rez-de-chaussée du [Adresse 7] à [Localité 3] d’une superficie de 270 m², avec effet à la date du 12 juillet 2026 à 24h00 ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités, la société SEGM BHV pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à astreinte ;

Condamnons la société SEGM BHV à payer à la société NJJ Verrerie une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 275.000 euros TTC, outre les charges, à compter du 13 juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société SEGM BHV à payer à la société NJJ Verrerie la somme provisionnelle de 1.650.000 euros TTC à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayés des mois de mai à octobre 2026 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de provision ;

Rejetons la demande de délais de paiement formée par la société SEGM BHV ;

Condamnons la société SEGM BHV aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et les frais liés aux mesures conservatoires mises en oeuvre par la société NJJ Verrerie ;

Condamnons la société SEGM BHV à payer à la société NJJ Verrerie la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Fait à Paris le 04 novembre 2026

Le Greffier, Le Président,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY