Dégradations locatives : priorité à l’état des lieux contradictoire et déduction du dépôt de garantie

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les dégradations survenues pendant la jouissance exclusive, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers non introduit dans le logement. Il impose également l’entretien courant et les réparations locatives, hors vétusté ou causes exonératoires.

Les articles 1730 et 1731 du Code civil organisent la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. L’article 1353 du Code civil et l’article 9 du Code de procédure civile imposent à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

La juridiction retient la valeur probante supérieure de l’état des lieux de sortie contradictoire signé par les parties. Le constat unilatéral postérieur demeure recevable, mais constitue seulement un élément de preuve à portée limitée. Les réparations sont évaluées poste par poste, au regard des dégradations excédant l’usure normale et des devis ou factures produits. Après imputation du dépôt de garantie, seule une somme réduite est mise à la charge du locataire. La demande fondée sur une perte de chance de relocation est rejetée faute de justification suffisante.

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Les états des lieux contradictoires ont établi plusieurs dégradations imputables au locataire, notamment des salissures, traces, trous, ainsi que le remplacement d’une plaque de cuisson et d’une porte. D’autres désordres n’étaient pas suffisamment prouvés. Après déduction du dépôt de garantie de 1 000 euros, le locataire a été condamné au solde des réparations, aux frais irrépétibles et aux dépens. La perte de chance de relocation a été rejetée.

La société RO.MA, bailleresse, a demandé au locataire le paiement de réparations locatives, de frais accessoires et d’une indemnisation correspondant à une perte de chance de louer le logement pendant des travaux. Le locataire contestait une partie des sommes et invoquait notamment la valeur limitée d’un constat de commissaire de justice établi unilatéralement après la sortie des lieux.

Les états des lieux d’entrée et de sortie étaient contradictoires et signés. Le logement présentait des salissures, des traces sur les murs, des trous, une plaque de cuisson et une porte de chambre à remplacer, ainsi que des frais de débarrassage et de nettoyage. Les autres désordres allégués n’étaient pas suffisamment établis ou n’étaient pas mentionnés dans l’état des lieux de sortie.

La juridiction a fixé les réparations imputables au locataire, déduit le dépôt de garantie de 1 000 euros et rejeté la demande au titre de la perte de chance. Le locataire a été condamné au paiement du solde, de frais irrépétibles et des dépens.

• Comparer les états des lieux d’entrée et de sortie
• Identifier des dégradations excédant l’usure normale
• Établir l’imputabilité des désordres au locataire
• Vérifier l’absence de vétusté ou de cause exonératoire
• Produire des devis ou factures justifiant les réparations
• Écarter les désordres non mentionnés dans l’état des lieux de sortie
• Imputer le dépôt de garantie sur la créance retenue

• État des lieux d’entrée contradictoire du 9 juin 2021
• État des lieux de sortie signé par les parties
• Constat de commissaire de justice du 23 août 2023
• Devis et factures de travaux, nettoyage et débarrassage
• Mentions de salissures et dégradations dans l’état des lieux de sortie

La bailleresse obtient une indemnisation limitée aux désordres établis par comparaison des états des lieux et justificatifs, après déduction du dépôt de garantie. Le locataire supporte le solde retenu, les frais irrépétibles et les dépens, tandis que les demandes insuffisamment prouvées sont rejetées.

• Paiement de 1 990 euros après imputation du dépôt de garantie
• Application des intérêts au taux légal à compter du jugement
• Rejet des postes non mentionnés ou insuffisamment justifiés
• Rejet de l’indemnisation au titre de la perte de chance
• Condamnation aux dépens et à 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Établir un état des lieux d’entrée contradictoire
• Faire signer l’état des lieux de sortie
• Comparer précisément les deux états des lieux
• Conserver les devis et factures des réparations
• Imputer clairement le dépôt de garantie

À éviter

• Fonder exclusivement la demande sur un constat unilatéral
• Réclamer une rénovation totale sans preuve des désordres
• Facturer des dégradations absentes de l’état des lieux
• Confondre vétusté et dégradation imputable
• Alléguer une perte de chance sans justification concrète

La valeur probante de l’état des lieux contradictoire

L’état des lieux de sortie daté et signé par les parties est probant au sens de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Un constat de commissaire de justice établi unilatéralement postérieurement reste recevable, mais sa valeur probante est limitée et ne lui permet ni d’annuler ni de remplacer l’état des lieux contradictoire.

La preuve des dégradations locatives imputables

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1730 et 1731 du Code civil, le locataire répond des dégradations dépassant l’usure normale, sauf cause d’exonération. La juridiction compare les états des lieux et contrôle les devis ou factures pour évaluer chaque réparation. Les désordres non mentionnés à la sortie ne sont pas retenus.

La déduction du dépôt de garantie et la perte de chance

Le montant des réparations retenues est compensé avec le dépôt de garantie. La perte de chance de relocation est rejetée lorsque les dégradations ne justifient pas une rénovation totale et que le préjudice allégué n’est pas suffisamment établi.

Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1730 du Code civil, Article 1731 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile