TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 27 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/01717 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCZM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier lors des débats et Clarisse BOUVON, Greffier lors du délibéré

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [A], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 23 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LE COIN ROND a donné à bail à Monsieur [I] [A] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à ORLEANS 45000, par contrat du 3 juin 2022, ayant pris effet le 9 juin 2022, moyennant un loyer mensuel de 690 euros, provision sur charges comprises.

Le 3 juin 2022, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Le 30 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [I] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 269,80 euros, au titre des loyers et charges impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [I] [A] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 19 décembre 2024, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [A] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [I] [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [I] [A] au paiement de la somme de 2 408,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 269,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;condamner Monsieur [I] [A] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Il ressort du diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives que Monsieur [A] vit avec son père, qu’il héberge et qui bénéficie de l’allocation adulte handicapé. Il a indiqué être intérimaire. Monsieur [A] explique sa dette de loyer car il a dû aider des proches financièrement au détriment de ses propres charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2026 après un renvoi.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes en actualisant le montant de la dette à 5 611,50 euros.

Monsieur [I] [A], comparant en personne, a indiqué payer son loyer le 5 ou le 12 de chaque mois. Il a ajouté avoir payé 735 euros le 5 ou le 6 juin 2026. Il a confirmé les éléments rapportés par le diagnostic susmentionné. Il a indiqué percevoir le chômage à hauteur de 1 100 euros et 75 euros de la CAF. Souhaitant rester dans le logement, il a sollicité la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Monsieur [A] a été autorisé à transmettre le justificatif des paiement évoqués avant le 7 juillet 2026.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

La décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026. Par mail du 3 juillet 2026, Monsieur [I] [A] a transmis à la juridiction 3 relevés de comptes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

Il ressort des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue d’intérêt légitime au succès d’une prétention.

L’article 125 du code de procédure civile permet au juge de relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt ou du défaut de qualité à agir.

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail litigieux.

Sur la demande de résiliation :

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 mai 2024.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 19 décembre 2024 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 septembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 30 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [I] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 269,80 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 avril 2024.

Il résulte du décompte produit que la somme de 1 464 euros a été réglée par le locataire en trois virements effectués entre le 6 juin 2024 et le 11 juillet 2024, soit dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort de la combinaison des articles 1224 et 1227 du code civil que le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [I] [A] a régulièrement eu des impayés de loyer à compter du mois de janvier 2024. Il ressort du même décompte que depuis le mois de septembre 2025, Monsieur [I] [A] est à jour du règlement de ses loyers.

Dès lors, les manquements à ses obligations contractuelles, qui sont anciens n’apparaissent pas suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du contrat.

En l’absence de résiliation du contrat, il n’y a pas lieu de se prononcer sur l’expulsion du locataire, la demande étant dès lors dépourvue de fondement.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats trois tableaux différents pour justifier du détail de sa créance :

Le premier actualisé au 9 juin 2026, qui semble être le décompte du propriétaire, laisse apparaitre un solde de 474.10 euros au 9 juin 2026Deux autres tableaux intitulés « détail de la créance », le premier actualisé au 24 juin 2025 et mentionnant une solde de 4613,80 et le second du 12 septembre 2025, mentionnent un solde de 4146,50 euros.

Les deux tableaux susmentionnés intitulés « détail de la créance », ne reprennent que le montant des sommes versées au bailleur sans faire le détail de la cause dédites créances alors même que les sommes versées ne correspondent pas au montant total dû en vertu du contrat produit, les différences ne pouvant s’expliquer par le seul jeu de l’indexation, au demeurant non justifiée.

Le décompte actualisé au 9 juin 2026 mentionne des régularisations de charges non justifiées ainsi que des sommes réclamées sans que leur cause ne soit précisée.

La mention de « virement visale » dans la colonne « date du virement du locataire » et la remise régulière du solde à zéro rend la compréhension du seul décompte actualisé particulièrement complexe et le recoupement avec les détails de créance, par ailleurs non actualisés depuis plus d’un an, totalement inopérants.

Au surplus, la juridiction ne comprend pas la production de quittances subrogatives faisant état de versements au propriétaire d’un montant correspondant à l’intégralité des loyers mensuels dus depuis septembre 2025, alors qu’il ressort du seul décompte actualisé produit par la SAS ACTION LOGEMENT que le locataire a repris les paiements et que les sommes versées par la SAS ACTION LOGEMENT lui ont été remboursées par le propriétaire compte tenu des paiements du locataire.

Dès lors, faute de décompte actualisé complet et lisible, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne démontre pas le montant de sa créance et sa demande en paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’ensemble des demandes étant rejetées, il convient de laisser les dépens à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, les dépens étant laissés à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, il n’y a pas lieu à faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

L’ensemble des demandes étant rejeté, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

REJETTE l’ensemble des demandes ;

LAISSE les entiers dépens à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,