Logement indécent : condamnation d’une SA bailleresse à remplacer une baie vitrée sous astreinte

Sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil, de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur doit délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, puis assurer son entretien. L’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat : la preuve d’une faute n’est pas nécessaire, dès lors que le désordre est établi et signalé.

La juridiction retient les infiltrations affectant la baie vitrée au regard des signalements, du rapport de recherche de fuite, de l’expertise dommages-ouvrage et des photographies. Les seules déclarations relatives aux odeurs et au volet roulant, non corroborées par des éléments matériels ou techniques, sont écartées.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse est condamnée à remplacer la menuiserie, les plâtreries et les peintures sous astreinte. La consignation des loyers est refusée, le logement n’étant pas établi comme inhabitable. Le préjudice de jouissance est indemnisé pour la période démontrée ; le préjudice moral, non caractérisé distinctement, est rejeté.

Sur le stationnement, l’article 1219 du Code civil ne permettait pas de suspendre les paiements, l’impossibilité totale d’usage n’étant pas prouvée. En revanche, faute de bail signé, aucun loyer n’est dû pour le second emplacement. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fonde l’obligation de paiement du premier emplacement jusqu’à sa résiliation.

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Les infiltrations affectant la baie vitrée sont établies par les recherches de fuite, l’expertise et les photographies, contrairement aux odeurs et au volet roulant. La bailleresse doit remplacer la menuiserie, les plâtreries et les peintures sous astreinte et indemniser le préjudice de jouissance. La consignation des loyers et le préjudice moral sont refusés. Aucun loyer n’est dû pour le second emplacement non justifié.

Une locataire a conclu avec la SA DOMOFRANCE un bail d’habitation et un bail portant sur un emplacement de stationnement. Elle a signalé plusieurs désordres, notamment des remontées d’odeurs, un volet roulant défectueux et des infiltrations affectant la baie vitrée.

Les odeurs et le volet roulant ne sont pas retenus, faute de constatations matérielles ou techniques suffisantes. En revanche, les infiltrations sont établies par des rapports de recherche de fuite et d’expertise, ainsi que par des photographies. Les travaux n’avaient pas été réalisés au jour du jugement.

La bailleresse est condamnée à remplacer la menuiserie, les plâtreries et les peintures sous astreinte, ainsi qu’à indemniser le préjudice de jouissance. La consignation des loyers et le préjudice moral sont refusés.

La locataire reste redevable des loyers du premier emplacement jusqu’à sa résiliation. Aucun paiement n’est dû pour un second emplacement, faute de preuve d’un bail accepté et exécuté.

• Désordres affectant la décence et l’étanchéité du logement
• Signalement des infiltrations au bailleur
• Constatations techniques établissant l’origine des infiltrations
• Persistance des désordres au jour du jugement
• Absence de réalisation effective des travaux
• Préjudice de jouissance matériellement établi
• Impossibilité totale d’usage non démontrée pour suspendre les loyers

• Rapport de recherche de fuite du 17 avril 2025
• Expertise dommages-ouvrage du 5 février 2026
• Photographies des murs, plinthes et écoulements
• Courriels et mises en demeure signalant les infiltrations
• Commande de travaux et note en délibéré de la bailleresse

La bailleresse doit réaliser les travaux prescrits sous astreinte et indemniser le trouble de jouissance, tout en supportant les dépens et une indemnité au titre de l’article 700. La locataire obtient une réparation partielle, mais reste tenue des loyers du premier stationnement et ne peut consigner les loyers ni obtenir réparation d’un préjudice moral non distinctement établi.

• Remplacement de la menuiserie et réfection des finitions
• Application de l’astreinte après le délai de quinze jours
• Versement de 3 400 € pour le préjudice de jouissance
• Paiement par la locataire de 865,30 € d’arriéré locatif
• Prise en charge des dépens et de 1 300 € au titre de l’article 700

À faire

• Documenter chaque désordre par des photographies datées
• Adresser des signalements écrits et circonstanciés au bailleur
• Faire établir un constat ou rapport technique contradictoire
• Vérifier la réalisation effective des travaux prescrits
• Conserver les justificatifs de loyers et charges payés

À éviter

• Se limiter à de simples déclarations non corroborées
• Suspendre les loyers sans inexécution suffisamment grave prouvée
• Demander la consignation sans établir l’inhabitabilité du logement
• Réclamer un préjudice moral sans atteinte distincte démontrée
• Invoquer un second bail sans signature ni preuve d’acceptation

Les obligations de délivrance et d’entretien du logement décent

Les articles 1719 et 1720 du Code civil, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 2 du décret n° 2002-120 imposent au bailleur de délivrer et maintenir un logement décent, étanche et conforme à l’usage d’habitation. La juridiction retient un manquement fondé sur les infiltrations de la baie vitrée. L’obligation de délivrance étant de résultat, la démonstration d’une faute n’est pas requise.

La preuve technique des désordres affectant le logement

Les déclarations et courriels relatifs aux odeurs et au volet roulant sont insuffisants sans constatation matérielle ou technique. En revanche, le rapport de recherche de fuite, l’expertise dommages-ouvrage et les photographies corroborent les infiltrations, leur origine et leurs conséquences. Ces éléments établissent la non-décence du logement et justifient l’ordre de travaux.

La suspension du paiement des loyers en cas d’inexécution

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose le paiement des loyers. L’article 1219 du Code civil ne permet une suspension qu’en présence d’une inexécution suffisamment grave. La fuite du premier emplacement est établie, mais l’impossibilité totale d’utilisation et les conditions justifiant une suspension ne sont pas prouvées. Le loyer reste donc dû jusqu’à la résiliation.

Article 480 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 1721 du Code civil, Article 1219 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989