Obligation de délivrance conforme : rejet des demandes faute de preuve des réserves et des préjudices

L’article 1603 du Code civil impose au vendeur une obligation de délivrance conforme. La mise en œuvre de cette obligation suppose toutefois d’identifier précisément les réserves contractuellement prévues et de démontrer leur inexécution. En l’espèce, le document listant les réserves annexé à l’acte de vente n’a pas été produit. Les documents établis unilatéralement après la vente et le constat de commissaire de justice ne permettaient donc pas de déterminer les manquements imputables au vendeur.

La demande de remboursement des travaux a également été rejetée, les factures produites concernant principalement des aménagements sans lien établi avec les réserves. Deux factures seulement pouvaient éventuellement s’y rattacher, sans certitude suffisante.

La demande indemnitaire du sous-locataire a été écartée faute d’explication sur son droit d’agir directement contre le vendeur et faute de justification probante du préjudice, le seul listing d’abonnements étant insuffisant. La transmission de droits et actions au crédit-preneur résultait néanmoins de la clause de l’acte authentique relative aux vices ou défauts de conformité apparents. Les demandes fondées sur la pénalité de séquestre n’ont pas été examinées, celle-ci n’étant pas sollicitée.

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La SCI et la SARL réclamaient respectivement le remboursement de travaux et l’indemnisation d’un retard d’ouverture. Le tribunal relève l’absence de production de la liste contractuelle des réserves et l’insuffisance des justificatifs concernant les travaux et le préjudice financier. Les deux demandes sont rejetées et les demanderesses condamnées aux dépens.

Une société anonyme a vendu un immeuble professionnel à une société de crédit-bail, qui l’a donné en crédit-bail à une SCI. Cette dernière a sous-loué les locaux à une SARL destinée à exploiter une salle de sport.

La SCI a soutenu que plusieurs réserves n’avaient pas été levées, notamment concernant l’accessibilité, un escalier de secours et divers équipements. Elle a indiqué avoir engagé des travaux et demandé le remboursement de 66 160 euros. La SARL a réclamé 415 095 euros au titre du retard d’ouverture de la salle, intervenue environ six mois après la date prévue.

La venderesse, assignée, n’a pas comparu. Le tribunal a relevé que la liste contractuelle des réserves n’était pas produite, que les factures ne démontraient pas suffisamment le lien avec les manquements allégués et que le préjudice financier reposait seulement sur un listing d’abonnements. Les deux demanderesses ont été déboutées et condamnées aux dépens.

• Établir les réserves contractuellement mises à la charge du vendeur.
• Démontrer l’inexécution de l’obligation de délivrance conforme.
• Produire des éléments contemporains et contradictoires sur les défauts.
• Établir le lien entre les travaux facturés et les réserves.
• Justifier le droit d’agir directement contre le vendeur.
• Documenter précisément le préjudice financier allégué.

• Acte authentique de vente et clause de garantie des défauts apparents.
• Document unilatéral recensant des réserves au 30 juin et 10 novembre 2025.
• Procès-verbaux de constat des 8 octobre et 27 novembre 2025.
• Factures de travaux d’aménagement adressées à la société exploitante.
• Deux factures relatives aux mains courantes et à l’évacuation d’eau.
• Listing des abonnements réalisés depuis l’ouverture de la salle.

La SCI ne récupère ni les frais de travaux ni les sommes demandées au titre de la clause de séquestre, tandis que la société exploitante n’obtient aucune indemnisation pour le retard d’ouverture. Les deux demanderesses supportent les dépens, fixés à 73,22 euros TTC, hors frais éventuels de signification.

• Rejet des demandes fondées sur l’article 1603 du Code civil.
• Absence d’indemnisation des travaux insuffisamment rattachés aux réserves.
• Absence d’indemnisation du retard d’exploitation insuffisamment démontré.
• Support des dépens par les deux demanderesses.
• Échec de la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À faire

• Produire la liste contractuelle complète des réserves.
• Établir chaque manquement imputable au vendeur.
• Relier chaque facture aux travaux nécessaires.
• Justifier la qualité et le droit d’agir.
• Documenter précisément la perte d’exploitation alléguée.

À éviter

• Fonder l’action sur des réserves non annexées au dossier.
• Produire uniquement des documents établis unilatéralement.
• Inclure des factures d’aménagement sans lien démontré.
• Évaluer le préjudice au moyen d’un simple listing.
• Négliger les conséquences procédurales d’un rejet des demandes.

Le mandat du crédit-preneur pour les défauts apparents

La clause de l’acte authentique relative aux vices ou défauts de conformité apparents conférait au crédit-preneur mandat pour représenter l’acquéreur dans les procédures correspondantes. Le tribunal en a déduit une transmission des droits et actions issus de la vente concernant ces défauts. Cette transmission ne dispensait toutefois pas de démontrer précisément les manquements invoqués.

La preuve de l’inexécution de l’obligation de délivrance

Fondée sur l’article 1603 du Code civil, l’action exigeait l’identification des réserves que le vendeur devait lever. La liste contractuelle annexée à l’acte n’ayant pas été produite, les documents établis unilatéralement après la vente et le procès-verbal de constat ne permettaient pas de déterminer les obligations inexécutées. Les demandes ont donc été rejetées.

La justification des travaux et du préjudice financier

Les factures produites concernaient principalement des aménagements sans lien établi avec les réserves. Deux factures seulement pouvaient éventuellement s’y rattacher, sans certitude. Le préjudice financier reposait sur un simple listing d’abonnements, insuffisant, et le sous-locataire n’expliquait pas son droit d’agir directement contre le vendeur.

Article 871 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 1341-1 du Code civil, Article 1603 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article A.444-32 du Code de commerce