COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 29 OCTOBRE 2026

N° RG 23/03651 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NMBV

S.A.S. NEXIMMO 68

c/

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A. MMA IARD

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

Association SYNDICALE LIBRE DE [Adresse 11]

S.A. SMA SA

La Société ETS MICHEL BOULERIS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 juillet 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 22/00960) suivant déclaration d’appel du 27 juillet 2023

APPELANTE :

S.A.S. NEXIMMO 68

Société par actions simplifiée unipersonnelle dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Venant aux droits de la SNC [Adresse 12]

Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Laurent KARILA de la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS substitué à l’audience par Me Julia GARY

INTIMÉES :

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

inscrite au RCS du MANS sous le N° 775 652 126, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 13]

prise en sa qualité d’assureur de la société BOULERIS (contrat n°26708898L)

S.A. MMA IARD

inscrite au RCS du MANS sous le N° 048 882, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 13]

prise en sa qualité d’assureur de la société BOULERIS (contrat n°26708898L)

Représentées par Me Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par Me CHRISTOPHE

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

Société d’assurance mutuelle au capital de 9 250 000,00 € immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 784 647 349 dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 7] prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me David CZAMANSKI de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

Association SYNDICALE LIBRE DE [Adresse 11]

non identifiée au SIREN, dont le siège est situé [Adresse 5], régulièrement représentée par son Président Madame [H] [N] demeurant [Adresse 6]

Représentée par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A. SMA

Société Anonyme, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 332 789 296, dont

le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par Me Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Jean-jacques BERTIN de la SELARL BERTIN AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

La Société ETS MICHEL BOULERIS

société à responsabilité limitée immatriculée au RCS

de BORDEAUX sous le n°440 705 341 dont le siège social est [Adresse 8] à [Localité 8]

Représentée par Me Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par Me MISCHLER

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 15 septembre 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [A] [J], attachée de justice.

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

1. La SNC [Adresse 12], aux droits de laquelle vient la SAS Neximmo 68, a entrepris, dans la [Adresse 14], une opération immobilière comprenant la construction d’environ quarante maisons autour d’un plan d’eau artificiel.

Une assurance dommages-ouvrage et une assurance de responsabilité du constructeur non réalisateur ont été souscrites auprès de la société Sagena, aux droits de laquelle vient la SMA SA.

La maîtrise d »uvre de l’opération a été confiée à l’EURL d’architecture [M] [K], assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (MAF).

Le lot n° 8 « VRD » ( voirie, réseaux divers), comprenant notamment la réalisation du bassin d’eau et le traitement de ses berges, a été confié à la société Eurovia.

La société Bouleris est intervenue notamment en qualité de sous-traitante d’Eurovia chargée du lot travaux de maintien du niveau du bassin et directement pour les travaux d’entretien de ce dernier.

La société Bouleris a ainsi réalisé le fascinage et le tunage du bassin. (NB: Le fascinage est une technique de génie végétal qui consiste à tresser des branches (souvent du saule) entre des pieux plantés dans le sol pour consolider les berges des cours d’eau ou stabiliser des talus alors que le tunage est une technique de génie civil qui consiste à protéger et consolider les berges des cours d’eau ou des canaux à l’aide de pieux verticaux et de planches en bois)

2. Des difficultés concernant l’étanchéité du bassin étant apparues en cours de chantier, une expertise judiciaire a été ordonnée le 4 avril 2005 et confiée à M. [X].

À la suite de cette expertise, une solution comportant notamment la mise en place d’un liner a été retenue.

3. Les travaux ont été réceptionnés le 10 mars 2006.

4. Par jugement du 14 octobre 2008, la juridiction alors saisie a condamné in solidum M. [M] [K] et la société Eurovia à indemniser la SNC [Adresse 12] au titre des travaux de reprise consécutifs aux désordres affectant le bassin.

5. L’ASL [Adresse 11], propriétaire des parties communes de l’ensemble immobilier, a constaté en 2016 une dégradation des éléments en bois constituant les berges du lac artificiel.

6. Elle a déclaré le sinistre à la société SMA, le 13 février 2017.

Après avoir initialement refusé sa garantie, la SMA SA a accepté de participer aux opérations d’expertise, puis a confirmé, le 22 août 2017, son refus de garantie au motif notamment que les ouvrages litigieux n’entraient pas dans l’assiette de la police dommages-ouvrage.

L’ASL a contesté cette position par lettre recommandée du 13 novembre 2017.

7. Par assignation du 6 février 2018, l’ASL a saisi le juge des référés à l’encontre de la SMA SA et de la SNC [Adresse 12], sollicitant principalement le versement d’une provision et subsidiairement l’organisation d’une expertise.

8. Par ordonnance du 27 août 2018, M. [S] a été désigné en qualité d’expert.

La société Neximmo 68, venant aux droits de la SNC [Adresse 12], a appelé à la cause la MAF et la société Bouleris, lesquelles ont été rendues communes aux opérations d’expertise par ordonnance du 3 juin 2019.

9. L’ASL a ensuite assigné au fond, le 14 octobre 2019, la société Neximmo 68, la SMA SA, la société Bouleris, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, la MAF et le liquidateur de la société [M] [K].

10. Dans son rapport déposé le 11 novembre 2021, M. [S] a constaté que l’ouvrage de soutènement en bois formant les berges du plan d’eau était affecté d’un processus de pourrissement entraînant une perte de résistance mécanique et une dislocation progressive des éléments.

Il a relevé que les désordres n’étaient pas apparents en mars 2006 et qu’ils avaient pu débuter courant 2015.

Il a retenu deux causes principales aux dégradations : d’une part, la mise en ’uvre des bois, avec des usinages, perçages et conceptions d’assemblages non conformes aux préconisations applicables aux bois traités en autoclave ; d’autre part, la mauvaise qualité intrinsèque du traitement de préservation des bois.

L’expert a estimé que ces deux causes devaient être retenues à parts égales.

Il a en revanche expressément indiqué qu’aucun grief causal ne pouvait être retenu à l’encontre de l’architecte [M] [K], lequel avait prévu dans son CCTP l’emploi de bois traités en classe IV et dont les plans de principe ne révélaient aucune faute en lien avec les désordres.

L’expert a imputé à la société Bouleris des fautes de conception technique et de mise en ’uvre et a relevé que cette société avait également assuré l’entretien du plan d’eau de 2006 à 2017.

Il a évalué les travaux de reprise à 424 441,19 euros TTC et le préjudice de jouissance susceptible d’être subi pendant les six mois de travaux à 47 952 euros, outre les frais conservatoires exposés par l’ASL pour 3 653,45 euros.

11. Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment :

-débouté l’ASL de ses demandes dirigées contre la SMA SA ;

-déclaré irrecevable la demande formée au titre du préjudice de jouissance subi individuellement par certains copropriétaires avant les travaux ;

-condamné la société Neximmo 68 à payer à l’ASL la somme de 470 702,75 euros au titre des travaux de reprise, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

-condamné la société Neximmo 68 à payer la somme de 49 200 euros au titre du préjudice collectif de jouissance pendant la durée des travaux ;

-condamné la société Neximmo 68 à payer la somme de 3 653,45 euros au titre des travaux conservatoires ;

-condamné la société Neximmo 68 à payer à l’ASL la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-déclaré irrecevables les appels en garantie formés par la société Neximmo 68 ;

statué sur les dépens et les autres demandes.

12. La société Neximmo 68 a relevé appel de cette décision le 27 juillet 2023.

13. Dans ses dernières conclusions du 31 août 2026, la société Neximmo 68 venant aux droits de la Snc [Adresse 12] demande à la cour de :

À titre principal,

– réformer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que l’action de l’ASL était recevable sur le fondement de la garantie des vices cachés à son encontre ;

– statuant à nouveau, rejeter purement et simplement les demandes présentées par l’ASL à son encontre dès lors qu’elles sont irrecevables comme étant prescrites.

À titre subsidiaire,

– réformer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré qu’elle était irrecevable en son appel en garantie à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs respectifs ;

– statuant à nouveau, condamner in solidum la société Bouleris, la Maf et les Mma à la relever et garantir de toute condamnation prononcée au profit de l’ASL, notamment au titre des travaux réparatoires et de tout autre préjudice éventuel, soit la somme globale de 523 556,20 euros allouée en première instance.

À titre plus subsidiaire encore,

– rejeter la demande d’actualisation supplémentaire du préjudice matériel formulée par l’ASL, le cas échéant, toute condamnation éventuelle au titre du préjudice matériel au montant de 470 702,75 euros retenu par le jugement entrepris ;

– condamner tout succombant à lui payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la Selas Karila, société d’avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

14. Dans ses dernières conclusions du 24 juillet 2026, l’ASL demande à la cour de :

– déclarer la société Neximmo 68 mal fondée en son appel ;

– la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident.

Y faisant droit,

– confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le quantum des condamnations à lui régler, à savoir une indemnité de 470 702,75 euros au titre du coût des travaux de reprise avec intérêts et 3 653,45 euros au titre des frais exposés, 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a :

– rejeté ses prétentions à l’encontre de la Sma Sa,

– limité l’indemnisation du préjudice de jouissance à la somme de 49 200 euros.

En conséquence, statuant de nouveau,

1) sur les préjudices matériels,

– à titre principal, juger que la Sma Sa, assureur DO, est tenue d’appliquer sa garantie ;

– en conséquence, condamner la compagnie Sma Sa à lui régler une somme de 565 172,35 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter de la date de la décision à intervenir et majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux d’intérêts légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2017.

À titre subsidiaire,

– dire et juger que la société Neximmo 68 est, en tant que vendeur, tenue de la garantie des vices cachés et de la garantie de délivrance conforme ;

– confirmant le jugement, condamner la société Neximmo 68 à lui régler une somme de 565 172,35 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter de la date de la décision à intervenir et avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure (assignation en référé).

À titre infiniment subsidiaire,

– dire et juger que la société Neximmo 68, la société Bouleris et la société d’architecture [M] [K] engagent leur responsabilité décennale ;

– condamner in solidum la société Neximmo 68, la société Bouleris et son assureur et la Maf à lui régler une somme de 565 172,35 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter de la date de la décision à intervenir et avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure (assignation en référé).

À titre encore plus subsidiaire,

– dire et juger que la société Bouleris engage sa responsabilité contractuelle ;

– condamner in solidum la société Bouleris et son assureur à lui régler une somme de 565 172,35 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter de la date du jugement du tribunal et avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure (assignation en référé).

2) Sur les préjudices immatériels,

à titre principal,

– dire et juger que la société Neximmo 68 est, en tant que vendeur, tenue de la garantie des vices cachés et de la garantie de délivrance conforme ;

– condamner la société Neximmo 68 à lui régler une somme de 124 805,45 euros avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure (assignation en référé).

À titre infiniment subsidiaire,

– dire et juger que la société Neximmo 68, la société Bouleris et la société d’architecture [M] [K] engagent leur responsabilité décennale ;

– condamner in solidum la société Neximmo 68, la société Bouleris et son assureur et la MAF à lui régler une somme de 124 805,45 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure (assignation en référé).

À titre encore plus subsidiaire,

– dire et juger que la société Bouleris engage sa responsabilité contractuelle ;

– condamner in solidum la société Bouleris et son assureur à lui régler une somme de 124 805,45 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure (assignation en référé).

En tout état de cause, y ajoutant,

– condamner in solidum la Sma Sa, la société Neximmo 68, la société Bouleris et son assureur et la Maf à lui régler une somme de 25 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum la Sma Sa, la société Neximmo 68, la société Bouleris et son assureur et la Maf aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ainsi que les éventuels frais d’exécution forcée.

15. Dans ses dernières conclusions du 7 août 2026, la Sas Bouleris demande à la cour de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses écritures.

En conséquence, à titre principal,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– déclaré l’ASL irrecevable comme forclose en sa demande de réparation du préjudice de jouissance subi par une partie des copropriétaires depuis l’apparition des désordres jusqu’à travaux de réfection à intervenir,

– déclaré l’appel en garantie formé par la société Neximmo 68 à son encontre irrecevable comme forclos.

À titre subsidiaire,

– déclarer l’ASL forclose en son action dirigée à l’encontre de la société Neximmo 68 sur le fondement de l’article 1648 du code civil irrecevable car prescrite ;

– déclarer la société Neximmo 68 forclose en son appel en garantie dirigé à son encontre ;

– déclarer irrecevables les demandes formulées par l’ASL à son encontre ;

– condamner la Maf en qualité d’assureur de la société [M] [K] et les compagnies Mma à garantir et la relever indemne des condamnations mises à sa charge.

En tout état de cause,

– débouter la société Neximmo 68 de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;

– débouter l’ASL de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;

– débouter la société Sma Sa de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;

– débouter l’ensemble des parties de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

– condamner la société Neximmo 68 à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société Neximmo 68 aux entiers dépens.

16. Dans ses dernières conclusions du 12 août 2026, la Sma Sa demande à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de l’ASL à son encontre.

Si la cour faisait droit à l’appel incident de l’ASL en ce qui concerne l’assiette de la police dommages-ouvrages,

– juger qu’elle est fondée à opposer une déchéance de garantie aux demandes formées par l’ASL ;

– juger qu’elle a respecté ses obligations légales à la suite de la déclaration de sinistre régularisée par l’ASL.

À titre subsidiaire,

– juger recevable le recours en garantie qu’elle a formé ;

– condamner in solidum la Maf, la société Bouleris et les Mma à garantir et la relever indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre ;

– débouter la Maf de ses demandes subsidiaires dirigées contre elle en tant qu’assureur CNR ;

– rejeter toute demande formée contre elle ;

– condamner les parties qui succomberont à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

17. Dans ses dernières conclusions du 29 mai 2024, la Maf demande à la cour de :

– à titre principal, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré forclose l’action de la société Neximmo 68 et de toutes autres parties dirigée contre elle en sa qualité d’assureur de l’Eurl d’Architecture [M] [K] ;

– en conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables pour cause de forclusion les demandes de la société Neximmo 68 et de toutes autres parties dirigées contre elle ès qualités ;

– à titre subsidiaire, débouter toute partie de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre elle ès qualités ;

– à titre infiniment subsidiaire, condamner in solidum la société Neximmo 68, la Sma Sa en sa qualité d’assureur CNR, la Sarl Bouleris et les Mma à garantir et la relever intégralement indemne en sa qualité d’assureur de l’Eurl d’Architecture [M] [K] ;

– en tout état de cause, condamner la partie qui succombera à lui payer une indemnité de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de la Scp Latournerie Milon Czamanski Mazille par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

18. Dans leurs dernières conclusions du 23 janvier 2024, la Sa Mma iard et la compagnie Mma iard assurances mutuelles de :

– faire droit à leurs prétentions ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

– déclaré l’ASL irrecevable en sa demande de réparation du préjudice de jouissance subi par une partie des copropriétaires depuis l’apparition des désordres et jusqu’aux travaux de réfection à intervenir,

– déclaré l’ensemble des appels en garantie formés par la Sas Neximmo 68 irrecevables.

En conséquence,

– débouter les prétentions dirigées à leur encontre pour toute demande de garantie des préjudices matériels puisqu’elles n’étaient pas l’assureur de la Sarl Bouleris au jour de l’ouverture du chantier ;

– déclarer forclose l’action de l’ASL dirigée contre elles en qualité d’assureur de la Sarl Bouleris et, en conséquence, déclarer irrecevables les demandes de l’ASL dirigées contre elles ;

– déclarer forclose l’action de l’ASL dirigée contre la société Neximmo 68 et en conséquence déclarer irrecevables les demandes de l’ASL dirigées contre la société Neximmo 68 ;

– débouter la société Neximmo 68 de ses demandes dirigées contre elles pour cause de défaut d’intérêt à agir ;

– déclarer forcloses ou prescrites les demandes dirigées par toutes les parties à la procédure ;

– débouter les prétentions dirigées à leur contre quel que soit le fondement juridique ou la nature des indemnisations sollicitées ;

– condamner les parties succombantes à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction faite au profit de Me Stéphan Darracq représentant la Scp Maateis.

Une ordonnance du 16 novembre 2023 a constaté un désistement partiel de l’appelante vis- à-vis du liquidateur de la société [M] [K] et mis les frais correspondants à la charge de l’appelante.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er septembre 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes de l’ASL contre la société Neximmo 68

Sur la garantie décennale

19. Selon l’article 1792-4-1 du code civil, toute personne physique ou morale responsable de plein droit en application de l’article 1792 est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle après dix ans à compter de la réception des travaux.

Ce délai constitue un délai d’épreuve, au terme duquel la responsabilité décennale du constructeur ne peut plus être recherchée.

20. En l’espèce, les travaux litigieux ont fait l’objet d’une réception le 10 mars 2006.

21. L’ASL ne justifie d’aucune réception distincte des ouvrages litigieux postérieure à cette date susceptible de reporter le point de départ du délai décennal.

22. En toute hypothèse, la dernière facture de la société Bouleris, datée du 21 décembre 2006, ne saurait constituer la date de réception de l’ouvrage, laquelle résulte des éléments de la procédure et doit être fixée au 10 mars 2006.

23. L’assignation au fond délivrée le 14 octobre 2019 (ainsi que la citation en référé du 6 février 2018) étant postérieure au 10 mars 2016, les demandes de l’ASL fondées sur la garantie décennale sont forcloses.

24. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la qualité de vendeur-constructeur de la société Neximmo 68

25. Il résulte des pièces versées aux débats que la SNC [Adresse 12], aux droits de laquelle vient la société Neximmo 68, a fait réaliser l’ensemble des travaux litigieux avant de céder, par acte du 31 mai 2007, les parties communes de l’opération, dont le plan d’eau, à l’ASL [Adresse 11].

26. Aux termes de l’article 1792-1, 2° du code civil, est réputée constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

27. Ayant fait construire l’ouvrage litigieux avant de le céder à l’ASL postérieurement à son achèvement, la société Neximmo 68 revêt ainsi la double qualité de constructeur, au sens de l’article 1792 du code civil, et de vendeur, au sens des articles 1582 et suivants du même code.

Ce cumul de qualités justifie qu’elle demeure soumise, parallèlement au régime spécial de la garantie décennale et au régime de droit commun de la garantie des vices cachés attaché à sa qualité de vendeur.

Sur la garantie des vices cachés

28. La société Neximmo 68 soutient que l’ASL ne pouvait, après expiration du délai décennal, agir contre elle sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, une telle action revenant selon elle à priver d’effet utile le délai d’épreuve décennal et à contourner, par le seul jeu de la vente, la forclusion légalement organisée par l’article 1792-4-1 du code civil.

29. Cependant, le régime de la garantie décennale, institué au bénéfice du maître de l’ouvrage et de ses ayants droit successifs, poursuit un objet distinct de celui de la garantie des vices cachés, laquelle protège spécifiquement l’acquéreur dans le cadre du contrat de vente qui l’unit à son vendeur. L’expiration du délai décennal applicable à la responsabilité des constructeurs ne fait donc pas obstacle, par elle-même, à l’exercice par l’acquéreur d’une action fondée sur la garantie des vices cachés à l’encontre de son vendeur, dès lors que les conditions propres à cette garantie sont réunies.

30. Cette solution trouve sa justification dans le double statut de constructeur et de vendeur retenu au paragraphe qui précède : les deux garanties, dont les régimes, les délais et les points de départ sont autonomes, ont vocation à s’appliquer cumulativement, sans que l’une puisse être tenue pour absorbée ou éteinte par l’expiration de l’autre.

31. Il résulte des actes produits aux débats que, par acte du 31 mai 2007, la SNC [Adresse 12] a transféré à l’ASL, notamment, la propriété des espaces communs comprenant le plan d’eau. Cette vente est intervenue postérieurement à l’achèvement des travaux et à leur réception.

32. La société Neximmo 68 ne démontre pas que cet acte ne constituerait qu’une opération purement administrative dépourvue d’effet translatif de propriété.

33. Il convient donc de prendre en considération cet acte comme constitutif d’un transfert de propriété entre les parties.

34. Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

35. En l’espèce, les désordres affectant les ouvrages de soutènement en bois des berges n’étaient pas apparents lors de la vente du 31 mai 2007.

36. L’expert judiciaire a expressément retenu que les désordres n’étaient pas apparents en mars 2006.

Il a constaté une altération progressive des bois résultant de défauts affectant leur mise en ’uvre et leur traitement de préservation.

37. Ces désordres affectent la fonction même de soutènement des berges et sont susceptibles d’entraîner un glissement des terres vers le plan d’eau ainsi qu’une infiltration de l’eau vers les terrains.

38. Ils rendent ainsi les ouvrages impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

39. Les conditions du vice caché sont donc réunies.

Sur la prescription de l’action en garantie des vices cachés

40. La société Neximmo 68 soutient que l’action de l’ASL est prescrite.

41. Aux termes de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans les deux ans à compter de la découverte du vice.

42. Le point de départ de ce délai doit être fixé à la date à laquelle l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître l’existence du vice dans sa nature et son ampleur.

43. En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que l’ASL a constaté en 2016 une dégradation des éléments en bois constituant les berges du plan d’eau.

44. Si l’expert judiciaire a indiqué que le processus de dégradation avait pu débuter courant 2015, cette appréciation concerne la date d’apparition possible du phénomène pathologique et ne permet pas d’établir que l’ASL en avait connaissance avant sa constatation en 2016.

45. La société Neximmo 68 ne rapporte pas la preuve d’une découverte du vice par l’ASL plus de deux ans avant l’assignation délivrée le 6 février 2018.

46. Cette assignation, qui tendait notamment à voir ordonner une mesure d’expertise destinée à déterminer la nature et l’origine des désordres, constitue une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil et a interrompu la prescription.

47. Il n’est donc pas nécessaire de faire produire à la mesure d’expertise un effet suspensif sur le fondement de l’article 2239 du code civil pour constater que l’action a été introduite dans le délai de l’article 1648.

48. La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera en conséquence rejetée.

49. La société Neximmo 68, professionnel de l’immobilier ayant fait réaliser les ouvrages litigieux avant leur vente, est en outre réputée connaître les vices de la chose vendue.

50. En application de l’article 1645 du code civil, elle est donc tenue de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

51. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Neximmo 68 à l’égard de l’ASL sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur la garantie de délivrance conforme

60. L’ASL invoque également, à titre subsidiaire, l’obligation de délivrance conforme prévue par les articles 1603 et 1604 du code civil.

61. Toutefois, le grief articulé ne réside pas dans la fourniture d’une chose non conforme aux stipulations contractuelles, mais dans un défaut affectant l’aptitude de l’ouvrage construit à remplir sa fonction.

62. Ces défauts, qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination normale, relèvent de la garantie des vices cachés.

63. La demande fondée sur l’obligation de délivrance conforme sera donc rejetée.

II. Sur le montant des préjudices matériels

64. L’expert a retenu une évaluation initiale de 424 441,19 euros TTC. Le tribunal a justement réévalué ce montant à 470 702,75 euros sur la base de devis récents actualisés produits aux débats.

65. L’ASL sollicite en appel de le porter à 565 172,35 euros TTC ainsi qu’une indexation sur l’indice BT01. Faute de produire des éléments d’évaluation contradictoires ou de justificatifs probants démontrant que le coût réel des travaux prescrits par l’expert aurait subi une telle augmentation depuis le premier jugement, la cour confirme le montant de 470 702,75 euros retenu par le tribunal.

66. Il n’y a pas lieu d’ordonner d’indexation BT01 supplémentaire en l’absence de justificatif actualisé de l’évolution effective des coûts de l’entreprise retenue.

67. Le jugement sera confirmé de ce chef.

68. L’ASL sollicite en outre que les intérêts légaux courent à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2017, alors que le tribunal les a fait courir à compter du jugement du 4 juillet 2023.

69. Aux termes de l’article 1231-7 du code civil, en matière délictuelle, les dommages-intérêts portent intérêt au taux légal à compter du jugement qui en fixe le montant, sauf si le juge en décide autrement.

70. La créance de l’ASL, née de l’inexécution de la garantie des vices cachés pesant sur la société Neximmo 68, constitue une créance indemnitaire dont le montant n’a été déterminé, dans son quantum définitif, que par le jugement déféré, sur la base des devis actualisés produits aux débats.

71. La mise en demeure du 13 novembre 2017, antérieure de plusieurs années à cette évaluation, ne permettait pas de fixer le montant de la créance avec la précision requise. Il n’y a dès lors pas lieu de déroger à la règle légale, et le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait courir les intérêts légaux à compter de sa date.

III. Sur le préjudice de jouissance

72. Le préjudice collectif de jouissance subi durant le chantier prévisible de 6 mois a été exactement apprécié à 49 200 euros par le tribunal, au vu de l’indisponibilité partielle des abords et terrasses. L’ASL ne produit aucun élément pertinent justifiant de porter cette somme à 124 805,45 euros.

73. S’agissant des préjudices personnels subis par certains copropriétaires antérieurement aux travaux, l’ASL ne justifie d’aucun mandat spécial habilitant le syndicat ou l’ASL à agir au nom et pour le compte de ces derniers au titre de préjudices individuels distincts. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré cette demande irrecevable.

IV. Sur les frais conservatoires

74. La somme de 3 653,45 euros TTC engagée au titre de mesures conservatoires d’urgence validées par l’expert constitue un préjudice direct réparable. Le jugement sera confirmé en ce qu’il en a ordonné le remboursement.

V. Sur les demandes contre la SMA SA (assureur dommages-ouvrage)

75. La police souscrite auprès de Sagena (aux droits de laquelle vient la SMA SA) identifie l’opération assurée comme la « construction de maisons individuelles groupées ».

76. Les pièces du marché et le dossier de souscription démontrent que le plan d’eau et les ouvrages particuliers de fascinage et de tunage n’entraient pas dans l’assiette des travaux déclarés et garantis.

77. Les sanctions prévues par l’article L. 242-1 du code des assurances en cas de non-respect par l’assureur des délais de prise de position ont pour objet de préfinancer les travaux d’une nature assurée, mais ne peuvent avoir pour effet d’étendre la garantie matérielle de la police à des ouvrages extérieurs qui en étaient totalement exclus.

78. La SMA SA est donc fondée à opposer son absence de garantie. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté l’ASL de ses prétentions contre la SMA SA, ce qui prive également d’objet la demande de doublement de l’intérêt légal.

VI. Sur les appels en garantie de la société Neximmo 68

79. La société Neximmo 68 recherche la garantie des constructeurs (Bouleris, MAF, MMA).

80. L’action en garantie des constructeurs sur le fondement décennal est prescrite depuis le 10 mars 2016. La condamnation subie par le vendeur sur le terrain des vices cachés ne peut rouvrir à son profit un délai de garantie décennale éteint.

81. Sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (article 2224 du code civil), Neximmo 68 ne produit aucun contrat direct liant la SNC [Adresse 12] à la société Bouleris (sous-traitante de la société Eurovia). Ne disposant d’aucun lien contractuel direct, son recours ne saurait prospérer sur ce terrain.

82. L’action principale contre ces constructeurs et leurs assureurs étant éteinte par forclusion ou absence de lien contractuel, les appels en garantie de la société Neximmo 68 sont irrecevables. Le jugement sera confirmé de ce chef.

VII. Sur les demandes dirigées contre la MAF

83. Assureur de l’EURL d’architecture [M] [K], la MAF voit la forclusion de l’action confirmée.

84. Au surplus et sur le fond, l’expert a exclu toute faute de l’architecte, ayant constaté que le CCTP prévoyait des bois de classe IV conformes et que les désordres résultaient exclusivement de la mise en ’uvre de l’entreprise et du traitement du fournisseur.

85. L’absence de faute de l’assuré exclut en toute hypothèse la mise en jeu de la garantie de la MAF.

86. L’absence de paiement préalable par la SMA SA exclut de surcroît toute subrogation dans les droits de l’ASL à l’encontre de la MAF.

VI. Sur les appels en garantie de la société Neximmo 68

87. La société Neximmo 68 recherche la garantie des constructeurs (Bouleris, MAF, MMA).

88. L’action en garantie des constructeurs sur le fondement décennal est prescrite depuis le 10 mars 2016. La condamnation subie par le vendeur sur le terrain des vices cachés ne peut réouvrir à son profit un délai de garantie décennale éteint.

89. Sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (article 2224 du code civil), Neximmo 68 ne produit aucun contrat direct liant la SNC [Adresse 12] à la société Bouleris (sous-traitante de la société Eurovia). Ne disposant d’aucun lien contractuel direct, son recours ne saurait prospérer sur ce terrain.

90. L’action principale contre ces constructeurs et leurs assureurs étant éteinte par forclusion ou absence de lien contractuel, les appels en garantie de la société Neximmo 68 sont irrecevables. Le jugement sera confirmé de ce chef.

VII. Sur les demandes dirigées contre la MAF

91. Assureur de l’EURL d’architecture [M] [K], la MAF voit la forclusion de l’action confirmée.

92. Au surplus et sur le fond, l’expert a exclu toute faute de l’architecte, ayant constaté que le CCTP prévoyait des bois de classe IV conformes et que les désordres résultaient exclusivement de la mise en ’uvre de l’entreprise et du traitement du fournisseur. L’absence de faute de l’assuré exclut en toute hypothèse la mise en jeu de la garantie de la MAF.

93. L’absence de paiement préalable par la SMA SA exclut de surcroît toute subrogation dans les droits de l’ASL à l’encontre de la MAF.

94. En toute hypothèse, la cour reléve que les travaux, objet du litige, ont été réalisés à la suite de l’expertise judiciaire ordonnée en 2005 et selon l’une des solutions préconisées par le premier expert judiciaire, M. [X]. En conséquence L’EURL [M] [K] n’en a pas assuré la conception et la maîtrise d’oeuvre.

VIII. Sur les demandes dirigées contre la SARL Bouleris

95. La société Bouleris a agi comme sous-traitante de la société Eurovia pour le lot travaux de maintien du niveau du bassin et a été directement choisi par le maître de l’ouvrage pour l’entretien du lac artificiel et des espaces verts.

96. Aux termes de l’article 1792-4-2 du code civil, les actions en responsabilité dirigées contre les sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux. Le délai ayant expiré le 10 mars 2016, l’action directe engagée par l’ASL contre Bouleris est prescrite.

97. Sur le terrain contractuel, l’ASL ne dispose d’aucun contrat direct avec la sous-traitante pour les ouvrages, objet du litige.

98. En conséquence, les demandes formées contre Bouleris et, par voie de conséquence, les appels en garantie réciproques sont rejetés ou devenus sans objet.

IX. Sur les demandes dirigées contre les sociétés MMA

99. Il est établi que les polices délivrées par les sociétés MMA ne couvraient pas la société Bouleris lors de l’ouverture du chantier ou pour les travaux initiaux achevés en 2006.

100. Faute de couverture applicable dans le temps au sinistre litigieux, les prétentions dirigées contre les sociétés MMA doivent être rejetées. Le jugement sera confirmé de ce chef.

X. Sur les demandes subsidiaires de la SMA SA

101. La demande principale formée à l’encontre de la SMA SA étant rejetée, ses appels en garantie subsidiaires dirigés contre les autres intervenants deviennent sans objet.

XI. Sur les dépens et les frais irrépétibles

102. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens (incluant les frais de l’expertise judiciaire) et aux indemnités d’article 700 du code de procédure civile allouées en première instance.

103. Succombant principalement en son appel, la SAS Neximmo 68 sera condamnée aux dépens d’appel.

104. L’équité commande de la condamner à payer à l’ASL [Adresse 11] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Les demandes présentées au même titre par les autres parties seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 4 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions déférées à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute l’ASL [Adresse 11] de sa demande fondée sur l’obligation de délivrance conforme ;

Déboute l’ASL [Adresse 11] de sa demande tendant à l’actualisation du coût des travaux de reprise à la somme de 565 172,35 euros et à leur indexation sur l’indice BT01 et à la modification du point de départ des intérêts légaux ;

Déclare sans objet les demandes de garantie subsidiaires formées par la SMA SA contre la MAF, la SARL Bouleris et les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ;

Condamne la SAS Neximmo 68 aux dépens d’appel, avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Neximmo 68 à payer à l’ASL [Adresse 11] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes formées au même titre par les autres parties ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.