COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 29 OCTOBRE 2026

N° RG 24/00279 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTDW

[F] [Q]

[A] [J]

S.C.I. PARENTHESE

S.A.R.L. LA [H]

c/

[I] [V]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 décembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 22/08723) suivant déclaration d’appel du 18 janvier 2024

APPELANTS :

[F] [Q]

né le 21 Septembre 1975 à [Localité 1]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[A] [J]

née le 25 Août 1977 à [Localité 1]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

S.C.I. PARENTHESE

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

demeurant [Adresse 2]

S.A.R.L. LA PARENTHESE Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

demeurant [Adresse 3]

Représentés par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés à l’audience par Me Marie-Pierre CAZEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidante

INTIMÉ E :

[I] [V]

née le 24 Juin 1950 à [Localité 1]

de nationalité Française

Profession : Retraitée

demeurant [Adresse 4]

Représentée par Me Nicolas CARTRON de la SELARL RODRIGUEZ & CARTRON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte authentique reçu le 31 mars 2022 par Maître [Y] [W], notaire, Mme [I] [V] a consenti à M. [F] [Q] et Mme [A] [J] une promesse unilatérale de vente portant sur une propriété rurale dénommée « [Adresse 5] », située [Adresse 6] dans la commune de [Localité 2] en Gironde, comprenant notamment des bâtiments d’habitation et d’exploitation ainsi que différentes parcelles de vignes et de bois.

Le prix global de l’opération était fixé à la somme de 1 484 000 euros, dont 1 277 300 euros au titre des biens non loués et 206 700 euros au titre des biens loués au fermier.

La promesse envisageait expressément l’hypothèse de l’exercice du droit de préemption du fermier sur les parcelles exploitées.

Elle stipulait, dans cette hypothèse, que les bénéficiaires demeureraient engagés pour l’acquisition du surplus de la propriété au prix de 1 277 300 euros.

La promesse était consentie pour une durée expirant au plus tôt le 10 juin 2022 et au plus tard le 12 août 2022, selon les modalités contractuellement prévues.

Elle était notamment soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :

-montant maximal emprunté : 1 200 000 euros ;

-durée maximale : vingt années ;

-taux nominal maximal : 1,40 % l’an hors assurances.

La clause relative à la condition suspensive précisait expressément que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée, entraînerait la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du code civil.

La promesse prévoyait également que le bénéficiaire devait notifier au promettant et au notaire l’obtention ou la non-obtention du prêt et, à défaut, qu’une mise en demeure pouvait lui être adressée afin qu’il justifie de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Les parties avaient fixé l’indemnité d’immobilisation à la somme de 148 400 euros, dont 74 200 euros avaient été versés entre les mains du notaire.

La promesse stipulait notamment que cette somme serait restituée au bénéficiaire lorsque la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance d’une condition suspensive, mais qu’elle resterait acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible lorsque le bénéficiaire ou son substitué n’aurait pas réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions prévus, toutes les conditions suspensives étant réalisées.

Le fermier ayant exercé son droit de préemption sur les parcelles de vignes, les bénéficiaires ont poursuivi leur projet d’acquisition du surplus de la propriété.

Les appelants exposent avoir, dès le 1er avril 2022, mandaté un courtier afin d’obtenir le financement nécessaire à l’opération et avoir effectué différentes démarches auprès d’établissements bancaires.

Par lettre du 27 juin 2022, Mme [V] a mis M. [Q] et Mme [J] en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive dans le délai contractuellement prévu.

Les bénéficiaires ont produit différents documents relatifs aux démarches entreprises.

Aucune offre de prêt correspondant aux caractéristiques contractuelles n’a toutefois été produite dans le délai convenu.

Des documents bancaires ultérieurs ont fait état notamment de demandes portant sur des montants supérieurs à 1 200 000 euros et, pour certaines, sur des durées ou des taux excédant ceux stipulés dans la promesse.

Une proposition émanant de la Banque Populaire Occitane, produite au mois de septembre 2022, mentionnait ainsi un financement de 1 300 000 euros sur quinze ans au taux de 2,50 %, au profit de la SCI Parenthese, sous réserve notamment de la conclusion d’un bail de longue durée avec l’IGESA.

Mme [V] a refusé de poursuivre les négociations.

2. Par acte du 21 novembre 2022, elle a fait assigner M. [Q] et Mme [J] afin d’obtenir que lui soit attribuée la somme de 74 200 euros séquestrée chez le notaire et d’obtenir paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation.

3. La SCI Parenthese et la SARL La Parenthese sont intervenues volontairement à l’instance.

4. Par jugement du 12 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment :

-dit que l’indemnité d’immobilisation de 148 400 euros resterait acquise à Mme [V] ;

-ordonné la libération à son profit de la somme séquestrée de 74 200 euros ;

-condamné solidairement M. [Q] et Mme [J] au paiement du solde de 74 200 euros ;

-rejeté les demandes reconventionnelles des appelants ;

-statué sur les dépens et frais irrépétibles.

5. M. [Q], Mme [J], la SCI Parenthese et la SARL La Parenthese ont relevé appel de cette décision.

6. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2025, M. [Q], Mme [J], la Sci Parenthèse et la Sarl la Parenthèse demandent à la cour, sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 et suivants du code civil, de :

– les juger recevables et bien fondés en leur appel, leurs demandes, fins et conclusions,

– réformer le jugement argué d’appel,

– débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– rejeter les demandes nouvelles de Mme [V] en indemnisation,

– à tout le moins débouter Mme [V] de ses demandes d’indemnisation,

En conséquence,

– ordonner à Mme [V] la restitution de la somme de cent quarante-huit mille quatre cents euros (148 400,00 EUR) au profit de la Sci Parenthèse dès le prononcé de la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 octobre 2022,

A titre reconventionnel,

– condamner Mme [V] à verser à M. [Q], Mme [J] et la Sci Parenthèse le somme de 92 000 euros pour le gain manqué du fait de l’opposition abusive de Mme [V] à la restitution du dépôt de garantie à leur profit sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

– condamner Mme [V] à verser à Mme [J], M. [Q] et à la Sci Parenthèse

la somme de 50 000 euros pour le manque à gagner du fait de l’opposition abusive de Mme [V] à la restitution du dépôt de garantie à leur profit sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

– condamner Mme [V] à verser à Mme [J] et à M. [Q] la somme de 10 000 euros pour leur préjudice moral,

– condamner Mme [V] à indemniser la Sarl la Parenthèse à hauteur de 30 000 euros pour cette perte de chance,

– condamner Mme [V] à indemniser Mme [J] et M. [Q] à hauteur de 25 434 euros au-delà de la restitution de l’indemnité d’immobilisation, pour les indemniser

des frais de recours au prêt pour le paiement de la condamnation de première instance,

– condamner Mme [V] à verser Mme [J], à M. [Q] et à la Sci Parenthèse

la somme de 6000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [V] à verser à la Sarl la Parenthèse la somme de 2000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Subsidiairement,

– réduire l’indemnité d’immobilisation à la somme de 120 000 euros afin de représenter

10% du prix de vente, hors vignes,

– débouter Mme [V] de ses autres demandes.

7. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2026, Mme [V] demande à la cour, sur le fondement des articles 561 et suivants du code de procédure civile et les articles 325 et suivants, 1103, 1104, 1112 et 1304-3 du code civil, de :

– confirmer le jugement du 12 décembre 2023 en ce qu’il a :

« DIT que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 148.000,00 euros fixée dans l’avant-contrat du 31 mars 2022 entre Madame [I] [V], d’une part, et Monsieur [F] [Q] et Madame [A] [J], d’autre part, sera conservée par Madame [I] [V],

ORDONNE en conséquence la libération du séquestre de la somme de 74.200,00 euros, versées entre les mains de Maître [Y] [W] en l’étude de Maître [K] [L], notaire associé à [Localité 3], pour la verser à Madame [V],

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Q] et Madame [A] [J], à régler à Madame [I] [V] la somme de 74.200,00 euros à titre de solde de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement et capitalisation des intérêts.

DEBOUTE Monsieur [F] [Q] et Madame [A] [J] de leurs demandes reconventionnelles tant en leur nom qu’au nom de la SCI PARENTHESE et de la SARL PARENTHESE,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Q] et Madame [A] [J], à régler à Madame [I] [V] la somme de 2.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Q] et Madame [A] [J] aux dépens,

RAPPELLE que le jugement est exécutoire de droit ».

– l’infirmer en ce qu’il a :

« DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Madame [I] [V],

DEBOUTE Madame [I] [V] du surplus de ses demandes »,

Et, en conséquence, le reprenant et y ajoutant,

– condamner solidairement Mme [J] et M. [Q] à lui payer une somme de 35.000 € (à parfaire et augmenter selon le cours du procès) à titre d’indemnité en réparation de son préjudice moral,

– condamner solidairement Mme [J] et M. [D] à lui payer une somme de 240.000 € à titre d’indemnité en réparation de son préjudice économique direct,

– rejeter les « interventions volontaires » des sociétés Sci et Sarl Parenthèse comme irrecevables,

En tout état de cause,

– débouter Mme [J] et M. [Q], et, en tant que de besoin, à défaut de leur irrecevabilité, les sociétés Sci et Sarl Parenthèse , de leurs entières prétentions, fins et réclamations comme manifestement infondées en fait et en droit,

– condamner solidairement Mme [J] et M. [Q] à lui payer une somme de 12.000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

8. L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des interventions volontaires

9. Mme [V] soutient que la SCI Parenthese et la SARL La Parenthese ne sont pas parties à la promesse et ne justifient d’aucun droit à agir à son encontre.

10. La circonstance qu’une personne ne soit pas partie au contrat litigieux ne suffit cependant pas à lui interdire d’intervenir volontairement à une instance dès lors qu’elle justifie d’un intérêt personnel et légitime au succès de ses prétentions.

11. La SCI Parenthese expose avoir été destinée à acquérir le bien en qualité de substituée aux bénéficiaires et la SARL La Parenthese soutient qu’elle devait exploiter les locaux dans le cadre du projet économique envisagé.

12. Leur intérêt à voir examiner les conséquences économiques qu’elles prétendent tirer de l’échec de l’opération est donc suffisamment caractérisé pour que leur intervention soit déclarée recevable.

13. Cette recevabilité ne préjuge cependant pas du bien-fondé de leurs demandes.

Sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt

Sur les principes applicables

14. Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304-3 dispose : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

15. Ces dispositions doivent être combinées avec les stipulations précises de la promesse, lesquelles définissent ici de manière particulièrement détaillée les diligences incombant au bénéficiaire.

16. La loi fait ainsi peser sur le bénéficiaire d’une promesse soumise à une condition suspensive d’obtention d’un prêt l’obligation de démontrer qu’il a effectué les démarches nécessaires et, lorsque l’avant-contrat définit les caractéristiques du financement, qu’il a sollicité un prêt conforme à ces caractéristiques.

17, Ainsi, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque le bénéficiaire sollicite un financement non conforme aux stipulations contractuelles ou n’accomplit pas les diligences prévues.

18. Cette règle ne signifie cependant pas que toute différence entre le prêt finalement sollicité et celui envisagé dans la promesse entraîne nécessairement, par elle-même, la réalisation fictive de la condition.

19. Il convient en effet de distinguer l’hypothèse dans laquelle le bénéficiaire n’a présenté aucune demande conforme de celle dans laquelle la demande, quoique différente sur certains éléments, n’a pas eu pour effet d’aggraver les conditions d’obtention du financement.

20. Il demeure donc nécessaire de rechercher, au regard des stipulations propres à la promesse, quelles diligences les parties ont entendu mettre à la charge du bénéficiaire.

21. Cette recherche est d’autant plus nécessaire en l’espèce que la promesse ne s’est pas bornée à prévoir une simple obligation de solliciter un financement : elle a expressément déterminé le montant maximal, la durée maximale et le taux maximal du prêt et a prévu la sanction attachée à une demande non conforme.

Sur la charge de la preuve

22. Il appartient aux bénéficiaires qui sollicitent la restitution de l’indemnité d’immobilisation de démontrer que la non-réalisation de la vente procède de la défaillance d’une condition suspensive qui ne leur est pas imputable.

Cette charge de la preuve découle tout à la fois du régime de la condition suspensive et des stipulations de la promesse relatives au sort de l’indemnité.

23. Il ne suffit donc pas aux bénéficiaires de démontrer qu’ils ont recherché un financement.

Ils doivent établir que les demandes de financement qu’ils invoquent correspondaient aux caractéristiques convenues et ont été présentées dans les délais contractuels.

24. La question n’est donc pas de savoir si M. [Q] et Mme [J] ont manifesté une volonté réelle d’acquérir le bien.

25. Cette volonté n’est pas sérieusement contestée.

26. La question est de déterminer s’ils ont exécuté les obligations contractuelles qu’ils avaient eux-mêmes acceptées pour obtenir le bénéfice de la condition suspensive.

27. La Cour doit ainsi apprécier les pièces produites non seulement au regard de leur existence matérielle, mais encore de leur date, de leur auteur, du montant sollicité, de la durée du financement, du taux demandé et de l’identité du demandeur.

Sur les demandes de financement effectivement établies

28. Les appelants font valoir qu’ils ont mandaté un courtier dès le 1er avril 2022 et qu’ils ont multiplié les démarches auprès des banques.

29. Cette circonstance est établie.

30. Elle ne suffit toutefois pas à démontrer l’exécution conforme de la promesse.

31. Les pièces versées aux débats font en effet apparaître que plusieurs demandes portaient sur des financements supérieurs au plafond contractuel de 1 200 000 euros.

32. Certaines faisaient également état de durées ou de taux excédant les caractéristiques convenues.

33. La difficulté ne réside donc pas dans l’absence de toute recherche de financement, mais dans l’inadéquation des financements recherchés avec celui qui avait été contractuellement défini comme condition de la vente.

32. Or cette distinction est essentielle.

33. Le bénéficiaire ne pouvait, sans conséquence sur le régime de la condition, solliciter librement un financement différent de celui prévu, puis soutenir que l’échec de l’opération bancaire justifiait la restitution de l’indemnité.

34. La promesse prévoyait expressément que toute demande non conforme, notamment quant au montant, au taux et à la durée, entraînerait la réalisation fictive de la condition.

35. Cette stipulation, claire et précise, ne peut être neutralisée par une appréciation générale des démarches entreprises.

36. Il importe peu, à cet égard, que les montants finalement sollicités aient été dictés par l’évolution du projet ou par la nécessité de tenir compte de l’exercice du droit de préemption.

37. Les bénéficiaires avaient précisément accepté une clause envisageant l’exercice de ce droit et déterminant le prix du bien subsistant.

38. Ils connaissaient donc, au moment de signer la promesse, les conséquences susceptibles de résulter de cette préemption.

Sur l’exercice du droit de préemption par le fermier

39. Les appelants soutiennent que l’exercice du droit de préemption par le fermier a bouleversé le montage financier initial et explique les différences constatées dans les demandes de prêt.

40. L’argument est sérieux mais ne peut conduire à la restitution de l’indemnité.

41. La promesse prévoyait elle-même l’hypothèse d’une préemption des parcelles de vignes.

42. Elle déterminait même le prix auquel les bénéficiaires resteraient engagés pour le surplus de l’immeuble.

43. Cette stipulation avait donc pour objet de permettre la poursuite de l’opération malgré l’exercice du droit de préemption.

44. Les bénéficiaires ne peuvent dès lors soutenir que cet événement les aurait placés dans une situation contractuellement imprévisible.

45. Surtout, ils ne démontrent pas que Mme [V] aurait refusé de leur communiquer les éléments nécessaires à la constitution du dossier bancaire ou qu’elle aurait empêché une demande de prêt conforme.

46. Il n’est pas davantage démontré que l’exercice du droit de préemption rendait objectivement impossible l’obtention d’un prêt de 1 200 000 euros au plus, sur vingt ans au maximum et au taux maximal de 1,40 %.

47. Les pièces produites établissent seulement que les banques ont examiné un montage différent, portant notamment sur un financement plus élevé.

48. Cette circonstance ne permet pas de retenir que les bénéficiaires ont accompli les diligences contractuellement prévues.

Sur les financements sollicités au nom de la SCI Parenthese

49. Les appelants soutiennent que la SCI Parenthese avait vocation à se substituer à eux et qu’il convient donc de prendre en considération les demandes de prêt présentées par cette société.

50. La promesse comportait effectivement une clause de substitution.

51. Cette faculté doit toutefois être conciliée avec les autres stipulations de l’acte.

52. La substitution n’avait pas pour objet de modifier la condition suspensive ni de permettre au bénéficiaire de substituer à la demande de prêt contractuellement prévue un financement présentant d’autres caractéristiques.

53. Elle permettait seulement au bénéficiaire de faire acquérir le bien par une personne physique ou morale désignée, sous réserve du respect des conditions et modalités prévues par l’acte.

54. Il s’ensuit que, même à supposer que les demandes de financement présentées au nom de la SCI Parenthese doivent être regardées comme ayant été effectuées pour le compte de M. [Q] et Mme [J], encore faudrait-il qu’elles soient conformes aux caractéristiques de la condition suspensive.

55. Or, tel n’est pas le cas.

56. La circonstance que la SCI ait sollicité un financement de 1 300 000 euros ne permet donc pas de considérer que la condition suspensive a défailli sans faute des bénéficiaires.

57. En effet, la seule circonstance qu’un financement ait été sollicité par la société destinée à se substituer au bénéficiaire ne dispense pas celui-ci de démontrer que la demande était conforme aux caractéristiques du financement prévues par la promesse.

58. La clause de substitution ne peut donc être utilisée pour éluder les conditions auxquelles le droit d’option était lui-même subordonné.

Sur la portée de la mise en demeure du 27 juin 2022

59. Les appelants soutiennent encore que Mme [V] aurait, par sa lettre du 27 juin 2022, laissé subsister la possibilité de justifier ultérieurement des démarches accomplies.

60. Il convient de replacer cette lettre dans le mécanisme contractuel.

61. La promesse prévoyait précisément qu’à défaut de notification de l’obtention ou du refus du prêt, le promettant pouvait mettre le bénéficiaire en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

62. La mise en demeure ne constituait donc pas une prorogation du délai de réalisation de la condition.

63. Elle avait seulement pour objet de permettre au promettant d’obtenir la justification des diligences effectuées conformément à l’acte.

64. Elle ne saurait davantage être interprétée comme une renonciation de Mme [V] à se prévaloir de la clause sanctionnant les demandes de prêt non conformes.

65. La cour observe au demeurant que les documents ultérieurement communiqués n’établissent toujours pas l’existence, dans le délai contractuel, d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques convenues.

66. Le moyen doit donc être écarté.

Sur l’application de l’article 1304-3 du code civil

67. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [Q] et Mme [J] ne démontrent pas avoir présenté, dans le délai contractuel, une demande de financement conforme aux stipulations de la promesse.

68. Cette carence est d’autant plus significative que l’acte prévoyait expressément que toute demande non conforme entraînerait la réalisation fictive de la condition.

69. Il n’est donc pas nécessaire de rechercher si les établissements bancaires auraient effectivement accordé le financement conforme.

70. La condition est réputée accomplie par l’effet même de l’article 1304-3 du code civil et de la clause contractuelle qui en reprend le mécanisme.

71. La situation est ainsi différente de celle dans laquelle le bénéficiaire démontre avoir présenté une demande conforme qui a été refusée par la banque.

72. Dans cette dernière hypothèse, la condition défaille et l’indemnité doit être restituée.

73. En l’espéce, le refus ou l’absence d’offre bancaire ne constitue pas la cause juridiquement pertinente de l’échec de l’opération : c’est l’absence de démonstration d’une demande conforme qui conduit à regarder la condition comme accomplie.

74. Or, lorsque le bénéficiaire n’établit pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques convenues, la condition peut être réputée accomplie sur le fondement de l’article 1304-3.

Sur l’indemnité d’immobilisation

75. Il convient désormais de tirer les conséquences de cette réalisation fictive de la condition.

76. La promesse stipule que l’indemnité d’immobilisation sera restituée lorsque la non-réalisation de la vente résultera de la défaillance d’une condition suspensive.

Elle prévoit, à l’inverse, qu’elle restera acquise au promettant lorsque, toutes les conditions suspensives étant réalisées, le bénéficiaire ou son substitué n’aura pas réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions convenus.

77. Dès lors que la condition d’obtention du financement est réputée accomplie, l’hypothèse contractuelle donnant droit à restitution n’est plus constituée.

78. L’indemnité d’immobilisation reste donc acquise au promettant.

79. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que l’indemnité d’immobilisation de 148 400 euros resterait acquise à Mme [V], ordonné la libération à son profit de la somme séquestrée de 74 200 euros et condamné solidairement M. [Q] et Mme [J] au paiement du solde de 74 200 euros.

Sur la qualification de l’indemnité d’immobilisation

80. Les appelants sollicitent subsidiairement une réduction de la somme due, faisant valoir son caractère excessif.

81. Cette demande ne peut prospérer.

82. L’indemnité d’immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente ne constitue pas nécessairement une clause pénale.

83. Elle constitue, lorsque sa fonction est de rémunérer l’immobilisation du bien et la faculté d’option consentie au bénéficiaire, la contrepartie du droit d’exclusivité qui lui a été accordé.

84. Ainsi, l’indemnité d’immobilisation prévue lorsque les conditions suspensives sont réalisées ou réputées accomplies constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire et n’est pas susceptible de réduction sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

85. La rédaction même de la promesse litigieuse confirme cette analyse : l’indemnité est qualifiée de forfaitaire et non réductible et son versement constitue la contrepartie de l’immobilisation du bien pendant la durée de l’option.

86. La demande de réduction sera donc rejetée.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [V]

87. Mme [V] sollicite en cause d’appel la réparation d’un préjudice moral ainsi que d’un préjudice économique qu’elle chiffre notamment à 240 000 euros.

Sur le préjudice moral

88. La demande est recevable dès lors qu’elle procède du même litige et tend à la réparation des conséquences qu’elle impute aux mêmes faits.

89. Elle n’est cependant pas fondée.

90. Le comportement de M. [Q] et Mme [J] est susceptible d’être critiqué au regard de leurs obligations contractuelles, mais Mme [V] ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral distinct des désagréments inhérents au différend contractuel et à la procédure judiciaire.

91. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur le préjudice économique

92. Mme [V] fait valoir que la vente ultérieure du bien à un prix inférieur à celui qui avait été stipulé dans la promesse lui aurait occasionné une perte.

93. La différence entre le prix envisagé en 2022 et le prix effectivement obtenu plusieurs années plus tard ne suffit cependant pas à établir un préjudice imputable aux appelants.

94. Le prix d’une transaction immobilière dépend de multiples facteurs et l’écoulement du temps interdit de considérer que le prix initialement convenu aurait nécessairement été obtenu si la vente avait été réalisée.

95. La promesse n’emportait en outre aucune obligation pour Mme [V] de vendre ultérieurement le bien à un tiers à un prix déterminé.

96. Le lien de causalité entre les manquements des bénéficiaires et la différence de prix alléguée n’est donc pas démontré.

97. La demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les demandes incidentes de M. [Q] et Mme [J]

98. Les appelants sollicitent l’indemnisation des conséquences économiques et personnelles qu’ils imputent au comportement de Mme [V].

99. Ces demandes supposent cependant que soit caractérisée une faute de cette dernière.

100. Or Mme [V] était fondée, au regard des stipulations de la promesse, à solliciter le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

101. Elle n’a commis aucune faute en refusant de restituer une somme dont elle pouvait légitimement soutenir qu’elle lui était acquise.

102. Elle n’était pas davantage tenue d’accepter une prorogation de la promesse après l’expiration du délai convenu.

103. Il ne peut donc lui être reproché d’avoir refusé de poursuivre une opération qui n’avait pas été régularisée dans les conditions contractuellement prévues.

104. Les demandes de M. [Q] et Mme [J] seront rejetées.

Sur les demandes de la SCI Parenthese et de la SARL La Parenthese

105. La SCI Parenthese et la SARL La Parenthese invoquent les conséquences économiques de l’échec du projet.

106. Elles ne sont toutefois pas parties à la promesse.

107. Il est certes admis qu’un tiers puisse invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel qui lui aurait causé un dommage.

Mais encore faut-il qu’un manquement soit établi.

108. En l’espèce, Mme [V] n’a commis aucune faute en refusant de restituer l’indemnité d’immobilisation et en refusant de poursuivre une opération dont les conditions contractuelles n’avaient pas été satisfaites.

109. La SCI Parenthese ne justifie donc d’aucun fait fautif susceptible d’engager la responsabilité de Mme [V].

110. La SARL La Parenthese ne peut davantage obtenir réparation d’une prétendue perte de chance de développer une activité dans un immeuble qu’elle n’a jamais acquis ni exploité.

111. Le préjudice allégué demeure au surplus hypothétique.

112. Ces demandes seront donc rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

113. M. [Q] et Mme [J], ainsi que la SCI Parenthese et la SARL La Parenthese, succombent principalement en leurs prétentions.

114. Ils supporteront les dépens d’appel.

115. L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [V].

116. Il lui sera alloué à ce titre la somme de 6000 euros.

117. Les demandes formées de ce chef par les appelants seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 12 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions déférées à la cour ;

Y ajoutant,

Déclare recevables les interventions volontaires de la SCI Parenthese et de la SARL La Parenthese ;

Déboute Mme [I] [V] de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral ;

Déboute Mme [I] [V] de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice économique ;

Déboute M. [F] [Q] et Mme [A] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute la SCI Parenthese et la SARL La Parenthese de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne M. [F] [Q], Mme [A] [J], la SCI Parenthese et la SARL La Parenthese aux dépens d’appel ;

Condamne M. [F] [Q], Mme [A] [J], la SCI Parenthese et la SARL La Parenthese à payer à Mme [I] [V] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.