TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CIVIL EN DATE DU 29 OCTOBRE 2026

Mise à disposition
du 29 Octobre 2026
N° RG 25/00916 – N° Portalis DBYK-W-B7J-C5MX
Suivant assignation du 22 Décembre 2025
déposée le : 30 Décembre 2025
code affaire : 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

PARTIES EN CAUSE :

Madame [D] [I] épouse [B]
née le 02 Avril 1981 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Monsieur [C] [B]
né le 04 Mars 1977 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentés par Maître [K], avocat au barreau du JURA

PARTIES DEMANDERESSES

C/

Madame [V] [Y] [U] épouse [N]
née le 05 Septembre 1974 à [Localité 5] (15)
[Adresse 2]
[Localité 6] / SUISSE

Monsieur [G] [X] [N]
né le 21 Mai 1972 à [Localité 7] (06)
[Adresse 2]
[Localité 6] / SUISSE

Représentés par Me Léa HUMILIER, avocat au barreau de BESANCON

PARTIES DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Natacha DIEBOLD, Vice-présidente
GREFFIER : Corinne GEORGEON, Cadre Greffier

L’affaire a été examinée sans audience conformément aux dispositions de l’article L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, pour être mise en délibéré au 29 octobre 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique en date du 25 octobre 2022, monsieur [G] [N] et madame [V] [U] (ci-après désignés “ les époux [N]”) ont vendu à monsieur [C] [B] et madame [D] [I] épouse [B] (ci-après désignés “les époux [B]”) une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 3], cadastrée section AD n° [Cadastre 1], pour la somme de 275 000 euros.

Les époux [B] ont constaté dès novembre 2022 la présence de fuites en provenance de la véranda et d’un solin de toiture.

Le 11 mai 2023, la protection juridique des époux [B] a mandaté monsieur [F] [Z] aux fins d’expertise amiable.

Le rapport d’expertise amiable a été déposé le 5 juin 2023.

Par ordonnance en date du 2 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier a ordonné une expertise judiciaire désignant pour ce faire, monsieur [Q] [H].

Par ordonnance en date du 10 juillet 2024, le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier a désigné monsieur [P] [J] en lieu et place de monsieur [Q] [H].

Le rapport d’expertise judiciaire définitif a été déposé le 31 mai 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, signifiés en Suisse le 8 janvier 2026, les époux [B] ont fait assigner les époux [N] devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins de réparation de leur préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La clôture de la procédure est intervenue le 10 septembre 2026 et l’affaire qui s’est déroulée sans audience, a été mise en délibéré au 29 octobre 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2026, les époux [B] demandent au tribunal de :
– condamner in solidum monsieur [G] [N] et madame [V] [U] à payer à monsieur [C] [B] et madame [D] [B] née [I] la somme de 20 169,17 euros au titre de la réparation des vices cachés affectant leur immeuble, décomposée comme suit :
– 7 380,16 euros TTC au titre de la réfection complète de la toiture de la véranda,
– 12 789,01 euros TTC au titre de la reprise des noues, solins et couvertures attenantes,
– condamner in solidum monsieur [G] [N] et madame [V] [U] à payer à monsieur [C] [B] et madame [D] [B] née [I] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
– condamner in solidum monsieur [G] [N] et madame [V] [U] à payer à monsieur [C] [B] et madame [D] [B] née [I] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner in solidum monsieur [G] [N] et madame [V] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés pour un montant de 3 569,90 euros TTC.

Au soutien de leur demande en réparation fondée sur la garantie des vices cachés, ils font valoir, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, que l’expert judiciaire a relevé l’existence de désordres structurels d’étanchéité affectant la toiture et la véranda du bien acquis et a préconisé notamment une reprise de charpente non assemblée, la pose de nouvelles noues en zinc ainsi que la réfection intégrale de la couverture de la véranda. Ils se prévalent de l’antériorité des vices en raison du constat par l’expert de dégradations intérieures caractéristiques d’infiltrations anciennes et de leur caractère inapparent au moment de la vente.

Ils soutiennent ensuite que la clause d’exonération de garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente leur est inopposable dans la mesure où l’expert estime que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existences des désordres relevés. Ils exposent à cet effet que l’expert a relevé des traces anciennes et répétées dans la véranda qui faisait office de salon d’été lorsque les vendeurs occupaient leur bien de sorte que les désordres étaient à tout le moins décelables par les défendeurs.

Ils expliquent par ailleurs que les vendeurs ont informé les acquéreurs avoir fait réaliser des travaux sur la toiture aux fins de résolution des infiltrations ce qui a eu pour effet de les rassurer quant à l’absence au moment de la vente de tels désordres.

Les demandeurs font également valoir que l’expert a établi que les désordres trouvant leur origine dans des défauts structurels de noues, des défaillances de solins et une mauvaise mise en œuvre initiale aggravée par le vieillissement des matériaux, et qu’ils n’étaient pas accessibles ni perceptibles par un acquéreur profane au moment de la visite du bien, outre le fait que ce dernier n’aurait pas été davantage en mesure de savoir si ces infiltrations étaient actives ou non.

Enfin, ils indiquent que de tels désordres, tant par leur répétition que par leur ancienneté, ne pouvaient légitiment être ignorés par les vendeurs bien qu’ils attestent avoir peu ou pas occupé leur bien avant la vente.

Au soutien de leur demande indemnitaire, ils font valoir, au visa de l’article 1645 du code civil, que les vendeurs, en dissimulant ou minimisant ces vices, leur ont directement causé un préjudice de jouissance depuis novembre 2022, outre le coût de remise en état du bien suivant devis produits et validés par l’expert judiciaire.

En réponse, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2026, les époux [N] demandent au tribunal de :
– débouter monsieur et madame [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
– condamner monsieur et madame [B] à payer à monsieur et madame [N] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner monsieur et madame [B] aux entiers dépens.

En réponse à la demande en réparation fondée sur la garantie des vices cachés, ils font valoir que les désordres étaient apparents au jour de la vente dans la mesure où les photographies prises avant ladite vente permettent de démontrer la présence apparente notamment de traces d’humidité, d’une décoloration du mur du fond et des nombreuses tâches et coulures. Ils soutiennent que de tels défauts auraient dû conduire les acquéreurs à s’interroger et interroger les vendeurs ainsi que l’agence immobilière, tenue à un devoir de conseil, sur la présence ou non d’infiltrations actives dans le bien.

Ils exposent qu’un vice n’est pas caché dès lors qu’il est constatable lors de la vente bien que la cause profonde ne soit pas connue des acquéreurs profanes et expliquent que ces derniers confondent la visibilité du vice et la connaissance de sa cause technique. Ils soutiennent en effet que les manifestations de ces désordres étaient visibles et suffisamment apparentes pour attirer l’attention d’un acquéreur normalement diligent et le cas échéant, justifier d’investigations complémentaires préalablement à la vente.

Ils allèguent également n’avoir jamais effectué de travaux dans le bien vendu qu’ils n’ont en outre occupé que de manière partielle entre décembre 2020 et novembre 2021, et indiquent avoir cru légitiment que les infiltrations n’étaient plus actives compte tenu des travaux de rénovation de la toiture effectués par les anciens propriétaires en 2011.

Par ailleurs, ils se prévalent de la clause de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente et font valoir que les demandeurs échouent à démontrer leur mauvaise foi et notamment la dissimulation intentionnelle des désordres allégués. Ils exposent que rien n’indique que les infiltrations étaient actives lors de leur occupation du bien et le cas échéant, qu’ils les aient constatées, outre le fait que la présence de traces anciennes est insuffisante à conclure à l’existence d’infiltrations actives. Ils indiquent avoir informé l’agence immobilière de la présence d’humidité dans la véranda afin que cette information soit transmise aux acquéreurs en sus des photographies transmises et mettant en exergue les traces d’humidité.

Ils soulignent enfin avoir acheté le bien dans les mêmes conditions que les demandeurs qui ont également cru légitimement que les travaux de 2011 avaient résolu les infiltrations à leur instar.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions visées pour un exposé plus ample des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les vices cachés

En ce qui concerne l’existence des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil : “ le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ”.

Aux termes de l’article 1642 du même code : “ le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ”.

Il résulte de ces textes que l’action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d’un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c’est à dire non apparent et non connu de l’acquéreur et dont la cause est antérieure à la vente. En outre, l’action ne peut prospérer qu’en présence d’un vice grave, compromettant l’usage de la chose en considération de sa destination.

Il appartient en outre à l’acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs.

Enfin, il est de jurisprudence constante que le vice n’est pas apparent, au sens de cet article, lorsque l’acheteur, bien qu’il ait pu en connaître l’existence, n’était pas en mesure d’en estimer l’ampleur et les conséquences.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise amiable du 5 juin 2023 que l’antériorité du vice est “avérée compte tenu de l’état de la zinguerie constaté ” et que l’impropriété à destination est également avérée, “ les infiltrations se produisent dans des zones de vie (véranda), ou de stockage (garage/grange)”.

Le rapport d’expertise judiciaire du 31 mai 2025 vient corroborer les constatations de l’expert amiable en ce qu’il mentionne que “ nous pouvons conclure que les désordres existaient bien avant la vente du bien ” et que “ les infiltrations et leurs étendues […] nous permettent de conclure qu’ils compromettent bien la stabilité de l’immeuble et le rendre impropre à sa destination ”.

Dès lors, il est indéniable que les vices constatés étaient antérieurs à la vente du 25 octobre 2022 et constituent des vices graves rendant le bien impropre à son usage.

S’agissant du caractère apparent ou non des vices, il résulte du rapport d’expertise amiable que “ nous constatons que le solin assurant la jonction véranda/mur est défaillant sur son ensemble (longueur et largeur) et ne peut assurer une bonne étanchéité ” et qu’il “ est nécessaire de monter à l’échelle afin de pouvoir constater l’état de la zinguerie défaillante. Les visites se sont produites en août en période estivale (absence de pluie) ”. Ainsi, si l’expert amiable a constaté la présence de traces d’humidité et d’usure visibles, il en a conclu qu’il était nécessaire de procéder à des investigations pour constater l’amplitude des désordres.

Le rapport d’expertise judiciaire, quant à lui, relève notamment la “présence de pourriture en surface”de “la poutre support des solives de couverture”, la “présence d’infiltration (papier peint décollé)”, “le lambris bois (peint en vert) attenant est gondolé”, des “traces d’humidité visibles sur le carrelage de la véranda” ainsi que la “présence de décoloration de la pierre suite à des infiltrations le long du mur”, et retient de l’examen des clichés pris par les acquéreurs lors de la visite du bien en juillet 2022 qu’ils montrent “bien les traces d’humidité” constatées lors de l’expertise. L’ensemble de ces éléments démontre que des investigations ont été nécessaires à la révélation de l’ampleur des vices.

En effet et à titre d’exemple, l’expert a constaté que la noue en zinc qui fait la jonction entre la couverture en tuiles plates d’origine et la nouvelle couverture en tuile à emboitement avait été réalisée en “plusieurs tronçons épousant les courbes de la toiture” ce qui a eu pour conséquence l’infiltration d’eau entre la noue et la couverture lors de pluies ventées et fait état du fait que “nous n’avons pas pu constater de l’extérieur, l’état de la noue qui est uniquement visible depuis la propriété voisine (sans locataire à ce jour)”. Partant, un profane en bâtiment était dans l’impossibilité de constater toute l’ampleur et les conséquences de ces malfaçons, en sus des vices non décelables constatés par les experts.

Néanmoins, l’expert judiciaire a estimé que “les désordres étaient bien apparents lors de la vente du bien”, et qu’il avait alors été constaté “ une dégradation importante suite à une infiltration dans le dressing d’une chambre à l’étage. L’agent immobilier aurait répondu que cette infiltration avait été reprise suite à la réfection partielle de la couverture” mais a répondu aux dires du 5 février 2025 des demandeurs que “au stade d’une simple visite des lieux, sans investigation et suite aux dires de l’agent immobilier, il était impossible de conclure si les traces d’infiltrations visibles étaient issues ou non à des infiltrations actives” et “rappelle que les traces visibles ne permettent pas de statuer si les infiltrations sont actives ou non”.

En conséquence et compte tenu de la qualité de profane des acquéreurs, de l’impossibilité de connaître l’ampleur et les conséquences de tels vices sans mener des investigations supplémentaires, des travaux effectués en 2011 sur la toiture et les dires de l’agent immobilier tenu à un devoir de conseil et d’information, les vices n’étaient pas apparents pour les époux [B] au moment de la vente. Les vices constatés répondent donc à l’ensemble des critères de l’article 1641 du code civil et les vendeurs sont en principe tenus de les garantir.

Sur l’application de la clause d’exclusion des vices cachés

Aux termes de l’article 1103 du code civil : “ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Aux termes l’article 1643 du même code, le vendeur : “(…) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ”.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve de l’antériorité du vice caché et de sa gravité.

Il est constant que le vendeur est tenu par une obligation de contracter de bonne foi, y compris lorsqu’il inclut dans le contrat une clause de non garantie, ainsi que par une obligation précontractuelle de renseignement, de sorte qu’en gardant le silence sur des éléments d’appréciation objectifs importants, il s’expose à ce que le bénéfice de la clause de non garantie lui soit refusé.

La connaissance du vice est assimilée à la mauvaise foi et il suffit à cet effet que le vendeur connaisse le risque, sans avoir à rechercher s’il l’appréhendait dans son ampleur.

En l’espèce, dans l’acte authentique du 25 octobre 2022 est insérée une clause rédigée comme suit:
“L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
– des vices apparents,
– des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
– si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,
– ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.
Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés”.

Une telle clause ne peut être écartée que s’il est démontré que les vendeurs avaient connaissance des vices et les ont sciemment dissimulés.

Dès lors il appartient aux époux [B], qui se prévalent de la garantie des vices cachés due par les vendeurs, d’établir leur mauvaise foi ou leur manquement à leur obligation d’information pour chaque désordre invoqué.

Il ressort du rapport d’expertise amiable que “ les vendeurs ne pouvaient ignorer ce phénomène filtrant ” et que “ compte tenu du court délai entre l’entrée dans les lieux et la réalisation du sinistre, ainsi que l’état de la zinguerie défaillante, qui selon nous est impactée depuis plusieurs années (véranda), nous pouvons légitimement affirmer que les vendeurs ne pouvaient ignorer ces désordres”.

L’expert judiciaire, quant à lui, a estimé qu’il ne relevait pas de sa mission de statuer sur le fait de savoir si les désordres pouvaient être ignorés ou non des vendeurs. Partant, aucune constatation de cet expert ne permet d’établir que les époux [N] ont eu connaissance de ces désordres et les ont tus et cachés.

Dès lors, il apparaît que l’expert amiable procède par voie d’affirmation sur la préexistence des désordres et surtout sur leur connaissance par les époux [N] lors de la cession du bien, sans qu’aucun élément objectif ne permette pour autant d’établir que ces derniers avaient connaissance de ces désordres avant la vente ou qu’ils ont omis volontairement d’informer les acquéreurs de leur existence.

A contrario, les époux [N] produisent leur acte authentique d’acquisition du bien en date du 9 juin 2020 duquel il ressort qu’ils avaient alors eu connaissance de “ travaux consistant en la rénovation à l’identique de la toiture ont été effectués en 2011 par l’entreprise [E] [W]”. Si l’expert judiciaire a certes relevé que les travaux sur la toiture réalisés en 2011 n’avaient “pas permis de traiter les désordres allégués dans le cadre de cette procédure (mais uniquement celui du dressing)”, les époux [N] ont néanmoins pu légitiment croire, compte tenu de leur qualité de profanes, que ces travaux avaient endigué les désordres à l’origine des traces d’infiltrations visibles à l’œil nu.

En outre, ils versent aux débats plusieurs éléments permettant de démontrer qu’ils n’ont pas, ou que ponctuellement, occupé le bien. Ils produisent ainsi un contrat de bail à destination d’habitation pour un appartement situé à [Localité 8] [Localité 9] en Suisse au nom de monsieur [G] [N] pour la période du 1er novembre 2019 au 31 octobre 2020. Ils versent également aux débats une attestation de la Poste pour un changement d’adresse avec réexpédition de [Localité 9] à [Localité 9] pour la période du 31 juillet 2023 au 30 juillet 2024 au nom de monsieur [G] [N].
Est également produite une attestation d’établissement de la commune de [Localité 9] qui mentionne que madame [V] [U] “est régulièrement inscrite en résidence principale à [Localité 10] à l’adresse […] [Adresse 4] […] depuis le 01.11.2021” et “ venant de [Localité 3]”.

Compte tenu de ce qui précède, les époux [B] échouent à établir que les vendeurs avaient connaissance, au jour de la vente du 25 octobre 2022, des défauts d’étanchéité qui affectaient la couverture et étaient par conséquent de mauvaise foi.

En conséquence, les conditions pour écarter la clause d’exonération de la garantie des vices cachés figurant au contrat de vente ne sont pas réunies et cette clause a donc vocation à s’appliquer.

Ainsi, l’action en garantie des vices cachés entreprise par les demandeurs ne peut qu’être rejetée, de même que les demandes indemnitaires qu’ils ont formulées de manière subséquente.

Sur les mesures de fin de jugement

En ce qui concerne les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : “ la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ”.

En l’espèce, les époux [B], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés pour un montant de 3 569,90 euros.

En ce qui concerne les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 code de procédure civile : “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès : 1° à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (…) / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…) ”.

En l’espèce, les époux [B], tenus aux dépens, devront verser aux époux [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute monsieur [C] [B] et madame [D] [I] épouse [B] de leur demande de condamnation in solidum de monsieur [G] [N] et madame [V] [U] au paiement de la somme de 20 169,17 euros au titre de la réparation des vices cachés ;

Déboute monsieur [C] [B] et madame [D] [I] épouse [B] de leur demande de condamnation in solidum de monsieur [G] [N] et madame [V] [U] au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne monsieur [C] [B] et madame [D] [I] épouse [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés pour un montant de 3 569,90 euros ;

Condamne monsieur [C] [B] et madame [D] [I] épouse [B] à verser à monsieur [G] [N] et madame [V] [U] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe de [Localité 11], le 29 octobre 2026.

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président
Corinne Georgeon Natacha Diebold

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente copie exécutoire, certifiée conforme à la minute dudit jugement, a été signée, scellée et délivrée par le greffier du tribunal judiciaire de LONS LE SAUNIER le 29 octobre 2026.