Charges locatives d’un bail commercial : répartition unilatérale écartée et remboursement selon les surfaces

Pour un bail commercial conclu avant l’entrée en vigueur de l’article L. 145-40-2 du code de commerce et des articles R. 145-35 et suivants, la répartition des charges relève de la convention des parties, conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil. Le preneur doit payer les charges aux termes convenus, en application de l’article 1728 du même code, tandis que la preuve de l’obligation et de son extinction relève de l’article 1353.

La clause contractuelle prévoyait la récupération des charges communes, sans fixer précisément la clé de répartition. Le bailleur produisait des décomptes et justificatifs annuels, mais appliquait des tantièmes différents selon les années, sans expliquer leur attribution ni leur articulation avec les charges générales et la consommation d’eau. Cette méthode unilatérale et variable a été jugée contraire à l’exécution loyale du contrat.

En application de l’article 1188 du code civil, la clause a été interprétée selon la commune intention des parties puis, à défaut, selon le sens qu’une personne raisonnable lui aurait donné. La cour a retenu la répartition proportionnelle aux surfaces, correspondant à un usage professionnel, soit 73/1040èmes. Le bailleur doit donc rembourser les charges indûment perçues pour la période établie. En revanche, la demande complémentaire n’a pas été accueillie faute de décompte et de justificatifs de paiement établissant une créance certaine, liquide et exigible.

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La méthode unilatérale et variable appliquée par le bailleur ne permettait pas de contrôler la répartition des charges communes. La juridiction fixe celle-ci à 73/1040èmes et confirme le remboursement de 20 105,39 euros. La demande concernant les charges 2021-2022 est rejetée faute de décompte et de justificatifs de paiement.

La propriétaire d’un immeuble commercial avait donné à bail à une société exploitant un commerce plusieurs locaux situés au rez-de-chaussée, avec une clause mettant à sa charge une quote-part des charges communes. Le bail, conclu en 2012 avec effet en 2011, ne fixait pas de clé précise de répartition.

Le bailleur a appliqué différentes clés fondées sur des tantièmes variables et a produit des décomptes ainsi que des factures annuelles. Le locataire a demandé la restitution des charges payées au-delà de la quote-part correspondant aux surfaces exploitées.

La juridiction a retenu que la méthode unilatérale et changeante du bailleur ne permettait pas un contrôle fiable. Elle a fixé la répartition à 73/1040èmes et confirmé le remboursement de 20 105,39 euros. La demande supplémentaire relative aux charges 2021-2022 a été rejetée, faute de décompte et de justificatifs de paiement. Le bailleur a également été condamné aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Bail conclu avant l’entrée en vigueur du régime légal spécifique
• Clause prévoyant la récupération des charges communes par le locataire
• Absence de clé contractuelle précise de répartition
• Clé de répartition unilatérale, variable et insuffisamment expliquée
• Interprétation selon la commune intention et l’usage professionnel
• Répartition proportionnelle aux surfaces exploitées
• Créance complémentaire établie par un décompte et des paiements prouvés

• Tableau des tantièmes daté du 30 juin 2005
• Plans et description contractuelle des locaux loués
• Factures d’eau, nettoyage, électricité et téléphonie des années 2016 à 2020
• Décomptes annuels de charges adressés au locataire
• Absence de décompte et de justificatif de paiement pour 2021-2022

Le bailleur doit restituer les charges calculées selon une clé non justifiée et supporter les frais de procédure. Le locataire obtient la restitution établie, mais sa demande complémentaire échoue faute de pièces démontrant le montant et le paiement.

• Application d’une quote-part de 73/1040èmes
• Remboursement de 20 105,39 euros au locataire
• Rejet de la demande relative aux charges 2021-2022
• Production nécessaire des décomptes et justificatifs de paiement
• Condamnation du bailleur aux dépens d’appel
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la date de conclusion ou de renouvellement du bail
• Identifier précisément la clause de récupération des charges
• Documenter la clé de répartition et ses critères
• Conserver factures, décomptes et justificatifs de paiement
• Contrôler chaque année la cohérence des tantièmes appliqués

À éviter

• Modifier unilatéralement la clé de répartition
• Appliquer des tantièmes différents selon les années
• Facturer sans expliquer la distinction entre charges
• Se limiter à tenir les justificatifs à disposition
• Réclamer un remboursement sans prouver le paiement

La répartition contractuelle des charges locatives

La loi n° 2014-626 et les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 et suivants du code de commerce n’étaient pas applicables au bail conclu avant leur entrée en vigueur. En application des articles 1103, 1104, 1728 et 1194 du code civil, la répartition dépendait donc de la convention, exécutée de bonne foi et interprétée selon l’usage.

La preuve et la stabilité de la clé de répartition

Le bailleur produisait les factures et décomptes annuels, mais appliquait des tantièmes différents selon les années, sans justifier leur attribution ni la distinction entre charges générales et eau. Cette méthode unilatérale et variable a été jugée déloyale et incompatible avec un contrôle effectif des charges.

L’interprétation de la clause obscure relative aux charges

Selon l’article 1188 du code civil, la clause devait être interprétée d’après la commune intention des parties puis selon le sens donné par une personne raisonnable. Faute de stipulation précise, la cour a retenu la répartition proportionnelle aux surfaces, soit 73/1040èmes, et confirmé la restitution des sommes indûment perçues. La demande complémentaire a été rejetée faute de décompte et de justificatifs de paiement.

Article L. 145-40-2 du code de commerce, Articles R. 145-35 et suivants du code de commerce, Article 13 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, Article 21-II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, Articles 1103 et 1104 du code civil, Article 1728 du code civil, Article 606 du code civil, Article 1353 du code civil, Article 1194 du code civil, Article 1188 du code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991