Responsabilité du bailleur et du syndicat pour infiltrations de toiture : travaux sous astreinte et indemnisation du trouble de jouissance

Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur d’entretenir les locaux, d’en assurer la jouissance paisible et d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives. Les grosses réparations, notamment celles affectant les couvertures, restent à la charge du propriétaire au titre des articles 605 et 606 du même code. Cette obligation de jouissance paisible constitue une obligation de résultat. Le bailleur engage donc sa responsabilité pour les désordres persistants, même lorsque les travaux concernent une partie commune, mais seulement jusqu’à la cession de son bien.

L’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 rend le syndicat responsable des dommages causés aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes. La non-conformité de la toiture et ses malfaçons ont justifié sa condamnation à réaliser les travaux prescrits, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant trois mois.

Le tribunal a accordé 5 000 euros au titre du trouble de jouissance, solidairement entre le bailleur et le syndicat, ainsi que 2 000 euros pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Le bailleur supporte les dépens, incluant l’expertise, et 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire découle de l’article 514 du même code.

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Les infiltrations provenaient de défauts d’étanchéité, de malfaçons et d’une couverture non conforme et inadéquate à l’activité commerciale. La responsabilité du bailleur a été retenue jusqu’à la cession des lots, tandis que le syndicat des copropriétaires a été déclaré responsable des dommages provenant des parties communes. Des travaux de réfection de la couverture avaient été engagés.

Une société exploitait un restaurant dans un local pris à bail commercial. Des infiltrations récurrentes ont affecté la toiture, les faux plafonds et, selon les allégations, les parquets, à partir de 2016. Plusieurs expertises amiables ont identifié des défauts d’étanchéité, puis une expertise judiciaire a retenu la non-conformité de la couverture au DTU 40.35, son inadéquation à l’activité commerciale, des malfaçons et des phénomènes de condensation.

La preneuse a demandé au bailleur et au syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux nécessaires et de l’indemniser. Le bailleur a soutenu que la preneuse avait transformé un débarras en salle de restauration sans autorisation et a invoqué la vente ultérieure de ses lots. Le syndicat a contesté sa responsabilité, tout en produisant un devis accepté pour la réfection de la couverture. Le tribunal a retenu la responsabilité du bailleur jusqu’à la cession et celle du syndicat pour les dommages provenant des parties communes.

• Désordres établis par plusieurs expertises amiables et judiciaires
• Origine des dommages située dans la toiture, partie commune
• Non-conformité de la couverture au DTU 40.35
• Manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien
• Absence de preuve d’une transformation des lieux imputable à la preneuse
• Travaux nécessaires précisément préconisés par l’expert judiciaire
• Absence de justification de la réalisation effective des travaux

• Rapports d’expertise amiables des années 2016, 2017 et 2020
• Rapport d’expertise judiciaire du 23 septembre 2024
• Constatations d’auréoles et d’humidité dans le faux plafond
• Relevés des malfaçons affectant les bacs acier et la gouttière
• Contrat de bail décrivant deux salles de restaurant
• Attestations corroborant l’absence de transformation des lieux

La preneuse obtient la réparation de son trouble de jouissance et des travaux imposés au syndicat, tandis que le bailleur demeure responsable des préjudices antérieurs à la cession. Le syndicat supporte la remise en état de la toiture et des éléments intérieurs affectés. L’assureur intervient volontairement sans condamnation, aucune demande n’étant formée contre lui.

• Travaux de toiture, zinguerie, faux plafonds et parquets à réaliser
• Astreinte provisoire de 100 euros par jour contre le syndicat
• Indemnisation in solidum de 5 000 euros par le bailleur et le syndicat
• Indemnité de 2 000 euros pour résistance abusive du bailleur
• Dépens et frais d’expertise supportés par le bailleur
• Versement de 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver les rapports d’expertise et constats des infiltrations
• Documenter précisément les dommages intérieurs et leur évolution
• Identifier l’origine commune ou privative des désordres
• Faire chiffrer les travaux conformément aux préconisations techniques
• Vérifier la réalisation effective des travaux ordonnés

À éviter

• Attribuer les désordres sans preuve à une transformation des lieux
• Négliger d’informer le bailleur et le syndicat des sinistres
• Confondre responsabilité du bailleur et obligation de travaux du propriétaire actuel
• Réclamer une indemnisation sans éléments sur le trouble subi
• Omettre de produire les devis et justificatifs utiles

Les obligations du bailleur relatives aux grosses réparations

Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur d’entretenir les locaux, d’en assurer la jouissance paisible et d’effectuer les réparations nécessaires. Les articles 605 et 606 mettent les grosses réparations, notamment celles des couvertures, à la charge du propriétaire. Le bailleur reste tenu de cette obligation même lorsque les travaux concernent une partie commune, mais sa responsabilité est limitée à la période antérieure à la cession du bien.

La responsabilité du syndicat pour les dommages des parties communes

Selon l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat répond des dommages causés aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes. La non-conformité et les malfaçons de la toiture, partie commune, ont donc engagé sa responsabilité envers la preneuse et justifié l’ordre de réaliser les travaux nécessaires.

Les conditions de l’astreinte pour travaux de réfection

Les articles L. 131-1 et L. 131-2 du Code des procédures civiles d’exécution permettent d’assortir l’obligation de travaux d’une astreinte indépendante des dommages-intérêts. En l’absence de preuve de réalisation des travaux, le syndicat a été condamné à les exécuter sous astreinte provisoire de 100 euros par jour, après un délai de deux mois, pendant trois mois.

Article 12 du Code de procédure civile, Article 605 du Code civil, Article 606 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, Article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965, Article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi du 10 juillet 1965, Article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 131-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 32-1 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile