TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/03924 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBGQU

N° MINUTE : 26/00578

JUGEMENT

DU 28 Août 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
—————-

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [U] [K] [A], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Jean jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

à :

Société IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 18 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à Me Jean jacques MOREL
CCC à Me Marie françoise LAW YEN
Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 1er février 2021 d’une durée de six ans prenant effet le 2 février 2021, la société immobilière du département de la Réunion (SIDR), prise en la personne de son représentant légal, a consenti à Mme [U], [K] [A], née le 12 juillet 1979 à [Localité 1] (Deux-[Localité 2]), un bail d’habitation concernant un logement situé [Adresse 3], appartement [Adresse 4] [Localité 3] ([Localité 4]) pour un loyer révisable annuellement de 458,71 euros et une provision sur charges récupérables de 88 euros. (pièce en demande numérotée 1)

Selon constat de carence dressé le 18 avril 2024, la tentative de conciliation des parties au sujet d’un différend quant à la réalisation de travaux au sein du logement litigieux a été impossible au vu de l’absence de la SIDR au rendez-vous fixé.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à personne morale le 22 mai 2025, Mme [U], [K] [A] a fait assigner la SIDR, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de :
constater l’atteinte à la jouissance paisible des biens loués,à titre principal,
condamner la SIDR à réaliser l’intégralité des travaux et ce conformément au rapport d’expertise EUREXO, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,condamner la SIDR à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance,ordonner la consignation des loyers jusqu’à la réalisation de travaux,à titre subsidiaire,
ordonner une expertise judiciaire,désigner tel expert qu’il plaira à Mme ou M. le président avec pour mission de :convoquer les parties,se rendre sur les lieux,se faire remettre par les parties tous les documents utiles à sa mission,constater les désordres, malfaçons, non finitions et décrire leur cause et origine, décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres imputables au bailleur, en évaluer le coût poste par poste à partir de devis, de propositions chiffrées après avoir invité les parties, si elles le souhaitent, à présenter leur propre devis dans des délais précis et après avoir examiné ceux-ci, préciser la durée des travaux préconisés,dire si le montant du loyer correspond à la valeur locative du bien loué,donner tous les éléments permettant d’apprécier les préjudices de toute nature subis, en proposer une évaluation chiffrée,en cas d’urgence, préconiser les travaux conservatoires à réaliser,en tout état de cause,
condamner la SIDR à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SIDR aux entiers dépens.
L’affaire a été fixée le 13 octobre 2025 et retenue en dernier lieu, suivant renvois contradictoires, le 18 mai 2025.

Les parties ont toutes deux été représentées par un avocat, lesquels ont été autorisés à déposer leur dossier de plaidoirie avant le 29 mai 2026 et à produire une note en délibéré et dernières pièces avant le 15 juin 2026. Le conseil de Mme [A] indique que tous les travaux n’ont pas été faits.

Mme [A] a maintenu ses demandes telles que formulées aux termes de son assignation, valant dernières conclusions.

Elle fait valoir, au soutien de ses prétentions, que le bailleur manque à ses obligations, que les lieux litigieux sont indécents en ce qu’ils présentent d’importants désordres et notamment des problèmes d’infiltrations dans la salle de bain du bas, sous la porte d’entrée, les cabinets d’aisance, le chauffe-eau solaire et le tableau électrique, qu’elle a sollicité vainement la réalisation de divers travaux auprès de son bailleur et qu’une expertise amiable et contradictoire a été réalisée le 24 octobre 2023. Elle affirme avoir nécessairement subi un préjudice de jouissance en l’absence de retour de son bailleur à ses sollicitations.

En défense, aux termes de ses conclusions datées du 15 mai 2026, la SIDR sollicite de :
ordonner le renvoi de l’affaire ou le sursis à statuer sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte,lui ordonner de justifier dans les prochains mois l’achèvement de l’ensemble des travaux programmés au sein des lieux litigieux,en tout état de cause,
lui accorder un délai d’au moins deux mois pour justifier de la réalisation totale des travaux de remise en état du logement,renvoyer l’affaire à une prochaine audience telle qu’il plaira à la juridiction,rejeter la demande indemnitaire et la demande de consignation des loyers qui sont infondées et injustifiées,rejeter de même la demande d’expertise judiciaire,débouter Mme [A] de toutes ses demandes infondées, fins et conclusions contraires,si par extraordinaire, la présente juridiction entendait reconnaître l’existence d’un préjudice de jouissance subi par Mme [A] et octroyer à ce titre des dommages et intérêts, ramener à de plus justes proportions leur montant, compte tenu du caractère excessif des sommes réclamées, du montant du loyer résiduel qui s’élève à la somme de 86,13 euros par mois,en cas d’éventuelles condamnations mises à la charge de la SIDR, juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ou de l’aménager en autorisant la consignation des sommes sur le compte séquestre de la CARPA de l’ordre des avocats de [Localité 5] jusqu’à l’obtention d’une décision de justice définitive,condamner Mme [A] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [A] à supporter les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que sa volonté de réaliser des travaux est certaine, que la première déclaration de sinistre du 16 avril 2024 n’a pas abouti, l’accès au logement ayant refusé par Mme [A], qu’un rapport d’expertise détaillant le principe des travaux de réparation pour chacun des désordres constatés et estimant leur coût a été dressé le 30 décembre 2025, que la garantie décennale des constructeurs de l’immeuble peut être activée, que la réfection de la salle de bain a été effectuée, que la réfection des menuiseries est en cours, que les travaux les plus importants sont achevés et qu’elle pourra justifier de l’achèvement total des travaux dans les prochaines semaines/prochains mois.
En outre, elle assure que Mme [A] est responsable du retard pris dans la réparation des désordres, laquelle aurait pu débuter dès le mois de mai 2024, et ne justifie pas du caractère inhabitable des lieux loués, que les désordres allégués n’ont aucunement empêché la jouissance du bien, que le logement litigieux comporte des pièces non impactées par les infiltrations, que les pièces impactées étaient meublées et équipées normalement, que l’expertise produite en demande ne conclut nullement à la nécessité de condamner les pièces touchées et que les pièces produites sont insuffisantes pour démontrer l’existence même d’une préjudice indemnisable.
Enfin, elle rappelle qu’un locataire ne peut prétendre à la consignation des loyers en raison de désordres que si le logement est inhabitable et que les lieux loués ne sont pas inhabitables ou totalement impropres à sa destination.

Pour un plus amples exposés des faits et prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures régulièrement communiquées et auxquelles elles se sont référées à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe, suivant prorogation intervenue en raison de la surcharge de travail du magistrat, le 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réalisation des travaux sous astreinte et le sursis à statuer
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 20-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est, en outre, obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques de décence à savoir que :1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Conformément aux dispositions de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,
tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il ressort de l’article 378 du Code de procédure civile que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

* * *

En l’espèce, Mme [A] sollicite la condamnation de la SIDR à la réalisation de travaux au sein de son logement conformément aux conclusions du rapport d’expertise EUREXO et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

En défense, la SIDR demande un sursis à statuer, un délai d’au moins deux mois pour justifier de la réalisation totale des travaux de remise en état du logement et le renvoi de l’affaire à une prochaine audience.

Il est établi – au demeurant non contesté – que le logement pris à bail par Mme [A] est affecté de désordres, lesquels nécessitent la réalisation de travaux qui incombent au bailleur, sa responsabilité étant clairement indiquée comme engagée du fait des désordres. En effet, selon les rapports d’expertises produits aux débats, le chauffe-eau solaire dysfonctionne, le raccord des toilettes et les clayettes de la jalousie de la chambre 2 à l’étage sont défectueux, les relevés d’étanchéité du toit-terrasse sont décollés et les plafond et murs du salon, murs de la cage d’escalier, plafond et murs des cabinets d’aisance et les murs des chambres à l’étage présentent des traces d’infiltration, d’humidité et fissures.

La SIDR justifie d’une déclaration de sinistre « dommages ouvrage » concernant le logement litigieux à la date du 16 avril 2024, du refus d’accès au logement le 22 avril 2024 par la locataire empêchant la réalisation des opérations d’expertise aux fins de constat de la matérialité des dommages (page 5 de la pièce 6 du défendeur), d’une seconde déclaration de sinistre « dommages ouvrage » intervenue le 1er octobre 2025 et de la commande, le 18 février 2026, du traitement des infiltrations d’eaux sous allège basse de la jalousie des toilettes et sous allège de la menuiserie de la chambre 1 à l’étage et du déblocage du mécanisme d’ouverture des lames de la jalousie de la chambre 2.

En tout état de cause, s’il peut être reproché à Mme [A] sa résistance à la réalisation des opérations d’expertise le 22 avril 2024, tel qu’il ressort du rapport d’expertise dressé le 13 juin 2024, dont les conclusions ne sont pas contestées, il ressort des éléments du dossier, d’une part, que la SIDR avait connaissance des désordres affectant les lieux litigieux depuis à minima le 3 octobre 2023, date à laquelle s’est tenue contradictoirement une réunion d’expertise amiable à l’initiative de la demanderesse, deux chargés de clientèle de la SIDR ayant assisté à ladite expertise, par l’intermédiaire de son assureur et, d’autre part, que la SIDR n’a entrepris la seconde déclaration de sinistre « dommages ouvrage » que le 1er octobre 2025, soit plus de quinze mois postérieurement au rapport d’expertise dressé à l’issue de l’échec des premières opérations d’expertise.

Aussi, il est démontré que Mme [A], par l’intermédiaire de son assureur de protection juridique, a pris attache à diverses reprises par courriel électronique et courriers restés vains adressés à la SIDR afin de régler ce différend à savoir les 14 octobre 2023, 11 et 21 août 2023, 19 décembre 2023 et 8 janvier 2024, et ce vainement, jusqu’à la première déclaration de sinistre « dommages ouvrage » entreprise le 16 avril 2024, deux jours avant la tentative de conciliation le 18 avril 2024.

Enfin, malgré le rapport d’expertise dressé le 30 décembre 2025 et l’assignation intervenue le 22 mai 2025, il n’est, au jour du présent jugement, justifié de la réalisation d’aucun travaux au sein du logement de Mme [A]. D’ailleurs, il sera remarqué que le bon de commande du 18 février 2026 n’a en tout état de cause pas été suivi d’effet jusqu’alors faute de production de facture dûment acquittée. De même, il sera remarqué que si un bon de commande concernant prétendument la réfection de la salle de bain a été produit aux débats, celui-ci manque de lisibilité et ne permet pas, à lui seul, de déterminer le détail de la commande et d’être assurée de la réalisation effective desdits travaux, faute de facture acquittée.

Vu les circonstances de l’espèce, il convient de débouter la SIDR de sa demande de sursis à statuer, au regard du délai detrente-deux mois écoulé entre son information du dommage et la présente audience de débats, et de faire droit à la demande tendant à la condamner à réaliser les travaux, lesquels seront détaillés au dispositif et comprendront les désordres dont s’est plaint Mme [A] dans ses conclusions, en application du principe du dispositif de l’article 5 du Code de procédure pénale.

Vu l’antériorité du litige, les multiples démarches justifiées entreprises par la demanderesse et le retard de réaction de la SIDR, il convient de faire droit à la demande d’astreinte dans les conditions fixées au présent dispositif afin de garantir l’exécution des travaux.

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, prévoit notamment que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, aux conditions suivantes :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 4] et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles, parasites. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Cependant, il convient de rappeler que si pendant l’exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations. Cependant, si la sanction de l’obligation d’entretien est subordonnée à une information préalable du bailleur par le locataire, tel n’est pas le cas de l’obligation de délivrance, le bailleur tenu de délivrer un logement décent est responsable de désordres affectant le logement lors de la conclusion du bail.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir réparation de son préjudice de jouissance .

En l’espèce, Mme [A] sollicite la condamnation de la SIDR au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Vu les éléments du dossier et peu important que Mme [A] se soit maintenue dans les lieux litigieux, il est incontestable que la SIDR a manqué à son obligation de faire jouir paisiblement la preneuse des lieux loués en ce que le logement présente, sans contestation possible, depuis à minima octobre 2023, des désordres résultants notamment d’infiltrations dans la salle de bain, les chambres à l’étage, la cage d’escalier, le salon et au niveau de la porte d’entrée, lesquels sont établis depuis octobre 2023 et reconnus par la SIDR. Un taux d’humidité à 44% est relevé dans l’une des chambres (page 8 de la pièce 2 de la demanderesse). En outre, il est établi que Mme [A] n’a pas pu jouir du chauffe-eau solaire commun de l’immeuble.

Il sera relevé que la SIDR ne démontre aucunement que le refus d’accès au logement empêchant la réalisation des opérations d’expertise en avril 2024 a retardé la mise en œuvre des travaux. D’ailleurs et au contraire, force est de constater que le trouble persiste en ce que la seconde déclaration de sinistre n’est intervenue qu’en octobre 2025 et qu’à ce jour, les travaux, bien que constatés et pour certains commandés, n’ont toujours pas été entrepris.

Pour autant, Mme [A] n’explique pas et ne justifie pas les conséquences des désordres sur la jouissance des lieux loués. D’ailleurs, selon les photographies résultants de la première expertises, les pièces affectées par les désordres sont en tout état de cause meublées et utilisées.

Par conséquent, Mme [A] est recevable en sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance dans son principe. Il convient toutefois d’en rapporter son montant à de plus justes proportions.

Il s’ensuit qu’elle sera indemnisée à hauteur de 800 euros à ce titre correspondant à un préjudice évalué à 4,5% du montant du loyer total sur une période de 32 mois de désordres.

Sur la consignation des loyers
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire arguant du caractère non décent d’un logement de demander au bailleur sa mise en conformité et de saisir le juge d’une demande de suspension ou de réduction du loyer, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.

En l’espèce, au regard de la nature des travaux à entreprendre, la condamnation à la réalisation de travaux étant déjà assortie d’une astreinte, il ne sera pas fait droit à la demande de consignation des loyers, la mesure prononcée apparaissant suffisante à garantir l’exécution de l’obligation. En outre, la preuve de l’inhabitabilité du bien fait défaut.

Sur les frais du procès
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SIDR, qui succombe, sera tenue des entiers dépens et sera condamnée, au nom de l’équité, à verser à Mme [A] la somme de 800 euros afin de couvrir les dépenses engagées au titre de sa défense et non comprises dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire
Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

En l’occurrence, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, laquelle n’apparait pas incompatible avec la nature de l’affaire et nécessaire, notamment, pour faire cesser les désordres affectant de longue date le logement de Mme [A].

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE la SIDR, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande de sursis à statuer ;

CONDAMNE la SIDR, prise en la personne de son représentant légal, à procéder ou faire procéder aux travaux de réfection au sein du logement pris à bail par Mme [U], [K] [A], née le 12 juillet 1979 à [Localité 1] (Deux-[Localité 2]), situé [Adresse 5] [Localité 3] ([Localité 4]) et précisément à :
reprendre l’étanchéité des menuiseries des chambres à l’étage et du toit terrasse, enduire et peindre les pans du plafond et des murs du salon, des murs de la cage d’escalier, du plafond et des murs des cabinets d’aisance et des murs des chambres touchés par les infiltrations, contrevenir au dysfonctionnement du chauffe-eau solaire, remplacer le raccord d’alimentation des toilettes,
DIT que, faute pour la SIDR, prise en la personne de son représentant légal, d’avoir réalisé les travaux tel qu’ordonné dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, elle sera redevable envers Mme [U], [K] [A], d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 50 (cinquante) euros par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de quatre mois, à charge pour Mme [U], [K] [A], à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

CONDAMNE la SIDR, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [U], [K] [A] la somme de 800 (huit cent) euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Mme [U], [K] [A] de sa demande tendant à ordonner la consignation des loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SIDR, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [U], [K] [A] la somme de 800 (huit cents) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SIDR, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION