Du 28 Août 2026

Dossier n° N° RG 25/00379 – N° Portalis DBWN-W-B7J-B4H4

S.A.S. HEKIPIA

C/

S.C.I. NPI IMMO

PIÈCES DÉLIVRÉES

Copie pour dossier procédure

EXE, CCC

SELARL ABSIDE AVOCATS
SCP HUGUET BERGE CHAUMEIL FUZET

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MOULINS
CHAMBRE CIVILE

Le Tribunal judiciaire de MOULINS composé de :
Président : Jérémy VIALE
Assesseur : Marie-Agathe BRIHAT
Assesseur : Amandine PETIT
Greffier : Fanny JAKUBOWSKI,

A rendu le 28 Août 2026, le jugement suivant :

ENTRE :

S.A.S. HEKIPIA, demeurant [Adresse 1]

DEMANDERESSE, représentée par la SELARL ABSIDE AVOCATS, avocats au barreau de CUSSET/VICHY

D’une part,

ET :

S.C.I. NPI IMMO, demeurant [Adresse 2]

DÉFENDERESSE, représentée par la SCP BERNARD HUGUET – CLAIRE BARGE – MANON CHAUMEIL – FRANCOIS FUZET, avocats au barreau de CUSSET/VICHY

D’autre part,

Le Tribunal, après avoir entendu à l’audience du 26 Mai 2026, les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe ce jour et dont la teneur suit :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI NPI IMMO est propriétaire de locaux sis [Adresse 3] à Coulandon (03000). Ces locaux sont loués à la société IRIS 5, laquelle exploite un hôtel-restaurant, Le Chalet de [Localité 2].

Selon offre commerciale du 18 octobre 2021, la SCI NPI IMMO a commandé huit hébergements à la SAS HEKIPIA, dont l’activité est la conception et la fabrication d’hébergements de type Tiny House, pour un prix de 243.470,34 euros toutes taxes comprises.

La réception du chantier est intervenue le 13 septembre 2022 avec réserves de la SCI NPI IMMO.

Le prix du marché a été réglé en grande partie par la SCI NPI IMMO, le reliquat restant dû s’élevant de manière constante à la somme de 48.695,57 euros.

Le 15 décembre 2022, Maître [U] [F], commissaire de justice, a réalisé un constat sur les lieux notant diverses malfaçons et nécessités de reprise.

Par courrier recommandé du 23 juin 2023, la SCI NPI IMMO a mis en demeure la SAS HEKIPIA de réaliser les différents travaux de reprise. Par courrier recommandé du 24 avril 2023, la SAS HEKIPIA a réclamé à la SCI NPI IMMO le paiement du solde du prix.

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, les sociétés IRIS 5 et NPI IMMO ont fait assigner la SAS HEKIPIA devant le tribunal de commerce de Cusset aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.
Par ordonnance de référé du 30 avril 2024, le tribunal de commerce de Cusset a ordonné la réalisation d’une expertise, aux fins notamment :
– de déterminer l’existence et l’origine des désordres et malfaçons allégués et de déterminer la conformité de la livraison aux pièces contractuelles,
– d’indiquer si les désordres, malfaçons ou non-façons proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, ou toute autre cause,
– d’indiquer si les hébergements livrés sont conformes à l’usage auxquels ils sont destinés notamment s’agissant de la règlementation afférente aux établissements recevant du public,
– de décrire, énumérer et chiffrer les travaux propres à remédier aux désordres allégués.

Monsieur [Q] [L], expert désigné, a déposé son rapport d’expertise le 08 janvier 2025.
Le 3 février 2025, la SAS HEKIPIA a mis en demeure la SCI NPI IMMO de payer le reliquat du prix (48.695,57 euros) diminué du montant des travaux de reprise tels qu’estimé par l’expert (2.644,80 euros), soit 46.050,77 euros.

Par acte du 12 juin 2025, la SAS HEKIPIA a fait assigner la SCI NPI IMMO devant le tribunal judiciaire de Moulins aux fins principalement d’obtenir le paiement de la somme de 48.695,57 euros correspondant au reliquat du prix, le paiement de la somme de 95.222,40 euros en application d’une clause pénale, 6.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 40 euros au titre du retard de paiement.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, la SAS HEKIPIA sollicite :
– de condamner la SCI NPI IMMO à lui payer la somme de 46.050,77 euros de dommages et intérêts,
– d’ordonner que cette somme soit assortie de trois fois les intérêts légaux, à compter de la date d’échéance des factures impayées,
– de condamner la société NPI IMMO à lui payer la somme de 95.222,40 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 7 des conditions générales de vente,
– d’ordonner que cette somme soit assortie de trois fois les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 03 février 2025/de l’échéance des factures impayées,
– de condamner la société NPI IMMO à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,
– d’ordonner que cette somme soit assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 03 février 2025, date de la mise en demeure,
– de prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles en application de l’article 1343-2 du code civil,
– de condamner la société NPI IMMO à payer et porter à la société HEKIPIA la somme de 40 euros, au titre du retard de paiement,
– de condamner la société NPI IMMO aux dépens et à payer à la société HEKIPIA la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SAS HEKIPIA se prévaut des articles 1103, 1219, 1231-1, 1231-6, 1343-2 et 1792-6 du code civil ainsi que des articles 6 et 7 de ses conditions générales de vente. Ladite société expose qu’elle s’est engagée par contrat du 18 octobre 2021 à livrer huit hébergements sur demande de la SCI NPI IMMO en contrepartie du paiement de la somme de 243.470,34 euros TTC. Elle explique que malgré cet engagement, la société NPI IMMO n’a jamais payé le solde de cette facture aux motifs de désordres importants. Néanmoins, elle souligne que l’expertise réalisée a conclu que les travaux de reprises s’élèvent à 2.644,80 euros TTC, montant qu’elle juge dérisoire au regard de la somme de 48.695,57 euros retenue par son adversaire. Elle sollicite à ce titre que la société NPI IMMO soit condamnée à lui verser la somme de 46.050,77 euros correspondant à la différence entre la somme qui lui est due (48.695,57 euros) et celle à laquelle les travaux de reprise sont évalués (2.644,80 euros). Elle demande à ce que cette somme soit assortie de trois fois les intérêts au taux légal en application de l’article 6 de ses conditions générales de vente, avec capitalisation des intérêts. Elle insiste sur le fait que les désordres constatés lors de l’expertise sont particulièrement légers et que les travaux de reprises sont simples et rapides. Aussi soutient-elle que la société NPI IMMO a pris le prétexte de ces désordres modestes pour se soustraire au paiement auquel elle s’était engagée. En conséquence, le principe de l’exception d’inexécution ne saurait s’appliquer en l’espèce en raison d’une part de l’absence de démonstration d’une inexécution de sa part et, d’autre part, que les désordres constatés sont suffisamment graves. Elle précise à ce titre que les hébergements ont bien été livrés et exploités, ce qui signifie qu’ils étaient bien utilisables conformément à leur destination. Elle estime également que la somme de 48.695,57 euros retenue par la défenderesse est disproportionnée eu égard à l’évaluation des travaux de reprise, lesquels représentent moins de 1% du montant global du marché alors que la société NPI IMMO retient de son côté 20% de ce même montant. En réponse à l’argumentaire adverse selon lequel la compensation d’obligations de somme d’argent et de faire est impossible, elle affirme ne pas solliciter une telle compensation en l’espèce, mais des dommages et intérêts en raison des manquements de la SCI NPI IMMO à son obligation de paiement du prix. Elle demande donc non une compensation, mais le fait que le montant des travaux évalués par l’expert soit déduit desdits dommages et intérêts. Elle s’oppose également à la réalisation des travaux de reprise sollicitée par la partie adverse, en considérant que les manquements de la SCI NPI IMMO quant au paiement du prix et sa mauvaise foi justifient ce refus. Elle se prévaut à ce titre de l’exception d’inexécution. Par ailleurs, elle soutient que l’article 7 de ses conditions générales de vente, signées par la défenderesse, prévoit une réserve de propriété des produits livrés jusqu’à complet paiement du prix. Aussi prétend-elle que, compte tenu de l’absence de paiement de la totalité du prix prévu au contrat, elle demeure propriétaire de 20% des logements livrés. Elle demande à ce titre à ce que lui soient reversés par la SCI NPI IMMO 20% des loyers qu’elle a encaissé pour ces hébergements sur trois saisons estivales. Elle affirme que ledit article 7 de ses conditions générales de vente constitue une clause pénale lui permettant de solliciter 20% des loyers susmentionné correspondant à la somme de 95.222,40 euros. Elle conclut également à l’existence pour elle d’un préjudice de trésorerie causé par l’attitude dilatoire la SCI NPI IMMO et son retard d’exécution ayant généré à son détriment un décalage de trésorerie. Elle sollicite 6.000 euros sur ce fondement. Enfin, en se prévalant de l’article 6 de ses conditions générales de vente, elle sollicite également la somme de 40 euros du fait du retard de paiement. Elle estime à ce titre que sa créance était bien exigible puisqu’elle a réalisé son obligation de faire de son côté et que livraison a bien été prise des travaux réalisés, ce qui a entrainé l’exigibilité du prix contracté, nonobstant la nécessité de travaux de reprise.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, la société NPI IMMO sollicite du tribunal :
*à titre principal :
– de limiter la condamnation de la SCI NPI IMMO à la somme de 48.695,57 euros toutes taxes comprises, correspondant au solde du prix,
– de débouter la société HEKIPIA de toutes ses autres demandes,
– de condamner la société HEKIPIA à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,
– de condamner reconventionnellement la société HEKIPIA à réaliser les travaux de reprise visés par l’expert judiciaire et transmettre à la société NPI IMMO l’attestation de conformité délivrée par le comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (CONSUEL), sous astreinte de 100 euros par jour à compter d’un délai de trois mois suivant la signification de la décision à intervenir,
*à titre subsidiaire, de réduire la condamnation sollicitée à la somme d’un euro symbolique en application de l’’article 1231-5 du code civil.

À l’appui de ses demandes, la SCI NPI IMMO se prévaut des articles 1217, 1219, 1221, 1231-5, 1343-2, 1347, 1347-1, 1353 et 1710 du code civil, de l’article 131-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que de l’article 8 des conditions générales de vente de la société HEKIPIA. Elle estime que pèse sur cette dernière une garantie contractuelle concernant les produits ou pièces défectueux livrés, l’obligeant à les remplacer ou réparer. Elle soutient que la société HEKIPIA était tenue envers elle, en vertu d’un contrat d’entreprise, d’une obligation de résultat concernant la livraison des hébergements en conformité avec ce qui avait été convenu. Or, celle-ci n’a pas été exécutée puisque la demanderesse se refuse, consécutivement aux désordres constatés, à réaliser les travaux reprises correspondant depuis la réception. Elle explique avoir mis en œuvre à bon droit le mécanisme de l’exception d’inexécution en retenant une partie du prix au vu de la mauvaise exécution par la société HEKIPIA de son obligation de livrer les hébergements convenus. Elle se prévaut pour ce faire des conclusions de l’expertise ordonnée le 30 avril 2024 aux termes de laquelle plusieurs désordres imputables à la société HEKIPIA ont pu être relevés et notamment des fissurations des lames de bardage intérieur, des défauts de joints de cloisons, des dysfonctionnements dans les douches, un problème de plafond bosselé et des défauts électriques. À ce dernier sujet, elle estime que le rapport du bureau d’étude SOCOTEC réalisé met en évidence des dangers d’incendie et de section de courant apparentes pour des logements accueillant du public. Cette mise en péril de la sécurité des occupants justifie la mise en œuvre de l’exception d’inexécution, elle prétend donc avoir été fondée à retenir une partie du solde de la facture tant que les travaux de reprise n’ont pas été exécutés. Néanmoins, elle ne s’oppose pas à la demande de paiement du solde du prix restant dû et demande à ce titre au tribunal de limiter sa condamnation à la somme de 48.695,57 euros. Elle conclut par ailleurs à l’impossibilité de compenser l’obligation de paiement du solde du prix prévu avec celle de réaliser les travaux de reprises puis qu’il est exclu que des obligations de faire et de paiement d’une somme d’argent puissent se compenser et ce même si l’obligation de faire a été en l’occurrence évaluée pécuniairement par l’expert judiciaire. Elle soutient en effet que de telles obligations ne sont pas fongibles, c’est-à-dire susceptibles d’être échangées ou substituées l’une à l’autre, ce qui fait obstacle à la compensation. En outre, elle affirme qu’elle n’est pas responsable du retard dans l’exécution de son obligation, de sorte que ne pourraient être prononcées à son encontre des pénalités ou intérêts ayant pour cause ce retard. En effet, elle soutient qu’elle a légitimement usé du mécanisme de l’exception d’inexécution, ce qui justifie son refus de paiement sans engager de pénalité. Elle explique également que les intérêts de retard ne courent qu’à compter de l’exigibilité de la créance, or la créance de la société HEKIPIA n’est pas exigible puisqu’elle est conditionnée à l’accomplissement des travaux de reprise. Elle estime par ailleurs que l’article 7 des conditions générales de vente de la société HEKIPIA ne peut être qualifié de clause pénale dans la mesure où elle ne prévoit pas de somme forfaitaire en cas d’inexécution. En outre, elle fait valoir qu’elle n’a jamais perçu aucun fruit de la location des hébergements livrés par la SAS HEKIPIA puisque l’exploitation de l’hôtel Le Chalet de Montégut est assurée par la société IRIS 5 et non par la SCI NPI IMMO. Elle relève de plus que les tarifs sur lesquels s’est basée la SAS HEKIPIA incluent la TVA, celle-ci se fondant par ailleurs sur un taux de remplissage à 100% ce qui est impossible.
En outre, elle souligne que la réception des hébergements s’est effectuée le 21 octobre 2022, soit après la saison d’été 2022 qui ne peut en tout état de cause être prise en compte. De manière plus générale, elle invoque le fait que la société HEKIPIA a elle-même été défaillante dans l’exécution de ses obligations, de sorte qu’elle ne saurait se prévaloir de la clause de réserve de propriété pour prétendre à une quote-part des loyers générés par les hébergements litigieux. Sur la demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, elle estime que la preuve d’un préjudice de trésorerie pour la SAS HEKIPIA n’est pas étayée par des éléments comptables. Elle produit au contraire des extraits des comptes publiés de cette société qui démontrent, selon la défenderesse, que la SAS HEKIPIA n’éprouve pas de difficultés de trésorerie, le retard de paiement étant par ailleurs imputable à sa propre inexécution contractuelle. À titre reconventionnel, elle demande à ce que la SAS HEKIPIA soit condamnée sous astreinte à effectuer les travaux de reprise, tels que fixés par l’expert judiciaire, ainsi qu’à lui délivrer une attestation de conformité délivrée par le comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité. A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’en présence d’inexécutions réciproques, les sollicitations de la SAS HEKIPIA apparaissent manifestement excessives, de sorte qu’elle demande la réduction de la condamnation éventuellement.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06 janvier 2026. A l’issue de l’audience du 26 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exécution du contrat

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte des dispositions de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1219 du même code prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est constant que l’inexécution par l’une des parties de quelques-uns de ses engagements n’affranchit pas nécessairement son cocontractant de toutes ses obligations, il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entrainer pareil résultat.

Il résulte des articles 1347 et 1347-1 du code civil que la compensation, soit l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Sur le paiement du reliquat du prix du marché

En l’espèce, il ressort de l’offre commerciale du 18 octobre 2021, que la société HEKIPIA s’est engagée à fournir à la société NPI IMMO huit hébergements de type Tiny House Smart view (4 unités), Tiny Home (2 unités) et Roulottes (2 unités) moyennant un prix de 243.470,34 euros toutes taxes comprises. Sont annexées à cette offre les conditions particulières et les conditions générales de vente de la société HEKIPIA, signées par la société NPI IMMO.

L’article 01 des conditions particulières de vente annexées à l’offre commerciale et signées par la SCI NPI IMMO stipule que le paiement du prix doit s’effectuer en trois phases : 30% d’acompte à la commande, 50% avant départ d’usine du matériel et 20% à la réception du montage.

Il est constant entre les parties que la société NPI IMMO a réglé le principal du prix convenu et demeure redevable d’un solde de 48.695,57 euros.

Il est avéré que la réception du chantier a eu lieu le 13 septembre 2022 avec réserves. Les réserves mentionnées sur le procès-verbal de réception sont qualifiées de non bloquantes et ne font pas obstacle à l’exigibilité de la créance de la SAS HEKIPIA à cette date.

L’expertise judiciaire réalisée le 08 janvier 2025 par Monsieur [Q] [L], expert, a conclu que plusieurs désordres affectaient le chantier et subsistaient au jour de l’expertise. Il a évalué les travaux de reprise à la charge de la société HEKIPIA à la somme de 2.644,80 euros.

Il ressort des écritures de la société NPI IMMO que celle-ci reconnait devoir la somme de 48.695, 57 euros correspondant au reliquat du prix convenu et se montre disposée à payer cette somme, demandant que sa condamnation y soit limitée. Par conséquent, il y a lieu de condamner la société NPI IMMO à payer à la société HEKIPIA le reliquat du prix convenu.

La société HEKIPIA sollicite à ce titre que la société NPI IMMO soit condamnée à lui verser ce reliquat de prix (48.695,57 euros) diminué du montant estimé par l’expert des travaux de reprises à sa charge (2.644,80), soit 46.050,77 euros. Au demeurant, si elle se défend de solliciter une compensation entre son obligation de faire – réaliser les travaux de reprise – et l’obligation de somme d’argent pesant sur la SCI NPI IMMO en demandant que cette somme lui soit versée à titre de dommages et intérêts, il est relevé que le résultat aboutirait au même résultat, à savoir l’extinction d’obligations réciproques par compensation de créances non fongibles. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande sur ce point.

Ainsi, la SCI NPI IMMO sera condamnée à payer la somme de 48.695,57 euros à la SAS HEKIPIA.

Sur les intérêts moratoires et l’indemnité forfaitaire de recouvrement

Selon l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.

Conformément à l’article 6 des conditions générales de vente de la SAS HEKIPIA, intitulé « modalités de règlement », tout montant non réglé à l’échéance donnera lieu au paiement par le client de pénalités fixées à trois fois le taux d’intérêt légal. Ces pénalités sont exigibles de plein droit sans qu’aucun rappel ou mise en demeure ne soit nécessaire pour les faire courir.

Il est également prévu que conformément aux dispositions de l’article D. 441-5 du code de commerce, tout retard de paiement dans les délais prévus donnera lieu au versement d’une indemnité d’un montant de 40 euros au profit de la SAS HEKIPIA.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, l’offre commerciale du 18 octobre 2021, et plus particulièrement l’article 01 des conditions particulières de vente annexées et signées par la SCI NPI IMMO, prévoit que le paiement du prix devait s’effectuer en trois phases : 30% d’acompte à la commande, 50% avant départ d’usine du matériel, et 20% à la réception du montage.

Il est avéré que la réception du chantier a eu lieu le 13 septembre 2022. Les réserves mentionnées sur le procès-verbal de réception sont qualifiées de non bloquantes et ne font pas obstacle à l’exigibilité de la créance de la SAS HEKIPIA à cette date. Il s’ensuit que la SCI NPI IMMO devait s’acquitter du paiement du solde du prix, lequel n’était pas subordonné à la réalisation par la SAS HEKIPIA des travaux de reprise.

Si la SAS HEKIPIA verse une facture récapitulative du 12 mai 2022, le procès-verbal de réception a été établi le 13 septembre 2022, date à laquelle les sommes devenaient exigibles.

Si la SCI NPI IMMO ne s’oppose pas au paiement du reliquat du prix comme déjà dit, elle soutient que sa condamnation doit être limitée à ce montant, sans pénalité ni intérêt. Elle expose pour ce faire avoir légitimement mis en œuvre le mécanisme de l’exception d’inexécution en retenant le reliquat du prix convenu au motif que les travaux de reprise susmentionnés n’avaient pas été effectués par la SAS HEKIPIA.

Pour autant, il est constant que l’inexécution par l’une des parties de son obligation ne peut justifier l’inexécution réciproque de l’autre partie que dans la mesure où elle est suffisamment grave. Or, en l’espèce, la rétention du reliquat du prix de 48.695,57 euros par la SCI NPI IMMO apparait manifestement disproportionnée au regard du montant estimé (2.644,80 euros) et de la nature des travaux de reprise déterminés par l’expert. Il n’est pas contesté que la grande majorité des prestations prévues au contrat pour la SAS HEKIPIA a été exécuté convenablement, de sorte que l’inexécution mineure portant sur les travaux de reprise du chantier, estimée en valeur par l’expert à 1% du prix du marché, n’apparait pas légitimer la retenue par la SCI NPI IMMO de la somme de 48.695,57 euros correspondant pour sa part à environ 20% du prix dudit marché.

En conséquence, la défenderesse ne fournit aucun argumentaire opérant permettant de la dispenser des intérêts de trois fois le taux légal contractuellement prévus à compter de l’exigibilité des sommes dues à la SAS HEKIPIA, soit le 13 septembre 2022, et sans qu’aucune mise en demeure préalable ne soit nécessaire, conformément à la volonté des parties constatée dans le contrat.

Il n’y a en revanche pas lieu de faire application de l’anatocisme prévu par l’article 1343-2 susmentionné, le contrat en cause ne le prévoyant pas et aucun argument concret ne conduisant à l’ordonner.

En conséquence, il y a lieu d’assortir la condamnation de la SCI NPI IMMO à payer à la SAS HEKIPIA le reliquat du prix de 48.695,57 euros d’intérêts à hauteur de trois fois le taux légal à compter du 13 septembre 2022.
Il convient en outre de condamner la SCI NPI IMMO à payer à la SAS HEKIPIA la somme de 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement.

Sur l’obligation de la SAS HEKIPIA d’effectuer les travaux de reprise

Selon l’article 1221 du code civil, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, la SCI NPI IMMO a mis en demeure la société HEKIPIA d’effectuer les différents travaux de reprise par courrier recommandé du 23 juin 2023 sans qu’elle ne s’exécute.

La nécessité et le détail de ces travaux de reprise ont été constatés dans le cadre de l’expertise ordonnée en référé par le tribunal de commerce de Cusset. Au demeurant, la SAS HEKIPIA ne conteste pas véritablement qu’une obligation de reprise de certains travaux est à sa charge, celle-ci proposant simplement une déduction en valeur du montant de ces travaux de reprise des sommes qu’elle sollicite.

Il y a par conséquent lieu de condamner la SAS HEPIKIA à effectuer les différents travaux de reprise afférents au chantier litigieux tels qu’établis par l’expert dans son rapport du 08 janvier 2025. Il n’y en revanche pas lieu d’ordonner la fourniture par la SAS HEKIPIA d’une attestation de conformité délivrée par le comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité, la SCI NPI IMMO ne justifiant pas de sa demande sur ce point.

Sur les astreintes assortissant les obligations réciproques

Conformément à l’alinéa 1er de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il y a lieu d’assortir d’office la condamnation de la SCI NPI IMMO de payer la somme de 48.695,57 euros à la SAS HEKIPIA d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient également d’assortir la condamnation de la SAS HEKIPIA à réaliser les différents travaux de reprise d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard, passé un délai de six mois suivant la signification de la présente décision.

Sur la pénalité demandée au titre de l’article 7 des conditions générales de vente

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que la clause pénale est celle par laquelle une partie à un contrat s’engage à payer à son cocontractant une somme prévue de manière forfaitaire en cas d’inexécution de son obligation.

Toute clause ambigüe ou équivoque est soumise à l’interprétation du juge.

L’article 7 des conditions générales de vente de la SAS HEKIPIA, annexées à l’offre commerciale du 18 octobre 2021 et signées par la SCI NPI IMMO, est intitulé « réserve de propriété ». Il prévoit notamment que le transfert de propriété des produits est suspendu jusqu’à complet paiement du prix de ceux-ci par le client, en principal et accessoires, même en cas d’octroi de délais de paiement. Il est également mentionné que de convention expresse, la société HEKIPIA pourra faire jouer les droits qu’elle détient au titre de la présente clause pour l’une quelconque de ses créances, sur la totalité des produits en possession du client, ces derniers étant conventionnellement présumés être ceux impayés et que la société pourra les reprendre et les revendiquer en dédommagement de toutes ses factures impayées, sans préjudice de son droit à résolution des ventes en cours. Il est indiqué que la SAS HEKIPIA pourra également exiger, en cas de non-paiement d’une facture à échéance, la résolution de la vente après mise en demeure.

Dans le cas de non-paiement et à moins que la SAS HEKIPIA n’entende demander l’exécution pleine et entière de la vente, elle peut se réserver le droit de résilier la vente après mise en demeure et de revendiquer la marchandise livrée, les frais de retour restant à la charge du client et les versements déjà effectués restant acquis à la SAS HEKIPIA à titre de clause pénale.

Au demeurant, l’article 7 susmentionné constitue une réserve de propriété portant sur les produits vendus et livrés par la SAS HEKIPIA afin de garantir le paiement par son client de l’intégralité du prix afférent et de se prémunir d’une éventuelle défaillance de son cocontractant, notamment en cas de redressement ou liquidation judiciaires.

Il y est prévu la possibilité pour ladite société, en cas de non-paiement à échéance, de revendiquer les produits, de provoquer la résolution ou encore la résiliation de la vente. Dans ce dernier cas, seuls les versements déjà effectués pourront être conservés nonobstant la résiliation, à titre de pénalité.

Il résulte de ce qui précède qu’en aucun cas il n’est contractuellement et forfaitairement prévu qu’en cas de non-paiement total ou partiel, la SAS HEKIPIA pourrait réclamer à son cocontractant 20% des fruits tirés de l’exploitation des hébergements livrés comme elle le sollicite. Seuls les versements déjà effectués en cas de résiliation pourraient être retenus, résiliation qui n’est en l’occurrence pas demandée.

Il est par ailleurs relevé que la SAS HEKIPIA sollicite concomitamment l’exécution forcée de l’obligation principale, l’application d’une clause pénale sanctionnant l’inexécution de l’obligation et des dommages et intérêts ayant pour origine le retard dans l’exécution de l’obligation, demandes qui ne sauraient se cumuler.

En effet, l’ancien article 1229 alinéa 2 du code civil prévoyait que « la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard ». Si cet article n’a pas été repris par l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, la cohérence du mécanisme de la clause pénale implique qu’elle ne puisse être invoquée en même temps que l’exécution forcée de l’obligation à moins qu’elle ne s’applique qu’au simple retard dans l’exécution. Dans ce dernier cas, il ne saurait en être fait application concomitamment à une demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, notamment son troisième alinéa, ce qui est le cas en l’espèce.

Dans ces conditions, la SAS HEKIPIA, ne pourra qu’être déboutée de sa demande fondée sur l’existence d’une clause pénale s’inscrivant dans ses conditions générales de vente.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société HEKIPIA prétend avoir subi un préjudice de trésorerie du fait du retard de paiement de la totalité du prix imputable à une attitude dilatoire et à la mauvaise foi de la SCI NPI IMMO.

Pour autant, la réalité de ce préjudice n’est pas démontrée dans la mesure où la SAS HEKIPIA ne fournit aucun élément concret et probant permettant de déterminer qu’elle a éprouvé des difficultés particulières de trésorerie en lien avec l’inexécution contractuelle de la SCI NPI IMMO. De plus, la mauvaise foi de cette dernière société, qui ne peut être présumée, n’est pas non plus établie puisque les contractants se trouvent dans une situation d’inexécutions réciproques, la demanderesse n’ayant également pas satisfait à l’intégralité de ses obligations.

En conséquence, la SAS HEKIPIA sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie qui succombe en ses demandes principales, la SCI NPI IMMO sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, partie tenue aux dépens, la SCI NPI IMMO sera condamnée à payer à la SAS HEKIPIA la somme que l’équité commande de fixer à 2.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Le juge peut toutefois écarter cette exécution provisoire, d’office ou à la demande des parties, s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu de la durée du litige, aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI NPI IMMO à payer à la SAS HEKIPIA la somme de QUARANTE-HUIT MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-QUINZE EUROS ET CINQUANTE-SEPT CENTIMES (48.695,57 euros) ;

DIT que cette somme produira intérêts à hauteur de trois fois le taux d’intérêts légal à compter du 13 septembre 2022 ;

DIT que faute pour la SCI NPI IMMO d’avoir payé l’intégralité de cette somme dans un délai de TROIS MOIS suivant la signification de la présente décision, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte de CINQUANTE EUROS (50 euros) par jour de retard ;

CONDAMNE la SAS HEKIPIA à effectuer les travaux de reprise tels que visés par l’expertise judiciaire de Monsieur [Q] [L] établie par rapport du 08 janvier 2025 ;

DIT que faute pour la SAS HEKIPIA d’avoir réalisé l’intégralité de ces travaux dans un délai de SIX MOIS suivant la signification de la présente décision, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte de CINQUANTE EUROS (50 €) par jour de retard ;

CONDAMNE la SCI NPI IMMO à payer la SAS HEKIPIA la somme de QUARANTE EUROS (40 €) au titre de l’indemnité de recouvrement prévue par l’article 6 des conditions générales de vente de la SAS EKIPIA ;

CONDAMNE la SCI NPI IMMO aux dépens ;

CONDAMNE la SCI NPI IMMO à payer la SAS HEKIPIA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le Greffier Le Président