Garantie décennale en Nouvelle-Calédonie : impropriété à destination, vices apparents et garantie partielle de l’assureur

La cour applique les articles 1792 et 2270 du Code civil dans leur rédaction antérieure aux réformes non étendues à la Nouvelle-Calédonie. Malgré l’absence de mention expresse de l’impropriété à destination, la garantie décennale couvre les malfaçons du gros œuvre qui rendent l’immeuble impropre à son usage. Sont ainsi retenus les désordres affectant le clos et le couvert, l’accès à l’immeuble ou provoquant des infiltrations établies.

La réception sans réserve purge en revanche les vices apparents lorsque le maître de l’ouvrage disposait des compétences nécessaires pour en apprécier la portée. Les désordres D4 et D13, visibles lors de la réception, ne relèvent donc pas de la garantie décennale. L’absence de désordre actuel exclut également cette garantie pour la dégradation prévisible d’une étanchéité, tandis qu’une non-conformité ou un vice intermédiaire peut relever de la responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1147 du Code civil, sous réserve d’une faute prouvée.

Le promoteur vendeur en VEFA est tenu des vices apparents, cachés, intermédiaires et non-conformités. La cour retient aussi sa qualité de maître d’œuvre et son défaut de suivi des travaux. La créance est fixée au passif de la liquidation judiciaire à 8 071 087 F CFP. La garantie de la SMABTP est limitée aux désordres décennaux, pour 1 430 090 F CFP. L’action récursoire contre les entreprises non appelées est irrecevable. L’article 700 du Code de procédure civile est accordé au syndicat à hauteur de 400 000 F CFP.

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À la suite de désordres affectant un ensemble immobilier vendu en VEFA, le syndicat des copropriétaires a déclaré une créance au passif du promoteur en liquidation. La cour distingue les désordres décennaux, intermédiaires, les non-conformités et les vices apparents, retient la responsabilité du promoteur et fixe la créance à 8 071 087 F CFP. La garantie de l’assureur est limitée à certains désordres décennaux.

Un promoteur a fait construire un ensemble immobilier de 27 logements, vendu en VEFA. Après la réception des travaux, plusieurs désordres sont apparus, notamment des fissures, infiltrations, défauts affectant des poutres, remontées capillaires et dégradations d’étanchéité. Une expertise amiable puis judiciaire a décrit leur origine, leur gravité et le coût des reprises.

Le promoteur a ensuite été placé en liquidation judiciaire. Le syndicat des copropriétaires, relevé de forclusion, a déclaré sa créance et recherché la responsabilité du promoteur ainsi que la garantie décennale de son assureur. Le tribunal a exclu la garantie décennale, tout en fixant une créance au passif.

En appel, la cour distingue les désordres décennaux, les désordres intermédiaires, la non-conformité et les vices apparents non réservés. Elle retient la responsabilité du promoteur, notamment comme maître d’œuvre, fixe la créance à 8 071 087 F CFP et limite la garantie de l’assureur à certains désordres décennaux. Les recours contre les entreprises non appelées sont déclarés irrecevables.

• Établir une malfaçon affectant le gros œuvre
• Démontrer une impropriété de l’immeuble à sa destination
• Caractériser un désordre existant et non une simple dégradation future
• Vérifier si le vice était apparent lors de la réception
• Rechercher l’existence de réserves à la réception
• Établir la faute du constructeur pour engager la responsabilité contractuelle
• Appeler les constructeurs concernés en intervention forcée pour exercer un recours

• Rapport d’expertise judiciaire du 28 octobre 2015
• Constatations de fissures traversantes et de poutres défectueuses
• Mesures d’humidité et constat d’efflorescences dans le parking
• Traces d’infiltrations et arrêt après pose des couvertines
• Procès-verbal de réception sans réserves
• Police d’assurance et contrat de maîtrise d’œuvre du promoteur

Le syndicat obtient la fixation d’une créance au passif du promoteur et une garantie partielle de l’assureur. Le promoteur supporte les réparations retenues, tandis que ses recours contre les entreprises non appelées sont irrecevables.

• Fixation de la créance à 8 071 087 F CFP
• Garantie de la SMABTP limitée à 1 430 090 F CFP
• Prise en charge des désordres décennaux uniquement par l’assureur
• Exclusion des vices apparents non réservés à la réception
• Condamnation solidaire au titre de l’article 700
• Support des dépens d’appel par la SMABTP

À faire

• Recenser chaque désordre et sa qualification juridique
• Produire les rapports d’expertise et constats techniques
• Vérifier les réserves portées au procès-verbal de réception
• Établir l’impropriété à destination ou l’atteinte au gros œuvre
• Appeler en cause tous les constructeurs concernés

À éviter

• Invoquer la garantie décennale sans désordre actuel
• Négliger la preuve d’une faute contractuelle
• Confondre non-conformité et désordre décennal
• Omettre les réserves concernant les vices apparents
• Former un recours contre une entreprise non appelée

La garantie décennale des vices rendant l’immeuble impropre à sa destination

Les articles 1792 et 2270 du Code civil, dans leur rédaction applicable en Nouvelle-Calédonie, permettent de retenir la garantie décennale pour les malfaçons affectant le gros œuvre qui rendent l’immeuble impropre à sa destination, même sans atteinte actuelle à sa solidité. La cour retient cette qualification pour les fissures traversantes compromettant le clos et le couvert, l’accumulation d’eau empêchant l’usage normal de la cour, certaines infiltrations et l’absence de protection d’acrotère.

La réception sans réserve des vices apparents

Un vice apparent lors de la réception doit être réservé pour permettre une action ultérieure au titre de la garantie décennale. Une exception existe lorsque le maître de l’ouvrage n’était pas compétent pour en mesurer la portée ou n’avait pas été informé des conséquences de l’absence de réserves. La cour écarte ces exceptions : le promoteur avait assuré la maîtrise d’œuvre et pouvait apprécier les défauts affectant les poutres. Les désordres D4 et D13 sont donc purgés par la réception sans réserve.

La recevabilité des actions récursoires contre les constructeurs

L’action récursoire du promoteur contre les entreprises est irrecevable lorsque celles-ci n’ont pas été appelées en intervention forcée et que la cour n’est pas saisie à leur encontre. La radiation et la liquidation de l’entreprise d’étanchéité, ainsi que l’absence de mise en cause des autres entreprises, empêchent l’examen des recours formés contre elles.

Article 1831-1 du Code civil, Articles 1792 et 2270 du Code civil, Article 1147 du Code civil, Article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, Article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie