COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE N°

JUGEMENT : [M] [R], [V] [J] épouse [R] c/ S.A.S. [Adresse 1]

Du 30 Octobre 2026
2ème Chambre civile
N° RG 24/03447 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P44B

Grosse délivrée à

Me Philippe CAMPS – 542
la SELARL PRC AVOCAT – 160

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du trente Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame POLET
Greffier : Madame CONTRERES, faisant fonction de greffier

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 11 Mai 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 30 Octobre 2026 après prorogation du délibéré par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Octobre 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame POLET Présidente, assistée de Madame GIVET,, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS

Monsieur [M] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [V] [J] épouse [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.S. LE PARC IMPÉRIAL DE RCM
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 août 2024, M. [M] [R] et Mme [V] [J] épouse [R] ont fait assigner la SAS [Adresse 1] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

En parallèle, par actes du 24 février 2025, la SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM a fait assigner M. [M] [R] et Mme [V] [J] épouse [R].

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction par ordonnance du 12 juin 2025.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. et Mme [R] demandent au Tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1605, 1611 du code civil, R.261-12 et R.261-14 du code de la construction et de l’urbanisme, et 700 du code de procédure civile, de :
– RECEVOIR Monsieur [M] [R] et Madame [V] [R] en leurs demandes ;
– CONSTATER que la société [Adresse 1] refuse de livrer le bien depuis le 27 mars 2024 ;
– JUGER que la société LE PARC IMPÉRIAL DE RCM engage sa responsabilité contractuelle en raison du retard de livraison du bien immobilier aux époux [R] depuis la date contractuellement prévue au 31 mars 2023 ;
– En conséquence, CONDAMNER la société [Adresse 1] à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [V] [R] la somme de 369.878,75 € outre les intérêts de retard à compter du 12 février 2024 se décomposant comme suit :
– 251.462,78 € pour les loyers impayés de leur résidence principale jusqu’au 31/12/2025 ;
– 101.232,73 € au titre des intérêts différés du prêt ;
– 17.283,24 € au titre de l’assurance du prêt ;
– CONDAMNER la société LE PARC IMPERIAL DE RCM à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [V] [R] à payer l’intégralité des loyers échus et à échoir jusqu’à la livraison du bien ;
– CONDAMNER la société [Adresse 1] à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [V] [R] la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral ;
– CONDAMNER la société LE PARC IMPERIAL DE RCM à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [V] [R] la somme de 3.324 € correspondant aux frais de commissaire de justice liés aux différentes mesures conservatoires;
– CONDAMNER la société [Adresse 1] à payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– CONDAMNER la société LE PARC IMPERIAL DE RCM aux entiers dépens d’instance.

La SAS [Adresse 1] n’a pas notifié de conclusions en cours de procédure. Les dernières écritures de la société figurent en conséquence dans l’acte introductif d’instance délivré le 24 février 2025 et auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Il est ainsi demandé au Tribunal, au visa des articles 1101 et suivants, 1217 du code civil, R.261-14 du code de la construction et de l’habitation, de :
– RECEVOIR la SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM dans ses demandes et l’y déclarer fondée ;
– PRONONCER la résolution du contrat de vente aux torts exclusifs des époux [A] ;
– les CONDAMNER à payer à la requérante la somme de 155 000 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 5 000 € au titre des intérêts de retard (somme à parfaire) ;
– les CONDAMNER à payer la somme de 29 218,50 € au titre des travaux commandés, réalisés mais non soldés ;
– DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
– CONDAMNER les époux [A] à payer à la SAS [Adresse 1] la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– les CONDAMNER aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 10 avril 2026 par ordonnance du 5 février 2026.

Aucune pièce n’a été remise par la SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM lors de l’audience du 11 mai 2026 ni suite à celle-ci, malgré une demande du greffe en ce sens par RPVA le 25 septembre 2026 et une prorogation du délibéré dans l’attente.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1217 du même code dispose par ailleurs que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix ;
– provoquer la résolution du contrat ;
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1611 précise en outre qu’en cas de défaut de délivrance au terme convenu, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur de ce défaut de délivrance.

En l’espèce, M. et Mme [R] exposent avoir acquis, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement signée le 27 janvier 2022, les lots n° 18, 19, 43 et 56 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 4], correspondant à deux places de stationnement, une cave et un appartement, et ce pour un prix de 1 550 000 €.
Les demandeurs précisent que la livraison devait intervenir au plus tard le 31 mars 2023 mais qu’un important retard n’a pas permis le respect de ce délai. Ils ajoutent qu’une attestation de remise des clefs du maître d’oeuvre au promoteur était établie le 22 mai 2024 mais que la SAS [Adresse 1] refusait de livrer le bien tant que le solde du prix de vente n’était pas réglé, sollicitant ainsi le paiement total du prix de vente avant que la livraison ne soit intervenue.

Dans son acte introductif d’instance, la SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM relève l’ampleur des changements exigés par M. et Mme [R] ainsi que la multitude de travaux complémentaires sollicités. La société indique que la réalisation de ces travaux complémentaires, non prévus à la date de signature de l’acte de vente, a entraîné des délais de réalisation et par conséquent, un retard de livraison.

La SAS [Adresse 1] fait par ailleurs valoir qu’à la date du 6 novembre 2024, M. et Mme [R] lui devaient un solde de 29 218 €, outre le solde de 5% payable à la livraison / remise des clefs pour un montant de 77 500 €, que la société les mettait en demeure de verser le 12 novembre 2024.

La SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM relève en outre que la créance alléguée par M. et Mme [R] a été estimée unilatéralement et qu’ils entendent se faire remettre les clefs sans solder le prix de vente ni payer le solde des travaux complémentaires réalisés à leur demande.

Sur la demande en résolution du contrat de vente

La SAS [Adresse 1] sollicite la résolution du contrat de vente, aux torts exclusifs de M. et Mme [R].

La SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM est défenderesse à la procédure suite à la jonction des deux instances, néanmoins les demandes formulées supposent de statuer en premier lieu sur cette demande en résolution, compte tenu des conséquences que pourrait avoir la résolution du contrat sur les autres demandes formulées par les parties.

La SAS [Adresse 1] n’apporte toutefois aucun élément à l’appui de cette demande en résolution. Or, il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, ce principe étant posé à l’article 9 du code de procédure civile.

Il n’est ainsi pas démontré que les conditions de la résolution du contrat de vente seraient réunies. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes en paiement formulées par M. et Mme [R]

Les demandeurs versent aux débats l’acte de vente en l’état futur d’achèvement signé le 27 janvier 2022. Cet acte prévoit, en pages 6 et 7, que « Pour satisfaire aux dispositions de l’article L 621-11 du Code de la Construction et de l’Habitation, le VENDEUR et l’ACQUEREUR déclarent que les biens objet de la présente vente devront être achevés au sens de l’article R 261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation pour être livrés à la fin du 1er trimestre 2023 soit au plus tard le 31 mars 2023 ».
Il est encore précisé en page 20 de l’acte que « Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard à la fin du 1er trimestre 2023 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ». Cette date est une nouvelle fois rappelée en page 28 de l’acte.

M. et Mme [R] démontrent que le délai contractuellement prévu n’a pas été respecté. Ils ont en effet, par l’intermédiaire de leur Conseil, adressé un courrier rappelant les inexécutions contractuelles qu’ils imputent à la société défenderesse le 12 février 2024. Le Conseil de la SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM, par courrier en réponse daté du 27 mars 2024, n’a pas contesté ce retard mais a indiqué que le délai était prévu sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. La société estime ainsi que le retard résulte d’événements répondant aux critères de la force majeure, tels que :
– le changement de position de la commune de [Localité 5] qui est intervenue sur le chantier pour exiger une modification de la voie d’accès au chantier ;
– la découverte de grottes et fissures situées sous la partie constructible et nécessitant d’importants travaux de consolidation ;
– la défaillance d’ENEDIS à plusieurs reprises ;
– la liquidation judiciaire de l’entreprise de plomberie.

Il appartient cependant à la SAS [Adresse 1] de démontrer que les événements invoqués répondent aux critères de la force majeure.

Le contrat de vente prévoit en outre des causes légitimes de suspension du délai de livraison, il est cependant précisé en page 29 de l’acte que dans un tel cas, « la justification de la survenance de l’une de ces circonstances si elle est inhérente au chantier lui-même sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d’Oeuvre ».
Or la SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM n’en justifie pas.

Il est produit une attestation de remise de clefs au maître d’ouvrage, datée du 22 mai 2024, démontrant que les travaux se sont achevés près de 14 mois après le délai contractuellement prévu.
La SAS [Adresse 1] ne démontre pas que ce retard serait dû à une cause contractuellement prévue, de sorte que les demandeurs sont en droit de solliciter l’indemnisation de leur préjudice concernant cette période de 14 mois.

En revanche, un courrier était adressé le 23 mai 2024 par la société LE PARC IMPERIAL DE RCM à M. et Mme [R] en vue d’organiser la livraison et la remise des clefs.
Cette livraison n’a pas pu intervenir malgré de nombreux échanges entre les parties, en raison d’un désaccord subsistant entre elles. Ainsi, la SAS [Adresse 1] sollicite le paiement des travaux modificatifs non payés par M. et Mme [R], ainsi que le paiement du solde du prix de vente, à savoir 5% du prix payable à la livraison. De leur côté, M. et Mme [R] refusent de payer le solde antérieurement à la remise des clefs.

L’acte de vente prévoit expressément en page 9 que le solde de 5% est payable à la livraison, et non antérieurement à celle-ci. La société a ainsi ajouté à la livraison une condition non contractuellement prévue, en imposant un paiement du solde en amont de la remise des clefs.

Toutefois, la SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM est en droit de solliciter le paiement des travaux modificatifs. Il est en effet produit une attestation d’achèvement du lot n°56 correspondant à l’appartement acquis par M. et Mme [R], selon laquelle l’achèvement complet de cet appartement est daté du 27 mars 2024, la dernière réserve ayant par ailleurs été levée le 6 novembre 2024.
Pour autant, M. et Mme [R] n’ont pas versé la somme due au titre des travaux modificatifs qu’ils ont sollicités, alors même que cette obligation de paiement leur incombe et qu’aucune clause contractuelle ne prévoit une livraison avant paiement.

En conséquence, l’absence de livraison est due à la volonté de la SAS [Adresse 1] de percevoir le solde du prix de vente par virement bancaire donc en amont de la remise des clefs, contrairement aux engagements contractuels, mais également à l’absence de paiement des travaux modificatifs par M. et Mme [R], également en violation de leurs engagements contractuels. Dès lors, M. et Mme [R] ne peuvent solliciter l’indemnisation des préjudices découlant de l’absence de livraison alors qu’ils en sont également responsables.

En conséquence, M. et Mme [R] ne démontrent leur droit à indemnisation que s’agissant de la période de 14 mois correspondant au retard pris dans les travaux eux-mêmes, en l’absence de justificatifs de la SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM sur les causes de ce retard.

M. et Mme [R] produisent leur contrat de bail ainsi que des quittances de loyers. Ils justifient ainsi avoir dépensé la somme de 92 271,40 € entre le 1er avril 2023 et fin mai 2024, au titre des loyers et frais administratifs liés au logement. En revanche les provisions pour charges ne sauraient être prises en compte au titre du préjudice indemnisable, s’agissant d’une provision et non d’un montant définitif et s’agissant par ailleurs, en l’absence de décompte précis, de frais qu’ils auraient également été contraints de régler dans le bien immobilier faisant l’objet du présent litige.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SAS [Adresse 1] sera condamnée à verser à M. et Mme [R] la somme de 92 271,40 € au titre des loyers versés entre le 1er avril 2023 et fin mai 2024.

Les demandes formulées au titre de la période postérieure, des intérêts différés et de l’assurance du prêt, ainsi qu’au titre des frais de commissaire de justice, seront en revanche rejetées.
Pour les mêmes motifs que précédemment, la demande formulée au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur les demandes en paiement formulées par la SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM

La SAS [Adresse 1] sollicite la somme de 155 000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 5 000 € au titre des intérêts de retard.
Elle sollicite également la somme de 29 218,50 € au titre des travaux réalisés mais non soldés par M. et Mme [R].

Il ressort des pièces versées par les demandeurs que M. et Mme [R] n’ont pas versé la somme correspondant aux travaux modificatifs réalisés. Par courrier daté du 27 juin 2025, les demandeurs confirmaient leur accord pour procéder au règlement de la somme de 28 969,50 € TTC.
En l’absence de production par la SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM du justificatif de la somme due à hauteur de 29 218,50 €, il sera retenu la somme de 28 969,50 € TTC.

M. et Mme [R] seront ainsi condamnés à verser à la SAS [Adresse 1] la somme de 28 969,50 € TTC au titre des travaux modificatifs.

En revanche, la SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM ne justifie ni de la somme de 155 000 € sollicitée à titre de dommages et intérêts, ni de la somme de 5 000 € sollicitée au titre des intérêts de retard.
Les demandes formulées à ce titre seront en conséquence rejetées.

Il sera par ailleurs relevé qu’aucune des parties ne formule de demandes relatives à la livraison effective du bien, de sorte que le Tribunal, qui ne peut statuer sur des demandes non formulées, n’est pas saisi de cette question.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande en résolution du contrat de vente formulée par la SAS [Adresse 1] ;

CONDAMNE la SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM à verser à M. [M] [R] et Mme [V] [J] épouse [R] la somme de 92 271,40 € au titre des loyers versés entre le 1er avril 2023 et fin mai 2024 ;

REJETTE les demandes formulées par M. [M] [R] et Mme [V] [J] épouse [R] au titre des loyers versés sur la période postérieure, des intérêts différés et de l’assurance du prêt, des frais de commissaire de justice, ainsi qu’au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE M. [M] [R] et Mme [V] [J] épouse [R] à payer à la SAS [Adresse 1] la somme de 28 969,50 € TTC au titre des travaux modificatifs ;

REJETTE les demandes en paiement formulées par la SAS LE PARC IMPERIAL DE RCM, à titre de dommages-intérêts et au titre des intérêts de retard ;

CONSTATE qu’aucune partie ne formule de demandes relatives à la livraison effective du bien ;

REJETTE les demandes formulées par M. [M] [R] et Mme [V] [J] épouse [R] d’une part, et la SAS [Adresse 1] d’autre part, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.