Charges de copropriété : exclusion du chauffage collectif non individualisé et réduction de la dette

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges des services collectifs selon l’utilité objective du service, tandis que les articles 14-1 et 14-2 organisent les provisions budgétaires et les dépenses de travaux. Le tribunal retient toutefois que les charges de chauffage collectif ne pouvaient être réclamées lorsqu’elles n’étaient pas individualisées conformément aux articles R174-2 et R174-3 du Code de la construction et de l’habitation. L’installation autonome du lot était établie par un procès-verbal de constat et une attestation, et l’absence de raccordement n’était pas contestée.

La créance est donc limitée aux charges non contestées, après déduction des frais de chauffage, soit 4 962,53 euros. La demande de production d’appels de fonds devient sans objet après cette imputation.

Sur le fondement de l’article 9 du Code de procédure civile, les demandes indemnitaires réciproques sont rejetées faute de preuve suffisante du préjudice. Le syndicat ne justifie pas d’un dommage distinct du retard de paiement ; la SCI ne démontre ni la réalité d’une perte locative, ni le lien entre la fissure et l’impossibilité de louer. La SCI supporte les dépens, sans application de l’article 700 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire étant de droit.

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La SCI contestait des frais de chauffage collectif, son appartement disposant d’une installation électrique autonome, et sollicitait diverses indemnisations. Le tribunal a constaté l’absence de raccordement et l’absence d’individualisation régulière des charges correspondantes. Il a fixé le solde dû à 4 962,53 euros, rejeté les demandes indemnitaires faute de preuve suffisante et condamné la SCI aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI LES PINS en paiement de charges de copropriété impayées, ainsi qu’en indemnisation du retard de paiement. La créance a été actualisée en cours d’instance.

La défenderesse contestait les frais de chauffage collectif, soutenant que son appartement disposait d’une installation électrique autonome. Elle demandait également le remboursement de sommes déjà versées et une indemnisation pour un préjudice de jouissance lié à des fissures structurelles, invoquant une perte de revenus locatifs.

Le tribunal retient que l’absence de raccordement au chauffage collectif est établie et que les charges correspondantes n’ont pas été individualisées conformément aux règles applicables. Il condamne la défenderesse au paiement du solde non contesté, fixé à 4 962,53 euros. Les demandes indemnitaires des deux parties sont rejetées faute de preuve suffisante. La défenderesse est condamnée aux dépens.

• Identifier les charges relevant d’un service collectif de copropriété
• Vérifier l’utilité objective du service pour le lot concerné
• Établir le raccordement effectif du lot au chauffage collectif
• Contrôler l’individualisation des consommations prévue par les articles R174-2 et R174-3
• Imputer les sommes liées au chauffage des charges non contestées
• Produire des éléments précis établissant tout préjudice indemnitaire

• Procès-verbal de constat d’huissier du 29 janvier 2015
• Attestation de la société ELECTRIC du 26 décembre 2023
• Courriers relatifs au raccordement électrique des radiateurs
• Procès-verbaux d’assemblées générales des années 2022, 2024 et 2025
• Courriels concernant l’accès au logement et les travaux

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges non contestées, mais ne peut recouvrer les frais de chauffage collectif non individualisés. La défenderesse évite cette fraction de la dette, mais reste condamnée au solde et aux dépens ; ses demandes de remboursement et d’indemnisation sont rejetées faute de preuve suffisante.

• Exclusion des frais de chauffage non individualisés
• Condamnation au paiement de 4 962,53 euros
• Rejet de l’indemnité pour retard de paiement
• Rejet du préjudice de jouissance et de la perte locative
• Condamnation de la défenderesse aux dépens
• Maintien de l’exécution provisoire de droit

À faire

• Identifier les charges de chauffage dans chaque appel de fonds
• Vérifier le raccordement réel du lot au réseau collectif
• Produire les constats et attestations techniques disponibles
• Établir précisément tout préjudice et son lien causal
• Contrôler les règles d’individualisation applicables

À éviter

• Réclamer des frais de chauffage non individualisés
• Se fonder uniquement sur l’usage réel du chauffage
• Produire des jurisprudences antérieures aux textes applicables
• Alléguer une perte locative sans justificatifs
• Confondre fissure structurelle et impossibilité de louer

Les charges de chauffage collectif non individualisées

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fonde la contribution aux services collectifs sur leur utilité. Le tribunal écarte les frais de chauffage réclamés, l’installation du lot étant autonome et l’individualisation exigée par les articles R174-2 et R174-3 du Code de la construction et de l’habitation n’étant pas établie. Les jurisprudences antérieures invoquées ne sont plus pertinentes depuis l’entrée en vigueur de ces textes.

La charge de la preuve prévue par l’article 9 du Code de procédure civile

Chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. Le syndicat ne démontre pas un préjudice distinct du retard de paiement. La défenderesse ne justifie pas davantage la réalité d’une perte locative ni l’impossibilité de louer causée par la fissure. Les deux demandes indemnitaires sont donc rejetées.

Le préjudice de jouissance locative

La seule existence d’une fissure relevant de la structure de l’immeuble ne suffit pas à établir un préjudice indemnisable. La défenderesse devait démontrer la réalité de locations antérieures, le montant des loyers allégués et le lien causal entre la fissure et l’impossibilité de louer. Ces éléments n’étant pas produits, la demande reconventionnelle est rejetée.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article R174-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article R174-3 du Code de la construction et de l’habitation, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1231-6 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1244 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile