TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/03094
N° Portalis 352J-W-B7J-C7J7G

N° MINUTE : 1

Assignation du :
06 Mars 2025

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 30 Octobre 2026

DEMANDERESSES

Madame [U] [E] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]

S.C SOCIETE CIVILE I L
[Adresse 1]
[Localité 3]

toutes deux représentées par Maître Christophe AYELA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0049

DEFENDERESSE

S.A.S HOTEL DU LUXEMBOURG
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Vanessa PERROT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0134

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 17 Juin 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 08 novembre 2007, Madame [U] [M] et Madame [Z] [M] – aux droits desquelles est venue la S.C SOCIETE CIVILE I L – ont donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.S HOTEL DU LUXEMBOURG, des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 1] dans le [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2003 avec échéance au 31 décembre 2011, moyennant le versement d’un loyer annuel initial en principal de 155.800 euros.

La destination du bail est la suivante : « Maître d’hôtel meublé ».

A échéance, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2012.

Par acte d’huissier du 02 juillet 2018, il a été procédé à la révision triennale du loyer prévu au bail qui a été fixé à la somme annuelle de 189.179,80 euros hors taxes hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 04 mai 2021, la S.A.S HOTEL DU LUXEMBOURG a fait signifier à sa bailleresse une demande de renouvellement de bail.

Par acte extrajudiciaire du 30 juillet 2021, la bailleresse a accepté le principe du renouvellement de bail à compter du 1er juillet 2021 sollicitant un loyer annuel de 450.000 euros, hors taxes et hors charges.

Aucun accord n’est intervenu entre les parties relativement au montant du loyer du bail renouvelé.

Par acte extrajudiciaire du 02 juillet 2024, la bailleresse a fait signifier une demande de révision du loyer pour le voir fixer à la somme provisionnelle de 209.615 euros sur la base de l’indice ICL du 4ème trimestre 2023 et à parfaire dans l’attente de la publication de l’indice ICL du 3ème trimestre 2024.

Par courrier du 25 septembre 2024, la S.A.S HOTEL DU LUXEMBOURG a répondu qu’elle refusait la révision triennale proposée.

Par acte extrajudiciaire du 16 octobre 2024, la bailleresse a fait signifier un mémoire afin de voir fixer le montant du loyer révisé au montant provisionnel de 225.000 euros à parfaire dans l’attente de la publication de l’indice ICL du 3ème trimestre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 06 mars 2025, Madame [U] [M] et la S.C SOCIETE CIVILE I L ont fait assigner la S.A.S HOTEL DU LUXEMBOURG aux fins substantielles de voir réviser le montant du loyer du bail, à compter du 02 juillet 2024, à la somme annuelle de 217.643,69 euros hors taxes et hors charges, et avec intérêts aux taux légal à compter de cette date.

Dans son dernier mémoire notifié le 26 mars 2026, Madame [U] [M] et la S.C SOCIETE CIVILE I L demandent au juge des loyers commerciaux de :

– réviser le montant du loyer du bail, à compter du 02 juillet 2024, à la somme annuelle de 217.643,69 euros hors taxes et hors charges, et avec intérêts aux taux légal à compter de cette date ;
– condamner la S.A.S HOTEL DU LUXEMBOURG à leur payer, la somme de 5.000 euros sur le fondement des disposition de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans son dernier mémoire dont la notification n’est pas contestée (date illisible d’accusé réception), la S.A.S HOTEL DU LUXEMBOURG demande au juge des loyers commerciaux de :

– réviser le montant du loyer du bail, à compter du 02 juillet 2024, à la somme annuelle de 203.134 euros hors taxes hors charges ;
– dire n’y avoir lieu à l’application du taux d’intérêt légal sur la somme résultant de la différence entre le loyer dû depuis le 02 juillet 2024 et les loyers effectivement payés ;
– condamner la S.C SOCIETE CIVILE I L et Madame [U] [M] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 17 juin 2026 et la décision a été mise en délibéré au 30 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de révision du prix du bail

En application des articles L.145-38 et R.145-20 et suivants du code de commerce, le bailleur peut demander la révision du prix du bail tous les trois ans à compter de la dernière fixation amiable ou judiciaire du prix et la révision prend effet à compter de la date de la demande en révision, laquelle doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire et comprendre à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert.

En l’espèce, il convient de relever que les parties sont liées par un bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 aux mêmes clauses et conditions que le bail initial, à l’exception des stipulations éventuellement contraires à la loi n°2014-626 du 10 juin 2014. Le bail précise en son article intitulé « Loyer » : « Ce loyer sera révisable tous les trois ans à la demande de l’une ou l’autre des parties ».

Par acte extrajudiciaire du 02 juillet 2024, la bailleresse a fait signifier une demande de révision du loyer pour le voir fixer à la somme provisionnelle de 209.615 euros sur la base de l’indice ICL du 4ème trimestre 2023 et à parfaire dans l’attente de la publication de l’indice ICL du 3ème trimestre 2024.

Cet acte extrajudiciaire qui porte comme objet une demande de révision triennale légale en indiquant un prix, constitue une demande en révision régulière en la forme au regard des prescriptions réglementaires.

Il sera donc jugé que le prix du loyer révisé prendra effet à compter du 02 juillet 2024, date de la demande en révision.

Sur le prix du bail révisé

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

Les caractéristiques du local considéré ;La destination des lieux ;Les obligations respectives des parties ;Les facteurs locaux de commercialité ;Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Néanmoins, selon l’article L.145-38 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 10 juin 2014, par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le prix révisé doit donc être fixé, en vertu de l’article précité combiné avec l’article L.145-33 du même code, à l’intérieur d’une double limite, à défaut de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, et il correspond donc soit au loyer résultant des indices si la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit au loyer en cours si celui-ci est supérieur à la valeur locative, et à cette dernière valeur si celle-ci se situe entre le plafond (loyer résultant des indices) et le plancher (loyer en cours).

L’article L.145-38 du code de commerce étant d’ordre public, les parties ne peuvent librement choisir les indices diviseurs et multiplicateurs pour le calcul de la révision ; pour le calcul de celle-ci, l’indice multiplicateur est nécessairement l’indice du trimestre au cours duquel la demande de révision est notifiée, l’indice diviseur est nécessairement celui du trimestre au cours duquel est intervenue dernière fixation du loyer, et le loyer à réviser est, s’il y a déjà eu une première révision, le loyer précédemment révisé.

Le juge est cependant tenu en vertu de l’article R.145-21 du code de commerce par les demandes des parties.

En l’espèce, aucune des parties ne fait valoir de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Les parties s’entendent sur le fait que la majoration ou la diminution de loyer consécutive à la révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

La bailleresse fait valoir que le loyer annuel s’élève actuellement à la somme de 189.179,80 euros et n’a fait 1’objet d’aucune révision depuis le 02 juillet 2018. Elle énonce qu’en application de l’ILC, le loyer révisé doit être fixé à la somme de 217.643,69 euros hors taxes hors charges, calculé comme suit : 24 (137,71) / ILC du 3T 2021 (119,70) = 217.643,69 € hors taxes et hors charges.

La société locataire ne conteste pas le calcul du loyer plafond. Elle estime cependant qu’un abattement doit être réalisé sur ledit montant pour tenir compte de son impossibilité d’exploiter deux chambres, en raison de désordres qui ressortent d’une expertise judiciaire ordonnée dans un autre litige.

Aucune des parties ne sollicitent d’expertise judiciaire pour déterminer si la valeur locative peut être inférieure au loyer plafond, tout en étant supérieure au loyer en cours. Il ressort toutefois de l’expertise établie à la demande unilatérale de la bailleresse produite à la procédure, et non utilement contestée par la société locataire, que la valeur locative a été estimée à la somme annuelle de 285.700 euros hors taxes hors charges.

Il appert que la valeur locative ainsi estimée est manifestement supérieure au loyer plafond de sorte que le loyer révisé doit être fixé au loyer plafond qui est supérieur au loyer en cours.

C’est à tort que la société locataire estime que le loyer plafond peut faire l’objet d’un abattement, alors qu’il est constant qu’il résulte du seul jeu des indices, contrairement à la valeur locative qui peut être minorée ou majorée.

En conséquence, il y a lieu de fixer le loyer révisé à compter du 02 juillet 2024 à la somme annuelle de 217.643,69 euros hors taxes et hors charges.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la bailleresse sollicite les intérêts au taux légal. La société locataire conteste l’application des intérêts au taux légal au différentiel de loyers.

En application du texte susvisé, les intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer perçu et le loyer révisé, seront dus par la S.A.S HOTEL DU LUXEMBOURG à compter de chaque échéance de loyer postérieure au 2 juillet 2024 et ce, jusqu’au paiement de l’entier loyer révisé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.A.S HOTEL DU LUXEMBOURG ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la S.A.S HOTEL DU LUXEMBOURG sera condamnée à payer à Madame [U] [M] et à la S.C SOCIETE CIVILE I L la somme totale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle en principal de 217.643,69 euros hors charges et hors taxes le prix du bail révisé le 02 juillet 2024 entre la S.C SOCIETE CIVILE I L et la S.A.S HOTEL DU LUXEMBOURG pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1] dans le [Localité 5] ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal sur la différence entre le montant du loyer acquitté et le montant du loyer révisé par le présent jugement, à compter de chaque échéance de loyer postérieure au 2 juillet 2024 et ce, jusqu’au paiement de l’entier loyer révisé ;

Condamne la S.A.S HOTEL DU LUXEMBOURG aux entiers dépens ;

Condamne la S.A.S HOTEL DU LUXEMBOURG à payer à Madame [U] [M] et à la S.C SOCIETE CIVILE I L la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 30 octobre 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON