TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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N° RG 25/58218 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFMO

N° : 9

Assignation du :
07 Novembre 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 octobre 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Yann LACHAT, Greffier.
DEMANDERESSE

S.C.I. HU PAN
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Roland PIROLLI, avocat au barreau de PARIS – #D0161

DEFENDERESSES

S.A.S. MAISON KOTON
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Franck-olivier KLEIN, avocat au barreau de PARIS – #E0430

Madame [A] [K]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Franck-olivier KLEIN, avocat au barreau de PARIS – #E0430

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Yann LACHAT, Greffier,

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2023, la SCI Hu Pan a donné à bail commercial à la société Maison Koton des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2023, moyennant un loyer annuel de 66 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé du même jour, Mme [K] s’est portée caution solidaire du preneur sans bénéfice de division ni de discussion jusqu’à la date du 1er décembre 2032 pour un montant maximum de 90 000 euros pour le paiement du loyer, de sa révision chaque année sur la base de la variation de l’indice du coût de la construction, ainsi que des indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Hu Pan a, par acte en date du 22 octobre 2025, fait délivrer à la société Maison Koton un commandement de payer visant la clause résolutoire portant une somme en principal de 9 741, 04 euros suivant décompte arrêté au 20 octobre 2025.

C’est dans ce contexte que, par actes du 7 novembre 2025, la SCI Hu Pan a fait assigner la société Maison Koton et Mme [K] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 16 835, 44 euros au titre des loyers, accessoires et quote-part contractuelle dans les taxes foncières avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 22 octobre 2025 et à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, la SCI Hu Pan a, par acte en date du 19 décembre 2025, fait délivrer à la société Maison Koton un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 13 818 euros suivant décompte arrêté au 1er décembre 2025.

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 5 février 2026, a fait l’objet de plusieurs renvois, avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, la SCI Hu Pan a, par acte en date du 17 avril 2026, fait délivrer à la société Maison Koton un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 14 138, 92 euros suivant décompte arrêté au 14 avril 2026.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI Hu Pan a, par acte du 5 août 2026, fait assigner la société Maison Koton devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce :

– constater la résolution du bail à effet du 18 mai 2026,
– ordonner l’expulsion de la société Maison Koton,
– ordonner si besoin est le transport des meubles et marchandises trouvés dans les lieux conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
– condamner la société Maison Koton à lui payer une indemnité d’occupation qui sera fixée à une somme égale au montant du loyer courant à compter du 18 mai 2026 et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,
– condamner la société Maison Koton aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été dénoncée, par acte du 12 août 2026, à la société Banque populaire rives de [Localité 2], créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Les parties n’étant pas entrées en médiation, l’affaire a été plaidée à l’audience du 1er octobre 2026.

Par conclusions en réplique déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI Hu Pan a demandé au juge des référés de :

– Constater que le bénéfice de la clause résolutoire de plein droit énoncée au bail commercial du 6 décembre 2023, est acquis à la SCI Hu Pan ;

– Constater la résiliation du bail commercial, avec effet à partir du 18 mai 2026 ;

En conséquence :

– Ordonner l’expulsion de la société Maison Koton des lieux loués dont s’agit, ainsi que de tous occupants dans les lieux de son chef, ceci au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

– Ordonner si besoin est le transport des meubles et marchandises trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur, aux frais du preneur, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

– Condamner à titre provisionnel la société Maison Koton à payer à la SCI Hu Pan une indemnité d’occupation qui sera fixée à une somme égale au montant du loyer courant ceci à compter du 18 mai 2026 et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

– Condamner par provision la société Maison Koton et Mme [K], solidairement entre elles, à payer à la SCI Hu Pan la somme de 34 309,92 euros à titre de loyers dus en principal, et charges locatives, ceci avec intérêts de retard aux taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance ;

– Dire n’y avoir lieu à référé sur toutes les demandes formées par la société Maison Koton à l’encontre de la SCI Hu Pan ;

– Condamner solidairement la société Maison Koton et Mme [K] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 17 avril 2026 ainsi qu’à lui payer une somme de 6 500 euros en application l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs écritures récapitulatives n°4, la société Maison Koton et Mme [K] ont demandé au juge des référés de :

– débouter la SCI Hu Pan de l’ensemble de ses demandes formées en référé contre elles ;
– à titre subsidiaire, accorder à la société Maison Koton un délai de 24 mois pour le règlement de la dette locative éventuelle et dire que, sous réserve du respect de cet échéancier, il ne pourra être procédé à aucune mesure d’exécution forcée et que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant la durée de l’échelonnement ;
– à titre infiniment subsidiaire, à défaut de faire droit aux demandes de remboursement intégral au titre des forfaits de charges et taxe foncière, limiter et réduire provisoirement le forfait de charges de 200 euros par mois à un montant mensuel maximal plus proportionné qu’il plaira au tribunal de fixer et limiter et plafonner provisoirement la refacturation de la taxe foncière en fixant un pourcentage ou un montant annuel maximal inférieur au taux de 40 % jusqu’à la décision au fond ;
– à titre reconventionnel,
* condamner la SCI Hu Pan à rembourser à la société Maison Koton la somme de 5 400 euros au titre des provisions sur charges, augmentée des intérêts au taux légal avec capitalisation, provisoirement chiffrés au 1er février 2026 à 313, 35 euros, soit un total de 5 713, 35 euros à parfaire ;
* condamner la SCI Hu Pan à rembourser à la société Maison Koton la somme de 2 646, 64 euros au titre des taxes foncières, augmentée des intérêts au taux légal avec capitalisation à compter du 14 novembre 2025, provisoire chiffrés à 15, 48 euros au 1er février 2026, soit un total de 2 662, 12 euros, à parfaire ;
* condamner la SCI Hu Pan à payer à la société Maison Koton la somme de 707, 05 euros à parfaire au titre des intérêts sur le dépôt de garanti ;
* ordonner à la SCI Hu Pan de déclarer le sinistre de février 2026 auprès de son assureur et de faire réaliser à ses frais, tous travaux nécessaires à la remise en état complète et pérenne des locaux, dans un délai de dix jours à compter de la signification de l’ordonnance sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
* déclarer qu’il y a lieu de réduire le loyer de 30 % à compter de février 2026 et jusqu’à complète remise en état, soit une réduction mensuelle de 1 620 euros ;
* condamner, à titre provisionnel, la SCI Hu Pan à verser à la société Maison Koton la somme de 1 620 euros par mois à compter de février 2026 jusqu’à la remise en état ;
* condamner à titre provisionnel la SCI Hu Pan à verser à la société Maison Koton la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice commercial ;
* condamner la SCI Pu Pan à payer à la société Maison Koton la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– en tout état de cause, condamner la SCI Pu Pan à verser à la société Maison Koton la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Klein, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions déposées par les parties et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » telles que formulées dans le dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes – qui n’en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens – ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. 

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

Suivant l’article R. 145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataires les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 17 avril 2026 par la SCI Hu Pan à la société Maison Koton afin d’obtenir paiement de la somme en principal de 13 447, 20 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de mars et avril 2026, la somme de 168, 12 euros au titre de la taxe de balayage et la somme de 523, 20 euros au titre de la facture de désinsectisation, soit un total de 14 138, 52 euros, suivant décompte arrêté au 14 avril 2026.

Il n’est pas contesté qu’au 17 mai 2026, la société Maison Koton n’avait réglé que la somme de 6 723, 60 euros le 12 mai 2026.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Maison Koton soutient que le loyer du mois de mars 2026 d’un montant de 3 078, 44 euros après déduction de l’avoir de 3 078, 44 euros au titre des consommations d’eau a été réglée le 7 avril 2026 et que le loyer du mois d’avril 2026 a été réglé le 12 mai 2026. Elle conteste, en outre, devoir la somme de 168, 12 euros au titre de la taxe balayage et la somme de 523, 20 euros au titre d’une soi-disant intervention de désinsectisation deux ans auparavant.

La société Maison Koton justifie que, le 12 mars 2026, la SCI Hu Pan a établi un avoir d’un montant de 3 078, 44 euros au titre de la régularisation des provisions de dépense d’eau qu’elle a versées.
Si aucune des parties ne verse l’avis d’échéance du mois de mars, le loyer étant payable mensuellement et d’avance, cet avoir établi le 12 mars 2026 n’a pu être imputé que sur cet avis d’échéance.

Ainsi, la somme de 3 645, 16 euros versée par la société Maison Koton le 7 avril 2026 ne peut que correspondre au loyer et provision sur dépense d’eau du mois de mars après déduction de l’avoir d’un montant 3 078, 44 euros.

Dès lors, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que la somme de 6 723, 60 euros réclamée au titre du loyer et provision sur la consommation d’eau du mois de mars 2026 dans le décompte joint au commandement de payer était effectivement due par la société Maison Koton.

En outre, la société Maison Koton justifie avoir versé le 12 mai 2026 la somme de 6 723, 60 euros au titre du loyer et provision sur dépense d’eau du mois d’avril. Elle a, en effet, précisé dans l’intitulé du virement comme motif le mois d’avril. Elle justifie, en outre, d’une quittance de loyer établie par la SCI Hu Pan le 30 avril 2026 pour le loyer du mois d’avril 2026.

Ainsi, au 17 mai 2026, seules les sommes de 168, 12 euros au titre de la taxe de balayage et la somme de 523, 20 euros n’avaient pas été réglées par la société Maison Koton.

Le contrat de bail stipule que le preneur supportera « les charges, taxes et redevances d’enlèvement des ordures ménagères, et s’il y a lieu, celles relatives à l’enlèvement et la gestion des déchets spécifiques liés à ses activités, de balayage, de voiries et d’urbanisme, de déversement des égouts, sur l’eau, à savoir de manière générale toutes charges, taxes, redevances, impositions liées à l’exploitation et l’occupation des locaux par le preneur et aux services y attachés » ». Il précise que « le PRENEUR supportera dans leur intégralité les taxes et impositions liées aux locaux eux-mêmes, qui sont normalement à la charge des propriétaires, tel que l’impôt foncier et les taxes additionnelles, dans la proportion de 40 % indiquée à la clause ‘‘charges locatives’’ page 16 ci-après, à l’exclusion de la Contribution Economique Territoriale (CET) qui demeurera exclusivement à la charge du BAILLEUR ». Il ajoute enfin que « les taxes et impôts fonciers sont de convention expresse à la charge du PRENEUR, et le remboursement lui en sera demandé, sur justificatif, ceci au prorata des surfaces occupées par rapport à la surface de l’immeuble ci-dessus ; cette proportion est fixée d’un commun accord à 40 % du montant desdits impôts fonciers ».

Il ressort du contrat de bail que le preneur doit, sur justificatifs, rembourser au bailleur 40 % des taxes et impôts liés au local qu’il règle pour l’immeuble au sein duquel se trouvent les lieux loués. Ne s’agissant pas d’une provision mais d’un remboursement, le bailleur n’a pas à effectuer une quelconque régularisation.

Contrairement à ce que soutient la société Maison Koton, aucune disposition législative ou réglementaire n’interdit aux parties à un bail commercial de prévoir que le preneur prendra en charge les taxes et impôts afférent au local à hauteur d’un pourcentage fixé par le bail.

Dès lors, l’obligation pour la société Maison Koton de régler au bailleur, sur justificatifs, 40 % de la taxe balayage 2026 qui constitue un impôt local afférent au local ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Toutefois, la société Maison Koton conteste avoir eu communication de l’avis d’imposition de la taxe de balayage mentionnée dans le commandement de payer.

Si la SCI Hu Pan verse, dans le cadre de la présente instance, l’avis de somme à payer émis le 27 février 2026 au titre de la taxe balayage d’un montant de 421, 82 euros, elle ne justifie pas avoir adressé cette pièce à la société Maison Koton avant l’introduction de la présente procédure. En effet, si le commandement de payer mentionne que la copie de la taxe balayage est jointe, elle n’est pas annexée à l’exemplaire produit par le bailleur. En outre, le procès-verbal de signification mentionne uniquement 4 feuilles, ce qui correspond aux 3 pages du commandement de payer et à l’état des impayés joint.

En l’absence de preuve que le justificatif afférent à la taxe balayage était effectivement joint au commandement de payer, il n’est pas établi que la société Maison Koton devait dans le délai d’un mois régler la somme de 168, 12 euros au titre de la taxe balayage.

Enfin, s’agissant du remboursement de la facture de désinsectisation, il convient de relever que le contrat de bail stipule en page 15 uniquement que le preneur s’engage à prendre toutes mesures de destruction des rongeurs, insectes ou tous autres animaux nuisibles. Il ne met donc pas à la charge du preneur une obligation de rembourser au bailleur les frais qu’il a engagés pour la désinsectisation des lieux loués.

Si la SCI Hu Pan soutient avoir fait intervenir une entreprise de désinsectisation à la demande de la société Maison Koton, elle ne l’établit pas, ne versant aucune pièce sur ce point.

L’obligation pour la société Maison Koton de rembourser à la SCI Hu Pan la somme de 523, 20 euros au titre de la facture de la société technique 3 D fait, en conséquence, également l’objet d’une contestation sérieuse.

Il s’ensuit que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI Hu Pan à la société Maison Koton est affecté de plusieurs contestations sérieuses quant à sa validité.

Il sera, par conséquent, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Hu Pan tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes en découlant.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif formée à l’encontre de la société Maison Koton

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Vu les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce précités,

En l’espèce, la SCI Hu Pan sollicite la condamnation de la société Maison Koton à lui payer la somme de 34 309, 92 euros au titre de l’arriéré locatif correspondant aux loyers des mois de mars à septembre 2026 et aux charges récupérables après déduction des versements effectués.

Il ressort des développements qui précèdent que la société Maison Koton a réglé le loyer du mois de mars 2026 d’un montant de 3 645, 16 euros et non 6 723, 60 euros, le 7 avril 2026 et le loyer du mois d’avril 2026 le 12 mai 2026.

Dans ces conditions, la somme de 6 723, 60 euros versée le 6 juillet 2026 par la société Maison Koton a réglé le loyer et la provision sur dépense d’eau du mois de mai 2026 et non celui du mois d’avril 2026 comme l’indique la SCI Hu Pan.

La somme de 6 723, 60 euros réclamée au titre du loyer du mois de mai 2026 fait, en conséquence, l’objet d’une contestation sérieuse et sera déduite des sommes réclamées par la SCI Hu Pan.
La société Maison Koton conteste, par ailleurs, devoir une provision sur charges de 200 euros par mois en l’absence de production des justificatifs par le bailleur.

Toutefois, le contrat de bail stipule que « pour les dépenses d’eau propres aux locaux loués, et considérant qu’un compteur divisionnaire (de celui de la société POPINTEL autre locataire du BAILLEUR) a été installé antérieurement par le BAILLEUR, le PRENEUR remboursera à la société POPINTEL, si nécessaire par l’intermédiaire du BAILLEUR, les dépenses d’eau selon enregistrements dudit compteur. Il est convenu entre les parties une provision sur les dépenses d’eau fixée à la somme mensuelle de Deux cents euros (200 € h.t.), hors taxes, laquelle sera payée par le PRENEUR entre les mains du BAILLEUR d’avance et le premier de chaque mois en sus et en même temps que le loyer. Après la fin de chaque année de location, le BAILLEUR produire un compte de liquidation des dépenses d’eau, en fonction des relevés du compteur divisionnaire ci-dessus ».

La provision fixée par le contrat de bail est, en conséquence, uniquement une provision sur les dépenses d’eau. Or, aucune disposition législative ou réglementaire n’interdit aux parties à un bail commercial de faire supporter de telles dépenses au preneur, ne s’agissant pas de dépenses qui ne peuvent lui être imputés en application de l’article R. 145-35 du code de commerce.

Les provisions sur les dépenses d’eau réclamées dans le cadre de la présente instance étant relatives à l’année 2026, elles ne peuvent encore faire l’objet d’une régularisation au titre de l’année 2026.

L’obligation pour la société Maison Koton de régler à la SCI Hu Pan les provisions sur les dépenses d’eau d’un montant de 200 euros par mois ne fait, en conséquence, pas l’objet d’une contestation sérieuse.

La société Maison Koton conteste également devoir verser la somme de 691, 92 euros correspondant à la facture de désinsectisation et de la taxe sur les ordures ménagères.

Il ressort des développements qui précèdent que l’obligation pour la société Maison Koton de régler la somme de 523, 20 euros au titre de la facture de désinsectisation fait l’objet d’une contestation sérieuse. Elle sera, en conséquence, déduite des sommes réclamées par la SCI Hu Pan.

Il s’en évince, en revanche, que la somme de 168, 72 euros réclamée au titre de la taxe sur le balayage ne fait pas l’objet d’une contestation sérieuse. En effet, le contrat de bail stipule expressément que les taxes et impôts fonciers sont à la charge du preneur qui devra les rembourser au bailleur à sa demande et sur production de justificatif à hauteur de 40 %. La SCI Hu Pan a, en outre, produit, dans le cadre de la présente instance, l’avis de somme à payer émis le 27 février 2026 au titre de la taxe balayage d’un montant de 421, 82 euros.

La société Maison Koton sera, en conséquence, condamnée à payer à la SCI Hu Pan, par provision, la somme non sérieusement contestable de 27 063, 12 euros (34 309, 92 – 6 723, 60 – 523, 20) au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 17 septembre 2026 (échéance du mois de septembre 2026 incluse).

Cette somme correspondant à titre principal à des loyers et provisions sur dépenses d’eau dues postérieurement à la délivrance des assignations, il sera prévu qu’elle portera intérêts au taux légal uniquement à compter de la présente décision.

Sur la demande de condamnation solidaire de Mme [K]

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 2297 du même code précise que « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article ».

Au cas présent, par acte sous seing privé du 6 décembre 2023, Mme [K] s’est portée caution solidaire du preneur sans bénéfice de division ni de discussion jusqu’à la date du 1er décembre 2032 pour un montant maximum de 90 000 euros pour le paiement du loyer, de sa révision chaque année sur la base de la variation de l’indice du coût de la construction, ainsi que des indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure.

Dès lors, l’obligation pour Mme [K], en sa qualité de caution solidaire, de prendre en charge les loyers, charges, accessoires non payés par la société Maison Koton n’est pas sérieusement contestable.

Elle sera, en conséquence, condamnée solidairement avec la société Maison Koton à payer, par provision, au bailleur, la somme de 27 063, 12 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 17 septembre 2026.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Maison Koton

Sur la demande de délais de paiement
La société Maison Koton sollicite, compte tenu de sa situation économique et du risque de rupture de trésorerie et de mise en péril de la continuité de son exploitation et de sa bonne foi, l’octroi d’un délai de 24 mois pour le règlement de sa dette locative.

La SCI Hu Pan s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement, le preneur n’étant pas solvable, ayant ainsi laissé de nouveaux loyers impayés et n’étant pas de bonne foi puisqu’il a pratiqué au moins à deux sous-locations pourtant prohibées par le bail.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le fait que la société Maison Koton ait proposé à la location à l’heure, à la journée ou au mois d’espaces de beauté et de bien-être au sein des lieux loués (postes de coiffage et cabines de soin) n’est pas nature à conduire à lui refuser l’octroi de délais de paiement pour régler l’arriéré locatif.

Au contraire, compte tenu de la situation économique de la société Maison Koton et de ses efforts de paiement depuis la délivrance des différents commandements de payer, il y a lieu de lui accorder les délais de paiement sollicités à hauteur de vingt-quatre mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, de l’arriéré locatif et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, le tout redeviendra immédiatement exigible.

Il sera, enfin, rappelé que l’octroi de délais de paiement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le cours de ces délais.

Sur les demandes de provisions
Vu l’article 835, alinéa 2, du code civil,

A titre liminaire, il convient de relever que la demande de la société Maison Koton faite au visa de l’article 835 du code de procédure civile de restitution de la somme de 5 400 euros au titre du remboursement des provisions sur charges, de la somme de 2 646, 64 euros au titre des taxes foncières et de la somme de 707, 50 euros au titre des intérêts sur le dépôt de garantie s’analysent en des demandes de provisions.

– Sur les demandes relatives aux charges

Vu les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce précités,

L’article R.145-36 du code de commerce précise que « l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

Il a été jugé que le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles (3e Civ., 29 janvier 2026, pourvoi n°24-16.270, publié).

En l’espèce, la société Maison Koton soutient que les provisions sur charges de 200 euros par mois qu’elle a versées entre le mois de décembre 2023 et le mois de février 2026 doivent lui être remboursées, dès lors qu’elles ont été versées en exécution d’une clause qui doit être réputée non écrite et qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une régularisation.

Toutefois, il résulte des développements qui précèdent que la clause du bail stipulant que le preneur doit régler une provision sur les dépenses d’eau de 200 euros par mois ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse.

La SCI Hu Pan soutient avoir, dans le cadre de la présente procédure, procédé à la régularisation de la consommation d’eau pour les années 2023 à 2025.

Toutefois, afin de l’établir, elle verse deux photographies du compteur d’eau qu’elle indique avoir prises les 16 décembre 2023 et 12 mars 2026 sans, toutefois, verser aucune pièce qui permettrait de l’établir.

Elle produit, en outre, une seule facture trimestrielle d’Eau de [Localité 2], celle du 16 mars 2026.

Il est, enfin, versé l’avoir établi par la SCI Hu Pan le 12 mars 2026 mentionnant que la somme de 4 600 euros doit être remboursée à la société Maison Koton au titre de sa consommation d’eau entre le mois de décembre 2023 et le mois de décembre 2025.

Dès lors, en l’absence de production de toutes les factures de l’établissement Eau de Paris depuis l’entrée dans les lieux de la société Maison Koton, la SCI Hu Pan ne justifie toujours pas au jour où le juge statue du montant des charges dues au titre de la consommation d’eau pour les années 2023 à 2025.

La société Maison Koton a versé entre le mois de décembre 2023 et le mois de décembre 2025 la somme de 200 euros par mois augmentée de la TVA, soit la somme de 240 euros par mois, soit la somme totale de 5 760 euros.

Toutefois, la société Hu Pan a, le 12 mars 2026, consenti à la société Maison Koton un avoir de 3 078, 44 euros au titre de la régularisation de la consommation d’eau.

Dans ces conditions, la SCI Hu Pan sera condamnée à verser à la société Maison Koton la somme de 2 681, 56 euros (5 760 – 3 078, 44) au titre des provisions sur dépenses d’eau qu’elle a versées entre le mois de décembre 2023 et le mois de décembre 2025 sans que celles-ci n’aient été justifiées par des pièces.

Il sera prévu que cette somme portera intérêts à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Il ne sera, en conséquence, pas fait droit au surplus des demandes de la société Maison Koton.

– Sur les demandes relatives aux taxes foncières

Vu les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce précités,

La société Maison Koton soutient que la somme de 2 646, 64 euros versée le 14 novembre 2025 au titre de la taxe foncière doit lui être remboursée.

Toutefois, il résulte des développements qui précèdent que la clause du bail stipulant que le preneur doit rembourser au bailleur, sur justificatif, 40 % des impôts fonciers ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Or, la SCI Hu Pan produit les avis d’impositions pour les années 2024 et 2025 aux termes desquels la taxe foncière afférente à l’immeuble s’est élevée respectivement à 3 236 euros et à 3 380 euros. La somme de 2 646, 64 euros que la société Maison Koton a versée le 14 novembre 2025 correspond ainsi à 40 % des taxes foncières 2024 et 2025.

La société Maison Koton échoue en conséquence à établir une obligation non sérieusement contestable pour la SCI Hu Pan de lui rembourser la somme de 2 646, 64 euros.

Il sera, dès lors, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef et la demande d’intérêts qui en découle.

– Sur les demandes relatives au dépôt de garantie

Suivant l’article L. 145-40 dans sa version en vigueur du 21 septembre 2000 au 28 mai 2026 applicable au présent litige compte tenu de la date de conclusion du contrat de bail, les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.

L’article L. 145-15 du même code précise que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L.145-54 ».

Il s’ensuit que le régime des loyers payés d’avance étant défini par l’articles L. 145-40 susvisé dont les dispositions sont d’ordre public en vertu de l’article L.145-15, toute clause, stipulation ou arrangement contraire sont réputés non écrits.

En l’espèce, la société Maison Koton sollicite la condamnation de la SCI Hu Pan à lui verser la somme de 707, 50 euros correspondant aux intérêts dus sur le dépôt de garantie qui excède deux termes de loyers, en application de l’article L. 145-40 du code de commerce.

Le contrat de bail stipule qu’il est fixé un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer hors taxe, soit une somme de 16 500 euros et que, de convention expresse entre les parties, elle ne sera pas productive d’intérêts.

Dès lors, cette clause qui fait obstacle au régime d’ordre public des intérêts pour les loyers payés d’avance est susceptible d’être réputée non écrite par les juges du fond. Il n’entre, toutefois, pas dans les pouvoirs du juge des référés de réputer non écrite une telle clause.

Dans ces conditions, le juge des référés ne saurait condamner le bailleur à verser à la société Maison Koton les intérêts sur le dépôt de garantie excédant deux termes de loyers prévus à l’article L. 145-40 du code de commerce.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef de la société Maison Koton.

– Sur les demandes relatives aux dégâts des eaux

La société Maison Koton expose subir des dégâts des eaux récurrents depuis le mois de mars 2024 se traduisant par des infiltrations, des traces d’humidité, la dégradation des plafonds et des murs et l’impossibilité d’utiliser certaines zones des locaux.

Elle soutient, en conséquence, que la SCI Hu Pan manque à son obligation de délivrance des lieux en état de service à l’usage auxquels ils sont destinés.

La SCI Hu Pan reconnaît trois dégâts des eaux survenus aux mois de juillet 2024, février 2026 et août 2026 mais conteste toute absence de diligence de sa part.

Elle explique que la société Maison Koton a reçu une indemnisation de son assureur pour le dégât des eaux du mois de juillet 2024, qu’il a fait immédiatement intervenir un plombier pour celui du mois de février 2026 mais qu’il n’a pu accéder aux locaux qu’après une mise en demeure et a alors constaté l’absence de toute fuite et qu’elle a fait immédiatement intervenir un plombier pour celui du mois d’août 2026 qu’elle a par ailleurs déclaré à son assureur.

Elle conteste, en conséquence, tout manquement à son obligation de délivrance et ce d’autant que la société Maison Koton n’établit pas avoir dû interrompre son activité du fait de ces dégâts des eaux.

Vu l’article 835 du code de procédure civile précité,

Suivant l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur doit, pendant toute la durée du bail, faire dans la chose louée toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Aux termes de l’article 1217 du même code, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

– obtenir une réduction du prix ;

– provoquer la résolution du contrat ;

– demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1223 du même code précise qu’en cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit et que, si le créancier a déjà payé, à défaut d’accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.

L’article 1231-1 du même code énonce, enfin, que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les locaux loués ont subi plusieurs dégâts des eaux entre le mois de février 2024 et le mois d’août 2026.

Toutefois, ces pièces ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise en référé que ces dégâts des eaux ont empêché la société Maison Koton de jouir des lieux loués de manière normale. En effet, les seules photographies et vidéo versées accompagnant le courriel et les SMS sont insuffisantes à rapporter une telle preuve, étant précisé que, s’agissant de copie-écran des SMS, les vidéos ne peuvent être visionnées par le juge des référés.

Le procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages établi par l’expert mandaté par l’assureur de la SCI Hu Pan à la suite de la réunion d’expertise du 8 septembre 2026 portant sur le dégât des eaux du 1er août 2026 et signé par la société Maison Koton ne mentionne d’ailleurs aucune perte immatérielle.

En outre, il s’évince des échanges de SMS entre la présidente de la société Maison Koton et du gérant de la SCI Hu Pan produits que cette dernière a fait intervenir un plombier dès que la société Maison Koton l’a informée d’un dégât des eaux. Elle justifie à ce titre d’une facture d’intervention de M. [N] le 7 août 2026 pour une intervention en urgence en réparation de fuite. Elle prouve également avoir procédé à la déclaration du dégât des eaux survenu le 1er août 2026, une réunion d’expertise étant ainsi prévue le 8 septembre 2026.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Maison Koton de réduction de loyers, de condamnation du bailleur à déclarer le sinistre et à faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état des locaux et de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice commercial.

Sur les demandes subsidiaires de plafonnement provisoire
Vu l’article 835 du code de procédure civile précité,

La société Maison Koton demande, à titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à ses demandes de remboursement intégral, au juge des référés de, sur le fondement de l’article L. 145-40-2 du code de commerce et de l’article L. 442-1 du même code qui prohibe notamment tout déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, de limiter et réduire provisoirement le montant du forfait de charges mensuel de 200 euros à un montant proportionné, de limiter et plafonner la refacturation de la taxe foncière et d’ordonner au bailleur de produire l’ensemble des justificatifs de charges ainsi que les avis de taxe foncière et les clés de répartition retenues.

Toutefois, il s’évince des développements qui précèdent que les clauses du contrat de bail stipulant une provision sur dépenses d’eau de 200 euros par mois et une prise en charge par le preneur des taxes et impôts fonciers à hauteur de 40 % ne font l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Il convient, au surplus, de relever qu’il n’appartient pas au juge des référés mais au juge du fond d’apprécier si les éléments constitutifs d’un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties sont caractérisés, dès lors qu’une telle appréciation implique d’analyser les clauses du contrat et l’économie générale du contrat, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Maison Koton de plafonnement provisoire et de communication de justificatifs.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
En application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximal de 10 000 euros, ainsi qu’à verser des dommages et intérêts à la partie adverse qui justifie d’un préjudice.

Il est rappelé que le juge des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent, en principe, un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol, soit qu’en cas de faute caractérisée, étant rappelé que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

En l’espèce, dès lors qu’il a été fait droit à une partie des demandes de la SCI Hu Pan, il ne saurait être considéré qu’elle a agi de manière abusive en introduisant la présente procédure.

L’action n’ayant pas dégénéré en abus, la demande de la société Maison Koton au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes

La société Maison Koton et Mme [K], parties perdantes, seront, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnées solidairement aux entiers dépens de l’instance qui ne comprendront toutefois pas le coût du commandement de payer délivré le 17 avril 2026, ni celui de l’assignation délivrée le 5 août 2026 et celui de sa dénonciation au créancier inscrit dès lors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par suite, elles seront condamnées solidairement à payer à la SCI Hu Pan une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 4 000 euros afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Hu Pan de constat d’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 17 avril 2026 et sur les demandes qui en découlent ;

Condamnons solidairement la société Maison Koton et Mme [K] à payer, par provision, à la SCI Hu Pan la somme de 27 063, 12 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 17 septembre 2026 (échéance du mois de septembre 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons la société Maison Koton à se libérer de sa dette en vingt-trois versements mensuels d’un montant égal de 1 127 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier vers

[…texte tronqué, 1817 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]