TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09585 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDW5

N° MINUTE : 8/2026

JUGEMENT
rendu le 27 octobre 2026

DEMANDERESSE
[Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #B0744

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [L] [O], demeurant [Adresse 3], représenté par le cabinet deMe Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], vestiaire : #E0015, aide juridictionnelle n° N 75056 2025 029824 du 8 décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 02 septembre 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 octobre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 27 octobre 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09585 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDW5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 août 2018, la SA d’HLM [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [S] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 181 euros, outre 34,50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Localité 2] a fait signifier par acte de commissaire de justice en dernier lieu le 5 juin 2025, un commandement de payer la somme de 1000,64 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2025 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la SA d’HLM [Localité 2] a fait assigner Monsieur [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-constater à titre principal le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat aux torts exclusifs du preneur,
-ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
-ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
-condamner le défendeur à lui payer les loyers et charges impayés au 11 août 2025, soit la somme de 884,05 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux,
-condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 28 janvier et 5 juin 2025.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2026.

A l’audience, la SA d’HLM [Localité 2] a été représentée par son conseil et a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles elle a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance. Elle a indiqué que la dette est apurée depuis l’échéance de mars 2026. Elle a exposé fonder sa demande subsidiaire en résolution du bail sur la récurrence des impayés de loyers, l’absence d’occupation personnelle du logement par le défendeur, et la sous-location illicite.

Monsieur [S] [O] a été assisté de son conseil à l’audience et a fait viser des écritures soutenues oralement. Il a sollicité que le constat de commissaire de justice du 15 juillet 2026 soit déclaré inopposable, au fond, la déduction du montant de la dette locative de la somme de 299,08 euros, l’octroi rétroactif de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, le rejet des prétentions adverses, et la condamnation de la SA d’HLM [Localité 2] au paiement de 1800 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, telles que par exemples celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif. Tel est le cas en l’espèce du « dire » portant sur l’inopposabilité du constat de commissaire de justice du 15 juillet 2026.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique 14 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [Adresse 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 5 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Sur la demande principale en acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 8 août 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 juin 2025 en dernier lieu. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2025.

Monsieur [S] [O] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA d’HLM [Localité 2] verse aux débats un décompte du 26 août 2026 qui montre que le bailleur est redevable de la somme de 3,38 euros auprès de Monsieur [S] [O], échéance de juillet 2026 incluse. Les frais de poursuite d’un montant de 299,08 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens. Monsieur [S] [O] a donc apuré sa dette locative au jour de l’audience.

La demande en paiement de la SA d’HLM [Localité 2] au titre de l’arriéré locatif sera en conséquence rejetée. A l’inverse, il sera constaté que la SA d’HLM [Localité 2] est redevable auprès de Monsieur [S] [O] de la somme de 302,46 euros (3,38+299,08) au 26 août 2026, échéance de juillet 2026 incluse.

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement des loyers courants (cette dernière condition peut être écartée si le bailleur y consent). Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, les pièces produites aux débats démontrent que Monsieur [S] [O] a apuré l’entière dette locative et est à jour du paiement de son loyer.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reprochés, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la présente juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces circonstances, il y a lieu constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui auraient pu être accordés ont déjà été respectés.

En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais jouée.

Sur la demande subsidiaire en résiliation du bail aux torts du preneur

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

En l’espèce, s’agissant de l’impayé de loyer, il sera relevé que sur la période comprise entre le dernier commandement de payer du 5 juin 2025 et le jour de l’audience, le décompte du bailleur du 26 août 2026 met en exergue que la dette locative de Monsieur [S] [O] a été apurée à trois reprises, à savoir en septembre 2025, décembre 2025 et depuis mars 2026. Elle n’a de plus pas dépassé un maximum de 1600 euros (le 31 juillet 2025) et a été pour l’essentiel inférieure à 1000 euros. En outre, il ressort des débats que le bailleur ne perçoit pas directement les prestations CAF, ce qui est de nature à augmenter artificiellement la gravité de la dette locative constatée dans les périodes de solde négatif, le loyer résiduel à la charge de Monsieur [S] [O] étant de 37,62 euros. Enfin, l’absence de déclenchement d’une procédure en expulsion à la suite des deux premiers commandements de payer en 2024 et 2025 résulte du seul choix du bailleur.

Dans ces conditions, la SA d’HLM [Localité 2] ne justifie pas que les manquements ainsi constatés s’agissant de l’impayé de loyers de Monsieur [S] [O] revêtent une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En revanche, de nouveaux manquements contractuels de quelque nature que ce soit seraient susceptibles de justifier la résiliation du bail, compte tenu de ce précédent.

En ce qui concerne l’inoccupation et la sous-location alléguées, la SA d’HLM [Localité 2] produit un courrier électronique du gardien du 27 mai 2024, montrant la présence d’un boîtier à clés sur la porte d’entrée du logement et faisant état de sa suspicion de cession illicite du bail. Le constat de commissaire de justice du 13 août 2025 confirme la présence d’un boîtier à clés et fait état de l’absence de tout occupant au moment de son passage. Le constat du 15 juillet 2026 met en évidence la présence au moment de son passage de deux adultes, Monsieur [J] [F] et son amie, se disant des proches de Monsieur [S] [O]. Du mobilier et des effets vestimentaires sont relevés dans l’appartement, appartenant à Monsieur [S] [O] et Monsieur [J] [F]. Il n’est fait en revanche référence à aucune boîte à clés.

Or, l’absence de tout occupant au moment du passage d’un commissaire de justice ne saurait caractériser à elle seule une inoccupation de 8 mois au moins. Par ailleurs, la seule présence d’une boîte à clés est en elle-même insuffisante pour caractériser une cession de bail illicite. Enfin, la présence d’un tiers dans le logement, toujours au moment du passage d’un commissaire de justice, ne saurait suffire à mettre en évidence une cession illicite, sans autre élément pour la corroborer. D’autant plus que, s’agissant de la situation de Monsieur [J] [F], il est établi que sa résidence habituelle est à [Localité 3] et celui-ci a affirmé ne résider chez son ami que ponctuellement dans un contexte de séparation conjugale, sans que rien aux débats ne vienne le contredire.

La SA d’HLM [Localité 2] échoue en conséquence à justifier tant d’une inoccupation que d’une cession illicite.

Au final, la demande en résiliation du bail sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, au vu des manquements constatés de Monsieur [S] [O], la SA d’HLM [Localité 2] ne sera pas condamnée aux dépens mais chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

De même, l’équité commande de n’allouer aucune somme au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 août 2018 entre La SA d’HLM [Localité 2] et Monsieur [S] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 17 juillet 2025 ;

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

REJETTE la demande subsidiaire de La SA d’HLM [Localité 2] en résiliation du bail ;

CONSTATE que la SA d’HLM [Localité 2] est redevable auprès de Monsieur [S] [O] de la somme de 302,46 euros au 26 août 2026, échéance de juillet 2026 incluse ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection