TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00498 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB2KT

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT
rendu le 27 octobre 2026

DEMANDERESSE
Société ALLIANCE PROFESSIONNELLE AGIRC-ARRCO, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Sabrina ADJAM, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #G0690

DÉFENDEURS
Madame [N] [K] épouse [G], demeurant [Adresse 8], Monsieur [V] [G], demeurant [Adresse 8], représentés par le cabinet de Me Amandine GIROD-LEVEL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 4], vestiaire : #PN297

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 02 septembre 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 octobre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 27 octobre 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 26/00498 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB2KT

EXPOSE DU LITIGE

L’ALLIANCE PROFESSIONNELLE RETRAITE AGIRC-ARRCO SECTION PROFESSIONNELLE B2V GESTION (ci-après la B2V GESTION) est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 8]. Par contrat sous seing privé en date du 10 juillet 1998, la B2V GESTION a donné à bail pour 6 ans à Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] un appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 3996,35 euros outre 465 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la B2V GESTION a fait signifier le 15 octobre 2025 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 12637,72 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2025 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la B2V GESTION a fait assigner Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
– ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
– condamner solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] à lui payer les loyers et charges impayés au 15 décembre 2025, soit la somme de 20310,58 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,
– condamner solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la B2V GESTION expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 octobre 2025, et ce pendant plus de six semaines.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2026.

A l’audience du 2 septembre 2026, la B2V GESTION, représentée par son conseil, a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses, maintenu les demandes de son acte introductif d’instance, a actualisé sa créance à la somme de 25609,12 euros, selon décompte en date du 31 août 2026, et a porté sa prétention au titre des frais irrépétibles à 4000 euros. Elle a ajouté que le loyer courant est payé.

Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] ont été représentés par leur conseil à l’audience utile et ont fait viser des écritures, soutenues oralement, par lesquelles, ils ont sollicité d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– le rejet de la demande adverse en résiliation du bail,
– la condamnation du bailleur à produire l’ensemble des pièces justificatives des postes de charges pour les exercices 2020 à 2024 et en corollaire sa condamnation à leur restituer 9715,13 euros correspondant au montant des charges de 2020 à 2024,
– la réduction du loyer pour perte de jouissance de janvier 2024 à juillet 2026 et la condamnation en corollaire du bailleur au paiement de 26650,63 euros en restitution du trop-perçu de loyers,
– sa condamnation au paiement de 2000 euros de dommages et intérêts,
– la compensation entre les créances respectives des parties,
– l’octroi d’un délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire pour apurer le reliquat de la dette locative par des versements de 800 euros pendant 24 mois, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,
– la condamnation du bailleur à procéder au changement de 10 fenêtres de l’appartement dans un délai de 3 mois à compter du jugement, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé un délai de trois suivant la décision,
– sa condamnation au paiement de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 20 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la B2V GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 16 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 10 juillet 1998 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 octobre 2025, pour la somme en principal de 12637,72 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 décembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La B2V GESTION produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] restent lui devoir la somme de 25609,12 euros à la date du 31 août 2026, échéance d’août 2026 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] en contestent le montant, d’une part en considérant ne pas être redevables de 9715,13 euros, correspondant au montant des charges de 2020 à 2024 dont ils considèrent que la B2V GESTION ne justifie pas, et d’autre part en estimant de devoir bénéficier d’une réduction de loyers à hauteur de 26650,63 euros pour la période comprise entre janvier 2024 et juillet 2026 compte tenu de la perte de jouissance à la suite d’un dégât de eaux dans l’appartement du dessus, pour lequels ils demandent également 2000 euros de dommages et intérêts, ces sommes étant à déduire du montant de leur dette locative par compensation.

Sur les demandes reconventionnelles relatives aux charges récupérables

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Il sera également rappelé que le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables par le propriétaire.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, il sera rappelé que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les pièces communiquées par B2V GESTION sont imprécises voire génériques, ce qui empêche d’apprécier la réalité, la nature, le caractère récupérable et le mode de répartition des dépenses mises à la charge des locataires. Le décompte des charges laisse ainsi apparaître des clés de répartition différentes selon le poste (219/1.460 pour les charges générales et 219/1.340 pour l’ascenseur). De même, le poste « travaux » n’est pas détaillé, comme celui relatif au « gardiennage ». B2V GESTION échoue en conséquence à justifier que Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] sont redevables de 9715,13 euros au titre des charges de 2020 à 2024, si bien que cette somme sera déduite du quantum de leur dette locative. B2V GESTION n’aura pas, en revanche, à communiquer les pièces justificatives sollicitées par Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G], en l’absence de dispositions en ce sens à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sus visé.

Sur les demandes reconventionnelles tirées du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de l’indécence du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu de l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux. Le locataire ne peut non plus exiger son relogement au bailleur.

En l’espèce, s’agissant de la présence de nuisibles, aucune pièce probante n’est produite par Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] pour étayer du désordre invoqué.

Sur les désordres établis liés au dégât des eaux, Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] versent aux débats un constat amiable de dégât des eaux du 14 janvier 2024 qui fait état d’infiltrations au plafond de la salle d’eau, d’une chambre et du couloir et des dommages à la peinture des murs. Le constat de commissaire de justice du 10 février 2025 confirme qu’au plafond de la salle d’eau, « la peinture est très largement endommagée » en raison de « très larges auréoles jaunâtres » et « d’importantes cloques », le « plafond suinte et est humide au toucher ». Il est aussi relevé des « traces de coulures jaunâtre sur la hauteur du mur » et « des cloques et auréoles jaunâtres ». Le constat mentionne « un taux d’humidité maximum ». Dans le même sens, le mur du dégagement attenant à la salle d’eau a de la « peinture nettement cloquée et se fissure ». Au plafond de la chambre le long de la salle d’eau, « la peinture est nettement endommagée », avec « plusieurs auréoles et cloques caractéristiques d’infiltrations ». Des photographies sont jointes au constat. Enfin, Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] produisent des attestations du 24 mars 2025 témoignant « d’odeurs nauséabondes » à leur domicile.

La responsabilité de plein droit de la B2V GESTION sera donc engagée pour manquement à son obligation de délivrance conforme.

En revanche, en l’état des pièces communiquées, les désordres constatés à compter du 14 janvier 2024 dans l’appartement objet du litige consistent essentiellement à des désordres sur la peinture de la salle d’eau et de ses murs mitoyens du couloir et d’une chambre, de l’humidité dans la salle d’eau uniquement, et une odeur nauséabonde limitée au 24 mars 2025. Au vu de la superficie de l’appartement et de son nombre de pièces, il ne peut ainsi pas être mis en évidence de quelconque indécence du logement. Dans ces conditions, Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] ne peuvent prétendre au bénéfice d’une réduction du loyer ni à ce qu’il soit ordonné des travaux de changement de fenêtres. Ces demandes seront donc rejetées.

Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] sont toutefois fondés à être indemnisés du trouble de jouissance subi à compter du 14 janvier 2024. Leur demande indemnitaire étant limitée à 2000 euros, la B2V GESTION sera condamnée au paiement de cette somme, en réparation du préjudice subi, tous types de préjudices confondus.

Sur la compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, il résulte des comptes entre les parties que les locataires sont débiteurs de la somme de 13 893,99 euros (25609,12 – 9715,13- 2000) au 31 août 2026, échéance d’août 2026 incluse.

Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] seront en conséquence condamnés au paiement à B2V GESTION de la somme de 13 893,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer à hauteur de 12637,72 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la B2V GESTION démontre que Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] ont repris le paiement des loyers. Ils démontrent, à la lecture des pièces financières communiquées, être en capacité de pouvoir respecter un échéancier dans le délai légal.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 1998 entre l’ALLIANCE PROFESSIONNELLE RETRAITE AGIRC-ARRCO SECTION PROFESSIONNELLE B2V GESTION (ci-après la B2V GESTION) et Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 15 décembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G], après compensation, à verser à la B2V GESTION la somme de 13 893,99 euros (décompte arrêté au 31 août 2026, incluant la mensualité d’août 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2025 sur la somme de 12637,72 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 800 euros chacune et une 17 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la B2V GESTION puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
* que Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] soient solidairement condamnés à verser à la B2V GESTION une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er septembre 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la B2V GESTION ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] à verser à la B2V GESTION une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [G] et Madame [N] [K] épouse [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection