Tribunal judiciaire, PCP JCP ACR référé, 26 octobre 2026, RG n° 26/06616

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [I] [L] [A]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Nicolas BERTHIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/06616 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCSTI

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 octobre 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas BERTHIER de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173
Situation :

DÉFENDERESSE
Madame [I] [L] [A], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 septembre 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 octobre 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 26 octobre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 26/06616 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCSTI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 avril 2023 l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [L] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier 2, 3ème étage, porte 0023), moyennant à la date de prise d’effet du contrat, le paiement d’un loyer mensuel de 690,08 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1801,83 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [L] [A] le 7 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2026, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH a fait assigner Mme [I] [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [I] [L] [A] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit, statuer sur le sort des meubles garnissant les lieux le cas échéant laissés sur place, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
6771,14 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2026,une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 avril 2026 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2026 lors de laquelle l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 9115,33 euros, arrêté au 9 septembre 2026. Il considère que la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai.

Mme [I] [L] [A] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler la dette par des versements mensuels de 150 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique qu’elle a deux crédits à la consommation et une saisie-arrêt sur salaire qui a engendré des difficultés. Elle est fonctionnaire et perçoit un salaire de 2300 euros par mois.

Lecture du diagnostic social et financier a été donnée à l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [I] [L] [A] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 octobre 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, la décision sera rendue contradictoirement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 6 avril 2023, donc antérieurement au 29 juillet 2023, contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans ce délai visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 6 août 2025, pour la somme en principal de 1801,83 euros, hors coût de l’acte.
Il sera donc fait application du délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que la cause de ce commandement n’a pas été intégralement réglée dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 octobre 2025 à minuit.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier et des débats que Mme [I] [L] [A] a repris le paiement intégral du loyer courant. Elle perçoit des ressources mensuelles de 3270 euros (salaire de 2735 euros, prestations sociales de 435 euros et pension alimentaire de 100 euros) pour des charges de 2505 euros loyer compris. Elle dispose ainsi d’une capacité de remboursement lui permettant d’apurer sa dette dans le délai légal. Si elle a saisi la commission de surendettement des particuliers, aucune décision de recevabilité n’est intervenue à la date de l’audience. Toutefois l’échéancier sollicité, de 36 mensualités de 150 euros ne permettrait pas d’apurer la dette de 9115,33 euros dans le délai de trois ans. Il convient en conséquence, d’accorder des délais de paiement mais avec des mensualités de 253 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur cours.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et Mme [I] [L] [A] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.
En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 [/ des stipulations du bail pour un contrat relevant du droit commun] et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 septembre 2026, Mme [I] [L] [A] lui devait la somme de 9115,33 euros, terme d’août inclus.

Mme [I] [L] [A], qui a reconnu ce montant à l’audience sera condamnée à payer cette somme à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] [L] [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect de l’échéancier, Mme [I] [L] [A] sera condamnée à titre provisoire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [L] [A], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 août 2025 et de l’assignation du 15 avril 2026.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 6 avril 2023 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [I] [L] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (escalier 2, 3ème étage, porte 0023) est résilié depuis le 6 octobre 2025 à minuit ;

CONDAMNONS Mme [I] [L] [A] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 9115,33 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2026 terme d’août inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées;

AUTORISONS Mme [I] [L] [A] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 253 euros, la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DISONS qu’en cas de décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers, les mesures de traitement qui seront adoptées ou imposées se substitueront au présent échéancier,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [L] [A] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 octobre 2025 à minuit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [L] [A] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [I] [L] [A] sera condamnée à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;
DÉBOUTONS l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [I] [L] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 août 2025 et de l’assignation du 15 avril 2026 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection