Changement d’usage d’un logement : preuve insuffisante d’une activité de restauration professionnelle

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation permet au président du tribunal judiciaire de prononcer une amende civile en cas de changement d’usage au sens des articles L. 637-1 et L. 637-1-1 du même code. La juridiction relève toutefois que l’usage d’habitation n’était pas contesté et que l’activité professionnelle de restauration alléguée n’était pas établie.

Les photographies d’équipements ménagers usuels, les odeurs, les bruits et les attestations produites ne suffisent pas à caractériser un usage commercial. Les attestations ne respectant pas l’article 202 du code de procédure civile, leur valeur probante est limitée. Le constat ne vérifiait pas l’absence d’éléments caractérisant l’habitation et ne recherchait ni livreurs ni référencement sur une plateforme de livraison.

La demande d’amende civile et de retour à l’habitation sous astreinte est rejetée. La collectivité demanderesse, partie perdante, est condamnée aux dépens et au paiement de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Une collectivité reprochait aux occupants d’un appartement d’avoir transformé son usage d’habitation en activité de restauration professionnelle, au moyen d’une cuisine destinée à des livraisons. Les occupants contestaient toute activité commerciale. Les constats, photographies et attestations produits, relatifs aux équipements, odeurs, bruits et passages, ont été jugés trop imprécis et insuffisants pour établir un changement d’usage ou l’exercice d’une activité professionnelle.

Une collectivité a assigné les occupants d’un appartement, dont la propriétaire était décédée en cours d’instance, en soutenant qu’ils avaient transformé illicitement son usage d’habitation. Elle alléguait l’installation d’une cuisine professionnelle destinée à préparer des repas livrés à domicile et sollicitait une amende civile ainsi que le retour des locaux à l’habitation sous astreinte.

Les occupants ont contesté toute activité professionnelle, affirmant vivre dans le logement et cuisiner pour eux-mêmes. La collectivité produisait un constat, des photographies d’équipements ménagers, ainsi que plusieurs attestations relatives à des odeurs, bruits et présences de personnes extérieures.

La juridiction a estimé ces éléments imprécis et insuffisants pour établir une activité de restauration professionnelle ou un changement d’usage.

• Établir un changement d’usage au sens des articles L. 637-1 et L. 637-1-1
• Démontrer l’existence d’une activité professionnelle de restauration
• Produire des attestations respectant l’article 202 du code de procédure civile
• Apporter des éléments précis et concordants sur l’usage commercial allégué
• Vérifier l’absence d’éléments matériels caractérisant l’habitation
• Établir, le cas échéant, la présence de livreurs ou d’un référencement commercial

• Constat d’un agent assermenté lors d’une visite inopinée
• Photographies d’un évier, d’une plaque, d’une hotte et d’un congélateur
• Attestations relatives aux odeurs et bruits de cuisine
• Courrier anonyme dénonçant des nuisances olfactives et acoustiques
• Attestations évoquant la présence de personnes extérieures à l’immeuble

La collectivité demanderesse ne peut obtenir l’amende civile ni l’astreinte sans preuve précise de l’activité professionnelle et du changement d’usage. Les occupants évitent ces sanctions, tandis que la collectivité supporte les dépens et l’indemnité procédurale.

• Rejet de la demande d’amende civile
• Rejet du retour à l’habitation sous astreinte
• Absence de caractérisation de l’usage commercial
• Condamnation de la collectivité aux dépens
• Paiement de 2 400 euros au titre de l’article 700

À faire

• Documenter précisément l’usage réel des locaux
• Vérifier les équipements caractérisant effectivement une activité professionnelle
• Rechercher les indices objectifs de livraison commerciale
• Faire établir les attestations conformément à l’article 202
• Individualiser les nuisances par dates et horaires

À éviter

• Assimiler une cuisine domestique à une cuisine professionnelle
• Produire des attestations anonymes ou irrégulières
• Se limiter à des odeurs ou bruits non circonstanciés
• Omettre de rechercher les éléments matériels d’habitation
• Solliciter des sanctions élevées sans preuve proportionnée

La preuve du changement d’usage d’un logement

Les articles L. 651-2, L. 637-1 et L. 637-1-1 du code de la construction et de l’habitation supposent que le changement d’usage soit établi. Des équipements ménagers usuels, des odeurs, des bruits et la présence alléguée de personnes extérieures ne suffisent pas, lorsqu’ils ne démontrent pas une activité professionnelle de restauration.

Les attestations conformes à l’article 202 du Code de procédure civile

La juridiction limite la valeur probante des attestations qui ne respectent pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile. Cette réserve concerne également, a fortiori, un courrier anonyme. Les témoignages ainsi produits ne permettent donc pas d’établir suffisamment l’activité commerciale alléguée.

La proportionnalité des sanctions du changement d’usage

L’absence de preuve de l’usage commercial conduit au rejet de l’amende civile fondée sur l’article L. 651-2 et de l’astreinte sollicitée pour le retour à l’habitation. La juridiction relève en outre le caractère très élevé des sanctions demandées au regard de l’état de fortune des occupants.

Article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, Articles L. 637-1 et L. 637-1-1 du code de la construction et de l’habitation, Article 202 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile