Changement d’usage d’un logement : preuve insuffisante de locations événementielles et prescription partielle de l’action municipale

L’action fondée sur un changement d’usage illicite relève notamment des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’amende civile suppose d’établir l’usage d’habitation du local et sa transformation sans autorisation préalable. La preuve de l’usage d’habitation peut être rapportée par tout moyen, la charge de démontrer l’usage illicite pesant sur celui qui l’invoque.

L’article 2224 du code civil soumet l’action à une prescription quinquennale courant à compter de la connaissance, réelle ou présumée, des faits permettant d’agir. La persistance alléguée de l’usage illicite ne reporte pas le point de départ pour les locations antérieures déjà connues. Les faits antérieurs à mars 2021 ont donc été déclarés prescrits.

La juridiction a toutefois rejeté la demande d’amende et de retour à l’habitation, faute de preuve suffisante d’une activité commerciale non prescrite. Les annonces et constats établissaient une présentation du logement pour des événements, mais ne permettaient ni de déterminer le nombre de locations ni les revenus correspondants. Les revenus de locations meublées déclarés n’étaient pas rattachés au local litigieux. La résidence principale et l’activité déclarée au registre du commerce ne suffisaient pas à démontrer un dépassement du seuil applicable. La commune a été condamnée aux dépens, sans indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Une commune reprochait au propriétaire et à l’occupante d’avoir transformé illicitement l’usage d’un logement en le proposant pour des événements professionnels. Les irrégularités procédurales ont été écartées et les faits antérieurs à mars 2021 déclarés prescrits. Les annonces, constats et éléments fiscaux ne suffisant pas à établir les locations ni les revenus concernés, la preuve du changement d’usage n’a pas été rapportée et les demandes ont été rejetées.

Une commune a assigné un propriétaire et l’occupante d’un appartement soumis au statut de la copropriété. Elle leur reprochait d’avoir changé illicitement l’usage d’un logement en le proposant pour des événements professionnels et sollicitait une amende civile, le retour à l’habitation sous astreinte et le remboursement de ses frais.

Les défendeurs contestaient notamment l’habilitation du maire, la constitution de l’avocat et la prescription de l’action. Ils soutenaient aussi que les annonces anciennes étaient inactives et qu’aucune activité commerciale récente n’était démontrée.

La juridiction a rejeté les irrégularités de procédure, déclaré prescrits les faits antérieurs à mars 2021, puis constaté que les annonces, constats et éléments fiscaux ne permettaient pas d’établir le nombre de locations ni les revenus rattachables au logement. La preuve d’un changement illicite d’usage n’étant pas rapportée, toutes les demandes ont été rejetées. La commune a supporté les dépens.

• Établir l’usage d’habitation du local par tout moyen.
• Démontrer un changement d’usage sans autorisation préalable.
• Limiter l’action aux faits connus depuis moins de cinq ans.
• Rattacher les annonces et activités au local litigieux.
• Établir une activité commerciale effective pendant la période non prescrite.
• Quantifier les locations ou revenus générés par le local.

• Déclaration fiscale H2 reçue le 30 novembre 1970.
• Règlement de copropriété qualifiant l’immeuble de bâtiment d’habitation.
• Annonces Internet proposant le logement pour des événements professionnels.
• Constats d’agents assermentés des 22 novembre 2024, 24 juin 2025 et 8 janvier 2026.
• Éléments fiscaux déclarant le logement comme résidence principale à compter de 2022.

La commune obtient seulement la reconnaissance de la prescription des faits antérieurs à mars 2021, mais échoue à établir le changement d’usage non prescrit. Le propriétaire et l’occupante évitent l’amende, le retour forcé à l’habitation et l’astreinte, tandis que la commune supporte les dépens.

• Exclusion de l’amende civile jusqu’à 100 000 euros par local
• Absence d’ordre de retour à l’usage d’habitation
• Absence d’astreinte et de mesure d’exécution forcée
• Condamnation de la commune aux entiers dépens
• Rejet réciproque des demandes fondées sur l’article 700

À faire

• Vérifier la date de connaissance des faits par la commune.
• Établir l’usage d’habitation par documents fiscaux ou contractuels.
• Rattacher chaque annonce au local précisément identifié.
• Documenter les locations effectives et leurs dates.
• Quantifier les revenus générés par le bien concerné.

À éviter

• Fonder l’action sur des annonces antérieures au délai quinquennal.
• Assimiler une annonce à une location effectivement réalisée.
• Rattacher des revenus meublés à un bien non identifié.
• Déduire un dépassement de durée des seuls troubles de voisinage.
• Invoquer une activité commerciale sans preuve de sa réalisation.

La prescription quinquennale de l’action fondée sur un changement d’usage

L’article 2224 du code civil fait courir le délai de cinq ans à compter de la connaissance, réelle ou présumée, des faits permettant d’agir. La persistance alléguée du changement d’usage ne reporte pas ce délai pour les locations anciennes déjà connues. Les faits antérieurs à mars 2021 ont donc été déclarés prescrits, tandis que la prescription a été rejetée pour le surplus.

Les conditions de l’amende civile prévue par l’article L. 651-2

L’amende suppose un local à usage d’habitation et un changement illicite sans autorisation préalable, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. L’usage d’habitation était établi par une déclaration fiscale et le règlement de copropriété. La commune devait encore démontrer une transformation irrégulière postérieure à la période prescrite.

La preuve d’une activité événementielle non prescrite

Les annonces et constats produits établissaient une présentation du logement pour des événements, mais ne précisaient ni le nombre de locations ni les revenus correspondants. Les revenus déclarés de locations meublées n’étaient pas rattachés au local. La résidence principale et l’activité déclarée au registre du commerce ne suffisaient pas à établir un dépassement du délai autorisé.

Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 839 du Code de procédure civile, Article 492-1 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Articles 114, 117, 119, 121, 122, 696, 700, 760, 761 et 514 du Code de procédure civile, Article L. 2122-21 du Code général des collectivités territoriales, Article L. 2122-22 du Code général des collectivités territoriales, Article L. 2132-1 du Code général des collectivités territoriales, Article 2224 du Code civil, Articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 324-2-1 du Code du tourisme, Article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024