COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 NOVEMBRE 2026

N° RG 25/06825 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XQ5V

AFFAIRE :

S.C.I. SCI [G]

C/

S.A.R.L. SUSHI [V] [J]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Octobre 2025 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 08

N° RG : 18/03349

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Franck LAFON

Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT :

S.C.I. [G]

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20250332

Plaidant : Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R054 –

****************

INTIMES :

S.A.R.L. SUSHI [V] [J]

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de la SELARL AVOCALYS BVK AVOCATS ASSOCIES, , avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 006199 –

Plaidant : Me Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0891

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Septembre 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Cécile VITON, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Cécile VITON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Le 20 octobre 2011, la société [G] (le bailleur) a donné à bail commercial à la société Sushi [V] [J] (le preneur) des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 30 000 euros, et ce pour une durée de 9 années à compter du 1er août 2011.

Le 15 février 2018, le preneur a assigné le bailleur devant le tribunal de grande instance de Nanterre en répétition de l’indu au titre des provisions pour charges réglées entre le 1er août 2011 et le 31 décembre 2017.

Le 24 octobre 2018, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir paiement d’une somme de 12 072, 88 euros au titre des loyers et charges du 4e trimestre 2018, de la taxe foncière 2018 et d’une clause de majoration forfaitaire.

Par virements des 18 octobre, 25 octobre, 14 novembre et 20 novembre 2018, le preneur a réglé intégralement les causes du commandement.

Le 22 novembre 2018, le preneur a assigné le bailleur devant le tribunal de grande instance de Nanterre en nullité du commandement et en condamnation de son bailleur à 10 000 euros de dommages et intérêts pour manquement de celui-ci à son obligation de lui garantir une jouissance paisible.

Le 12 décembre 2019, les deux affaires ont été jointes.

Le 13 octobre 2025, par jugement contradictoire, cette juridiction, devenue tribunal judiciaire de Nanterre, a :

– débouté la société Sushi [V] [J] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 24 octobre 2018 ;

– débouté la société [G] de sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 20 octobre 2011 et de sa demande subséquente de résiliation de plein droit dudit bail ;

– débouté la société [G] de sa demande de résolution judiciaire du bail commercial du 20 octobre 2011 ;

– rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société [G] tirée de la prescription de la demande de la société Sushi [V] [J] tendant au remboursement des charges de 2011 et 2012 ;

– déclaré cette demande recevable ;

– condamné la société [G] à rembourser à la société Sushi [V] [J] les sommes de :

– 1 505,80 euros au titre des charges payées sur l’année 2011 ;

– 2 705,75 euros au titre des charges payées sur l’année 2012 ;

– 3 291 euros au titre des charges payées sur l’année 2013 ;

– 3 023,82 euros au titre des charges payées sur l’année 2014 ;

– 3 155,77 euros au titre des charges payées sur l’année 2015 ;

– 926,47 euros au titre des charges payées sur l’année 2016 ;

– 3 780, 20 euros au titre des charges payées sur l’année 2017 ;

– 3 066, 58 euros au titre des charges payées sur l’année 2018 ;

– 4 134, 38 euros au titre des charges payées sur l’année 2019 ;

– 4 462, 25 euros au titre des charges payées sur l’année 2020 ;

– 4 895, 40 euros au titre des charges payées sur l’année 2021 ;

soit la somme globale de 34 947, 42 euros ;

– débouté la société Sushi [V] [J] de sa demande de remboursement au titre des frais d’administration pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017 ;

– condamné la société [G] à rembourser à la société Sushi [V] [J] la somme de 1 097,53 euros au titre des frais de majoration forfaitaire visés au commandement de payer du 24 octobre 2018 ;

– débouté la société [G] de sa demande de remboursement au titre des loyers et charges 2017 ;

– débouté la société Sushi [V] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

– condamné la société [G] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

– condamné la société [G] à payer à la société Sushi [V] [J] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le 18 novembre 2025, la société [G] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

– rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société [G] tirée de la prescription de la demande de remboursement des charges 2011 et 2012 ;

– déclaré cette demande recevable ;

– condamné la société [G] à rembourser à la Sushi [V] [J] les sommes de :

– 1 505,80 euros au titre des charges payées sur l’année 2011 ;

– 2 705,75 euros au titre des charges payées sur l’année 2012 ;

– 3 291 euros au titre des charges payées sur l’année 2013 ;

– 3 023,82 euros au titre des charges payées sur l’année 2014 ;

– 3 155,77 euros au titre des charges payées sur l’année 2015 ;

– 926,47 euros au titre des charges payées sur l’année 2016 ;

– 3 780,20 euros au titre des charges payées sur l’année 2017 ;

– 3 066,58 euros au titre des charges payées sur l’année 2018 ;

– 4 134,38 euros au titre des charges payées sur l’année 2019 ;

– 4 462,25 euros au titre des charges payées sur l’année 2020 ;

– 4 895,40 euros au titre des charges payées sur l’année 2021 ;

Soit la somme globale de 34 947,42 euros ;

– condamné la société [G] à rembourser à la Sushi [V] [J] la somme de 1 097, 53 euros au titre des frais de majoration forfaitaire visés au commandement de payer du 24 octobre 2018 ;

– débouté la société [G] de sa demande de remboursement au titre des loyers et charges 2017 ;

– condamné la société [G] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

– condamné la société [G] à payer à la société Sushi [V] [J] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par dernières conclusions du 3 juin 2026, la société [G] demande à la cour de :

– réformer le jugement du 13 octobre 2025 en ce qu’il a :

– rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société [G] tirée de la prescription de la demande de remboursement des charges 2011 et 2012 et l’ayant déclaré recevable ;

– condamné la société [G] à rembourser à la Sushi [V] [J] les sommes de :

– 1 505, 80 euros au titre des charges payées sur l’année 2011 ;

– 2 705, 75 euros au titre des charges payées sur l’année 2012 ;

– 3 291 euros au titre des charges payées sur l’année 2013 ;

– 3 023, 82 euros au titre des charges payées sur l’année 2014 ;

– 3 155, 77 euros au titre des charges payées sur l’année 2015 ;

– 926, 47 euros au titre des charges payées sur l’année 2016 ;

– 3 780, 20 euros au titre des charges payées sur l’année 2017 ;

– 3 066, 58 euros au titre des charges payées sur l’année 2018 ;

– 4 134, 38 euros au titre des charges payées sur l’année 2019 ;

– 4 462, 25 euros au titre des charges payées sur l’année 2020 ;

– 4 895, 40 euros au titre des charges payées sur l’année 2021 ;

Soit la somme globale de 34 947, 42 euros ;

– condamné la société [G] à rembourser à la société Sushi [V] [J] la somme de 1 097, 53 euros au titre des frais de majoration forfaitaire visés au commandement de payer du 24 octobre 2018 ;

– débouté la société [G] de sa demande de remboursement au titre des loyers et charges 2017 ;

– condamné la société [G] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

– condamné la société [G] à payer à la société Sushi [V] [J] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Et statuant à nouveau,

– déclarer prescrite la demande de la société Sushi [V] [J] concernant le remboursement des charges 2011 à 2012 à titre principal et à titre subsidiaire du 1er janvier 2011 au 30 octobre 2012.

– condamner la société Sushi [V] [J] à rembourser à la société [G] la somme de 34 947, 42 euros au titre des charges dues sur la période 2011 à 2021, la somme de 1 097, 53 euros au titre des frais de majoration forfaitaire visés au commandement de payer du 24 octobre 2018 et la somme de 3 000 euros réglée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– déclarer que la régularisation des charges sur la période 2013 à 2025 inclus fait apparaître un trop versé de loyers de 4 517, 48 euros ;

– condamner la société Sushi [V] [J] à payer à la société [G], au titre des frais d’administration sur la période de janvier 2018 à juin 2020 inclus, la somme de 4 109, 05 euros ;

– ordonner la compensation entre le trop versé de loyers d’un montant de 4 517, 48 euros et le règlement des frais d’administration pour un montant de 4 109, 05 euros et déclarer que la société [G] s’engage à régler la somme de 408, 43 euros à la société Sushi [V] [J] dans les 8 jours du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

– débouter la société Sushi [V] [J] de son appel incident et de toutes fins qu’il comporte ;

– condamner la société Sushi [F] à payer à la société [G] la somme de 4 000 euros en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Me Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 17 juillet 2026, la société Sushi [F] demande à la cour de :

– la déclarer recevable et bien-fondée en son appel incident du jugement du 13 octobre 2025 rendu par le tribunal judiciaire ;

Y faisant droit,

– reformer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a :

– débouté la société Sushi [V] [J] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 24 octobre 2018 ;

– condamné la société [G] à rembourser à la société Sushi [V] [J] les sommes de :

– 1 505, 80 euros au titre des charges payées sur l’année 2011 ;

– 2 705, 75 euros au titre des charges payées sur l’année 2012 ;

– 3 291 euros au titre des charges payées sur l’année 2013 ;

– 3 023, 82 euros au titre des charges payées sur l’année 2014 ;

– 3 155, 77 euros au titre des charges payées sur l’année 2015 ;

– 926, 47 euros au titre des charges payées sur l’année 2016 ;

– 3 066, 58 euros au titre des charges payées sur l’année 2018 ;

– débouté la société Sushi [V] [J] de sa demande de remboursement au titre des frais d’administration pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017 ;

– condamné la société [G] à rembourser à la société Sushi [V] [J] la somme de 1 097,53 euros au titre des frais de majoration forfaitaire visés au commandement de payer du 24 octobre 2018 ;

– débouté la société Sushi [V] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– débouter la société [G] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

– déclarer nul et nul d’effet le commandement de payer en date du 24 octobre 2018 signifié à la requête de la société [G] à la société Sushi [V] [J] ;

– condamner la société [G] à rembourser à la société Sushi [V] [J] à titre principal la somme de 2 071, 78 euros ou à titre subsidiaire la somme de 1 971, 58 euros au titre des charges payées indument pour la période du 1er août 2011 au 31 décembre 2011 ;

– condamner la société [G] à rembourser à la société Sushi [F] à titre principal la somme de 3 749, 60 euros HT, TVA en sus, ou à titre subsidiaire la somme de 3 563, 46 euros HT, TVA en sus, au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012 ;

– condamner la société [G] à rembourser à la société Sushi [F] à titre principal la somme de 3 701, 43 euros HT, TVA en sus, ou à titre subsidiaire la somme de 3 471, 99 euros HT, TVA en sus, au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013 ;

– condamner la société [G] à rembourser à la société Sushi [F] à titre principal la somme de 3 736, 09 euros HT, TVA en sus, ou à titre subsidiaire la somme de 3 537, 24 euros HT, TVA en sus, au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014 ;

– condamner la société [G] à rembourser à la société Sushi [F] à titre principal la somme de 3 182,14 euros HT, TVA en sus, ou à titre subsidiaire la somme de 2 958, 64 euros HT, TVA en sus, au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 ;

– condamner la société [G] à rembourser à la société Sushi [F] à titre principal la somme de 3 805, 74 euros HT, TVA en sus, ou à titre subsidiaire la somme de 3 505, 69 euros HT, TVA en sus, au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 ;

– condamner la société [G] à rembourser à la société Sushi [F] la somme de 4 131, 23 euros HT, TVA en sus, au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2018 ;

– condamner la société [G] à rembourser à la société Sushi [F] la somme de 8 250, 00 euros HT, TVA en sus, au titre des frais d’administration payés indument pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017 ;

– condamner la société [G] à régler à la société Sushi [F] la somme de 10 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

– condamner la société [G] à rembourser à la société Sushi [F] la somme de 1 097, 53 euros HT, TVA en sus, réglée indument en application du commandement de payer en date du 24 octobre 2018 au titre du poste de demande de paiement intitulé « clause majoration forfaitaire » ;

– condamner la société [G] à régler à la société Sushi [F] la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure ;

– débouter la société [G] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

Y ajoutant,

– condamner la société [G] à rembourser à la société Sushi [F] la somme de 5 386, 80 euros HT, TVA en sus au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022 ;

– condamner la société [G] à rembourser à la société Sushi [F] la somme de

3 913, 13 euros HT, TVA au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023 ;

– condamner la société [G] à rembourser à la société Sushi [F] la somme de 5 386, 80 euros HT, TVA au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2024 ;

– condamner la société [G] à rembourser à la société Sushi [F] la somme de 2 440, 00 euros HT, TVA en sus au titre des charges payées indument pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2025 ;

A titre subsidiaire,

– débouter la société [G] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

– suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer en date du 24 octobre 2018 signifié à la requête de la société [G], en accordant un délai de paiement de 24 mois à la société Sushi [F] ;

En tout état de cause,

– condamner la société [G] à payer à la société Sushi [F] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 août 2026.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

1. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Le bailleur fait valoir que :

– à titre principal, toute demande de remboursement des charges antérieures au 15 février 2013 est prescrite car le point de départ de la prescription est l’acte introductif d’instance du 15 février 2018, le preneur connaissant le montant des provisions et régularisations qu’il a réglées sans demander d’explication ou de justificatifs ;

– à titre subsidiaire, si la cour suivait le raisonnement du tribunal ayant retenu le 30 octobre 2017 comme date de connaissance des faits, toute demande de remboursement de charges antérieures au 30 octobre 2012 est prescrite.

Le preneur fait valoir que :

– le bailleur est irrecevable à soulever la prescription de la demande de remboursement des charges des années 2011 et 2012 dès lors que dans le dispositif de ses conclusions d’appel, il ne sollicite pas l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré le preneur recevable en ses demandes formées à ce titre ;

– le point de départ de la prescription en répétition des charges ou provisions sur les charges antérieures au 15 février 2013 n’avait pas commencé à courir au jour de la délivrance de l’assignation faute pour le bailleur d’avoir procédé à la régularisation des charges des années 2011 à 2013 ;

– à supposer que le courriel du syndic du 30 octobre 2017 vaille régularisation de charges, ce qu’elle conteste, elle disposait de 5 ans, soit jusqu’au 30 octobre 2022 pour solliciter le remboursement des sommes versées au titre des années 2011 et 2012.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

En l’espèce, l’action en répétition de l’indu au titre des charges locatives pour 2011 et 2012 a été introduite par le preneur devant le tribunal de grande instance de Nanterre le 15 février 2018.

Contrairement à ce que soutient l’intimée, l’appelante sollicite, dans le dispositif de ses dernières conclusions, la réformation du jugement en ce qu’il a rejeté sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de remboursement des charges 2011 et 2012 et a déclaré cette prétention recevable. Ayant interjeté appel, l’appelante est recevable à formuler devant la cour une telle demande de réformation.

Le bailleur ne justifie pas de la date à laquelle il a porté à la connaissance du preneur la régularisation annuelle des charges pour les années 2011 et 2012 conformément au point 30 de l’article VI du contrat de bail prévoyant une régularisation annuelle sur justification adressée par le bailleur au preneur.

Les 25 et 30 octobre 2017, le preneur a reçu du syndic de l’immeuble les états des dépenses pour les charges de copropriété pour ces années 2011 et 2012. Cette transmission lui a permis de connaître le détail et le montant de ces charges et d’apprécier si une partie des charges payées n’était pas due, les quittances de loyer et appels de loyer au titre de ces années ne détaillant pas les charges locatives.

La circonstance que le preneur ait payé les provisions sur charges appelées par le bailleur, sans solliciter d’explications ou de justificatifs, ne saurait permettre de considérer qu’il pouvait, lors de ces paiements, déterminer l’existence d’un indu.

Faute d’établir que les régularisations annuelles des charges pour les années 2011 et 2012 ont été portées à la connaissance du preneur plus de cinq ans avant l’acte introductif d’instance, à savoir avant le 15 février 2013, le bailleur n’est pas fondé à lui opposer la prescription pour les charges dues avant cette date, y compris pour celles antérieures au 30 octobre 2012.

Par suite, le jugement entrepris sera confirmé en qu’il a écarté la fin de non-recevoir soulevée par la société [G] tirée de la prescription de la demande de la société Sushi [V] [J] tendant au remboursement des charges de 2011 et 2012 et déclaré cette demande recevable.

2. Sur les charges

2.1. Sur la quote-part des charges de copropriété

Le bailleur fait valoir que :

– la clé de répartition des charges, provenant de l’occupation des lots nos 1, 8 et 10 du règlement de copropriété, est de 126 millièmes ;

– le contrat de bail comporte une erreur matérielle dans la mesure où il ne mentionne pas les lots nos 8 et 10 qui sont pourtant compris dans l’assiette du bail ainsi que cela ressort du plan des locaux annexé au contrat de bail, des échanges entre les parties en 2016 pour des travaux sur le local loué, de la position du preneur dans le cadre de la procédure en fixation du loyer et de l’acte de cession du fonds de commerce régularisé le 20 octobre 2011.

Le preneur fait valoir que :

– la seule quote-part des charges de copropriété qui lui est imputable en vertu du bail commercial est de 68/1000èmes correspondant au lot n° 1 donné à bail, les dispositions du contrat de bail étant claires et précises ;

– la désignation des locaux dans le bail, les annexes au bail, les dispositions du règlement de copropriété auxquelles les dispositions du bail relatives aux charges ne renvoient pas, le contenu de ses écritures dans le cadre de la présente instance ou d’autres procédures, les échanges entre les parties au cours de la vie du bail ne peuvent contredire la clé de répartition des charges retenue librement par les parties.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er du code civil, dans sa version applicable au litige : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. ».

Aux termes du contrat de bail du 20 octobre 2011, le bailleur a donné à bail au preneur les locaux ainsi désignés :

« Dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Localité 4], [Adresse 3], et constituant le lot n° 1 du règlement de copropriété de l’immeuble :

Dans le bâtiment A, au rez de chaussée, à gauche du couloir d’entrée de l’immeuble, boutique et arrière boutique attenante avec entrée indépendante porte face dans le hall de la cage d’escalier, représentant 68/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, d’une superficie d’environ 37,40 m2. (’) ».

Cette désignation du lot n° 1 correspond à celle mentionnée dans l’état descriptif de division inséré au chapitre II du règlement de copropriété de l’immeuble : le lot n° 1 correspond aux 68/1000èmes des parties communes générales.

Si les termes du bail sont clairs quant à la désignation des locaux objets du bail et des millièmes des parties communes générales qu’ils représentent, le preneur ne conteste pas exploiter , outre le lot n° 1, les lots nos 8 et 10, ce qui ressort d’ailleurs, pour le lot n° 10, de la comparaison des plans des locaux annexés au contrat de bail et du plan annexé au règlement de copropriété de l’immeuble ainsi que des échanges entre les parties au cours de l’été 2016 concernant la réalisation de travaux sur ce lot, et, pour les deux lots nos 8 et 10, des déclarations du preneur dans le cadre de la procédure devant le juge des loyers commerciaux ainsi que de la cession du fonds de commerce à la société Sushi [F] le 20 octobre 2011 Ces éléments établissent un accord des parties sur la location au preneur par le bailleur des lots nos 8 et 10 aux charges et conditions du contrat de bail signé le 20 octobre 2011.

Les lots nos 1, 8 et 10 représentent 126 millièmes ainsi que cela ressort du règlement de copropriété de l’immeuble.

Les charges dues par le preneur doivent dès lors être calculées sur la base de 126 millièmes et non 68 millièmes comme l’a retenu à tort le jugement entrepris.

2.2. Sur le montant des charges et la demande de restitution de l’indu

Le bailleur fait valoir que :

– le preneur doit rembourser au bailleur l’intégralité des charges de copropriété à l’exclusion seulement de celles relatives aux grosses réparations et il doit en outre payer les frais d’administration correspondant à 5% par an du montant du loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes ;

– il est propriétaire des seuls lots nos 1, 8 et 10 de sorte que les régularisations de charges adressées par le syndic de la copropriété correspondent à l’intégralité des charges lui incombant portant sur ces lots ;

– les décomptes récapitulatifs afférents aux charges de copropriété relatifs aux lots nos 1, 8 et 10 produits aux débats ne peuvent être contestés dans leur quantum car ils émanent des deux syndics ;

– le total des régularisations sur charges sur la période de 2013 à 2021 et de 2023 à 2025 fait apparaître un solde créditeur de 4 517,48 euros au profit du preneur ;

– la régularisation des charges 2022 n’a pas été établie à ce jour en l’absence d’approbation des comptes par l’assemblée générale et de clôture de l’exercice de sorte qu’il convient de réserver la question de la régularisation des charges 2022 ;

– le preneur a un compteur d’eau propre qui permet de connaître sa consommation de sorte que les montants dus au titre de la consommation d’eau sur la période de 2012 à 2025 sont dus par le preneur ;

– la clé de répartition et les montants retenus par le preneur sont inexacts.

Le preneur fait valoir que :

– le poste « eau froide consommation » comporte des mentions imprécises et est imputé à deux reprises pour deux montants distincts ;

– le bailleur n’apporte pas la preuve des relevés d’eau pratiqués ;

– la mention relative au poste « consommation privatives E.F. » est imprécise, laissant à penser qu’il s’agit de charges privatives ;

– le poste « petites réparation 5,5% » est mentionné à deux reprises avec un libellé imprécis, ce qui ne permet pas de vérifier s’il s’agit d’une charge de copropriété imputable ;

– les décomptes de charges de copropriété versés aux débats par le bailleur ne sont pas suffisants en ce qu’à la différence de l’état des dépenses, ils ne comportent pas le détail de la nature et du montant des sommes refacturés au titre des charges générales et des charges du bâtiment dans lequel se trouvent les locaux.

Réponse de la cour

Le contrat de bail en cause ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, les parties étaient libres de fixer les charges locatives incombant au preneur.

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er du code civil, dans sa version applicable au litige : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. ».

Aux termes de l’article 1376, devenu 1302-1, de ce même code : « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. »

Pour conserver les sommes versées au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d’un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions (3e Civ., 25 janvier 2023, n° 21-17.985).

La Cour de cassation juge que dans l’état du droit antérieur à la loi précitée du 18 juin 2014, si les parties à un contrat de bail commercial sont libres de convenir de la répartition entre elles des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, seules les stipulations contractuelles déterminent celles d’entre elles qui pèsent sur le preneur. (3e Civ., 13 février 2025, n° 23-17.978)

L’article VI, point 30, du contrat de bail du 20 octobre 2011, stipule que le preneur s’oblige : « 30. De rembourser également au bailleur ou d’acquitter en sus du loyer ci-dessus indiqué l’intégralité des charges, notamment de copropriété à l’exclusion de celles relatives aux grosses réparations telles que limitativement énumérées par l’article 606 du Code Civil, qui demeurent à la charge du bailleur, ainsi que les frais d’administration correspondant à 5% par an du montant du loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes. Il est ici précisé que la provision actuelle sur charges s’élève à la somme de 1.134 € par trimestre. Ce montant pourra être ajusté chaque année en fonction des dépenses réelles et fera en outre l’objet d’une régularisation annuelle sur justification adressée par le bailleur au preneur. ».

Aux termes de l’article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. / Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. / Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

2.2.1. Pour la période du 1er août 2011 au 31 décembre 2016

Sont produits aux débats des états annuels de dépenses de la copropriété.

En premier lieu, le preneur critique les postes relatifs à la consommation d’eau, à savoir « eau froide consommation » et « consommations privatives E.F. ».

S’agissant de la consommation d’eau, le bailleur explique que :

– l’immeuble dispose d’un compteur divisionnaire comptabilisant la consommation d’eau de l’ensemble immobilier dont le montant total de la facture est réparti en fonction des tantièmes de copropriété, s’agissant des lots à usage d’habitation ;

– le preneur dispose d’un compteur propre permettant de connaître la consommation propre des lots nos 1, 8 et 10 ; que ce compteur est régulièrement relevé par un membre du conseil syndical de l’immeuble qui répercute l’index auprès du syndic de la copropriété et que la consommation des lots précités faisait l’objet, entre 2012 et 2021, d’un relevé propre de consommation auquel était appliqué le tarif de la compagnie des eaux.

A l’appui de ses explications, le bailleur produit aux débats une photographie d’un compteur (pièce n° 54), l’état des dépenses et les décomptes faisant apparaître, pour les charges eau froide, un index en m3 multiplié par un montant euros (pièces n° 28 à 33) et un courriel envoyé par le conseil syndical le 24 mai 2026 détaillant le processus décrit ci-dessus (pièce n° 59).

Toutefois, ainsi que le relève le preneur, le bailleur n’apporte pas la preuve des relevés pratiqués. Il convient également de relever que la photographie ne permet pas de déterminer si le compteur est celui du preneur et que le courriel est très général et ne permet pas de connaître les relevés adressés annuellement par le conseil syndical.

L’analyse de l’état des dépenses et des décomptes de charges montre que seuls sont en cause les postes « consommation privatives E.F » et « eau froide consommation » pour lesquels des montants identiques sont mentionnés deux fois et sont évalués à partir d’un index en m3 multiplié par un montant en euros. Par suite, les dépenses à ce titre ne sont pas justifiées et ne seront pas retenus dans le calcul des charges dues par le preneur.

En deuxième lieu, le preneur critique le poste « petites réparations 5,5% » qui apparaît deux fois, dans les charges générales et dans les charges du bâtiment A. Toutefois, les sommes mentionnées et les travaux correspondants sont différents et précisés. Le bailleur justifie dès lors du montant des dépenses à ce titre.

En dernier lieu, le preneur n’articule pas de moyen sur les autres postes de charges de copropriété mentionnés dans les états des dépenses. La clause précitée du bail met à sa charge toutes les charges de copropriété, quelle qu’en soit la nature, à l’exception de celles relatives aux grosses réparations de l’article 606 du code civil, ce dont ne relèvent pas ces autres postes.

A l’aune de ces éléments d’appréciation, il convient de retenir :

Pour la période du 1er août 2011 au 31 décembre 2011 :

L’état des dépenses de la copropriété pour l’année 2011 établit un total de charges communes générales et spéciales au bâtiment A de 14 371,55 euros (10 793,89 + 119,95 + 3 457,71).

Après application d’un prorata pour déduire les charges portant sur la période antérieure au 1er août 2011, date d’effet du bail, ([14 371,55 x 253] / 365 = 9 961,65 euros) et du tantième de 126 millièmes, il apparaît que le preneur était redevable de la somme de 1 255,17 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er août au 31 décembre 2011.

Le preneur justifie par la production de sa quittance de loyer avoir payé la somme totale de 2 183,19 euros (791 + 1 392,19) pour la période du 28 juillet au 31 décembre 2011.

Par suite, après infirmation du jugement entrepris sur ce point, le bailleur sera condamné à restituer au preneur la somme de 928,02 euros (2 183,19 ’ 1 255,17) pour cette période.

Pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2012

L’état des dépenses de la copropriété pour l’année 2012 établit un total de charges communes générales et spéciales au bâtiment A de 18 580,19 euros (13 323,31 + 3 338,40 + 1 918,48).

Après application du tantième de 126 millièmes, il apparaît que le preneur était redevable de la somme de 2 341,10 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2012.

Le preneur justifie par la production des appels de loyers avoir payé la somme totale de 3 969,20 euros (992,30 x 4) pour l’année 2012.

Par suite, après infirmation du jugement entrepris sur ce point, le bailleur sera condamné à restituer au preneur la somme de 1 628,10 (3 969,20 ’ 2 341,10) pour cette période.

Pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2013

L’état des dépenses de la copropriété pour l’année 2013 établit un total de charges communes générales et spéciales au bâtiment A de 9 973,67 euros (7 048,09 + 2 925,58).

Après application du tantième de 126 millièmes, il apparaît que le preneur était redevable de la somme de 1 256,68 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2013.

Le preneur justifie par la production des appels de loyers avoir payé la somme totale de 3 969,20 euros (992,30 x 4) pour l’année 2013.

Par suite, après infirmation du jugement entrepris sur ce point, le bailleur sera condamné à restituer au preneur la somme de 2 712,52 euros (3 969,20 ’ 1 256,68) pour cette période.

Pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2014

L’état des dépenses de la copropriété pour l’année 2014 établit un total de charges communes générales et spéciales au bâtiment A de 13 902,69 euros (11 585,22 + 2 317,47).

Après application du tantième de 126 millièmes, il apparaît que le preneur était redevable de la somme de 1 751,74 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2014.

Le preneur justifie par la production des appels de loyers avoir payé la somme totale de 3 969,20 euros (992,30 x 4) pour l’année 2014.

Par suite, après infirmation du jugement entrepris sur ce point, le bailleur sera condamné à restituer au preneur la somme de 2 217,46 euros (3 969,20 ’ 1 751,74) pour cette période.

Pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2015

L’état des dépenses de la copropriété pour l’année 2015 établit un total de charges communes générales et spéciales au bâtiment A de 11 962,27 euros (11 049,38 + 912,89).

Après application du tantième de 126 millièmes, il apparaît que le preneur était redevable de la somme de 1 507,25 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2015.

Le preneur justifie par la production des appels de loyers avoir payé la somme totale de 3 969,20 euros (992,30 x 4) pour l’année 2015. Après déduction d’une somme de 525,63 euros déduite par le bailleur dans l’appel de loyer du 4ème trimestre 2017, au titre de la « régulation charges 2015 », il convient de retenir une somme de 3 443,57 euros.

Par suite, après infirmation du jugement entrepris sur ce point, le bailleur sera condamné à restituer au preneur la somme de 1 936,32 euros (3 443,57 ’ 1 507,25) pour cette période.

Pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2016

L’état des dépenses de la copropriété pour l’année 2016 établit un total de charges communes générales et spéciales au bâtiment A de 44 746,02 euros (10 650,04 + 24 430,66 + 5 672,32 + 3 993).

Après application du tantième de 126 millièmes, il apparaît que le preneur était redevable de la somme de 5 638 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2016. Il convient de ramener cette somme à 5 299,20 euros qui est, selon le bailleur, le montant des charges dues pour 2016.

Le preneur justifie par la production des appels de loyers avoir payé la somme totale de 3 969,20 euros (992,30 x 4) pour l’année 2016. Après ajout d’une somme de 188,30 euros ajoutée par le bailleur dans l’appel de loyer du 4ème trimestre 2017, au titre de la « régulation charges 2016 », il convient de retenir la somme de 4 157,50 euros.

Par suite, après infirmation du jugement entrepris sur ce point, le preneur devra payer au preneur la somme de 1 141,70 euros (4 157,50 ’ 5 299,20) pour cette période.

2.2.2. Pour les années 2017 à 2022

En exécution des stipulations de l’article VI, point 30, du contrat de bail du 20 octobre 2011, rappelées ci-dessus, le bailleur est tenu de justifier annuellement au preneur la régularisation des charges.

Pour justifier du montant des dépenses dues pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2022, le bailleur produit aux débats des décomptes de charges sauf pour l’année 2022.

Ces décomptes ne précisent pas la nature et le montant des charges. Ils mentionnent des travaux de ravalement de façade qui, à défaut de clause expresse en ce sens, ne peuvent être mis à la charge du preneur en application du contrat de bail.

Aucun décompte n’est produit pour l’année 2022. Au vu des stipulations contractuelles qui obligent le bailleur à justifier annuellement la régularisation des charges, la cour ne peut, comme le demande le bailleur eu égard à la liquidation judiciaire du syndic et l’absence d’approbation des comptes, « réserver la question relative à la régularisation des charges 2022 ».

En l’absence des états des dépenses de la copropriété, le bailleur ne justifie pas des régularisations de charges facturées et réglées par son preneur.

Pour l’année 2017, le preneur justifie par la production des appels de loyers avoir payé au titre des charges, la somme de 3 780,20 euros (992,30 + 929,30 x 3). Par suite, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il condamne le bailleur à restituer au preneur la somme de 3 780,20 euros pour cette année.

Pour l’année 2018, le preneur justifie par la production des appels de loyers avoir payé au titre des charges, la somme de 3 726,65 euros (929,30 + 932,45 x 3). La somme de 660,07 euros a été déduite par le bailleur dans l’appel de loyer du 3ème trimestre 2018 au titre de la « régulation charges 01.01.17 au 31.12.18 ». Cette somme n’ayant pas déjà été prise en considération pour le calcul des charges payées au titre de l’année 2017, il convient de la retenir pour le calcul des charges payées par le preneur pour l’année 2018. Le preneur justifie également que sur l’appel de loyer du 3ème trimestre 2019, le bailleur a ajouté une somme de 404,58 euros au titre de la « régulation des charges 2018 ». Le tribunal en a tenu compte au titre de l’année 2019. Il résulte de ce qui précède que le preneur justifie avoir payé la somme de 3 066,58 euros (3 726,65 ’ 660,07) au titre des charges pour l’année 2018. Par suite, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il condamne le bailleur à restituer au preneur la somme de 3 066,58 euros pour cette année.

Pour l’année 2019, le preneur justifie par la production des appels de loyers avoir payé au titre des charges, la somme de 3 729,80 euros (932,45 x 4) pour l’année 2019 outre la somme précitée de 404,58 euros, soit une somme totale de 4 134,38 euros. Par suite, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il condamne le bailleur à restituer au preneur la somme de 4 134,38 euros pour cette année.

Pour l’année 2020, le preneur justifie par la production des appels de loyers avoir payé au titre des charges, la somme de 4 462,25 euros (932,45 + 1 176,60 x 3). Par suite, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il condamne le bailleur à restituer au preneur la somme de 4 462,25 euros pour cette année.

Pour l’année 2021, le preneur justifie par la production des appels de loyers avoir payé au titre des charges la somme de 4 895,40 euros (1 176,60 x 2 + 1 271,10 x 2). Par suite, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il condamne le bailleur à restituer au preneur la somme de 4 895,40 euros pour cette année.

Pour l’année 2022, le preneur justifie par la production des appels de loyers avoir payé au titre des charges la somme de 5 386,80 euros (1 346,70 x 3 + 75,60 + 1 271,10). Par suite, il convient de condamner le bailleur à restituer au preneur la somme de 5 386,80 euros pour cette année.

2.2.3. Pour les années 2023 à 2025

Sont produits aux débats, des récapitulatifs de charges pour chaque exercice. Ils détaillent chaque poste de charge sans préciser le détail des sommes facturées, comme dans les états annuels de dépenses de la copropriété.

Toutefois, le libellé de chaque poste de charge est suffisamment explicite et permet de vérifier qu’il ne s’agit pas de charges afférentes aux grosses réparations telles que limitativement énumérées par l’article 606 du code civil, qui sont les seules charges de copropriétés non mises à la charge du preneur.

S’agissant de la consommation d’eau, le bailleur explique dans ses conclusions qu’à partir de 2023, le syndic a fait apparaître dans les régularisations de charges, non plus le relevé propre du local commercial du rez-de-chaussée occupé par le preneur, mais sur le montant total de la consommation de la copropriété, les tantièmes applicables aux lots nos 1, 8 et 10 puis, après relevé du compteur propre du preneur, a ajusté chaque année le décompte.

Toutefois, le bailleur ne justifie pas des relevés effectués pour les années 2023 à 2025 et qui peuvent entraîner un ajustement, notamment à la hausse, du montant des charges dues au titre de la consommation d’eau initialement calculée sur la consommation de la copropriété. Par suite, il n’y a pas lieu de retenir, dans le calcul des charges dues par le preneur, le poste relatif à la « consommation eau froide ».

A l’aune de ces éléments d’appréciation, il convient de retenir :

Pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023

Le récapitulatif des charges établit un total de charges générales et du bâtiment A de 14 910 euros (14 110 + 800).

Après application du tantième de 126 millièmes, il apparaît que le preneur était redevable de la somme de 1 878,66 euros.

Le preneur justifie par la production des appels de loyers et de la régularisation opérée par le bailleur, avoir payé au titre des charges la somme de 4 643,45 euros ((1 346,70 x 4) ’ 743,35).

Par suite, il convient de condamner le bailleur à restituer au preneur la somme de 2 764,79 euros (4 643,45 ’ 1 878,66) pour l’année 2023.

Pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024

Le récapitulatif des charges établit un total de charges générales et du bâtiment A de 13 790,44 euros.

Après application du tantième de 126 millièmes, il apparaît que le preneur était redevable de la somme de 1 737,60 euros.

Le preneur justifie par la production des appels de loyers avoir payé au titre des charges la somme de 5 386,80 euros (1 346,70 x 4). Il convient de déduire de cette somme, celle de 1 880,31 euros régularisée par le bailleur au titre des charges 2024 tel que cela est mentionné sur l’appel de loyer du 4ème trimestre 2025.

Par suite, il convient de condamner le bailleur à restituer au preneur la somme de 1 768,89 euros (5 386,80 ’ 1 737,60 ’ 1 880,31) pour l’année 2024.

Pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025

Le récapitulatif des charges établit un total de charges générales et du bâtiment A de 11 896,32 euros (9 096,32 + 2 800).

Après application du tantième de 126millièmes, il apparaît que le preneur était redevable de la somme de 1 498,93 euros.

Le preneur justifie par la production des appels de loyers avoir payé au titre des charges la somme de 2 440 euros (610 x 4).

Par suite, il convient de condamner le bailleur à restituer au preneur la somme de 941,07 euros (2 440 ’ 1 498,93) pour l’année 2025.

La cour n’est saisie d’une prétention chiffrée que pour son montant nominal et n’a pas à déterminer le taux de la taxe sur la valeur ajoutée applicable de sorte qu’il n’y a pas lieu de préciser que les condamnations du bailleur à rembourser certaines sommes au preneur sont HT et TVA en sus, comme le demande le preneur.

3. Sur les frais d’administration

Le bailleur fait valoir qu’en application du contrat de bail, le preneur reste redevable des frais d’administration dus sur les années 2018 et 2019 et sur la période du 1er janvier au 31 juillet 2020.

Le preneur fait valoir que :

– il a réglé au bailleur la somme totale de 8 250 euros au titre des frais d’administration pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017 sans que le bailleur n’ait justifié de la nature de ce poste de dépenses et des dépenses correspondantes de sorte que cette somme doit lui être remboursée, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal ;

– la demande du bailleur au titre des frais de gestion est irrecevable car nouvelle en appel et, en tout état de cause, infondée.

Réponse de la cour

L’article VI, point 30, du contrat de bail du 20 octobre 2011, stipule que le preneur s’oblige : « 30. De rembourser également au bailleur ou d’acquitter en sus du loyer ci-dessus indiqué l’intégralité des charges, (’) ainsi que les frais d’administration correspondant à 5% par an du montant du loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes. Il est ici précisé que la provision actuelle sur charges s’élève à la somme de 1.134 € par trimestre. Ce montant pourra être ajusté chaque année en fonction des dépenses réelles et fera en outre l’objet d’une régularisation annuelle sur justification adressée par le bailleur au preneur. ».

En premier lieu, le tribunal a considéré à juste titre qu’il résulte de ces stipulations que si les charges étaient fixées au réel et devaient faire l’objet d’une régularisation justifiée pour rester acquises au bailleur, tel n’était pas le cas des frais d’administration qui étaient fixés à 5% par an du montant du loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, sans que le bailleur n’ait à en justifier. Le jugement entrepris est dès lors confirmé en ce qu’il a débouté le preneur de sa demande de remboursement au titre des frais d’administration pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017.

En second lieu, la demande reconventionnelle du bailleur de paiement de ces frais d’administration pour la période du 1er janvier 2018 au 31 juillet 2020 présente un lien suffisant avec la demande initiale du preneur de sorte qu’elle est recevable en appel en application de l’article 567 du code de procédure civile.

Le bailleur fait valoir qu’au cours de cette période, le preneur réglait un loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, de 31 813 euros. Le preneur ne le conteste pas.

Par suite, il convient de condamner le preneur à payer a

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