TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées à
Me Lalance,
Me Bessis,
Me Chevalier,
le :
+1 copie dossier

■

5ème chambre
1ère section

N° RG 23/00763
N° Portalis 352J-W-B7G-CYNIJ

N° MINUTE :

Assignation du :
08 décembre 2022

JUGEMENT
rendu le 06 Octobre 2026
DEMANDERESSE

Madame [E] [Y] [I] [D] [F] [N], née le 10 janvier 1959,
demeurant au [Adresse 1],

représentée par Maître Frédéric Lalance, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0134

DÉFENDERESSES

La société P&M MANAGEMENT, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 802 840 793,
ayant son siège social situé au [Adresse 2],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Bernard Bessis, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0794

Madame [Z] [U], née le 9 mars 1968,
demeurant au [Adresse 3],

représentée par Maître Jessica Chevalier, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0241

Jugement du 06 octobre 2026
5ème chambre 1ère section
N° RG 23/00763 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYNIJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint, juge rapporteur
Monsieur Antoine De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint
Madame Lise Duquet, Vice-Présidente

assisté de Monsieur Victor Fuchs, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 06 Juillet 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Thierry Castagnet, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
________________________________

EXPOSE DU LITIGE

A la fin de l’année 2021, par le biais de la SCI NJS, dont elle est la bénéficiaire ultime, Madame [E] bint [I] [D] [F] [A] [P] a décidé d’acquérir plusieurs lots de copropriété d’un immeuble situé au [Adresse 4] à Paris (75016) constituant un appartement d’une surface d’environ 400 m² et deux chambres de service de 15 m² chacune.

A la fin de l’année 2021 ou début de l’année 2022 (les parties évoquant des dates différentes), Madame [N] a conclu avec la société P&M MANAGEMENT en qualité d’assistant de maître de l’ouvrage, un contrat non daté portant sur la rénovation complète des lots ci-dessus désignés.

Les travaux portaient sur :
o Lot 00 Installation de chantier – Nettoyage
o Lot 01 Démolition
o Lot 02 Maçonnerie – Plâtrerie
o Lot 03 Electricité
o Lot 04 Plomberie
o Lot 05 Menuiserie intérieure / cuisine
o Lot 06 Peinture
o Lot 07 Parquet
o Lot 08 Travaux de climatisation & VMC chaud et froid / Rénovation des 2 chambres de service (2ème et 6ème étage) avec climatisation chaud et froid.

Le prix a été fixé à 400.000 euros TTC.

Le contrat prévoyait un délai de réalisation de 4 mois et stipulait des pénalités de retard de 1/3000ème du coût des travaux par jour calendaire de retard.
Les travaux ont débuté à la mi-janvier selon la demanderesse et à la mi-février selon la défenderesse, et un premier acompte de 160.000 euros a été payé le 14 février 2022.

Madame [N] qui réside à l’étranger a confié à une amie, Madame [Z] [U], la mission de suivre le chantier et d’assurer le rôle de maître d’ouvrage en son nom.

Le 5 mai 2022, Madame [N] s’est prévalue de divers manquements contractuels et réglementaires pour suspendre le chantier, et le 9 mai 2022 elle a fait établir, par l’intermédiaire de Madame [U], un procès-verbal de constat d’huissier qui a constaté que seuls des travaux de démolition avaient été entamés.

Par courrier de son conseil du 8 juin 2022, Madame [N] s’est prévalue de manquements contractuels, notamment le non-respect des délais, a procédé à la résiliation du contrat et a mis la société P&M MANAGEMENT en demeure de lui rembourser l’acompte de 160.000 euros payé le 14 février 2022, déduction faite de la somme de 30.173 euros qui lui serait due au titre de la démolition non soumise à avis technique, soit la somme de 129.827 euros.

Par courrier du 11 juillet 2022, Madame [N] a confirmé à la société P&M MANAGEMENT la résiliation immédiate du contrat et a renouvelé sa mise en demeure de lui rembourser la somme de 129.827 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2022, Madame [N] a fait assigner la SAS P&M MANAGEMENT devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir constater et subsidiairement ordonner la résolution du contrat ainsi que le remboursement de l’acompte sous déduction des travaux de démolition.

Par exploit du 16 octobre 2023, la SAS P&M MANAGEMENT a fait assigner en intervention forcée Madame [Z] [U] afin de garantie et les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, Madame [N] demande au tribunal de :

– Constater la gravité des inexécutions du contrat de rénovation du 15 décembre 2021 aux torts de la société P&M MANAGEMENT ;
– Constater que seuls les travaux relatifs à la démolition non soumise à avis technique ont été réalisés par la société P&M MANAGEMENT en exécution du contrat de rénovation du 15 décembre 2021 ;
En conséquence,
– Constater la résolution du contrat de rénovation du 15 décembre 2021 à compter du 19 juillet 2022 ;
Subsidiairement,
– Ordonner la résolution judiciaire du contrat de rénovation du 15 décembre 2021 ;
En tout état de cause :
– Condamner la société P&M MANAGEMENT à lui restituer l’acompte versé en exécution du contrat de rénovation du 15 décembre 2021, déduction faite de la somme due au titre des travaux de démolition, soit la somme de 129.827 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2022 ;
– Débouter la société P&M MANAGEMENT de ses demandes reconventionnelles en paiement de la somme de 40.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée à l’article 18 du contrat en date du 15 décembre 2021 et en paiement de la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts additionnels ;
– Débouter la société P&M MANAGEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Rejeter la demande de la société P&M MANAGEMENT visant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
– Condamner la société P&M MANAGEMENT à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [N] expose pour l’essentiel les moyens suivants :

Tout d’abord, elle se prévaut de l’article 1226 du code civil du code civil qui permet au créancier, après mise en demeure infructueuse, de résoudre le contrat par voie de notification, à ses risques et périls.

Elle explique que la mise en demeure préalable est exclue en cas d’urgence, ou lorsque l’exécution du contrat n’est plus possible et que dans ce cas, il est admis que la mise en demeure “perd sa raison d’être lorsque l’exécution contractuelle n’est plus possible ou ne saurait être imposée au créancier”, et que le créancier en est dispensé.

Elle précise qu’il n’y a donc pas lieu à mise en demeure préalable lorsqu’il résulte des circonstances qu’elle est vaine, le caractère vain s’appréciant au regard de l’impossibilité de poursuivre les relations contractuelles qui peut résulter de la gravité du comportement du débiteur ou de ses multiples manquements à ses obligations contractuelles.

Elle fait en outre valoir qu’en application de l’article 1227 du code civil, lorsque l’inexécution du contrat est suffisamment grave, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Au cas présent, Madame [N] expose qu’après un premier courrier du 8 juin 2022 précisant les différents manquements contractuels commis et proposant un règlement amiable du litige, à défaut de réponse, elle a procédé à la résolution du contrat par courrier du 11 juillet 2022.

Elle se prévaut des manquements suivants :
– un retard inacceptable dans la réalisation des travaux alors que le respect des délais avait été érigé par les parties en obligation de résultat ;
– des dépassements manifestes du périmètre de la mission légalement confiée à un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage et notamment le recours à des sous-traitants sans l’autorisation expresse du Maître d’Ouvrage ;
– le non-respect de la réglementation applicable en matière de sécurité des biens et des personnes.

Elle considère que la gravité des manquements constatés, et le retard considérable dans la réalisation des travaux justifie l’urgence à résoudre le contrat dont la poursuite était de facto devenue impossible.

Au visa de l’article 1229 du code civil, elle s’estime fondée à réclamer le remboursement de l’acompte versé sous déduction des travaux de démolition soit la somme de 129.827 euros.

Elle ajoute que les fautes de la défenderesse dans l’exécution du contrat justifient pleinement la résiliation unilatérale et aucune indemnisation de sorte que la demande de dommages et intérêts faite par la société P&M MANAGEMENT sur le fondement de l’article 18 du contrat doit être rejetée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, la SAS P&M MANAGEMENT demande au tribunal de :

– Juger que la résolution unilatérale du contrat sans mise en demeure préalable et sans que soit justifiée d’une condition d’urgence ni d’une inexécution suffisamment grave, est irrégulière et abusive ;
– Juger que la demande principale de la Princesse [E] [Y] [I] [D] [F] [N] tendant à voir constater la résolution unilatérale du contrat est mal fondée et l’en débouter ;
– Juger que la demande subsidiaire tendant à voir ordonner la résolution judiciaire du contrat mal fondée et l’en débouter ;
– Débouter, en conséquence, la Princesse [E] [Y] [I] [D] [F] [N] de sa demande en remboursement de la somme de 129.827 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2022 ;
– Juger, en conséquence, que le contrat a été résilié aux torts exclusifs de la Princesse [E] [Y] [I] [D] [F] [N] ;
– Condamner in solidum la Princesse [E] [Y] [I] [D] [F] [N] et Madame [Z] [U] à lui payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi dans le cadre de la rupture abusive du contrat ;
A titre subsidiaire, si la résiliation devait être validée ou prononcée à ses torts :
– Juger que la somme de 129.827 euros réclamée par la Princesse [E] [Y] [I] [D] [F] [N] n’est pas justifiée et qu’il convient de ramener son éventuelle condamnation à la somme de 118.407 euros TTC ;
– Condamner en tant que de besoin Madame [Z] [U] à la relever et la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;
Vu les dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile,
– Ecarter l’exécution provisoire incompatible avec la nature de l’affaire si elle devait porter sur une condamnation à son encontre ;
En tout état de cause :
– Condamner in solidum la Princesse [E] [Y] [I] [D] [F] [N] et Madame [Z] [U] à lui payer une somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés et en tous les dépens.

A l’appui, la société P&M MANAGEMENT fait essentiellement valoir les moyens suivants :

Elle relève en premier lieu l’absence de la mise en demeure préalable imposée par l’article 1226 du code civil.

Elle estime que seule l’urgence et non la gravité des fautes reprochées peut permettre au créancier de s’exonérer de l’obligation de la mise en demeure préalable.

En l’espèce, elle reproche à Madame [N] de ne pas rapporter la preuve d’une urgence caractérisée au 8 juin 2022, et elle considère par ailleurs que les manquements invoqués ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier une résolution.

Elle précise que, non seulement, aucune mise en demeure ne lui a été adressée, mais que de surcroît, elle a été évincée du chantier manu militari dès le 6 mai 2022. Selon elle, cette éviction n’avait pour but que de permettre à Madame [U] de faire établir le 9 mai 2022 un procès-verbal de constat par commissaire de justice dans un appartement libre de toute occupation afin “d’étoffer un dossier à charge”.

Elle explique qu’avant le 8 juin 2022, aucune critique ne lui a été fait sur un quelconque retard des travaux ni sur les conditions d’intervention des entreprises. Elle insiste sur le fait que c’est bien le courrier du 8 juin qui opère la résolution du contrat puisque celui-ci est intitulé Notification de résiliation du contrat de rénovation du 15 décembre 2021” et qu’il y écrit “En conséquence, le Maître d’ouvrage souhaite faire application des dispositions de l’article 1224 du code civil et mettre un terme immédiat au contrat. Il y a en effet urgence, en raison des dégâts déjà causés à l’immeuble et du retard accumulé. Il est entendu qu’aucune indemnité de résiliation ne saurait vous être accordée.”

Elle expose que selon la jurisprudence, le retard dans l’avancement du chantier ne saurait caractériser une situation d’urgence au sens de l’article 1226 du code civil.

Elle soutient qu’en l’absence de toute expertise contradictoire les dégâts allégués ne sont pas établis.

Elle conteste également le grief tiré de la mise en place d’une protection insuffisante des locaux, constatée postérieurement à la suspension unilatérale du chantier, en précisant qu’il aurait suffit de l’en avertir pour qu’elle donne instruction à l’entreprise générale de remédier à cette situation, ce qui n’a pas été le cas.

Elle reproche également à la demanderesse de ne n’apporter aucune preuve de ce qu’une mise en demeure aurait été vaine, c’est-à-dire que l’exécution du contrat serait devenue impossible.

Elle fait par ailleurs valoir que la demanderesse ne justifie pas d’une inexécution suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat.
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Elle répète que la résiliation est intervenue le 8 juin 2022 et non le 11 juillet et que les “nombreuses mises en demeure” évoquées dans ce dernier courrier n’existent pas.

Elle soutient que la gravité des manquements dénoncés dans le courrier du 8 juin 2022 n’est pas établie et elle expose :
– que le retard des travaux est la conséquence de la remise tardive des clés de l’appartement par Madame [U] ;
– que contrairement à ce que soutient Madame [N] les attestations d’assurances ont été communiquées dès l’ouverture du chantier, celles des entreprises intervenant dans la conduite et la réalisation des travaux ayant été transmises par la suite en amont de la résiliation ;
– que les allégations selon lesquelles des ouvriers auraient travaillé “sans contrat” et auraient été “rémunérés en espèces” ne sont nullement étayées, des attestations de fourniture de déclarations sociales et de paiement des cotisations URSSAF ayant été par ailleurs communiquées ;
– que les “manquements aux règles de l’art et aux principes de sécurité” ne sont pas davantage établis :
– que le reproche fondé sur le fait de n’avoir pas pris contact avec le syndic de copropriété pour l’obtention d’une autorisation de l’assemblée générale afin de procéder à la démolition d’un mur “semi-porteur” n’est pas sérieux, puisque c’est au propriétaire qu’il appartenait de solliciter cette autorisation.

Elle soutient par ailleurs que les responsabilités de Mesdames [N] et [U] sont engagées.

Elle considère que la résolution opérée par Madame [N] est fautive et qu’elle est fondée à solliciter en application de l’article 18 du contrat une indemnité forfaitaire égale à 10 % du montant des travaux soit 40.000 euros auquel doit s’ajouter l’indemnisation du préjudice complémentaire subi du fait de la résiliation soit la somme additionnelle de 60.000 euros soit un total de 100.000 euros.

Elle ajoute enfin que, selon elle, la résiliation du contrat est la conséquence des agissements de Madame [U] à qui elle reproche de :
– avoir refusé systématiquement les entreprises et les architectes proposés ;
– l’avoir sollicitée pour qu’elle surfacture le chantier en lui proposant de le passer de 400.000 euros TTC à 700.00 euros TTC ;
– après son refus, avoir tenté, de lui imposer de “traiter” avec les prestataires qu’elle souhaitait voir désignés pour l’exécution des travaux afin de s’assurer de récupérer des commissions ;
– avoir entravé l’avancement du chantier en ne communiquant les informations et directives nécessaires à sa bonne exécution ;
– avoir mis fin brusquement au contrat en faisant expulser du chantier les ouvriers par le concierge de l’immeuble et le chauffeur d’une ambassade voisine.

Elle estime que, tiers au contrat, Madame [U] a commis une faute en s’immisçant dans la relation contractuelle et en entravant l’exécution du contrat.

Elle fait observer que Madame [U] a joué un rôle particulièrement actif dans la coordination du projet et dans la prise des décisions incombant au maître de l’ouvrage.
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Or, selon elle, le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits et quasi-délits qu’il peut commettre, soit spontanément, soit même sur les instructions du mandant, dans l’accomplissement de sa mission et le fait que le mandat ne soit pas rémunéré est sans incidence sur sa responsabilité.

A titre subsidiaire, si le contrat devait être résilié à ses torts, il conviendrait alors de prendre en compte la totalité des travaux exécutés alors que la demanderesse ne prend pas en compte la somme de 2.400 euros correspondant à l’étude technique réalisée incluse dans le lot 01 et qu’elle ne déduit pas davantage le poste 00 “Installation chantier – Nettoyage” d’un montant de 9.020 euros.

Selon son calcul, c’est donc une somme de 30.173 + 2.400 + 9.020 = 41.593 euros qui doit être déduite de sorte que la somme à restituer ne peut pas excéder 118.407 euros.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, Madame [U] demande au tribunal de :

– Juger la demande de la société P&M MANAGEMENT irrecevable et mal fondée ;
– Ecarter des débats l’attestation de Monsieur [H] [R] ;
– La débouter de l’ensemble de ses demandes ;
Dans tous les cas,
– Juger l’absence de toute responsabilité de sa part ;
– Condamner la société P&M MANAGEMENT à lui payer la somme de 10. 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés et en tous les dépens ;
– Ordonner l’exécution provisoire.

A l’appui, elle expose pour l’essentiel les moyens suivants :

Tout d’abord, Madame [U] demande au tribunal d’écarter l’attestation de Monsieur [R] [J] qui confirme les dires de la société P&M MANAGEMENT quant à sa demande de surfacturation et sa demande de règlement d’une commission.

Madame [U] soutient :

– que l’attestation n’aurait pas été “régulièrement” communiquée aux débats ;
– que l’attestation n’est pas conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile en ce qu’elle n’est pas écrite de la main de son auteur ;
– que Monsieur [X] indique qu’il n’a aucun lien de subordination avec les parties à l’instance alors qu’il est lié par contrat à Monsieur [B] de la société P&M MANAGEMENT puisqu’il est intervenu dans le projet objet du litige ;

Elle affirme que le contenu de l’attestation est mensonger et sollicite qu’elle soit écartée tout en précisant avoir déposé une plainte pour faux témoignage auprès des services de police le 28 novembre 2024.

Sur sa responsabilité, elle explique qu’elle n’est liée par aucun contrat à la société P&M MANAGEMENT et qu’elle se contente d’apporter son aide à Madame [N] en surveillant les travaux et en lui rendant compte. Elle rappelle qu’elle n’a aucun pouvoir décisionnaire.

Elle fait valoir que sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil qu’à la condition que la société P&M MANAGEMENT rapporte la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité.

En l’espèce, elle expose que la société P&M MANAGEMENT ne prouve aucune faute de sa part.

Elle fait observer que selon elle, les termes même de l’assignation de Madame [N] démontrent que la société P&M MANAGEMENT recherche artificiellement sa responsabilité pour tenter de s’exonérer de la sienne en proférant des accusations fantaisistes et infondées.

Elle rappelle d’ailleurs qu’elle n’est pour rien dans la décision de résiliation du contrat qui n’a pas été prise par elle, mais par Madame [N] cocontractante.

Elle insiste sur le fait que Madame [N] elle-même atteste que :
– elle a agi exclusivement à titre gratuit ;
– elle ne s’est jamais rendue de sa propre initiative sur le chantier ;
– elle n’a eu aucun pouvoir décisionnaire, et son rôle se limitait exclusivement à :
o Vérifier l’avancement des travaux en transmettant des photographies à son amie ;
o Transmettre les remarques et consignes de Madame [N] à Monsieur [B].

Contrairement à ce que soutient la société P&M MANAGEMENT, elle affirme n’avoir jamais été chargée de sélectionner les prestataires et ne s’être jamais immiscée dans les décisions stratégiques.

Elle se défend d’avoir une responsabilité quelconque dans un retard de validation des plans d’aménagement de l’appartement et des implantations électriques puisqu’elle affirme n’en avoir jamais été destinataire et elle fait par ailleurs remarquer que ces plans ont été établis après l’envoi du courrier du 8 juin 2022.

Elle conteste par ailleurs avoir assisté à la moindre réunion de chantier et elle renvoie aux messages échangés qui selon elle démontrent qu’elle n’a jamais répondu en son nom et n’a jamais pris de décision personnelle mais s’est contentée d’adresser les informations relatives au chantier à Madame [N].

Elle expose par ailleurs que la contestation de son mandat par la société P&M MANAGEMENT est hors de propos puisque l’existence de celui-ci est confirmée par la mandante et que le mandat s’est formé par la seule acceptation du mandataire. Elle ajoute que la société P&M MANAGEMENT ne peut pas lui reprocher de n’avoir pas justifié d’un pouvoir qui ne lui a jamais été demandé.

Elle répond ensuite aux arguments opposés en défense par la société P&M MANAGEMENT aux divers reproches qui lui sont fait quant à la mauvaise exécution des travaux.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2025, et les plaidoiries ont été fixées au 6 juillet 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, et les parties ont été informées de ce que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2026

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le contrat

En premier lieu, le tribunal constate qu’il existe une discordance fondamentale entre les écritures et explications des parties et les pièces produites.

En effet, dans leurs écritures, les parties s’accordent sur le fait que le contrat signé entre Madame [N] et la société P&M MANAGEMENT serait un contrat d’assistance à maître d’ouvrage (AMO) alors que le contrat produit est un contrat intitulé “CONTRAT DE TRAVAUX IMMOBILIERS” dans lequel les parties sont, d’une part, Madame [N] en qualité de “maître d’ouvrage commanditaire des travaux” et, d’autre part, la société P&M MANAGEMENT représentée par son président, Monsieur [B], en qualité de “Entrepreneur, réalisateur des travaux.”

Le contrat est d’ailleurs accompagné d’un devis détaillé, lot par lot, des travaux à réaliser ce qui n’est pas, par nature, une mission normalement dévolue à l’AMO.

Le tribunal rappelle que l’AMO est un professionnel qui a pour mission d’accompagner le maître d’ouvrage pour l’aider à définir, piloter et contrôler le projet. Son rôle est donc de définir le budget, les besoins et le calendrier du programme, de choisir les différents intervenants (architectes, constructeurs etc…) étant rappelé que son degré d’implication dans la conception et la réalisation de l’ouvrage peuvent parfois aboutir à la requalification de son rôle en mission de maîtrise d’oeuvre, les responsabilisés du maître d’oeuvre étant différentes de celles de l’AMO.

Les travaux à réaliser sont définis comme la rénovation d’un appartement et deux chambres de services pour 400.000 euros avec paiement d’un acompte de 40 % soit 160.000 euros à la signature du contrat.

Le reproche formulé par Madame [N] concernant l’intervention de “sous-traitants” non autorisés est donc incompatible avec la qualification du contrat puisque les constructeurs choisis ne sont pas “sous-traitants” de l’AMO (qualifié de réalisateur des travaux dans le contrat).

La lettre du contrat ne correspond donc pas à une mission d’AMO puisqu’elle inclut la totalité de la réalisation des travaux.

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S’agissant des délais, les conditions particulières du contrat fixent une durée de 4 mois à compter du 1er janvier 2022, alors que, de façon contradictoire, les conditions générales du même contrat fixent le point de départ du délai de 4 mois non pas au 1er janvier 2022, mais à la date de la Déclaration Réglementaire d’Ouverture du Chantier (DROC), laquelle n’est pas indiquée. Il n’est même pas précisé si les travaux sont ou non soumis à permis de construire ce qui conditionne la nécessité d’une DROC qui n’est pas requise pour des travaux d’aménagement intérieurs, sans changement de destination, sans modification de l’aspect extérieur, lesquels ne sont soumis à aucune autorisation d’urbanisme.

Même à considérer qu’en utilisant l’acronyme DROC, les parties aient seulement entendu considérer le début des travaux, cette date dépend elle-même de la date d’acquisition du bien.

Or, en l’espèce :
– le contrat n’est pas daté (seul le devis joint l’est) ;
– aucune pièce n’est produite fixant la date d’acquisition du bien (pas d’attestation notariée). Le courrier du 9 mai 2022 de Monsieur [B] à Madame [N] fait état d’un retard dans l’acquisition du bien sans que cette date ne soit précisée ;
– la DROC dont on ignore même si elle est requise n’est en toute hypothèse pas produite.

En revanche, il ressort de la pièce n° 7 produite par la société P&M MANAGEMENT que le paiement de l’acompte de 160.000 euros prévu à la signature du contrat n’est intervenu que le 14 février 2022.

Il s’agit là du seul élément daté.

Sur la résolution du contrat

Aux termes de l’article 1224 du code civil : “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”

Selon l’article 1226 du code civil : “Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.”

L’article 1227 précise quant à lui que : “La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.”

A) Sur la résolution opérée par Madame [A] SAud sur le fondement de l’article 1226 du code civil

Comme exposé supra, le seul élément daté est le versement de l’acompte de 160.000 euros intervenu le 14 février 2022.

Madame [N] ne démontre pas à quelle date l’immeuble a été acheté par la SCI dont elle est la bénéficiaire ultime, ni à quelle date les clés ont été remises à la société P&M MANAGEMENT de sorte qu’elle n’établit pas à quelle date les travaux ont réellement commencé.

Il est par ailleurs constant que la résolution du contrat est intervenue par la lettre recommandée avec accusé de réception du conseil de Madame [N] en date du 8 juin 2022.

Cette lettre de huit pages est sans ambiguïté en ce qu’elle porte en objet “Notification de résiliation du contrat de rénovation du 15 décembre 2001” et qu’elle s’achève par une mise en demeure de remboursement de l’acompte versé sous déduction des travaux de démolition accomplis.

Les faits fondant cette résiliation sont :
1) non-respect du délai de réalisation des travaux
2) défaut de présentation dans les délais des attestations d’assurances
3) recours à des ouvriers sans contrat payés en espèces
4) manquements aux règles de l’art et aux principes de sécurité

La résiliation n’est donc pas intervenue comme soutenu en demande par la lettre de Madame [N] du 11 juillet 2022 qui n’a fait que résumer les reproches formulés par le courrier précédent.

Il est donc incontestable que la résiliation a été opérée le 8 juin 2022 sans la mise en demeure préalable prévue par l’article 1226 du code civil.

Il est par ailleurs acquis que la société P&M MANAGEMENT n’a plus eu accès au chantier depuis le début du mois de mai 2022.

Or, face à un délai qui n’était manifestement pas déjà expiré, Madame [N] ne pouvait pour cette seule raison procéder à la résolution du contrat en se dispensant de la mise en demeure imposée par l’article 1226 du code civil sans justifier de l’urgence, ce qu’elle ne fait pas.

Les 3 autres griefs rappelés ci-dessus, à les supposer établis, ne sont pas de ceux rendant matériellement impossible le maintien du lien contractuel puisque susceptibles d’être régularisés à la suite d’une mise en demeure, ce qui est le sens et l’esprit de l’article 1226.

Madame [N] ne peut donc pas se prévaloir du caractère nécessairement vain de la mise en demeure qui fait défaut de sorte que la résolution du 8 juin 2022 doit être déclarée irrégulière.

B) Sur la résolution judiciaire du contrat

Le caractère irrégulier de la résolution opérée par le cocontractant ne fait pas obstacle à une résolution judiciaire s’il est rapporté la preuve d’une inexécution suffisamment grave.

1) Sur le retard du chantier

Au vu des motifs adoptés supra, et compte tenu du fait qu’il est établi que l’accès à l’appartement siège des travaux a été interdit aux employés de la société dès avant le procès verbal de constat du 9 mai 2022, Madame [N] ne justifie pas d’un non-respect des délais imputables à l’entreprise qui puisse justifier la résolution judiciaire.
Jugement du 06 octobre 2026
5ème chambre 1ère section
N° RG 23/00763 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYNIJ

En outre, dès lors que le contrat prévoit lui-même expressément des pénalités de retard et non la résiliation automatique du contrat en cas de dépassement de délai, une mise en demeure préalable était d’autant plus nécessaire.

2) Défaut de présentation dans les délais des attestations d’assurances

Il résulte des pièces produites par Madame [N] elle-même et notamment du relevé des courriels entre Monsieur [B] et Madame [U] (pièce n°8 de la demanderesse) que les attestations d’assurances ont été transmises le 22 février 2022 à 17h43 à Madame [U] qui en a accusé réception le même jour à 18h39.

Par ailleurs, la société P&M MANAGEMENT produit ses attestations d’assurance de responsabilité civile et responsabilité décennale à effet du 1er février 2022, soit une date antérieure au paiement de l’acompte.

Si les attestations d’assurance produites visent une activité d’assistant Maître d’Ouvrage qui, comme indiqué ci-dessus ne correspond pas au libellé du contrat qui définit la société P&M MANAGEMENT comme “Entrepreneur, réalisateur des travaux”, aucune des parties ne conteste que la réalité de la tâche confiée à la société P&M MANAGEMENT soit seulement une tâche d’assistant à Maître d’ouvrage.

Dès lors, ce grief manque en fait et ne peut donc fonder la résolution du contrat

3) Recours à du travail non déclaré

Cette affirmation n’est étayée par aucune pièce probante de sorte que ce grief ne peut être retenu.

4) Manquements aux règles de l’art et aux principes de sécurité

A l’appui, Madame [N] produit, non pas une attestation, mais un simple courriel attribué à Monsieur [S] [V] qui ne respecte aucune des conditions posées par l’article 202 du code de procédure civile en ce que :
– elle ne précise pas s’il existe un lien de subordination avec l’une des parties
– elle ne précise pas qu’elle est destinée à être produite en justice
– elle n’est pas écrite, datée et signée de la main de son auteur
– elle n’est pas accompagnée de la photocopie d’un document officiel permettant de justifier de son identité.

Ce mail dont la provenance n’est pas établie de façon certaine ne présente pas une force probante suffisante pour permettre au tribunal de considérer comme établie la violation de règles de sécurité de la part de la société P&M MANAGEMENT suffisamment grave pour justifier la résiliation immédiate du contrat sans aucune mise en demeure préalable.

Il s’ensuit que la demande de résolution judiciaire devra également être rejetée.

Sur l’application de l’article 18 du contrat

En l’absence de manquements justifiant la résolution du contrat aux torts de la société P&M MANAGEMENT, il convient de faire application de l’article 18 du contrat signé par les parties.

Cet article stipule :

“Le maître d’ouvrage peut, même si l’entrepreneur n’a pas commis de faute, résilier le contrat (article 1794 du Code civil). Cette résiliation du marché entraîne l’exigibilité en plus des sommes dues en fonction de l’avancement des travaux, d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix de la construction, en dédommagement des frais engagés par l’entrepreneur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de l’exécution complète du contrat.”

En l’absence de résiliation ou résolution judiciaire, Madame [N] était fondée à résilier le contrat sans avoir à justifier d’aucune faute de la société P&M MANAGEMENT à condition de régler les travaux réalisés et de payer l’indemnité fixée à 10 % du montant des travaux.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’évaluation des travaux de démolition réalisés pour un total de 30.173 euros.

A cette somme, la société P&M MANAGEMENT est bien fondée à réclamer qu’il soit ajouté :
– 2.400 euros TTC au titre de l’étude technique de structure réalisée pour la réunion des deux appartements ;
– 9.020 euros TTC au titre de l’installation du chantier ;
– 40.000 euros au titre de l’article 18.
Soit un total de : 81.593 euros

Il s’ensuit que Madame [N] est fondée à réclamer le remboursement de la somme de 160.000 – 81.593 euros = 78.407 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 décembre 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société P&M MANAGEMENT

Dès lors que le contrat liant les parties prévoit la possibilité d’une résiliation par le maître de l’ouvrage sans faute de son cocontractant moyennant une indemnité de 10 % du montant du marché, une telle indemnité est nécessairement exclusive de tous dommages et intérêts pour résiliation sans motif et donc abusive.

La société P&M MANAGEMENT sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

Sur les demandes à l’encontre de Madame [U]

Au vu des motifs adoptés supra, et s’agissant de la stricte application des dispositions contractuelles, la responsabilité de Madame [U] ne peut en aucun cas être recherchée pour être condamnée à garantir la société P&M MANAGEMENT du remboursement du trop perçu calculé en fonction de l’avancement des travaux et de la pénalité de 10 % dues par le maître d’ouvrage.
Jugement du 06 octobre 2026
5ème chambre 1ère section
N° RG 23/00763 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYNIJ

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur l’attestation de Monsieur [H] [R] dont le contenu est indifférent à la solution du litige.

La société P&M MANAGEMENT sera donc nécessairement déboutée de toutes ses demandes à l’égard de Madame [U].

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’imputation de la rupture qui pèse sur la demanderesse, il y a lieu de dire que les dépens seront partagés entre la société P&M MANAGEMENT et Madame [N].

En conséquence, Madame [N] et la société P&M MANAGEMENT seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, aucune considération particulière tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge de Madame [U] la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

La société P&M MANAGEMENT sera donc condamnée à lui payer la somme de 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et aucune circonstance particulière ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE la société P&M MANAGEMENT à payer à Madame [E] bint [I] [D] [F] [N] la somme de 78.407 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2022 ;

DEBOUTE la société P&M MANAGEMENT de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ;

DEBOUTE la société P&M MANAGEMENT de toutes ses demandes à l’encontre de Madame [Z] [U] ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société P&M MANAGEMENT à payer à Madame [U] la somme de 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [N] et la société P&F MANAGEMENT de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

DIT que les dépens seront supportés par moitié par Madame [E] bint [I] [D] [F] [N] et la société P&M MANAGEMENT ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Fait et jugé à [Localité 1] le 06 octobre 2026

Le Greffier Le Président