Infiltrations décennales en toiture-terrasse : responsabilité du vendeur, du syndicat et de l’assureur constructeur-non-réalisateur

L’action fondée sur les vices cachés est soumise au délai de deux ans de l’article 1648 du code civil. La mesure d’instruction suspend la prescription selon l’article 2239 et l’assignation l’interrompt conformément à l’article 2241 ; toutefois, le délai a expiré avant l’introduction de l’instance. L’action décennale demeure recevable dans le délai de l’article 1792-4-1 du code civil.

Les infiltrations affectant le clos et le couvert rendent l’ouvrage impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du code civil. Le vendeur est réputé constructeur en application de l’article 1792-1. Le syndicat répond également, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages provenant des parties communes.

L’action directe contre l’assureur constructeur-non-réalisateur repose sur l’article L124-3 du code des assurances. Le rapport d’expertise judiciaire, régulièrement soumis au contradictoire et corroboré par des procès-verbaux et des factures, est opposable. La garantie couvre le préjudice de jouissance consécutif aux dommages matériels garantis, mais pas le préjudice moral selon la définition contractuelle retenue. L’article L112-6 autorise l’opposabilité des franchises et plafonds contractuels. En revanche, l’absence de déclaration de sinistre rend irrecevables les demandes au titre de l’assurance dommages-ouvrage, conformément à l’article L242-1.

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Des infiltrations affectant un appartement ont été imputées à des solins et à l’étanchéité défaillante d’une toiture-terrasse. Le tribunal a déclaré prescrite l’action fondée sur les vices cachés, mais a retenu la responsabilité décennale du vendeur, celle du syndicat pour les parties communes et la garantie de l’assureur constructeur-non-réalisateur. Les demandes contre l’assureur dommages-ouvrage ont été déclarées irrecevables faute de déclaration préalable.

Un ensemble immobilier comprenant plusieurs logements a été construit par la SCI [Adresse 1], assurée auprès d’ALLIANZ IARD au titre des garanties dommages-ouvrage et constructeur-non-réalisateur. Des acquéreurs ont acheté un appartement situé au dernier étage du bâtiment A et ont signalé des infiltrations peu après leur entrée dans les lieux, avant de revendre leurs biens en 2021.

Une expertise judiciaire a constaté des infiltrations dans plusieurs pièces, imputées à des solins et à une étanchéité de toiture-terrasse défaillants. Des réparations successives, jugées non conformes aux règles de l’art, n’ont pas immédiatement fait cesser les désordres. Des procès-verbaux et des factures de travaux ont corroboré ces constatations.

Les acquéreurs ont recherché la responsabilité du vendeur, du syndicat des copropriétaires et de l’assureur. Le tribunal a écarté l’action pour vices cachés comme prescrite, mais a retenu la responsabilité décennale du vendeur, la responsabilité du syndicat pour les parties communes et la garantie de l’assureur constructeur-non-réalisateur. Les demandes contre l’assureur dommages-ouvrage ont été déclarées irrecevables faute de déclaration préalable de sinistre.

• Infiltrations affectant le clos et le couvert de l’appartement
• Impropriété de l’ouvrage à sa destination
• Origine des désordres située dans la toiture-terrasse commune
• Défaillance de l’étanchéité établie par l’expertise technique
• Expertise judiciaire régulièrement soumise au débat contradictoire
• Préjudice de jouissance consécutif à des dommages matériels garantis
• Absence de déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage

• Rapport d’expertise judiciaire constatant les infiltrations et leurs causes
• Intervention technique identifiant les solins et l’étanchéité défaillants
• Procès-verbaux des 25 octobre 2011 à 15 octobre 2018
• Rapport d’expertise amiable sur les défauts d’étanchéité
• Factures de pose de bandes solines et de réfection partielle
• Certificats médicaux établissant le préjudice moral

Les acquéreurs obtiennent une indemnisation au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, mais leurs demandes contre l’assureur dommages-ouvrage et au titre des vices cachés sont irrecevables. Le vendeur, le syndicat et l’assureur constructeur-non-réalisateur supportent les condamnations selon leurs garanties respectives, avec opposabilité des plafonds et franchises contractuels.

• Indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de 53 008 euros
• Indemnisation du préjudice moral à hauteur de 2 000 euros
• Garantie de l’assureur limitée aux dommages matériels et immatériels couverts
• Franchises et plafonds contractuels opposables par l’assureur
• Garantie du syndicat par le vendeur et l’assureur
• Frais d’expertise inclus dans les dépens mis à la charge des responsables

À faire

• Déclarer rapidement tout sinistre à l’assureur dommages-ouvrage
• Faire constater précisément les infiltrations et leur origine
• Verser l’expertise et ses annexes au débat contradictoire
• Conserver procès-verbaux, factures et justificatifs de préjudice
• Vérifier les délais décennal et biennal applicables

À éviter

• Confondre réponse au syndic et déclaration de sinistre
• Engager une action en vices cachés après expiration du délai
• Produire une expertise non communiquée contradictoirement
• Négliger les défauts affectant les parties communes
• Oublier de chiffrer séparément chaque préjudice invoqué

La responsabilité décennale des vendeurs constructeurs

nLes infiltrations affectant le clos et le couvert ont rendu l’appartement impropre à sa destination. Sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, le vendeur ayant fait construire l’ouvrage est réputé constructeur et répond de plein droit des dommages décennaux. Les réparations répétées et non conformes aux règles de l’art ont établi que le désordre provenait d’une défaillance de l’étanchéité, et non d’un simple défaut d’entretien.n

La recevabilité de l’action contre l’assureur dommages-ouvrage

nL’article L242-1 du code des assurances impose une déclaration de sinistre préalable. Les acquéreurs ne démontraient pas avoir effectué cette déclaration ; la réponse adressée au syndic ne suffisait pas à en rapporter la preuve. Leurs demandes contre l’assureur dommages-ouvrage ont donc été déclarées irrecevables.n

L’opposabilité de l’expertise et la garantie constructeur-non-réalisateur

nEn application des articles 16 du code de procédure civile et L124-3 du code des assurances, le rapport d’expertise régulièrement débattu contradictoirement est opposable lorsqu’il est corroboré par d’autres preuves. Les procès-verbaux et factures ont confirmé les infiltrations. Le préjudice de jouissance, consécutif aux dommages matériels garantis, était couvert ; le préjudice moral ne relevait pas de la définition contractuelle retenue.

Article 4 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article L242-1 du code des assurances, Article 1103 du code civil, Article L124-3 du code des assurances, Article 16 du code de procédure civile, Article 1648 du code civil, Article 2239 du code civil, Article 2241 du code civil, Article 1792-4-1 du code civil, Article 1792 du code civil, Article 1792-1 du code civil, Article 768 du code de procédure civile, Article L112-6 du code des assurances, Article 696 du code de procédure civile, Article 699 du code de procédure civile, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile