Changement d’usage d’un logement loué en courte durée : prescription quinquennale et amende civile plafonnée à 50 000 euros

La demande d’amende civile fondée sur les articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation se prescrit par cinq ans, conformément à l’article 2224 du code civil. Le délai court à compter de la connaissance, ou de la connaissance présumée, du changement illicite d’usage. La persistance de l’infraction ne reporte pas ce point de départ pour les locations antérieures. Les locations de 2018 et 2019 étaient prescrites, contrairement à celles de 2020 à 2024.

Pour les contrats antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les critères de l’ancienne rédaction de l’article L. 631-7 s’appliquent. Le principe constitutionnel de non-rétroactivité de la loi pénale plus sévère interdit alors une amende supérieure au plafond antérieur de 50 000 euros. Les règles de preuve nouvelles, de nature procédurale, ne peuvent toutefois être appliquées que si la poursuite de l’infraction après l’entrée en vigueur de la loi est établie.

La répétition de locations de courte durée à une clientèle de passage caractérise le changement d’usage. La juridiction a retenu les données de la plateforme et le constat d’un agent assermenté pour prononcer une amende de 35 000 euros, en tenant compte notamment de la durée, du nombre de nuitées, des revenus présumés, de la bonne foi et de la situation financière. La demande distincte fondée sur l’article L. 324-1-1 du code du tourisme a été rejetée, la commune n’ayant pas démontré le caractère incomplet de la transmission effectuée.

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La location meublée de courte durée du logement est retenue comme un changement d’usage pour les années 2020 à 2024, les faits antérieurs étant prescrits. Une amende civile de 35 000 euros est prononcée. La demande fondée sur le défaut de transmission du nombre de jours loués est rejetée faute de preuve suffisante, avec condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.

Une propriétaire détenait un appartement réputé affecté à l’habitation. Le logement a été proposé en location meublée de courte durée à une clientèle de passage, avec 39 nuitées en 2020, 101 en 2021, 137 en 2022, 112 en 2023 et 68 en 2024.

La commune a sollicité une amende civile pour changement d’usage et une autre pour défaut de transmission du nombre de jours loués. La propriétaire a invoqué notamment la prescription, la non-rétroactivité de la loi nouvelle, sa bonne foi et une erreur sur la notion de résidence principale.

La juridiction a déclaré prescrits les faits de 2018 et 2019, mais recevables ceux de 2020 à 2024. Elle a retenu un changement d’usage jusqu’au 16 octobre 2024 et prononcé une amende de 35 000 euros. La demande fondée sur le défaut de transmission a été rejetée faute de preuve suffisante. La propriétaire a également été condamnée aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Local réputé affecté à l’habitation au 1er janvier 1970
• Locations répétées de courte durée à une clientèle de passage
• Absence d’élection de domicile par les occupants
• Faits non prescrits au jour de l’assignation
• Preuve des nuitées par des données fiables et non contestées
• Respect du plafond d’amende applicable aux contrats anciens

• Constat d’un agent assermenté du 30 septembre 2025
• Données de nuitées transmises par la plateforme Airbnb
• Captures d’écran de l’annonce de location en ligne
• Photographies extraites de l’annonce publiée
• Données Airbnb transmises en janvier 2020 pour 2018 et 2019

La propriétaire supporte une amende civile de 35 000 euros pour les locations retenues, ainsi que les dépens et 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La commune ne reçoit aucune amende au titre du défaut de transmission, faute d’avoir démontré le caractère incomplet de l’envoi.

• Exclusion des faits prescrits de 2018 et 2019
• Condamnation pour les locations du 1er janvier 2020 au 16 octobre 2024
• Rejet des faits postérieurs faute de preuve de contrats concernés
• Rejet de l’amende fondée sur l’article L. 324-1-1
• Paiement des dépens et de 2 000 euros de frais irrépétibles

À faire

• Identifier la date de connaissance de chaque période de location
• Vérifier l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970
• Produire les données détaillées des nuitées et des contrats
• Distinguer les contrats conclus avant et après la loi nouvelle
• Documenter les revenus, ressources et démarches de régularisation

À éviter

• Inclure des locations couvertes par la prescription quinquennale
• Appliquer rétroactivement le plafond d’amende issu de la loi nouvelle
• Confondre résidence principale et absence de changement d’usage
• Alléguer une transmission incomplète sans produire les pièces jointes
• Négliger la preuve de la poursuite des locations après novembre 2024

La prescription quinquennale des demandes d’amende civile

Le délai de l’article 2224 du code civil court à compter de la connaissance, ou de la connaissance présumée, du changement illicite d’usage. La persistance de l’infraction ne reporte pas le point de départ pour les locations antérieures. Les faits connus avant le 24 novembre 2020 étaient donc prescrits lors de l’assignation du 24 novembre 2025.

Le plafonnement de l’amende par la non-rétroactivité

Pour les contrats antérieurs à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l’ancienne rédaction de l’article L. 631-7 s’applique. Le principe de non-rétroactivité de la loi pénale plus sévère interdit une condamnation excédant le plafond antérieur de 50 000 euros. Les règles probatoires nouvelles restent procédurales, mais leur application exige de prouver la poursuite des faits après leur entrée en vigueur.

La caractérisation du changement d’usage d’habitation

Les données transmises par la plateforme et le constat d’un agent assermenté établissaient des locations répétées de courte durée à une clientèle de passage. Le bien étant réputé à usage d’habitation, ces locations caractérisaient un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7, justifiant l’amende de l’article L. 651-2.

Article 122 du Code de procédure civile, Article 2224 du Code civil, Article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 324-1-1 du Code du tourisme, Article L. 324-2-1 II du Code du tourisme, Article 700 du Code de procédure civile, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989