Prescription et garantie des vices cachés : enjeux de la connaissance préalable du bien.

L’Essentiel : M. [O] [J] [R] [S] [I] a assigné M. [G] [P] [N] et la société Citya Saint Pierre pour obtenir réparation liée à des vices cachés d’un appartement acquis en 2020. Le 6 novembre 2023, M. [N] a contesté l’action, arguant de la prescription. Cependant, le juge a déclaré M. [S] recevable, renvoyant l’affaire à l’audience du 22 février 2024. M. [N] a fait appel, demandant l’infirmation de l’ordonnance. La cour a confirmé la décision, rejetant les arguments de forclusion et condamnant M. [N] aux dépens, sans frais supplémentaires. L’arrêt a été signé et mis à disposition au greffe.

Contexte de l’affaire

M. [O] [J] [R] [S] [I] a assigné M. [G] [P] [N] et la société Citya Saint Pierre devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) le 31 mars 2023. Il cherche à obtenir réparation sur la base de la garantie des vices cachés concernant un appartement acquis par acte notarié le 28 octobre 2020. M. [S] réclame 25.000 euros pour remettre en état les lieux et des dommages et intérêts.

Déclarations et procédures judiciaires

Le 6 novembre 2023, M. [N] a contesté l’action en vice caché, arguant qu’elle était prescrite. Le juge de la mise en état a rendu une ordonnance le 25 janvier 2024, déclarant M. [S] recevable dans sa demande et renvoyant l’affaire à l’audience de mise en état du 22 février 2024. M. [N] a ensuite formé appel de cette ordonnance le 12 février 2024.

Demandes des parties

M. [N] demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de déclarer la demande de M. [S] prescrite, tout en sollicitant le déboutement de M. [S] et la condamnation de ce dernier à lui verser 2.000 euros pour frais. De son côté, M. [S] demande la confirmation de l’ordonnance et le déboutement de M. [N], ainsi que le paiement de 3.500 euros pour frais.

Arguments sur la forclusion

M. [N] soutient que les vices étaient connus plus de deux ans avant l’introduction de l’action, en se basant sur la visite du bien et l’état des lieux avant la vente. Cependant, la cour rappelle que le délai de forclusion de deux ans commence à partir de la découverte du vice, et que M. [S] a prétendu avoir découvert les vices en mai 2021, rendant son action non forclose.

Décision de la cour

La cour confirme l’ordonnance du juge de la mise en état, rejetant les arguments de M. [N] concernant la forclusion. Elle condamne M. [N] aux dépens, sans prononcer de condamnations pour frais irrépétibles, considérant l’équité de la situation.

Conclusion de l’arrêt

L’arrêt a été signé par le Président de chambre et la greffière, et il a été mis à disposition au greffe conformément aux dispositions légales.

Q/R juridiques soulevées :

Quelle est la nature de l’action en vice caché et quels sont les délais de prescription applicables ?

L’action en vice caché est régie par les dispositions de l’article 1641 du Code civil, qui stipule que « le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue ».

Cette garantie permet à l’acheteur de demander la réparation du préjudice causé par des défauts cachés qui rendent la chose vendue impropre à l’usage auquel elle est destinée.

Selon l’article 1648 du Code civil, « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

Ainsi, le délai de prescription commence à courir à partir du moment où l’acheteur a eu connaissance du vice, et non à partir de la vente elle-même.

Dans le cas présent, M. [S] [I] prétend avoir découvert les vices allégués en mai 2021, ce qui signifie que son action introduite en mars 2023 est dans les délais.

Quelles sont les conséquences de la forclusion sur l’action en vice caché ?

La forclusion est une notion juridique qui désigne la perte d’un droit d’action en raison de l’expiration d’un délai.

L’article 1649 du Code civil précise que « le délai de forclusion de l’action en vice caché est de deux ans à compter de la découverte du vice ».

Dans cette affaire, M. [N] soutient que les vices étaient connus plus de deux ans avant l’introduction de l’action, ce qui pourrait entraîner la forclusion de l’action de M. [S] [I].

Cependant, la cour a retenu que l’argument de M. [N] était inopérant, car M. [S] [I] a affirmé avoir découvert les vices en mai 2021, ce qui est postérieur à la vente.

Ainsi, l’action de M. [S] [I] n’est pas forclose, car elle a été introduite dans le délai légal.

Quels sont les articles du Code de procédure civile applicables aux dépens et aux frais irrépétibles ?

Les dépens et les frais irrépétibles sont régis par les articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 stipule que « les dépens comprennent les frais de justice exposés par les parties ».

Dans cette affaire, M. [N], qui a succombé dans ses demandes, est condamné aux dépens, ce qui signifie qu’il devra supporter les frais de la procédure.

Quant aux frais irrépétibles, l’article 700 précise que « la partie qui succombe peut demander à l’autre partie le paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles ».

Cependant, la cour a décidé de ne pas prononcer de condamnations à frais irrépétibles, considérant que l’équité ne le commandait pas dans ce cas précis.

Ainsi, M. [N] ne pourra pas obtenir de remboursement de ses frais d’avocat ou autres frais liés à la procédure.

Arrêt N°

R.G : N° RG 24/00154 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GAQP

[N]

[F]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE SAINT-PIERRE en date du 25 JANVIER 2024 suivant déclaration d’appel en date du 12 FEVRIER 2024 rg n°: 23/01401

APPELANT :

Monsieur [G] [P] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : Me Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIME :

Monsieur [O] [J] [R] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Clôture: 18 juin 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Septembre 2024 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 26 Novembre 2024.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Novembre 2024.

Greffier : Mme Véronique FONTAINE

LA COUR

Par acte d’huissier délivré le 31 mars 2023, M. [O] [J] [R] [S] [I] a fait assigner M. [G] [P] [N] et la société Citya Saint Pierre devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) aux fins d’obtenir sur les fondements de la garantie des vices cachés d’un appartement acquis suivant acte notarié du 28 octobre 2020 et de la responsabilité civile du mandataire la condamnation de M. [N] à lui verser la somme de 25.000 euros nécessaire à la remise en état des lieux ainsi que la condamnation des deux défendeurs à lui verser des dommages et intérêts.

Par conclusions d’incident du 6 novembre 2023, M. [N] a saisi le juge de la mise en état aux fins déclarer l’action en vice caché « prescrite ».

Par ordonnance du 25 janvier 2024, le juge de la mise en état a:

– Déclare M. [S] [I] recevable en sa demande fondée sur la garantie des vices cachés ;

– Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 22 février 2024 pour les conclusions au fond du demandeur ;

– Dit n’y avoir lieu à statuer sur les dépens et indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 12 février 2024 au greffe de la Cour, Monsieur [N] a formé appel de l’ordonnance.

Il demande à la cour de:

– Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré M. [S] [I] recevable en sa demande fondée sur les vices cachés ;

Statuant à nouveau,

– Déclarer la demande en garantie sur le fondement des vices cachés formée par M. [S] [I] prescrite au motif qu’il a eu connaissance des traces d’humidité, infiltrations et fissure du bien vendu depuis a minima le 3 juillet 2020, soit plus de deux ans avant la délivrance de l’assignation ;

En tout état de cause,

– Débouter M. [S] [I] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

– Condamner M. [S] [I] à payer à M. [N] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner le même aux entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ;

M. [S] [I] sollicite de la cour de :

. Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance sur incident rendue par le Juge de la Mise en État près le Tribunal Judiciaire de St Pierre en date du 25 Janvier 2024 (RG n° 23/01401) ;

. Débouter purement et simplement M. [N] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Y ajoutant,

. Condamner M. [N] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

. Condamner M. [N] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de M. [N] du 2 avril 2024 et celles de M. [S] [I] du 2 mai 2024 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 18 juin 2024;

Sur la forclusion de l’action

M. [N] soutient que les vices dénoncés étaient connus plus de deux ans avant l’introduction de l’action dès lors que M. [S] [I] avait visité le bien et que l’état de sortie des lieux du locataire avant la vente témoigne de l’existence de ceux-ci.

Sur ce,

Vu l’article 1649 du code civil;

Le moyen développé par M. [N] tend à contester sur le fond l’existence d’un vice caché, en argumentant sur le fait qu’avant la vente ou au plus tard lors de la vente, le vice était connu de l’acquéreur.

Or, le délai de forclusion de l’action en vice caché de deux ans à compter de la découverte du vice, prévu à l’article 1649, s’entend du constat de ce que le vice allégué ait été découvert postérieurement à la vente et que l’acquéreur ait laissé s’écouler une période de plus de deux ans à compter de cette découverte pour agir à raison de ce vice.

Il s’ensuit que l’argumentaire de M. [N] au soutien de la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action est inopérant.

M. [S] [I] prétendant avoir découvert les vices allégués en mai 2021, son action introduite en mars 2023 n’est pas forclose.

L’ordonnance doit ainsi être confirmée par motifs substitués.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

M. [N], qui succombe, supportera les dépens.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnations à frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

– Confirme l’ordonnance entreprise;

Y ajoutant,

– Rejette les demandes formée au titre des frais irrépétibles;

– Condamne M. [G] [P] [N] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT