Clause pénale et caducité : enjeux de la non-réitération d’un compromis de vente.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 24/00266
N° Portalis DBZJ-W-B7I-KOUT

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

I PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [Y] [L]
né le 30 Juin 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jérémy GENY LA ROCCA de la SELARL SELARL GENY LA ROCCA, avocats au barreau de METZ, vestiaire : D505

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [H] [O]
né le 01 Mars 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]
et
Madame [V] [N]
née le 02 Avril 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats
Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Le 15 mai 2023, Monsieur [L] a signé avec Monsieur [O] et Madame [N] un compromis de vente relatif à l’appartement dont il était propriétaire sis [Adresse 3] à [Localité 4], le prix de vente ayant été fixé à 249.000 €.

Le compromis, qui comprenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt, prévoyait une réitération par acte authentique au plus tard le 14 août 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 septembre 2023, Monsieur [L] a mis en demeure Monsieur [O] et Madame [N] d’avoir à réitérer la vente sous 10 jours, à défaut de quoi il pourrait poursuivre la réalisation de la vente en justice ou invoquer la résolution du compromis et solliciter le paiement de la clause pénale.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 septembre 2023, Monsieur [L] a constaté la résolution de plein droit du compromis signé entre les parties le 15 mai 2023 et mis en demeure Monsieur [O] et Madame [N] de procéder au règlement de la clause pénale prévue au compromis sous quinzaine, soit la somme de 24.900 €.

Suite à un échec de conciliation, Monsieur [L] a introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par actes de commissaire de justice signifiés le 24 janvier 2024 et déposés au greffe de la juridiction par voie électronique le 30 janvier 2024, Monsieur [S] [L] a constitué avocat et a assigné Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] ont constitué avocat par acte notifié par RPVA le 15 février 2024.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 5 septembre 2024, Monsieur [S] [L] demande au tribunal au visa des articles 1103, 1104 et 1231 et suivants du Code Civil ainsi qu’au visa des articles 1530 et suivants du Code de procédure civile et de la loi du 8 février 1995, de :
– Écarter des débats la pièce n°1, en ce compris ses annexes, produite par Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] pour être contraire au principe de confidentialité de la conciliation conventionnelle préalable.
– Condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] à payer à Monsieur [S] [L] la somme de 19.000 € au titre de la clause pénale.
– Débouter Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] de leurs demandes, fins et conclusions.
– Condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] à payer à Monsieur [S] [L] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
– Condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] aux entiers frais et dépens de la présente et de toutes ses suites.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [L] fait valoir :
– s’agissant des éléments produits au débat en défense et relatifs à la conciliation qui a eu lieu entre les parties, qu’une telle conciliation est soumise au principe de confidentialité en application des articles 1530 et suivants du code de procédure civile ainsi qu’en application de l’article 21-3 de la loi du 8 février 1995 ; que la reproduction des prétendus échanges dont le contenu est contesté, ayant eu lieu au cours de cette conciliation n’a aucunement pour objectif la défense des intérêts des défendeurs mais seulement de nuire au demandeur, de sorte que cette pièce n°1 en ce compris ses annexes, doit être écartée des débats ;
– sur la caducité du compromis et la survie de la clause pénale, qu’il résulte de la jurisprudence qu’en cas de caducité d’un compromis, la clause pénale survit puisque son objectif est justement de sanctionner l’attitude fautive d’un cocontractant ;
– sur la condition suspensive réputée accomplie, qu’en application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ; que sur ce fondement, la jurisprudence est constante et claire : elle retient la responsabilité de l’acquéreur fautif pour ne pas avoir entrepris les démarches pour réaliser les conditions suspensives ;
– qu’en l’espèce, il résulte du compromis que les non-obtentions de prêts auraient dû être notifiées au mandataire par LRAR par les consorts [K] et que les attestations de refus doivent en outre préciser « la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité » ; qu’en l’occurrence, les 3 attestation présentées comme des refus de prêt communiquées par les défendeurs ne respectent pas ces conditions contractuelles ; que les attestations produites par la suite par les défendeurs, qui sont hors délai puisqu’elles sont postérieures au 29 juin 2023, date à laquelle les offres ou refus devaient être réceptionnés, ne respectent pas non plus les conditions du compromis ; qu’ainsi, la condition suspensive est réputée accomplie ;
– que l’absence de mise en demeure par le vendeur n’empêche nullement la mise en jeu de la clause pénale ; que les défendeurs, par leurs manquements ont causé un préjudice au demandeur qui peut être ramené à 19000 euros, ce qui correspond à la différence de prix entre ce qui était prévu au compromis devenu caduc et le prix de vente de son appartement par la suite ; que ce montant, inférieur aux 10% habituellement pratiqué, n’est donc pas excessif.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 17 avril 2024, qui sont leurs dernières conclusions, Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] demandent au tribunal au visa de l’article 42 al. 2 de la loi du 1er juin 1924 ainsi qu’au visa des articles 1186 et 1187 du code civil, de :
– Débouter Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Très subsidiairement,
– Réduire la clause pénale à l’Euro symbolique.
Dans tous les cas,
– Condamner Monsieur [Z] aux entiers frais et dépens.
Condamner Monsieur [Z] à payer aux défendeurs la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

En défense, Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] répliquent :
– que les parties ont expressément soumis l’acte dans son ensemble au régime de la caducité de l’article 42 de la loi de 1924, le compromis ne faisant pas mention expresse que la clause pénale aurait un régime juridique différent en cas d’absence de régularisation ; qu’ainsi, en application de l’article 1187 du code civil et de l’article 42 de la loi de 1924, le compromis n’ayant pas fait l’objet d’une réitération ou d’une action en justice dans les 6 mois, il ne peut plus produire aucun effet pour l’avenir y compris en ce qui concerne la clause pénale ;
– s’agissant de la non-obtention du financement, que le compromis prévoit une notification « au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus » mais sans mentionner de délai, le seul délai mentionné étant celui de notification des offres le 29 juin 2023 ; qu’en tout état de cause, il appartenait au vendeur de mettre en demeure les acquéreurs de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition, ce qu’ils n’ont pas fait ;
– qu’ainsi, la seule obligation des défendeurs était de justifier des diligences accomplies pour obtenir un prêt ; qu’en l’espèce, les défendeurs justifient de 5 refus de prêts sur la période du 20 juin 2023 au 16 octobre 2023 ;
– subsidiairement, qu’il est demandé la réduction à l’euro symbolique de la clause pénale compte tenu de ces explications, cette possibilité étant offerte à l’appréciation du juge.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

A titre liminaire, sur la demande de voir écartée des débats la pièce n°1, en ce compris ses annexes, produite par Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N], il résulte de l’article 21-3 de la loi du 8 février 1995 que « sauf accord contraire des parties, la médiation est soumise au principe de confidentialité ».

Ainsi, les constatations du médiateur et les déclarations recueillies au cours de la médiation ne peuvent être divulguées aux tiers ni invoquées ou produites dans le cadre d’une instance judiciaire ou arbitrale sans l’accord des parties.

En l’espèce, il apparaît que dans l’historique des événements synthétisé par les défendeurs et produit par ces derniers en pièce n°1, ils relatent le déroulé de la mesure de conciliation alors même que de tels éléments doivent rester confidentiels. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de M. [L] et d’écarter cette pièce des débats.

En revanche, il n’y a pas lieu d’écarter ses annexes, qui constituent en réalité de véritables pièces numérotés sans lien pour la plupart avec la conciliation. En effet, la seule pièce relative à la conciliation est le constat d’échec de la tentative de conciliation figurant en annexe n°20 mais qui ne viole pas le principe de confidentialité puisque ce document ne mentionne aucun détail quant au contenu de la médiation.

Ainsi, la pièce n°1 produite par Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] à l’exclusion de ses annexes, sera écartée des débats.

1°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE LA CLAUSE PENALE

– sur la caducité du compromis de vente

En application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 :

« Tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.
Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte ».

Cette caducité est d’ailleurs rappelée dans le compromis de vente litigieux qui mentionne qu’en application de cet article, « les présentes seront caduques en cas de non-réitération dans un délai de 6 mois ».

En l’espèce, il est établi et non contesté que le compromis de vente signé par les parties en date du 15 mai 2023 n’a pas fait l’objet d’une réitération par acte authentique ou d’une demande en justice avant le 15 novembre 2023, il est donc caduc.

Toutefois, il résulte de la jurisprudence que la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties ( Cour de cassation, com. 22 mars 2011 – D. 2011. 2179 ; Cour de cassation, 2eme civ, 6 juin 2013 / n° 12-20.352).

En conséquence, il convient d’étudier la demande de paiement de la clause pénale formée par Monsieur [L].

– sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt

En application de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Enfin, selon l’article 1231-5 du même code :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties prévoit une réitération par acte authentique au plus tard le 14 août 2023 et précise qu’à partir de cette date, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, les parties peuvent obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de 10 jours, la partie non défaillante a le choix entre :
– « invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 24900 euros ;
– ou poursuivre en justice la réalisation de la vente (…) »

En l’espèce, le demandeur a opté pour la première option puisque, après avoir mis en demeure les défendeurs de réitérer la vente par courrier du 4 septembre 2023, il a, après l’expiration d’un délai de 10 jours, par courrier du 24 septembre 2023, constaté la résolution judiciaire et sollicité le paiement de cette clause pénale.

S’agissant de la réalisation des conditions suspensives, condition préalable pour pouvoir reprocher aux acquéreurs de n’avoir pas réitéré la vente, Monsieur [L] invoque l’application de l’article 1304-3 du code civil qui dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Le contenu de cet article est rappelé dans le compromis de vente litigieux qui mentionne aussi que lorsque le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi ou d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de cet article et faire déclarer la condition réalisée.

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties contient une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 249 000 euros sur une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 5% (hors assurance). Il est précisé que pour le surplus, l’acquéreur finance son acquisition sans l’aide d’aucun prêt.

Selon les termes du compromis, dans le cadre de cette condition suspensive d’obtention d’un prêt, les acquéreurs se sont engagés à déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques définies ci-dessus auprès d’au moins 3 établissements financiers ou banques et à en justifier au vendeur dans un délai de 15 jours à compter du dépôt de la demande.

Il est précisé dans le compromis que pour pouvoir bénéficier de la protection que lui accorde l’article L 313-41 du code de la consommation, l’acquéreur doit pouvoir justifier avoir déposé ses demandes de prêt conformément à ce qui précède.

Par ailleurs, le compromis précise qu’en cas de non-obtention du financement, il appartient à l’acquéreur de « justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de 3 refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité ».

Il sera souligné que le compromis prévoit qu’à défaut de communication par les acquéreurs au vendeur de l’obtention ou de la non-obtention du prêt, ce dernier peut mettre en demeure les acquéreurs d’avoir à lui justifier la réalisation ou la défaillance de sa condition. Toutefois, cette mise en demeure n’est pas un préalable nécessaire à la demande de paiement de la clause pénale, cette disposition est uniquement destinée à permettre aux parties de retrouver leur liberté en cas de non justification dans les délais.

En l’espèce, il résulte de l’étude des pièces que les refus de prêt communiqués par les défendeurs ne remplissent pas les conditions fixées au compromis.

En effet, s’agissant de l’attestation de refus de prêt de la CAISSE D’EPARGNE en date du 20 juin 2023 (pièce demandeur n°2/ annexe 5 défendeur), si elle mentionne le montant du prêt sollicité, elle ne mentionne pas la durée du prêt, ni le taux. Par ailleurs, le montant du prêt sollicité est supérieur à ce qui était convenu dans le compromis de vente. Cette attestation est complétée par une seconde attestation de la même banque représentée par le même directeur d’agence et datée du 18 juillet 2023 (pièce demandeur n°11/ annexe n°12 défendeurs). Cette attestation mentionne un montant de prêt conforme à ce qui est prévu au compromis, à savoir 249 000 euros mais ne mentionne toujours pas le taux et la durée du prêt sollicité.

Concernant l’attestation établie par le CREDIT AGRICOLE le 21 juin 2023 (pièce demandeur n°3/ annexe n°5 défendeur), elle ne mentionne ni le montant du prêt, ni la durée, ni le taux. Cette première attestation est complétée par une seconde du 13 juillet 2023 qui émane de la même agence et qui mentionne cette fois un montant de prêt à hauteur de 249 000 euros (pièce demandeur n°10/ annexe n°11 défendeurs). Toutefois, à nouveau, la durée et le taux du prêt ne sont pas mentionnés.

Pour les documents CAFPI, qui n’est certes pas un établissement de crédit mais peut permettre d’après la jurisprudence de justifier d’un refus de prêt, il convient de souligner que les documents produits en demande et ceux produits en défense ne sont pas les mêmes. Ainsi, le demandeur produit une attestation en date du 4 juillet 2023 (pièce demandeur n°4) qui ne mentionne pas le montant du prêt, sa durée et le taux d’intérêt. Les défendeurs quant à eux produisent en annexe n°4, un courrier de la CAFPI du 23 mai 2023 qui mentionne une demande de prêt pour un montant de 262 892 euros sur une durée de 300 mois, ce qui ne correspond pas à ce qui était prévu au compromis.

S’agissant enfin du refus d’octroi d’un prêt par la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE, le courrier produit par le demandeur en pièce n°12 mentionne un prêt de 249 000 euros sur 25 ans avec un taux fixe de 4,30%, ce qui est inférieur à ce qui était prévu au compromis, le compromis mentionnant un taux maximum de 5%.

Ainsi, aucune de ces attestations ne remplit les critères fixées au compromis et ne peut permettre aux défendeurs de justifier de l’accomplissement de leurs obligations contractuelles. Ils ne démontrent en conséquence pas avoir accomplies les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt conforme à celui prévu au compromis, à savoir un prêt d’un montant de 249 000 euros, sur 25 ans à un taux maximum de 5%.

Il en résulte qu’en application de l’article 1304-3 du code civil, la condition est réputée accomplie. L’ensemble des conditions suspensives ayant été réalisées, la non-réitération de la vente par les défendeurs est fautive et engage leur responsabilité, ils sont donc tenus au paiement de la clause pénale.

– sur le montant de la clause pénale

En l’espèce, Monsieur [L] ne demande le paiement que d’une somme de 19 000 euros alors que le montant de la clause pénale est fixé au compromis à 24 900 euros. Le demandeur justifie à l’appui de sa demande, avoir vendu l’appartement litigieux à un prix inférieur à savoir 230 000 euros (pièce demandeur N°9) et estime en conséquence que son préjudice se limite à la différence de prix entre le compromis non réitéré par les défendeurs et la vente qui a suivi.

Il sera souligné que le fait de demander un montant inférieur à celui de la clause pénale en étant transparent sur le montant de la vente de son appartement démontre la bonne foi du demandeur.

Les défendeurs, à titre subsidiaire, sollicitent la réduction de la clause pénale à un euro symbolique, en application de l’article 1231-5 du code civil, mais sans démontrer en quoi le montant sollicité serait manifestement excessif. Il sera souligné que la somme sollicitée est inférieure au montant habituellement pratiqué correspondant à 10% du prix et ne présente donc pas un caractère excessif.

Les consorts [K] seront donc déboutés de leur demande de réduction de la clause pénale et seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [L] la somme de 19 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente signé par les parties le 15 mai 2023.

2°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [O] et Madame [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Monsieur [O] et Madame [N] seront condamnés in solidum à régler à Monsieur [L] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Monsieur [O] et Madame [N] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 30 janvier 2024.

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ECARTE des débats la pièce n°1 produite par Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] à l’exclusion de ses annexes ;

DEBOUTE Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] de leur demande de réduction du montant de la clause pénale ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] à régler à Monsieur [S] [L] la somme de 19 000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente signé par les parties le 15 mai 2023 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] à régler à Monsieur [S] [L] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [D] [O] et Madame [V] [N] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président