La promesse synallagmatique de cession d’un fonds de commerce est régie par les dispositions des articles 1101 et suivants du Code civil, qui définissent le contrat comme un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes, créant des obligations. En l’espèce, la SAS [9] et la SAS SALIC ont signé une promesse synallagmatique le 29 juillet 2020, stipulant les conditions de la vente, notamment le prix de 300 000 euros et les conditions suspensives liées à l’obtention d’un prêt.
L’article 1582 du Code civil précise que la vente est un contrat par lequel l’un s’oblige à livrer un bien et l’autre à en payer le prix. La condition suspensive d’obtention d’un prêt est une pratique courante dans les transactions immobilières, permettant à l’acquéreur de se désengager si le financement n’est pas obtenu.
Les clauses pénales sont régies par l’article 1231-5 du Code civil, qui stipule que la clause pénale est une disposition contractuelle par laquelle une partie s’engage à payer une somme d’argent en cas d’inexécution de ses obligations. Dans le cas présent, la SAS SALIC a été condamnée à verser 30 000 euros à la société [9] et 90 000 euros à la SCI Le Lion d’Or en raison de sa non-réalisation des ventes, conformément aux clauses pénales stipulées dans les contrats.
L’article 1304-3 du Code civil précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Ainsi, la SAS SALIC ne peut pas se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive pour échapper à l’application des clauses pénales, car elle a manqué à ses obligations contractuelles.
Les conditions suspensives sont des événements futurs et incertains dont la réalisation conditionne l’existence d’une obligation. Selon l’article 1304 du Code civil, tant que la condition n’est pas réalisée, l’obligation n’existe pas. Dans cette affaire, la condition suspensive d’obtention d’un prêt devait être réalisée au plus tard le 15 octobre 2020.
Le tribunal a constaté que la SAS SALIC n’a pas respecté les modalités de financement stipulées dans les promesses de vente, en optant pour un crédit-bail au lieu d’un prêt, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles. Par conséquent, la condition suspensive a défailli, et la SAS SALIC ne peut pas invoquer cette défaillance pour justifier sa renonciation à l’acquisition.
Les demandes de dommages et intérêts sont fondées sur l’article 1240 du Code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Dans ce cas, la SAS SALIC a été reconnue responsable de la non-réalisation des ventes, entraînant des préjudices pour les vendeurs et l’agent immobilier.
Les époux [V] et les sociétés [9] et Le Lion d’Or ont demandé des dommages et intérêts pour les pertes subies en raison de la renonciation de la SAS SALIC. Le tribunal a accordé des sommes à titre de clauses pénales, mais a rejeté d’autres demandes de dommages et intérêts, considérant que les préjudices étaient déjà réparés par les clauses pénales.
Le dépôt de garantie est une somme versée par l’acquéreur pour garantir l’exécution de ses obligations. Selon l’article 1589 du Code civil, le dépôt de garantie est acquis au vendeur en cas de non-réalisation de la vente. Dans cette affaire, la SAS SALIC a versé un dépôt de 45 000 euros, qui devait être restitué en cas de réalisation de la vente.
Cependant, le tribunal a jugé que, compte tenu de la condamnation de la SAS SALIC à payer des clauses pénales, le montant du dépôt de garantie ne devait pas être restitué, mais plutôt déduit des sommes dues par la SAS SALIC à la SCI Le Lion d’Or. Cela est conforme aux stipulations contractuelles qui prévoient que le dépôt de garantie est acquis au vendeur en cas d’inexécution des obligations par l’acquéreur.
La condition suspensive d’obtention d’un prêt de 1 500 000 euros devait être réalisée au plus tard le 15 octobre 2020. Face à des difficultés de financement, les parties ont prolongé les promesses jusqu’au 31 janvier 2021. Cependant, le 4 février 2021, la société acquéreuse a informé qu’elle ne souhaitait plus procéder à l’achat. En réponse, les vendeurs ont mis en demeure la société acquéreuse de signer les actes de vente.
Le 4 mai 2021, les vendeurs ont assigné la société acquéreuse en versement de dommages et intérêts. Le tribunal de commerce a jugé que la société acquéreuse était responsable de la non-réalisation des ventes et l’a condamnée à verser des sommes au titre des clauses pénales et des honoraires d’entremise. La société acquéreuse a fait appel de ce jugement.
En appel, la société acquéreuse a contesté la responsabilité et a demandé la nullité des promesses de vente, arguant que la condition suspensive avait échoué sans sa faute. Cependant, le tribunal a confirmé que la société acquéreuse avait manqué à ses obligations contractuelles, entraînant la défaillance de la condition suspensive. Les demandes de dommages et intérêts des vendeurs et de l’agent immobilier ont été partiellement accueillies, tandis que la demande de restitution du dépôt de garantie a été infirmée, le tribunal considérant que ce montant devait être acquis au vendeur en raison de la clause pénale.. Consulter la source documentaire
La condition suspensive d’obtention d’un prêt de 1 500 000 euros devait être réalisée au plus tard le 15 octobre 2020. Face à des difficultés de financement, les parties ont prolongé les promesses jusqu’au 31 janvier 2021. Cependant, le 4 février 2021, la société acquéreuse a informé qu’elle ne souhaitait plus procéder à l’achat. En réponse, les vendeurs ont mis en demeure la société acquéreuse de signer les actes de vente.
Le 4 mai 2021, les vendeurs ont assigné la société acquéreuse en versement de dommages et intérêts. Le tribunal de commerce a jugé que la société acquéreuse était responsable de la non-réalisation des ventes et l’a condamnée à verser des sommes au titre des clauses pénales et des honoraires d’entremise. La société acquéreuse a fait appel de ce jugement.
En appel, la société acquéreuse a contesté la responsabilité et a demandé la nullité des promesses de vente, arguant que la condition suspensive avait échoué sans sa faute. Cependant, le tribunal a confirmé que la société acquéreuse avait manqué à ses obligations contractuelles, entraînant la défaillance de la condition suspensive. Les demandes de dommages et intérêts des vendeurs et de l’agent immobilier ont été partiellement accueillies, tandis que la demande de restitution du dépôt de garantie a été infirmée, le tribunal considérant que ce montant devait être acquis au vendeur en raison de la clause pénale.. Consulter la source documentaire