Dans ses conclusions, l’acheteur a demandé au tribunal de débouter le vendeur et la vendeuse de leurs demandes et de les condamner à réaliser des travaux pour mettre fin à l’empiètement, ainsi qu’à indemniser le préjudice subi. Il a soutenu que les limites de propriété avaient été fixées par un procès-verbal de bornage en 2014, contesté par les défendeurs. Il a également produit un constat d’huissier attestant de l’empiètement sur sa propriété.
De leur côté, le vendeur et la vendeuse ont demandé au tribunal de débouter l’acheteur de ses demandes et de le condamner à leur verser des dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils ont contesté la validité du procès-verbal de bornage, arguant que l’acheteur n’avait pas justifié de son titre de propriété et que le document n’était pas opposable à la vendeuse, qui n’avait pas signé.
Le tribunal a jugé que l’acheteur n’avait pas prouvé son droit de propriété sur les superficies litigieuses, le déboutant de ses demandes. En revanche, le vendeur et la vendeuse n’ont pas réussi à prouver une faute de l’acheteur, ce qui a conduit à leur déboutement de la demande reconventionnelle. L’acheteur a été condamné aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision a été déclarée exécutoire de plein droit.
Pour établir les limites séparatives entre propriétés contiguës, seul un bornage contradictoire peut être pris en compte, comme le souligne l’article 646 du Code civil. Ce dernier précise que le bornage doit être effectué en présence des propriétaires concernés, et le procès-verbal de bornage signé par les parties vaut titre définitif. En l’absence de ratification par tous les propriétaires concernés, le procès-verbal de bornage ne peut pas être opposable.
La charge de la preuve de l’empiètement allégué incombe au demandeur, conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, qui impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, le demandeur, Monsieur [M] [N], n’a pas réussi à prouver son droit de propriété sur les superficies litigieuses, ce qui a conduit à son déboutement de la demande de cessation d’empiètement.
Concernant les demandes de dommages et intérêts, l’article 1240 du Code civil stipule que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Dans cette affaire, les défendeurs n’ont pas réussi à prouver une faute de la part de Monsieur [M] [N], ce qui a également conduit à leur déboutement.
Enfin, en matière de frais de justice, l’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, tandis que l’article 700 du même code permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
N° RG 24/00424 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DECV
[N] C/ [Y], [X]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI
JUGEMENT DU 13 Novembre 2025
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LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI a, dans l’affaire opposant :
DEMANDEUR
M. [M] [N]
né le 15 Avril 1973 à CAMBRAI
1 rue des Fontaines – 59127 ESNES
représenté par la SCP LECOMPTE-LEDIEU, avocats associés au barreau de CAMBRAI,
A :
DEFENDEURS
M. [G] [Y]
né le 3 août 1984 à CAMBRAI
Mme [P] [X]
née le 18 octobre 1985 à DENAIN
demeurant ensemble 2 rue du Stade – 59127 ESNES
représentés tous deux par Me Sandrine BLEUX, avocat au barreau de CAMBRAI,
rendu le jugement contradictoire, en premier ressort, dont la teneur suit, par sa mise à disposition au greffe ce jour, 13 Novembre 2025, comme cela a été indiqué lors de l’audience de plaidoirie,
après que la cause a été débattue en audience publique le 09 Octobre 2025, devant Madame Carole DOTIGNY, Juge, Magistrat siégeant en Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 813 du Code de procédure civile,
assistée de Monsieur Christian DELFOLIE, Greffier,
et qu’il en a été délibéré conformément à la loi.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [M] [N] a fait l’acquisition d’un immeuble sis 1, rue des Fontaines à ESNES (59127), cadastré section E, n°366.
Monsieur [G] [Y] et Madame [P] [X] ont fait l’acquisition d’un bien immobilier sis 2, rue du stade à ESNES (59127), propriété voisine de celle de Monsieur [M] [N].
Se plaignant d’un empiètement voisin sur sa propriété, par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, Monsieur [M] [N] a assigné Monsieur [G] [Y] et Madame [P] [X] devant le tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de faire cesser l’empiètement et obtenir l’indemnisation du préjudice subi.
L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2024 et a été renvoyée à l’audience du 24 avril 2024 pour la constitution des défendeurs.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2024, révoquée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 octobre 2024 puis renvoyée à la conférence de mise en état du 13 novembre 2024.
Après plusieurs renvois, l’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2025.
L’audience de plaidoiries s’est tenue le 9 octobre 2025.
La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par RPVA en date du 3 avril 2025 et intitulées “conclusions récapitulatives”, Monsieur [M] [N] sollicite du tribunal de :
– débouter Monsieur [G] [Y] et Madame [P] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
– condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [P] [X], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à réaliser les travaux nécessaires pour cesser l’empiètement réalisé sur l’immeuble cadastré E n°366, sis 1, rue des Fontaines à ESNES (59127) appartenant à Monsieur [M] [N] ;
– condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [P] [X], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité de la haie leur appartenant se prolongeant sur la parcelle appartenant à Monsieur [M] [N] ;
– condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame[P][X] à régler à Monsieur [M] [N] les sommes suivantes :
* 5 000 euros en réparation du préjudice subi ;
* 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
– condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [P] [X] aux entiers frais et dépens dont distraction sera faite au profit de la SCP LECOMPTE LEDIEU, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions et en application des articles 545, 555 et 671 du code civil, il fait valoir qu’un procès-verbal de bornage a été établi au mois d’octobre 2014 fixant les limites de propriété et que les défendeurs élèvent des contestations quant à la valeur probante de celui-ci. Il précise que l’absence de Madame [X] lors des opérations de bornage est couverte par la présence de Monsieur [Y] lequel a signé le procès-verbal. Il soutient que les limites de propriétés ont été fixées en trois points par des limites préexistantes, tels un coin de mur (point B) et une cornière (point A) et qu’une nouvelle borne a été fixée en point C et qu’elles n’ont jamais été contestées par les défendeurs. Il énonce que l’empiètement de sa propriété est caractérisé par le procès-verbal de constat dressé par la SARL BERNA PLICHON LAZON en date du 12septembre 2023 qui établit que Monsieur [Y] et Madame [X] occupent une bande de terrain d’une longueur de 29,71 mètres et d’une largeur de 1,15 mètre sur sa propriété. Il ajoute qu’une importante haie, non entretenue, appartenant aux défendeurs, empiète sur son terrain.
Par conclusions notifiées par RPVA en date du 17 juin 2025 et intitulées “conclusions responsives et récapitulatives n°2″, Monsieur [G] [Y] et Madame [P] [X]demandent au tribunal de :
– débouter Monsieur [M] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
– condamner Monsieur [M] [N] à payer à Monsieur [G] [Y] et Madame [P] [X] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
– condamner Monsieur [M] [N] à payer à Monsieur [G] [Y] et Madame [P] [X] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
– condamner Monsieur [M] [N] aux entiers frais et dépens dont distraction est requise au profit de Maître BLEUX, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Pour rejeter la demande de Monsieur [M] [N] et sur le fondement de l’article 646 du code civil, Monsieur [G] [Y] et Madame[P][X] font valoir que lors des opérations de bornage, ils ont été convoqués par lettre simple, que Madame [X] était absente et que Monsieur [N] n’a pas justifié de son titre de propriété. Ils soutiennent que “l’image cadastrale” n’est pas jointe au procès-verbal et qu’aucune borne matérielle n’a été posée de sorte que les parties n’ont pas été en mesure d’apprécier la réalité des limites. Ils énoncent que Monsieur [N] ne vit pas dans l’immeuble sis à ESNES qui est l’état d’abandon. Ils précisent que la bande de terrain litigieuse était autrefois un ruisseau qui s’est asséché et est devenu un passage. Ils ajoutent que ce procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites n’établit pas de manière claire et non équivoque la volonté des propriétaires de fonds contigus de souscrire à la délimitation posée et qu’il n’a pas la valeur d’un titre de propriété. Ils précisent que le procès-verbal litigieux n’a fait l’objet d’aucun enregistrement au service de publicité foncière du centre des impôts de CAMBRAI. Ils en concluent que ce document ne leur est pas opposable et ce davantage à Madame [X] qui ne l’a pas signé et à qui il n’a pas été dénoncé.
Au soutien de leurs demandes indemnitaires et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ils énoncent que la procédure initiée par Monsieur[M][N] est abusive de sorte qu’ils ont été contraint de s’adjoindre l’assistance d’un avocat et qu’ils ne bénéficient ni de l’aide juridictionnelle, ni d’une protection juridique.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande au titre de l’empiétement
Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Seul un bornage contradictoire peut permettre de fixer les limites séparatives.
Le procès-verbal de bornage signé par les parties vaut titre définitif.
L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
La charge de la preuve de l’empiètement allégué incombe au demandeur.
Il est produit un procès-verbal de bornage et de reconnaissance des limites en date du 29 octobre 2014 à en-tête du Cabinet CARON-BRIFFAUT, géomètre-expert.
Il ressort de ce document que le titre de propriété de monsieur [M] [N] n’a pas été communiqué au géomètre-expert ainsi qu’il n’est pas davantage versé aux débats.
Le procès-verbal de bornage mentionne pour propriétaires riverains concernés monsieur [M] [N], monsieur [Z] [T] époux [C] [W], monsieur [J] [O] époux [K] [R], madame [K] [R] épouse [J] [O], madame [P] [X] et monsieur [G] [Y].
Il est établi par ce procès-verbal, en son article 3, que monsieur [U] [S] a procédé à l’organisation d’un débat contradictoire en présence de monsieur [M] [N], monsieur [Z] [T] époux [C] [W], monsieur [J] [O] époux [K] [R], madame [K] [R] épouse [J] [O] et monsieur [G] [Y].
Il est établi que madame [P] [X] n’était pas présente et n’a ni paraphé, ni signé ce procès-verbal de bornage.
La présence et la signature de monsieur [Y] ne saurait couvrir la carence de madame [P] [X]. Le droit de propriété étant notamment un droit exclusif, le propriétaire ne partage ses prérogatives avec aucune autre personne.
L’article 6 du procès-verbal de bornage mentionne que les propriétaires absents sont invités à se prononcer sur les limites proposées les concernant, les documents et éléments visés à l’article 4 ayant été mis à leur disposition. Il est précisé que les limites et points proposés ne deviendront définitifs qu’après ratification du présent procès-verbal par les propriétaires concernés ou leurs représentants dûment habilités.
Aucun procès-verbal ratifié n’est versé aux débats. Le plan de bornage annexé ne perm et pas de justifier de la ratification du procès-verbal par l’ensemble des riverains.
Le procès-verbal de constat dressé par maître [V] en date du 12 septembre 2023, fait état :
– du développement d’une haie le long de la rue et sur la parcelle n°363 se prolongeant jusqu’au bâtiment édifié à rue sur la parcelle n°366 du demandeur ;
– l’existence d’une bande de terrain de 1,15 mètre de large quasiment invisible, en raison de la végétation sauvage ;
– l’existence d’un grillage qui clôture le terrain voisin de la parcelle n°363 et se prolonge jusqu’au bâtiment de la parcelle n°366 ;
– depuis la parcelle n°366 : l’existence d’un ancien mur de briques, surmonté d’un ancien grillage rigide, sans clôture au delà ;
– au pied du bâtiment érigé sur la parcelle du demandeur, la présence d’effets abandonnés ;
– la présence d’un important sapin implanté dans le jardin voisin sans qu’il soit possible de déterminer s’il est placé à plus de deux mètres de la limite séparative et dont la hauteur est estimée à une vingtaine de mètres avec de nombreuses branches qui surplombent le terrain du demandeur à environ 2,70 mètres de hauteur ;
Ces seules constatations sont toutefois inopérantes à rapporter la preuve de la réalité des empiétements allégués et de se prononcer sur sa réalité et son ampleur par suite de l’absence de preuve du droit de propriété de monsieur [M] [N] sur les superficies litigieuses.
S’agissant d’une demande tendant à faire cesser un empiètement, monsieur [N] est défaillant dans la charge de la preuve de son droit de propriété et de la connaissance des limites séparatives des propriétés concernées.
La charge de la preuve de son droit de propriété sur les superficies revendiquées, fondement nécessaire de ses demandes de travaux pesant sur monsieur [M] [N], et celui-ci succombant dans l’administration de cette preuve, il y a lieu de le débouter de ses demandes.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, Monsieur [Y] et Madame [X] sont défaillants à rapporter la preuve d’une faute commise par Monsieur [M] [N] dans l’exercice de son droit.
Monsieur [Y] et Madame [X] seront par conséquent déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts.
SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [M] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.
Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, monsieur [M] [N], condamné aux dépens, devra payer à Monsieur [Y] et Madame [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.
Sur l’exécution provisoire,
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressortet par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE monsieur [M] [N] de sa demande de travaux aux fins de faire cesser l’empiètement allégué ;
DEBOUTE monsieur [M] [N] de sa demande de travaux de mise en conformité de la haie ;
DEBOUTE monsieur [G] [Y] et madame [P] [X] de leurs demandes de dommages et intérêts ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;
CONDAMNE monsieur [M] [N] aux dépensdont distraction au profit de Maître BLEUX, avocat aux offres de droit.
CONDAMNE monsieur [M] [N] à payer à monsieur[G][Y] et madame [P] [X] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE.