La délivrance d’un certificat d’urbanisme négatif confirme les règles d’urbanisme applicables, tandis que le silence de l’administration sur une demande équivaut à une acceptation limitée. Les décisions préfectorales peuvent être contestées, notamment lorsque des projets sont déclarés non réalisables en raison de l’absence de zone urbanisée.
Les appelants ont ensuite interjeté appel de ce jugement, soutenant que les décisions étaient illégales car ils auraient bénéficié de certificats tacites depuis le 22 juillet 2021. Ils ont également argué que le préfet avait commis une erreur d’appréciation en considérant que les terrains étaient situés dans une zone non urbanisée, alors qu’ils étaient desservis par des réseaux publics. En réponse, le ministre de l’aménagement du territoire a défendu la légalité des certificats d’urbanisme, affirmant que les moyens soulevés par les appelants n’étaient pas fondés.
La cour a examiné les arguments des parties et a conclu que les certificats d’urbanisme négatifs tacites n’avaient pas pour effet de garantir la faisabilité des projets, mais seulement de préserver les droits des demandeurs pour une période de 18 mois. En conséquence, le préfet a pu émettre les certificats d’urbanisme négatifs sans retirer les précédents certificats tacites. La cour a donc rejeté la requête des appelants, confirmant le jugement du tribunal administratif et refusant de mettre à la charge de l’État les frais de l’instance.
Dans cette affaire, le demandeur et la demandeuse, qui souhaitaient construire des maisons sur des terrains jugés non urbanisables, ont vu leur requête rejetée par la cour. Cette décision confirme que les terrains ne peuvent pas accueillir de constructions en raison de leur situation en dehors des zones urbanisées, ce qui a des implications significatives pour les parties concernées.
Le certificat d’urbanisme est régi par l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, qui précise que ce certificat indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain. Il indique également si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’une opération envisagée, ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. En cas de demande d’autorisation ou de déclaration préalable déposée dans les dix-huit mois suivant la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme ne peuvent être remises en cause, sauf pour des raisons de sécurité ou de salubrité publique.
Selon l’article R. 410-12 du code de l’urbanisme, à défaut de notification d’un certificat d’urbanisme dans le délai fixé, le silence gardé par l’autorité compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite. Ce certificat a exclusivement les effets prévus par le quatrième alinéa de l’article L. 410-1, y compris si la demande portait sur les éléments mentionnés au b de cet article.
L’article L. 111-3 du code de l’urbanisme stipule qu’en l’absence de plan local d’urbanisme ou de tout document d’urbanisme en tenant lieu, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune. Cela signifie que les constructions ne peuvent être autorisées en dehors des parties actuellement urbanisées, sauf exceptions prévues par l’article L. 111-4. Pour apprécier si un projet étend l’urbanisation, il faut tenir compte de la proximité avec les constructions existantes et du nombre et de la densité des constructions projetées.
Le certificat d’urbanisme négatif tacite, résultant du silence gardé par l’autorité compétente, a pour effet de garantir que les demandes de permis de construire déposées durant les dix-huit mois suivants seront examinées au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat. Il ne se prononce pas sur la faisabilité des opérations envisagées, permettant ainsi à l’administration de délivrer un certificat d’urbanisme déclarant non réalisables les opérations projetées.
Le tribunal a retenu que les certificats d’urbanisme délivrés le 28 octobre 2021 ne constituaient pas un retrait des certificats tacites, mais une évaluation des projets présentés. Il a également constaté que les certificats d’urbanisme tacites n’avaient pas été prorogés conformément à l’article R. 410-17, leur validité ayant expiré. De plus, le préfet a correctement appliqué l’article L. 111-3 en considérant que les terrains étaient situés dans une partie non urbanisée de la commune, justifiant ainsi la délivrance de certificats d’urbanisme déclarant non réalisables les projets.
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante,
Procédure contentieuse antérieure :
M. A… B… et Mme C… B… ont demandé au tribunal administratif de Rouen d’annuler les trois certificats d’urbanisme opérationnels du 28 octobre 2021 par lesquels le préfet de la Seine-Maritime a déclaré non réalisables leurs projets consistant en la réalisation d’une maison d’habitation sur chacune des parcelles cadastrées section B n° 711, n° 712 et n° 725 sur le territoire de la commune d’Hodeng-Hodenger.
Par un jugement n° 2201503 du 7 décembre 2023, le tribunal administratif de Rouen a rejeté leurs demandes.
Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 5 février 2024, M. A… B… et Mme C… B…, représentés par Me Demay, demandent à la cour :
Ils soutiennent que :
Par un mémoire en défense enregistré le 27 juillet 2025, le ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;
Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 27 novembre 2025 :
Considérant ce qui suit :
1. Par trois demandes du 22 mai 2021, la société civile professionnelle (SCP) Christine Rousselin-Disarbois, Amélie Obert, et Peggy Camus, notaires à Gournay-en-Bray, a sollicité pour le compte de Mme B…, la délivrance de certificats d’urbanisme opérationnels pour trois terrains destinés à accueillir la construction d’une maison individuelle sur chacune des parcelles cadastrées section B n°711, 712 et 725 sur le territoire de la commune de Hodeng-Hodenger. Par trois décisions du 28 octobre 2021, le préfet de la Seine-Maritime a délivré trois certificats d’urbanisme déclarant non-réalisables les opérations concernant les terrains cadastrés section B parcelle n°711, 712 et 725. M. et Mme B… ont formé le 4 décembre 2021 des recours gracieux à l’encontre de chacune de ces décisions, lesquels ont été rejetés par décision du 14 février 2022. M. et Mme B… interjettent appel du jugement n° 2201503 du 7 décembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Rouen a rejeté leurs demandes tendant à l’annulation de ces trois certificats d’urbanisme opérationnels négatifs.
Sur le bien-fondé du jugement :
2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme : » Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée : / a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ; / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. (…) « . L’article R. 410-12 du même code dispose que » À défaut de notification d’un certificat d’urbanisme dans le délai fixé par les articles R. 410-9 et R. 410-10, le silence gardé par l’autorité compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite. Celui-ci a exclusivement les effets prévus par le quatrième alinéa de l’article L. 410-1, y compris si la demande portait sur les éléments mentionnés au b de cet article. « . Le tableau annexé au décret n° 2014-1299 du 23 octobre 2014 relatif aux exceptions à l’application du principe » silence vaut acceptation » que le silence gardé par l’administration saisie d’une demande de certificat d’urbanisme sur le fondement du b) de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme vaut, au terme d’un délai de deux mois, décision de rejet lorsque ce certificat d’urbanisme est délivré au nom de l’État. Enfin, aux termes du premier alinéa de l’article R. 410-17 dudit code : » Le certificat d’urbanisme peut être prorogé par périodes d’une année sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé. «
3. Les appelants font valoir que trois certificats d’urbanisme opérationnels déclarant les terrains en zone actuellement urbanisée de la commune ont été délivrés le 18 septembre 2013 concernant les parcelles en cause. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’ils aient fait l’objet de prorogation dans les conditions de l’article R. 410-17 du code de l’urbanisme précité et leur validité a donc expiré le 18 mars 2015. Les appelants ne sont donc pas fondés à s’en prévaloir.
4. En deuxième lieu, il résulte des dispositions combinées des articles L. 410-1 et R. 410-12 du code de l’urbanisme et du décret du 23 octobre 2014 que le certificat d’urbanisme négatif tacite résultant du silence gardé par l’autorité compétente a pour seul effet de faire obstacle à ce que l’administration, pendant une période de 18 mois à compter de la naissance de ce certificat, puisse invoquer, pour le terrain sur lequel porte ce dernier, des dispositions d’urbanisme, des taxes ou participations d’urbanisme ou des limitations administratives au droit de propriété autres que celles qui existaient à la date de ce certificat, à l’exception des dispositions ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. En délivrant, postérieurement à un tel certificat tacite, un certificat se bornant à indiquer que le terrain ne peut être utilisé pour réaliser l’opération envisagée en raison des dispositions d’urbanisme qui lui sont applicables, l’administration, sauf dans l’hypothèse où elle opposerait ainsi des dispositions d’urbanisme entrées en vigueur après la naissance du certificat tacite, ne retire à ce dernier aucun des effets de droit qui lui sont attachés et ne peut, dès lors, être regardée comme procédant à son retrait.
5. En l’espèce, les trois certificats d’urbanisme négatifs tacites nés le 22 juillet 2021 du silence gardé par le préfet de la Seine-Maritime sur les demandes présentées le 22 mai 2021 ont pour seul effet de garantir un droit à voir les demandes de permis de construire déposées durant les dix-huit mois qui suivent, examinées au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat et non de se prononcer sur la faisabilité des opérations envisagées au regard de ces mêmes dispositions. Ainsi, le préfet de la Seine-Maritime pouvait, par les trois certificats d’urbanisme datés du 28 octobre 2021, d’une part se prononcer sur les projets qui lui étaient présentés en retenant que les opérations portant sur la construction d’une maison d’habitation sur chacune des trois parcelles en cause n’étaient pas réalisables dès lors que les terrains sur lesquels l’opération est envisagée sont situés dans une partie actuellement non urbanisée de la commune en application de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme et d’autre part, maintenir explicitement sur le fondement des certificats d’urbanisme tacites les droits applicables aux terrains en cause en application de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions et contrairement à ce que soutiennent les appelants, le préfet n’a pas procédé au retrait des certificats d’urbanisme tacites.
6. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme : » En l’absence de plan local d’urbanisme, de tout document d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune. »
7. Les dispositions de l’article L. 111-3 précitées interdisent en principe, en l’absence de plan local d’urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers ou de tout document d’urbanisme en tenant lieu, les constructions implantées » en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune « , soit en dehors des parties du territoire communal qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions. Il en résulte qu’en dehors du cas où elles relèvent des exceptions expressément et limitativement prévues par les dispositions de l’article L. 111-4 du code de l’urbanisme, les constructions ne peuvent être autorisées dès lors que leur réalisation a pour effet d’étendre l’urbanisation de la commune à des parties encore non urbanisées. Pour apprécier si un projet a pour effet d’étendre la partie actuellement urbanisée de la commune, il est tenu compte de sa proximité avec les constructions existantes situées dans les parties urbanisées de la commune ainsi que du nombre et de la densité des constructions projetées.
8. Il y a lieu d’écarter, par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges le moyen selon lequel le préfet de la Seine-Maritime a méconnu les dispositions de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme et qu’il a entaché ses décisions d’une erreur d’appréciation en délivrant des certificats d’urbanisme déclarant non réalisables les opérations projetées sur les parcelles en cause.
9. Par suite, M. et Mme B… ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rouen a rejeté leur demande.
Sur les frais de l’instance :
10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée à ce titre par M. et Mme B… soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. et Mme B… est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A… B…, Mme C… B… et au ministre de la ville et du logement.
Délibéré après l’audience du 27 novembre 2025 à laquelle siégeaient :
Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.
La rapporteure,
Signé : M. Potin
La présidente de la 1ère chambre,
Signé : G. Borot
La greffière,
Signé : N. Roméro
La République mande et ordonne au ministre de la ville et du logement en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.
Pour expédition conforme,
La greffière en chef,
Par délégation,
La greffière,
Nathalie Roméro
N°24DA00228
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice CAA de DOUAI, 1ère chambre, 11/12/2025, 24DA00228, Inédit au recueil Lebon — Thématiques associées : Urbanisme — Contestation des décisions préfectorales — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.
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