Urbanisme : contestation d’une déclaration préalable d’extension de chalet en zone naturiste

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière (SCI) Bertalis a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler l’arrêté du 15 janvier 2021 par lequel le maire de la commune du Porge s’est opposé à la déclaration préalable de travaux du 30 novembre 2020 portant sur la modification et l’extension d’un chalet situé dans le domaine naturiste de La Jenny.

Par un jugement n° 2103478 du 7 juin 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé cet arrêté et a enjoint au maire du Porge de délivrer une décision de non-opposition aux travaux déclarés par la SCI Bertalis.

Procédure devant la cour :

Par une requête et deux mémoires enregistrés les 7 août 2023, 19 août 2024 et 3 octobre 2024, la commune du Porge, représentée par la SELARL HMS Atlantique Avocats, demande à la cour :

1. d’annuler le jugement du 7 juin 2023 du tribunal administratif de Bordeaux ;
2. de rejeter la demande présentée par la SCI Bertalis devant le tribunal administratif ;
3. de mettre à la charge de la SCI Bertalis la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

• le jugement attaqué est irrégulier dès lors que le tribunal administratif a dénaturé les pièces du dossier en estimant que le projet constituait une extension et non une construction nouvelle ;
• le projet méconnaît les dispositions de l’article UT 2 du règlement plan local d’urbanisme de la commune ;
• il méconnait les dispositions de l’article UT 11 de ce même règlement ;
• il méconnait les dispositions des articles R. 111-37 du code de l’urbanisme, dès lors qu’il ne présente pas de caractère démontable et ne peut être regardé comme une habitation légère de loisir au sens de ces dispositions ;
• l’arrêté en cause est justifié par d’autres motifs :
• le projet méconnait les dispositions de l’article UT 1 du règlement du plan local d’urbanisme ;
• il méconnait les dispositions de l’article R. 111-39 du code de l’urbanisme dès lors que les terrasses envisagées, par leurs dimensions, ne peuvent être regardées comme accessoires de la construction existante ;
• la demande de la SCI Bertalis est entachée de fraude, dès lors qu’elle a dissimulé la nature et l’ampleur des travaux entrepris et qu’elle a fourni une attestation mensongère de sa qualité pour déposer la déclaration préalable en cause, la SCI n’étant qu’usufruitière du terrain d’assiette du projet.

Par trois mémoires enregistrés les 17 novembre 2023, 6 septembre 2024 et 7 octobre 2024, la SCI Bertalis, représentée par la SCP Cornille-Fouchet-Manetti, conclut au rejet de la requête, à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de Mme A… et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la commune du Porge au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles R. 111-37 et R. 111-39 du code de l’urbanisme et de l’article UT 11 du règlement du plan local d’urbanisme sont irrecevables en application des dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme et que les autres moyens soulevés sont infondés.

Par une intervention enregistrée le 9 septembre 2024, Mme B… A…, représentée par Me Lasserre, demande à la cour de faire droit aux conclusions de la requête de la commune du Porge et qu’une somme de 1 500 euros lui soit allouée au titre des frais liés au litige.

Elle fait valoir que la déclaration préalable de la SCI Bertalis est entachée de fraude.

Par une intervention enregistrée le 10 octobre 2024, la SCI du Village naturiste de la Jenny, représentée par la SELARL Aedifico, demande à la cour de faire droit aux conclusions de la requête de la commune du Porge et qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la SCI Bertalis au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que le projet méconnait les dispositions de l’article UT 2 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article R. 111-37 du code de l’urbanisme et qu’il est entaché de fraude.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

• le code de l’urbanisme ;
• le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

• le rapport de M. Ellie ;
• les conclusions de M. Kauffmann, rapporteur public ;
• et les observations de Me Cazcarra, représentant la commune du Porge, de Me Achou-Lepage, représentant la SCI du village naturiste de la Jenny et de Me Eizaga, représentant la société civile immobilière Bertalis.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière Bertalis a déposé le 30 novembre 2020 une déclaration préalable de travaux en vue de l’extension du chalet n° 64*09 situé dans le domaine naturiste de la Jenny, sur le territoire de la commune du Porge. Le maire du Porge s’est opposé à cette déclaration par un arrêté du 15 janvier 2021. Par un jugement du 7 juin 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé cet arrêté et enjoint au maire de la commune de prendre une décision de non-opposition aux travaux déclarés le 30 novembre 2020 par la société Bertalis. La commune du Porge relève appel de ce jugement et demande à la cour de rejeter les demandes de la société Bertalis.
2. Sur les interventions :

Mme A…, voisine du projet, et la SCI du Village naturiste de la Jenny, propriétaire et gestionnaire du lotissement, justifient d’un intérêt suffisant à l’annulation du jugement attaqué et au maintien de l’arrêté du 15 janvier 2021. Ainsi, leurs interventions à l’appui de la requête formée par la commune du Porge sont recevables.

3. Sur la régularité du jugement attaqué :

Eu égard à l’office du juge d’appel, qui est appelé à statuer, d’une part, sur la régularité de la décision des premiers juges et, d’autre part, sur le litige qui a été porté devant eux, le moyen tiré de ce que le tribunal administratif aurait dénaturé les pièces du dossier ou aurait commis une erreur de qualification juridique des faits est inopérant.

4. Sur la légalité de l’arrêté du 15 janvier 2021 :

En premier lieu, aux termes de l’article UT 2 du règlement de la zone UT du plan local d’urbanisme de la commune du Porge, est autorisée  » Dans le secteur UTb : / 2.2 -L’extension des habitations légères de loisirs (HLL) à condition que le projet ne conduise pas à un accroissement de plus de 33% de la surface de plancher existante à la date d’approbation du PLU et n’excède pas 80 m² de surface de plancher « .

Il ressort du dossier de déclaration préalable que la surface initiale du chalet est de 58,5 m² et que l’extension projetée, de 19,5 m², porterait la surface totale à 78 m², soit inférieure au plafond de 80 m² imposé par l’article UT 2. À cet égard, si la commune soutient que le chalet présenterait en réalité une surface de 62 m², elle se fonde uniquement sur un tableau des surfaces de plancher déclarées. Ce document est toutefois insuffisamment précis pour remettre en cause les mentions portées dans la déclaration préalable. En outre, la circonstance que le juge de l’excès de pouvoir apprécie la légalité des décisions à la date à laquelle elles sont prises ne fait pas obstacle à ce qu’il prenne en considération des faits ou des documents postérieurs de nature à éclairer son appréciation. A cet égard, le diagnostic technique établi par la SCI Bertalis à l’occasion de la cession de ses parts à une autre société mentionne une superficie Carrez de 59,47 m², l’acte de cession entre ces deux sociétés mentionnant par ailleurs une surface hors œuvre nette maximale de 60 m². Pour l’application des dispositions de l’article UT 2, la superficie Carrez de 59,47 m² doit être retenue, dès lors qu’elle résulte d’un diagnostic technique établi par un professionnel. Dans ces conditions, la surface totale du chalet après extension serait en tout état de cause inférieure à 80 m². Le chalet initial pouvait par ailleurs être étendu d’une surface de 19,63 m² maximum, le projet en cause respectant cette limite. La commune du Porge n’est donc pas fondée à soutenir que le projet méconnait les dispositions de l’article UT 2 du règlement du plan local d’urbanisme.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article UT 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune du Porge :  » Compte tenu du caractère de la zone, les constructions nouvelles, par leur architecture, leur hauteur, leur proportion, leur toiture, le traitement et la couleur de leur façade, la disposition et la proportion des ouvertures, leur adaptation au sol, devront s’intégrer harmonieusement dans leur environnement paysager. « .

Le projet en cause ne constitue pas une nouvelle construction, autonome du chalet existant, mais une extension de ce dernier, entendue comme un agrandissement de la construction existante présentant un lien physique et fonctionnel avec elle et des dimensions inférieures à celle-ci. Cette extension est composée de volumes simples qui s’intègrent de façon satisfaisante dans son environnement, composé de chalets en bois et caractérisé par la présence de nombreux arbres. Par suite, le projet en cause ne méconnait pas les dispositions de l’article UT 11 du règlement du plan local d’urbanisme.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-37 du code de l’urbanisme :  » Sont regardées comme des habitations légères de loisirs les constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs « .

Il ressort des pièces du dossier que l’extension en cause, d’une surface de 19,5 m², sera implantée non sur des fondations mais sur des plots en béton destinés à assurer la stabilité de la construction, cette circonstance ne faisant pas obstacle au caractère démontable de l’installation, au sens des dispositions de l’article R. 111-37 du code de l’urbanisme. Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, la seule circonstance que des travaux d’affouillement ou de désolidarisation soient nécessaires afin de démonter ou transporter le chalet ne suffit pas à lui faire perdre son caractère d’habitation légère de loisir. Il en résulte que le projet en cause ne méconnait pas les dispositions de l’article R. 111-37 du code de l’urbanisme.

7. En tout état de cause, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions de l’article UT 11 du règlement du plan local d’urbanisme et des dispositions de l’article R. 111-37 du code de l’urbanisme ont été soulevés pour la première fois par la commune dans son mémoire du 19 août 2024, soit plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense le 20 novembre 2023. Dans ces conditions, ces moyens sont nouveaux en appel au sens des dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme et, par suite, irrecevables.
8. Il résulte de ce qui précède que la commune du Porge n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a jugé qu’aucun des motifs figurant dans l’arrêté du 15 janvier 2021 n’était susceptible de fonder légalement cette décision.
9. Sur la demande de substitution de motifs :

L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

10. La commune du Porge fait valoir que le projet en cause aurait pu être refusé pour trois autres motifs, tenant à la méconnaissance de l’article R. 111-39 du code de l’urbanisme, à la méconnaissance de l’article UT 1 du règlement du plan local d’urbanisme et à ce que la déclaration préalable était entachée de fraude.
11. En premier lieu, aux termes de l’article R. 111-39 du code de l’urbanisme :  » Les auvents, rampes d’accès et terrasses amovibles peuvent être accolés aux habitations légères de loisirs situées dans l’enceinte des lieux définis à l’article R. 111-38. / Ces installations accessoires, qui ne doivent pas être tenues au sol par scellement ou toute autre fixation définitive, doivent pouvoir être, à tout moment, facilement et rapidement démontables « .

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, dont il convient d’adopter les motifs du jugement (point 14), en l’absence d’élément de droit ou de fait nouveau ou de nouvelle pièce à l’appui de ce moyen, les dispositions précitées ne limitent pas par elles-mêmes les dimensions des terrasses envisagées, qui demeurent l’accessoire de la construction projetée. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces terrasses ne seraient pas facilement démontables, dès lors qu’elles doivent seulement être posées sur des plots en béton destinés à assurer leur stabilité ou directement sur le sol. Par suite, le projet ne méconnait pas les dispositions de l’article R. 111-39 du code de l’urbanisme. En tout état de cause, pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 12 du présent arrêt, ce moyen est irrecevable en application des dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, dans la mesure où il a été présenté pour la première fois en appel plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense.

12. En deuxième lieu, aux termes de l’article UT 1 du règlement du plan local d’urbanisme, sont interdites  » toutes les occupations et utilisations du sol, à l’exception de celles visées à l’article 2 « , lequel autorise sous certaines conditions  » l’extension des habitations légères de loisirs « .

Il résulte de ce qui a été dit aux points 6 et 7 que le projet en cause, qui ne méconnait pas les dispositions de l’article UT 2 du règlement du plan local d’urbanisme, doit être analysé comme une extension autorisée d’une habitation légère de loisir au sens de ces dispositions. Par suite, le projet en cause ne constitue pas une nouvelle construction, autonome du chalet existant, mais une extension de ce dernier, entendue comme un agrandissement de la construction existante présentant un lien physique et fonctionnel avec elle et des dimensions inférieures à celle-ci. Il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le projet en cause impliquerait la création d’un nouveau logement, distinct du chalet existant. Par suite, il ne méconnait pas les dispositions de l’article UT 1 du même règlement, qui n’interdisent pas une telle extension.

13. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme :  » (…) les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire (…) « . L’article R. 431-35 du même code dispose que :  » La déclaration comporte également l’attestation du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R*423-1 pour déposer une déclaration préalable « .

Il résulte des dispositions des articles R. 423-1 et R. 431-35 du code de l’urbanisme que les déclarations préalables de travaux doivent seulement comporter l’attestation du déclarant qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la règlementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-5 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande.

14. Par ailleurs, une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, ou mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire.
15. La SCI Bertalis dispose de la jouissance du terrain et du chalet existant, ainsi qu’il ressort des statuts de la SCI du Village naturiste de la Jenny. Ces statuts n’interdisent pas à un propriétaire de parts dans cette SCI de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme relative au chalet dont il détient la jouissance exclusive, mais l’article 13 du règlement intérieur du Village prévoit que toute extension du chalet existant est subordonnée à l’autorisation écrite de la gérance de la SCI du Village naturiste de la Jenny. Si une telle autorisation est ainsi nécessaire afin de procéder à l’extension effective d’un chalet, elle n’interdit pas à un propriétaire de parts de la SCI du Village naturiste de la Jenny, disposant de la jouissance exclusive d’un chalet et de son terrain d’assiette, de déposer une déclaration préalable de travaux ou une demande d’autorisation d’urbanisme. Par ailleurs, le gérant de SCI doit être regardé comme ayant été informé en l’espèce du projet poursuivi et comme ne s’y étant pas opposé, ainsi qu’il ressort du courriel du 15 janvier 2021 et de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 21 février 2024. Dans ces conditions, la SCI Bertalis a pu attester, sans avoir commis de fraude, de sa qualité pour déposer la déclaration préalable de travaux en litige.
16. En dernier lieu, une déclaration préalable de travaux n’a pas d’autre objet que d’autoriser des constructions conformes aux plans et indications fournis par le déclarant. La circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces constructions risqueraient d’être ultérieurement transformées ou affectées à un usage non-conforme aux documents et aux règles générales d’urbanisme n’est pas par elle-même, sauf le cas d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de la déclaration, de nature à affecter la légalité de celle-ci. La survenance d’une telle situation après la décision de non-opposition peut conduire le juge pénal à faire application des dispositions répressives de l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme. En revanche, elle est dépourvue d’incidence sur la légalité de la décision de non-opposition à déclaration préalable, sans qu’il soit besoin pour le juge administratif de rechercher l’existence d’une fraude.
17. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la SCI Bertalis se serait livrée à des manœuvres frauduleuses destinées à tromper la commune du Porge sur sa qualité pour déposer la déclaration préalable et sur la nature du projet envisagé, dès lors que les documents versés au dossier de déclaration préalable indiquent la nature de l’extension prévue, sa dimension et son implantation sur des plots. La seule circonstance, au demeurant non établie, que les travaux exécutés ne seraient pas conformes à ceux mentionnés dans la déclaration préalable ne constitue pas à elle seule la démonstration d’une fraude à la date de la déclaration préalable.
18. Il résulte de tout ce qui précède que la commune du Porge n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé l’arrêté du 15 janvier 2021.
19. Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Bertalis, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune du Porge, la SCI du Village naturiste de la Jenny et Mme A… demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune du Porge une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI Bertalis et non compris dans les dépens.

DÉCIDE :

1. Article 1er : Les interventions de Mme A… et de la SCI du Village naturiste de la Jenny sont admises.
2. Article 2 : La requête de la commune du Porge est rejetée.
3. Article 3 : La commune du Porge versera à la SCI Bertalis la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
4. Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
5. Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la commune du Porge, à la SCI Bertalis, à la SCI du Village naturiste de la Jenny et à Mme B… A….

Délibéré après l’audience du 12 décembre 2025 où siégeaient :

• Mme Balzamo, présidente,
• Mme Molina-Andréo, présidente-assesseure,
• M. Ellie, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Le rapporteur,

S. ELLIE

La présidente,

E. BALZAMO

La greffière,

S. LARRUE

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.