La décision du Conseil d’État met en exergue l’exigence de continuité d’urbanisation selon l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. L’annulation du permis de construire illustre l’importance pour les demandeurs de démontrer l’intégration de leur projet dans un tissu urbain existant.
Suite à ce jugement, la cour administrative d’appel de Marseille a donné acte du désistement des particuliers et a rejeté l’appel de l’association, considérant qu’elle ne justifiait pas d’un intérêt à agir. Cependant, le Conseil d’État a annulé cet arrêt le 1er décembre 2023, renvoyant l’affaire à la cour administrative d’appel pour un nouvel examen. Le 4 juillet 2024, cette cour a de nouveau rejeté l’appel de l’association.
L’association a alors formé un pourvoi en cassation, demandant l’annulation de l’arrêt et la reconnaissance de son intérêt à agir. Le Conseil d’État a examiné la légalité de l’arrêté du 20 septembre 2016, en se fondant sur l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, qui stipule que les constructions doivent être en continuité avec des zones déjà urbanisées. Il a conclu que le terrain en question ne s’insérait pas dans une zone présentant une densité significative de constructions, ce qui constitue une méconnaissance des dispositions légales.
En conséquence, le Conseil d’État a annulé l’arrêt de la cour administrative d’appel et le jugement du tribunal administratif, annulant également l’arrêté contesté et la décision de rejet du recours gracieux. La commune et la société ont été condamnées à verser des frais à l’association.
Cette décision du Conseil d’État a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée dans l’affaire. D’une part, l’association requérante obtient l’annulation du permis de construire, renforçant ainsi sa position en matière de protection de l’environnement et de l’urbanisme. D’autre part, la commune et la société de construction doivent faire face à des conséquences financières et juridiques suite à l’annulation de leur projet.
La règle de droit applicable est énoncée à l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, qui stipule que « l’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement ». Cela implique que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales uniquement en continuité avec des zones déjà urbanisées, caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions.
Pour justifier d’un intérêt à agir, l’association « En Toute Franchise Département du Var » doit démontrer, eu égard à son objet statutaire et à la nature et l’importance des constructions autorisées, qu’elle a un intérêt légitime à demander l’annulation pour excès de pouvoir de l’arrêté du 20 septembre 2016. La décision n° 466492 du 1er décembre 2023 a confirmé que l’association justifiait d’un tel intérêt.
Selon le second alinéa de l’article L. 821-2 du code de justice administrative, « lorsque l’affaire fait l’objet d’un second pourvoi en cassation, le Conseil d’Etat statue définitivement sur cette affaire ». Cela signifie que le Conseil d’Etat a l’obligation de régler l’affaire au fond lors d’un second pourvoi.
La cour a commis une erreur de droit en ne s’assurant pas que le terrain d’assiette du projet était en continuité avec une zone déjà urbanisée, caractérisée par un nombre et une densité significatifs de constructions. Le terrain, bien qu’étant proche d’autres constructions, ne s’insère pas dans une zone présentant une densité significative de constructions, ce qui constitue une méconnaissance des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.
La cour a rejeté le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, en considérant que le terrain se trouvait dans une zone à urbaniser. Cependant, le Conseil d’Etat a annulé cette décision, soulignant que le terrain d’assiette ne pouvait pas être regardé comme situé en continuité d’une agglomération existante, ce qui affecte l’intégralité du projet de construction.
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
L’association » En Toute Franchise Département du Var « , Mme D… A…, M. C… B… et M. F… E… ont demandé au tribunal administratif de Toulon d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 20 septembre 2016 par lequel le maire de La Londe-les-Maures a délivré à la société Sportimmo un permis de construire en vue de la création d’une zone d’activités sur un terrain situé au lieu-dit » G… « , ainsi que la décision du 22 novembre 2016 rejetant leur recours gracieux. Par un jugement n° 1901105 du 23 décembre 2019, le tribunal administratif a rejeté leur demande.
Par un arrêt n° 20MA00840 du 9 juin 2022, la cour administrative d’appel de Marseille a donné acte du désistement de Mme A…, M. B… et M. E… et a rejeté l’appel formé par l’association » En Toute Franchise Département du Var » contre ce jugement.
Par une décision n° 466492 du 1er décembre 2023, le Conseil d’Etat, statuant au contentieux, a annulé l’arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille en tant qu’il rejette la requête de l’association » En Toute Franchise Département du Var » et renvoyé l’affaire, dans la mesure de la cassation ainsi prononcée, devant la cour administrative d’appel de Marseille.
Par un arrêt n° 23MA00880 du 4 juillet 2024, la cour administrative d’appel de Marseille, statuant sur renvoi du Conseil d’Etat, a rejeté l’appel formé par l’association » En Toute Franchise Département du Var » contre le jugement du tribunal administratif de Toulon.
Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés le 5 septembre et le 6 décembre 2024 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, l’association » En toute franchise département du Var » demande au Conseil d’Etat :
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
Après avoir entendu en séance publique :
La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Gaschignard, Loiseau, Massignon, avocat de l’association » En Toute Franchise Département du Var « , à la SARL Thouvenin, Coudray, Grévy, avocat de la commune de la Londe-les-Maures et à la SCP Waquet, Farge, Hazan, Feliers, avocat de la société Sportimmo.
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Sportimmo a déposé, le 9 juin 2016, une demande de permis de construire en vue de la création d’une zone d’activités comprenant trois bâtiments d’une surface de plancher totale de 7 129 m² et deux cent quatre places de stationnement sur un terrain situé au lieu-dit » G… » sur le territoire de la commune de La Londe-les-Maures. Par un arrêté du 20 septembre 2016, le maire de La Londe-les-Maures a délivré le permis de construire sollicité. L’association » En Toute Franchise Département du Var « , Mme A…, M. B… et M. E… ont demandé au tribunal administratif de Toulon d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 20 septembre 2016. Par un jugement du 23 décembre 2019, le tribunal administratif a rejeté cette demande. La cour administrative d’appel de Marseille, par un arrêt du 9 juin 2022, après avoir donné acte du désistement de Mme A…, M. B… et M. E…, a rejeté comme irrecevable l’appel formé par l’association requérante au motif qu’elle ne justifiait pas d’un intérêt lui donnant qualité pour agir. Par une décision du 1er décembre 2023, le Conseil d’Etat, statuant au contentieux, a annulé cet arrêt en tant qu’il rejette la requête de l’association » En Toute Franchise Département du Var » et a renvoyé l’affaire devant la même cour. Par un arrêt du 4 juillet 2024, la cour administrative d’appel de Marseille a rejeté l’appel formé par l’association » En Toute Franchise Département du Var « . L’association » En toute Franchise Département du Var » se pourvoit en cassation contre cet arrêt.
Sur le pourvoi :
2. Aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : » I. – L’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement « . Il en résulte que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions, mais que, en revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.
3. Il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué que, pour écarter le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, la cour a relevé que le terrain d’assiette dans lequel s’insère le projet d’une superficie de 26 595 m², se trouve au lieu-dit » G… » en bordure des routes départementales 98 et 559, classé dans la zone à urbaniser 1AU du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de La Londe-les-Maures, principalement destinée à accueillir des constructions à vocation d’activités commerciales, industrielles, artisanales, touristiques, hôtelières, de bureaux et de services, que la parcelle d’assiette du projet est situé dans le prolongement d’un espace de gardiennage et d’hivernage de bateaux et du camping » les Jardins de Pascalinette « , espace et camping qui se situent eux-mêmes dans le prolongement d’une zone qui, côté ouest, de part et d’autre et entre ces deux routes départementales, est significativement urbanisée par une zone pavillonnaire et, au-delà des ronds-points qui marquent l’entrée dans la zone d’activités où se situe le projet en litige, par des commerces et une station-service entre ces routes. En statuant ainsi, alors qu’il lui appartenait de s’assurer que le terrain d’assiette du projet était lui-même en continuité d’une zone déjà urbanisée caractérisée par un nombre et une densité significatifs de constructions, la cour a commis une erreur de droit.
4. Il résulte de ce qui précède que l’association requérante est fondée à soutenir que l’arrêt qu’elle attaque est entaché d’erreur de droit et à en demander, pour ce motif, l’annulation, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi.
5. Aux termes du second alinéa de l’article L. 821-2 du code de justice administrative : » Lorsque l’affaire fait l’objet d’un second pourvoi en cassation, le Conseil d’Etat statue définitivement sur cette affaire. » Le Conseil d’Etat étant saisi, en l’espèce, d’un second pourvoi en cassation, il lui incombe de régler l’affaire au fond.
Sur le règlement au fond :
En ce qui concerne la fin de non-recevoir opposée par la commune de La Londe-les-Maures et la société Sportimmo :
6. Il résulte de la décision n° 466492 du 1er décembre 2023 que l’association » En Toute Franchise Département du Var » justifie, eu égard à son objet statutaire et à la nature et l’importance des constructions autorisées, d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation pour excès de pouvoir de l’arrêté du 20 septembre 2016 par lequel le maire de La Londe-les-Maures (Var) a délivré à la société Sportimmo un permis de construire en vue de la création d’une zone d’activités sur un terrain situé au lieu-dit » G… « . Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir de l’association » En Toute Franchise Département du Var » ne peut qu’être écartée.
En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 20 septembre 2016 :
7. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet, d’une superficie de 26 595 m², est situé en bordure des routes départementales 98 et 559, à 700 mètres de la pointe de l’agglomération de La Londe-les-Maures dans une zone d’urbanisation diffuse, incluant des parcelles classées en zone agricole ainsi qu’un espace de gardiennage et d’hivernage de bateaux et un camping. Il en résulte que si cet espace et ce camping se situent eux-mêmes dans le prolongement d’une zone qui, significativement urbanisée par des commerces, une station-service entre ces routes et une zone pavillonnaire, doit être regardée comme en continuité avec l’agglomération de La Londe-les-Maures, le terrain d’assiette du projet, quand bien même il est proche de ces deux axes de circulation et d’autres constructions, ne s’insère pas lui-même dans une zone présentant une densité significative de constructions et ne peut ainsi être regardé comme situé en continuité d’une agglomération existante, au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme cité au point 2. Par suite, l’association requérante est fondée à soutenir que l’arrêté du 20 septembre 2016 méconnaît ces dispositions.
8. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder l’annulation de la décision attaquée.
9. Le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme affecte l’intégralité du projet de construction et n’est pas susceptible d’être régularisé par l’obtention d’une autorisation d’urbanisme modifiant la première autorisation.
10. Il résulte de ce qui précède que l’association » En toute franchise du Var » est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande d’annulation de l’arrêté du 20 septembre 2016.
Sur les conclusions présentées au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :
11. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de La-Londe-les-Maures et de la société Sportimmo une somme de 2 000 euros à verser chacune à l’association » En Toute Franchise Département du Var « , au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative pour les instances d’appel et de cassation. Les mêmes dispositions font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de l’association » En Toute Franchise Département du Var » qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante.
D E C I D E :
Article 1er : L’arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 4 juillet 2024 est annulé.
Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Toulon du 23 décembre 2019 est annulé.
Article 3 : L’arrêté du 20 septembre 2016 ainsi que la décision du 22 novembre 2016 de rejet du recours gracieux formé par l’association » En Toute Franchise Département du Var » contre cet arrêté sont annulés.
Article 4 : La commune de La Londe-les-Maures et la société Sportimmo verseront chacune une somme de 2 000 euros à l’association » En Toute Franchise Département du Var « , au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de La Londe-les-Maures et la société Sportimmo au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : La présente décision sera notifiée à l’association » En Toute Franchise Département du Var « , à la commune de La Londe-les-Maures et à la société Sportimmo.
Délibéré à l’issue de la séance du 12 décembre 2025 où siégeaient : Mme Laurence Helmlinger, assesseure, présidant ; M. Jérôme Marchand-Arvier, conseiller d’Etat et Mme Ségolène Cavaliere, maîtresse des requêtes-rapporteure.
Rendu le 31 décembre 2025.
La présidente :
Signé : Mme Laurence Helmlinger
La rapporteure :
Signé : Mme Ségolène Cavaliere
Le secrétaire :
Signé : M. Mickaël Lemasson
ECLI:FR:CECHS:2025:497564.20251231
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Conseil d’État, 5ème chambre, 31/12/2025, 497564, Inédit au recueil Lebon — Thématiques associées : Permis de construire — Annulation d’un permis de construire — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.