La question centrale réside dans la demande de nullité de la vente pour dol. Selon le code civil, le dol se définit comme l’obtention du consentement d’une partie par des manœuvres ou mensonges. En l’espèce, le conseil municipal d’une localité avait initialement approuvé un projet d’implantation d’éoliennes, mais a ensuite annulé cette décision, ce qui a été ignoré par les vendeurs lors de la vente. Les vendeurs, membres d’une association anti-éolienne, étaient au courant des projets éoliens et avaient milité contre eux, mais n’ont pas informé les acheteurs de l’existence de ce projet, ce qui constitue une réticence dolosive.
Le compromis de vente stipulait que toutes les informations déterminantes avaient été révélées, mais les vendeurs ont omis de mentionner le projet d’éoliennes, malgré leur connaissance de son avancement. La cour a conclu que les acheteurs n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient été informés, entraînant l’annulation de la vente.
Les vendeurs ont été condamnés à rembourser le prix de vente et les frais engagés par les acheteurs, ainsi qu’à indemniser le préjudice moral des acheteurs. Les demandes d’indemnisation pour d’autres frais, tels que les intérêts d’emprunt ou les frais de déménagement, ont été rejetées, car elles n’étaient pas directement liées à la réticence dolosive. Les demandes de garantie et de dommages-intérêts formulées par les vendeurs à l’encontre de l’agence immobilière ont également été rejetées, faute de preuves.
N° RG 24/00875 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAP5
[A]
[Y]
C/
[B]
[F]
S.A.S. HUMAN IMMOBILIER
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
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Copie gratuite délivrée
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 27 JANVIER 2026
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00875 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAP5
Décision déférée à la Cour : jugement du 15 mars 2024 rendu par le TJ de SAINTES.
APPELANTS :
Monsieur [I] [A]
né le 06 Mars 1967 à [Localité 14] (RU)
[Adresse 16]
[Localité 2]
Monsieur [M] [Y]
né le 15 Septembre 1967 à [Localité 22] (RU)
[Adresse 16]
[Localité 2]
ayant tous les deux pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Sarah BRIGHT THOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Me Marie-Caroline ESCUDIE BLACHETTE, avcat au barreau de TOULOUSE
INTIMES :
Monsieur [S] [B]
né le 18 Décembre 1956 à [Localité 12] (Roy. Uni)
[Adresse 6]
[Localité 12] ROYAUME-UNI
Madame [K] [F] épouse [B]
née le 28 Janvier 1958 à [Localité 17] (ROYAUME UNI)
[Adresse 6]
[Localité 12] ROYAUME-UNI
ayant tous les deux pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Antoine DOREL, avocat au barreau de CAEN
S.A.S. HUMAN IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 4]
ayant pour avocat postulant Me Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par Me Mathilde CHASSANY, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant apas opposés, devant :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
M. Dominique ORSINI, Conseiller
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
M. Dominique ORSINI, Conseiller
M. Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
– Contradictoire
– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,
– Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Sur la recevabilité de la demande de remboursement de la somme de 15.793,40€ au titre de la réparation du système géothermique :
L’article 564 du code de procédure civile dispose que ’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’.
L’article 565 du même code précise toutefois : ’ les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux même fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.’
L’article 566 du même code dispose enfin que ’les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément’.
En l’espèce, si la demande de remboursement de la somme de 15.793,40€ au titre de la réparation du système géothermique n’a pas été présentée par M. [I] [A] et M. [M] [Y] devant le tribunal avant clôture, le révocation de la clôture ayant été refusée, il doit être considéré que cette demande est l’accessoire et le complément de celles présentées au premier juge.
Sa recevabilité en cause d’appel doit être en conséquence admise.
Sur la demande de nullité de la vente pour dol :
L’article 1137 du code civil dispose que ’le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie’.
En outre, l’article 1130 du même code dispose que ’l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes’.
En l’espèce, le conseil municipal de [Localité 20] donnait à l’unanimité un avis favorable à la proposition d’implantation de 5 éoliennes sur le territoire de la commune par délibération du 28 septembre 2012.
Trois ans plus tard, le 8 juin 2015, il annulait sa délibération du 28 septembre 2012 et émettait un avis favorable au projet d’implantation d’éoliennes par la société WINDSTORM.
Il est établi par les productions que M. et Mme [B] étaient adhérents depuis 2016 de l’ association de lutte contre les projets de parcs éoliens « Préservons nos villages et notre terre », y ayant adhéré peu de temps après l’assemblée générale de l’association le 27 février 2016, ainsi que l’atteste M. [R] [N], président de l’association en termes circonstanciés et non réfutés.
M. et Mme [B] étaient en conséquence informés de l’existence de projets éoliens dont celui de [Localité 20], et ils militaient pour que ce projet ne voit pas le jour.
Si par mail du 14 juin 2016, Mme [B] a fait savoir à un certain [U] [X] qu’elle avait entendu de deux sources que le projet d’éoliennes n’aurait que peu de chances d’aboutir et aurait déjà été arrêté, puis indiquait le lendemain à un certain [H] qu’ils allaient vendre la maison à [Localité 20] et qu’elle pensait qu’il serait intéressé de savoir qu’un agent de la Bourse de l’Immobilier leur avait dit qu’elle avait entendu de [L] [D] que le projet pour [Localité 20] était terminé et qu’un autre agent lui avait mentionné qu’elle pensait que ce projet n’allait pas se poursuivre, la connaissance de cette rumeur d’abandon de projet était contredite par le mail reçu de l’association par Mme [K] [B] le 29 novembre 2016, soit 5 jours après la signature du compromis, indiquant que le permis de construire avait été déposé, que les études de faisabilité avaient été réalisées et que l’enquête publique ne devrait plus tarder, précisant que plusieurs turbines étaient prévues pour être situées à proximité de leur immeuble.
Or, le compromis de vente en date du 24 novembre 2016, rédigé par notaire, stipule en page 19 que « Les parties déclarent que les dispositions de ce contrat ont été, en respect des dispositions impératives de l’article 1104 du code civil, négociées de bonne foi, et qu’en application de celles de l’article 1112-1 du même code, toutes les informations dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre ont été révélées. »
En l’espèce, M. et Mme [B] n’ont pas informé les appelants de l’existence d’un projet d’installation d’éoliennes à proximité de l’immeuble en vente, quant bien même la mise en oeuvre de ce projet aurait été incertaine.
Au surplus, il est établi que la confirmation de la validité du projet de [Localité 20] a été portée à la connaissance des vendeurs cinq jours après la signature du compromis par le canal de leur propre association, sans qu’ils portent cette information à la connaissance de leurs acquéreurs, ni même de l’agence immobilière, alors qu’il était encore temps puisque la vente n’était pas nouée.
Leur militantisme actif pendant des années contre ce parc d’éoliennes prévu à proximité de leur maison témoigne qu’ils y voyaient une importante atteinte à leur environnement, à leur mode de vie, à la beauté et à la quiétude de ce tout petit village.
Leur rejet du projet démontre la dimension péjorative qu’ils lui attribuaient, et dont il ne pouvait leur échapper qu’elle impliquait aussi une dépréciation de la valeur de leur bien, dont un certain type d’acheteurs recherchant une résidence au cadre rural affirmé pourrait se détourner au regard de la dégradation visuelle et sonore induite par la présence d’une telle installation.
Mme [J] [C], agent immobilier, a d’ailleurs indiqué que ’la recherche de messieurs [A] et [Y] comportait une demande de calme prédominante ainsi qu’une vue dégagée sur la campagne’.
La bonne foi commandait aux époux [B] de faire part à leurs acheteurs d’un élément qu’ils tenaient eux-mêmes comme suffisamment important pour se mobiliser activement depuis des années.
Ils ne pouvaient se dispenser de fournir cette information à MM. [A] et [Y] en s’en remettant sur ce point à la diligence de l’agent immobilier, dont rien ne démontre qu’ils l’aient avisé de ce qu’ils savaient du projet persistant depuis des années, ni qu’il ait personnellement disposé de la connaissance qu’eux-mêmes avaient acquise sur ce sujet.
A fortiori ne pouvaient-ils considérer qu’il incombait aux acquéreurs de se renseigner par eux-mêmes sur l’environnement du bien, voire de déceler seuls la portée d’indices tels que la présence d’un mât de mesure du vent ou du son à quelques centaines de mètres de leur habitation, dont la réalité, discutée, n’est au demeurant pas établie avec certitude.
Il en résulte que M. et Mme [B] ont ainsi pratiqué une rétention d’informations caractérisant leur réticence dolosive.
Le fait qu’aucune construction d’éolienne ne soit à ce jour intervenue à [Localité 20] n’enlève rien à la perspective de réalisation de ce projet actif depuis 2012 et toujours d’actualité, d’autant que le 8 juillet 2024, le préfet de la Charente-Maritime a rendu un arrêté d’autorisation au bénéfice de la société ENERGIE EOLIENNE DE [Localité 20] pour son projet d’installation de production d’électricité utilisant l’énergie mécanique du vent sur la commune de [Localité 20].
De même, l’absence en l’état d’études effectives d’impact sonore ou visuel de l’implantation des éoliennes n’enlève rien au trouble et aux conséquences qu’implique l’existence du projet.
Au regard de la nature et de la localisation du bien qu’ils ont acquis en quittant leur pays et leur situation, et de ce qu’atteste l’agent immobilier de leurs critères de choix, il est démontré que MM [A] et [Y] n’auraient pas acquis le bien, ou pas à ces conditions, s’ils avaient été informés du projet d’implantation d’un parc éolien à proximité immédiate et même visible depuis la maison.
Il y a lieu, en conséquence et par infirmation du jugement entrepris, de prononcer la nullité de la vente intervenue en date du 21 février 2017 entre les époux [B] et Messieurs [A] et [Y] concernant le bien immobilier sis à [Localité 20] (CHARENTE-MARITIME) [Localité 2] cadastré :
-section A n° [Cadastre 7], au lieudit [Adresse 16], pour unesurface de 00 ha 11 a 25 ca en nature de sol
-section A n° [Cadastre 8], au lieudit [Adresse 16], pour une surface de 00 ha 12 a 30 ca en nature de pré,
-section A n° [Cadastre 1] au lieudit [Adresse 16] pour une surface de 00 ha 01 a 91 ca en nature de sol
-section ZE, n° [Cadastre 5], au lieudit [Localité 15] pour une surface de 00 ha 63 a 80 ca en nature de Terre et de sol
pour une surface totale de 00 ha 89 a 26 ca.
En conséquence de cette nullité, M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] seront condamnés à payer à M. [I] [A] et M. [M] [Y] la somme de 233 000 € au titre de la restitution du prix de vente, outre la somme de 19 641,98 € au titre des frais supportés au titre de cette acquisition, cela avec intérêt au taux légal à compter du 21/02/2017, jour de la vente annulée.
Sur les demandes indemnitaires de M. [I] [A] et M. [M] [Y] présentées à l’encontre de M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] :
– Sur la demande formée au titre des intérêts d’emprunt et des primes d’assurance :
Il y a lieu de retenir que l’emprunt immobilier contracté survit à l’annulation prononcée alors que l’organisme prêteur n’est pas en cause, ces frais d’emprunt restant à la charge des appelants, ainsi que leur frais d’assurance de l’immeuble dont ils avaient la jouissance depuis la vente sans qu’il soit établi que cette jouissance ait été troublée.
Ces demandes seront en conséquence rejetées.
– Sur la demande relative aux frais de déplacement et aux frais de déménagement :
M. [I] [A] et M. [M] [Y] ne démontrent pas que leurs frais de déplacement doivent leur être remboursés au titre des conséquences de l’annulation de la vente dès lors que ces frais ont été engagés soit dans le cadre de la recherche d’une résidence en France selon leur volonté, soit dans le cadre de la jouissance effective du bien dont ils avaient fait l’acquisition, de sorte que leur charge est sans lien de causalité directe avec la réticence dolosive des époux [B].
De même, les frais de déménagement ne doivent pas donner lieu à remboursement dès lors que M. [I] [A] et M. [M] [Y] ont déménagé afin de bénéficier de la jouissance du bien acquis, qui a été effective.
Leurs demandes seront ainsi rejetées.
– Sur la demande présentée au titre des frais de logement :
Cette demande apparaît injustifiée alors que M. [I] [A] et M. [M] [Y] bénéficiaient d’un logement et elle sera rejetée, la dualité de résidence dont il est fait état n’étant pas en lien de causalité direct et suffisant avec le dol.
– Sur la demande formée au titre des frais d’entretien :
Cette demande, relative notamment au remboursement des frais courant de ramonage, entretien chaudière, outils de jardinages, sera rejetée dès lors qu’elle est consécutive – hors obligations légales – au bénéfice de la jouissance du bien acquis, laquelle a été effective.
– Sur la demande consécutive à la réparation du système géothermique :
M. [I] [A] et M. [M] [Y] justifient avoir supporté à la suite de la panne de l’échangeur de chaleur principal l’absence de chauffage ou d’eau chaude dans la maison, cette situation requérant la réparation du système, y compris au titre de la préservation du bien.
Le montant total des travaux, en ce compris les investigations, est de 15.793,40€ et M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] qui reprennent un bien ainsi réparé seront condamnés à rembourser cette somme à M. [I] [A] et M. [M] [Y].
– Sur la demande formée au titre de la perte de revenu et de retraite complète:
M. [I] [A] et M. [M] [Y] soutiennent à ce titre que les versements mensuels qui devraient être servis à M. [A] de ses 66 ans à ses 84 ans, date estimée de son espérance de vie, sont diminuées de 2.534,81 GBP (2,948.25€) soit une perte totale sur 18 ans de 52,926.83€ + la perte de 8.810,75€ en capital + la perte de revenu de 5.779,18€ soit un total de 67.516,76 €
Toutefois, et alors que l’intention commune était de s’établir en France, les appelants ne démontrent pas que l’achat immobilier entrepris dans un cadre dolosif ait eu pour conséquence directe et certaine tant la démission de M. [A] que le licenciement dont il est fait état, cette demande injustifiée devant être rejetée.
– Sur la demande formée au titre de l’indemnisation du préjudice moral :
Il doit être ici considéré la durée importante durant laquelle M. [I] [A] et M. [M] [Y] ont supporté les conséquence d’une acquisition consentie dans un cadre dolosif, l’incertitude pénible de leur situation générant un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 10 000 €
Sur la demande de garantie et de condamnation formée par M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] à l’encontre de la société SAS HUMAN IMMOBILIER :
La vente est annulée en raison du dol par réticence commis par les vendeurs.
Il s’agit d’une dissimulation délibérée, dont le caractère intentionnel s’oppose à ce que ses auteurs prétendent être garantis des conséquences,
Les époux [B] ne prouvent ni ne prétendent avoir commis ce dol à l’instigation ou avec la complicité de l’agence immobilière ; ils ne justifient d’aucun manquement commis par celle-ci, dont ils n’établissent pas autrement que par affirmation sa propre connaissance du projet ; et avec laquelle ils ne démontrent pas avoir partagé la connaissance qu’ils en avaient y compris par le mail reçu 5 jours après la signature du compromis.
M. et Mme [B] seront en conséquence déboutés de leur demande de garantie ainsi que de leur demande de dommages et intérêts, injustifiées.
Sur la demande de dommages et intérêts de la société SAS HUMAN IMMOBILIER à l’encontre de M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] :
La société SAS HUMAN IMMOBILIER ne justifie pas ni de la perception d’une commission versée au titre de la vente à hauteur de 16 000 €, ni de sa restitution.
Faute pour elle de démontrer la réalité en l’espèce de son préjudice dans le cadre de l’annulation d’une vente dolosive, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, sans qu’il y a lieu à compensation en l’espèce.
Sur les dépens :
Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ’ La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge in solidum de M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B].
Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Maître Sarah BRIGHT THOMAS, avocat.
Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable de condamner in solidum M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] à payer à M. [I] [A] et M. [M] [Y] et à la société SAS HUMAN IMMOBILIER les sommes fixées au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel, le surplus des demandes étant écarté.
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,
DIT recevable la demande de remboursement de la somme de 15.793,40€ au titre de la réparation du système géothermique présentée par M. [I] [A] et M. [M] [Y].
INFIRME le jugement entrepris.
Statuant à nouveau,
PRONONCE la nullité de la vente intervenue en date du 21 février 2017 entre les époux [B]/[F] et Messieurs [A] et [Y] concernant le bien immobilier sis à [Localité 20] (CHARENTE-MARITIME) [Localité 2] cadastré :
-section A n° [Cadastre 7], au lieudit [Adresse 16], pour unesurface de 00 ha 11 a 25 ca en nature de sol
-section A n° [Cadastre 8], au lieudit [Adresse 16], pour une surface de 00 ha 12 a 30 ca en nature de pré,
-section A n° [Cadastre 1], au lieudit [Adresse 16] pour une surface de 00 ha 01 a 91 ca en nature de sol
-section ZE, n° [Cadastre 5], au lieudit [Localité 15] pour une surface de 00 ha 63 a 80 ca en nature de Terre et de sol
pour une surface totale de 00 ha 89 a 26 ca.
CONDAMNE in solidum M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] à payer à M. [I] [A] et M. [M] [Y] :
* la somme de 233 000 € au titre de la restitution du prix de vente
* celle de 19 641,98 € au titre des frais supportés au titre de cette acquisition,
avec intérêt au taux légal à compter du 21 février 2017
CONDAMNE in solidum M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] à payer à M. [I] [A] et M. [M] [Y] la somme de 15.793,40 € au titre de l’indemnisation de la réparation du système géothermique, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.
CONDAMNE in solidum M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] à payer à M. [I] [A] et M. [M] [Y] la somme de 10 000 € au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.
DÉBOUTE M. [I] [A] et M. [M] [Y] du surplus de leurs demandes indemnitaires.
DÉBOUTE M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] de leur demande en garantie et de leur demande de dommages et intérêts formées à l’
encontre de la société SAS HUMAN IMMOBILIER.
DÉBOUTE la société SAS HUMAN IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts et de compensation formée à l’encontre de M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B].
Y ajoutant,
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
CONDAMNE in solidum M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] à payer à M. [I] [A] et M. [M] [Y] la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.
CONDAMNE in solidum M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] à payer à la société SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.
CONDAMNE in solidum M. [S] [B] et Mme [K] [F] épouse [B] aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Sarah BRIGHT THOMAS, avocat.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,