Promesse de vente immobilière : validité et conditions de résiliation unilatérale

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

ENTRE:

Monsieur [R] [J]
né le 07 Janvier 1983 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [B] [U]
née le 22 Juillet 1987 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Monsieur [K] [W]
né le 10 Août 1966 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Anthony SUC de la SCP CORNILLON-CHARBONNIER-SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS
Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 16 Décembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.
FAITS ET PROCÉDURE:

Monsieur [R] [J] et Madame [B] [U] affirment que :
– ils avaient pour projet la construction d’une maison d’habitation sur le secteur de [Localité 11], afin d’y établir leur résidence principale ;
– au cours du mois de septembre 2021, ils constataient la présence d’un panneau de permis d’aménagement et de création d’un lotissement sur un terrain sis [Adresse 2] à [Localité 11] ;
– Monsieur [J] se rapprochait ainsi de Monsieur [K] [W], propriétaire de cette grande parcelle de terrain et de la maison d’habitation se trouvant à cette adresse et qui avait décidé de vendre sa maison et de diviser ladite parcelle en différents lots ;
– ce dernier confirmait à Monsieur [J] la mise en vente de terrains sur cette parcelle et l’invitait à contacter la société JBM CONSTRUCTION dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Localité 13], en charge de la commercialisation et de la construction des cinq parcelles de terrain ;
– le 20 octobre 2021, ils rencontraient la commerciale de la société JBM CONSTRUCTION afin d’évoquer leur projet de construction ;
– le 17 novembre 2021, ils apprenaient que la société JBM CONSTRUCTION n’intervenait plus dans le cadre de l’opération immobilière, et qu’ils devaient à présent prendre contact avec la société HB MAITRISE D’ŒUVRE ;
– c’est ainsi que, le 18 novembre 2021, ils rencontraient Monsieur [O] [Z], gérant de la société HB MAITRISE D’ŒUVRE ;
– suivant acte sous seing-privé en date du 23 novembre 2021, une promesse de vente était signée entre eux, d’une part, et Monsieur [W], d’autre part ;
– le 26 janvier 2022, soit quelques jours avant la signature du compromis de vente, Monsieur [W] leur aurait confirmé que la vente serait reportée au motif des mésententes existantes avec le maître d’œuvre ;
– quelques heures plus tard, Monsieur [W] se serait rapproché de nouveau de Monsieur [J] afin de l’informer que la construction d’une maison demeurait possible mais que celle-ci devrait être exclusivement de plain-pied en précisant que, à défaut d’accepter cette nouvelle condition, la signature du compromis de vente prévue deux jours plus tard ne pourrait pas avoir lieu.

Suivant courrier en date du 10 février 2022, Monsieur [J] et Madame [U] écrivaient : « A ce jour, il semble que le fait de ne pas construire avec le constructeur M. [O] [Z] soit pour vous un problème. En effet, depuis la formulation de notre souhait de changement de constructeur, nous constatons que vous avez tenté, à plusieurs reprises, de nous imposer des obligations illégales. Nous identifions vos agissements comme des manœuvres de déstabilisation et d’intimidation, dont l’objectif serait de nous contraindre à un désistement ».

Suivant courrier en date du 24 février 2022, Monsieur [W] indiquait aux demandeurs que la promesse de vente en date du 23 novembre 2021 serait nulle et non avenue, en raison du refus de Monsieur [J] et Madame [U] d’accepter la construction d’une maison de plain-pied.

Le terrain était de nouveau mis à la vente au prix de 199 000 € avec la précision que la construction devait être une maison de plain-pied.

Suivant courrier recommandé en date du 20 juillet 2022, le précédent conseil des consorts [J]-[U] mettait en demeure Monsieur [W] de les indemniser de leurs préjudices subis, soit la somme de 18 000 €.

Monsieur [W] répondait par mail du 6 septembre suivant en affirmant que Monsieur [J] et Madame [U] n’auraient pas écouté les recommandations de son constructeur, et que cette condition aurait toujours établie dans la mesure où il ne souhaitait pas que des servitudes de vue soient créées sur la piscine de sa maison afin de ne pas avoir à subir une perte de valeur vénale de celle-ci.

Il exigeait également la somme de 10% du prix de vente du terrain en raison de l’annulation du rendez-vous notarial qu’il attribuait aux acquéreurs.

Le précédent conseil des consorts [J]-[U] adressait de nouveau un courrier recommandé avec AR en date du 20 septembre 2022 à l’attention de Monsieur [W], afin que ce dernier formalise une proposition d’indemnisation afin de mettre un terme au litige.

Par exploit en date du 1er décembre 2022, Monsieur [J] et Madame [U] faisaient assigner Monsieur [W] devant le Tribunal judiciaire de Saint Etienne.

Monsieur [J] et Madame [U] faisaient délivrer un nouvel acte à l’encontre de Monsieur [W], le 8 avril 202.

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur [R] [J] et Madame [B] [U] demandent, au visa des articles 1589-2 du Code civil, 1103 et 1104 du Code civil, 1193 du Code civil, 1589 du Code civil, 1224 du Code civil, ainsi que 1217 et suivants du Code civil, de :
– JUGER la parfaite régularité de la promesse de vente en date du 23 novembre 2021 ;
– JUGER que Monsieur [K] [W] est seule responsable de l’absence de signature du compromis de vente faisant suite à la promesse de vente, les privant ainsi de la possibilité d’acquérir la parcelle et de réaliser leur projet immobilier ;
– JUGER que Monsieur [K] [W] a, de manière unilatérale, ajouté une nouvelle condition à la signature du compromis de vente sans aucun motif ;
– JUGER qu’aucune disposition particulière, clause ou servitude non altius tollendi n’est prévue dans la promesse de vente en date du 23 novembre 2021, le règlement du lotissement et le PLU de la Commune de [Localité 11] ;
En conséquence,
– DEBOUTER Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes ;
– PRONONCER la résolution de la promesse de vente en date du 23 novembre 2021 aux torts exclusifs de Monsieur [K] [W] ;
– CONDAMNER Monsieur [K] [W] à leur verser la somme de 10% du prix de vente, soit la somme de 18 000 € à titre de dommages-intérêts au titre de leur préjudice financier ;
– CONDAMNER Monsieur [K] [W] à leur verser la somme de 2 500 € chacun au titre de leur préjudice moral et de leur perte de chance d’acquérir un bien dans les mêmes conditions ;
– CONDAMNER Monsieur [W] à leur verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– CONDAMNER Monsieur [W] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction sera faite à Maître MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocat sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [K] [W] demande au visa des articles 1210, 1211, 1589 et 1589-2 du Code civil, L 290-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que L 313-40 du code de la consommation, de :
À titre principal :
– JUGER nulle et de nul effet la promesse de vente du 23 novembre 2021 pour non-respect des dispositions de l’article 1589-2 du Code civil par M. [R] [J] et Mme [B] [U],
A titre subsidiaire :
– JUGER nulle et de nul effet la promesse de vente du 23 novembre 2021 pour non-respect des dispositions de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation par M. [R] [J] et Mme [B] [U],
À titre infiniment subsidiaire :
– JUGER que la promesse de vente du 23 novembre 2021 ne contenait ni délai ni terme et qu’elle constituait donc un engagement perpétuel prohibé qu’il pouvait légitimement résilier unilatéralement commettre une faute à l’égard de m. [R] [J] Et Mme [B] [U],
En conséquence
– DEBOUTER M. [R] [J] et Mme [B] [U] de l’ensemble de leurs demandes, celles-ci n’étant pas fondées,
– CONDAMNER M. [R] [J] et Mme [B] [U] à lui payer la somme de 4.200 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
– CONDAMNER M. [R] [J] et Mme [B] [U] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la signification du jugement à intervenir et celui du timbre de plaidoirie CNBF de 13 €.
MOTIFS,

1- Sur la validité de la promesse de vente en date du 23 novembre 2021

1-1 sur la demande d’annulation de la promesse de vente sur le fondement de l’article 1589-2 du Code civil

L’article 1589-2 du Code civil dispose que :
« Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. »

Il en résulte que l’obligation d’enregistrement ne s’applique pas aux promesses synallagmatiques de vente.

En l’espèce, Monsieur [K] [W] affirme que la promesse de vente intervenue le 23 novembre 2021 serait nulle au motif qu’il s’agirait d’une promesse unilatérale et que les modalités d’enregistrement et de formalisme n’auraient pas été respectées.

Or il résulte de l’examen des pièces produites que :
– la promesse de vente émane manifestement de Monsieur [W] car il s’agit d’un document prérempli comportant toutes les informations utiles quant à l’identité du vendeur, la chose vendue et son prix ;
– concernant l’identification du bien, il était indiqué :
« Le bien est un terrain à bâtir avec les constructions HB Maître d’œuvre, faisant parti du lotissement « [Adresse 9] » situé [Adresse 6] sur la commune de [Localité 11], cadastré AH [Cadastre 3], pour lequel un permis d’aménagé dossier N°PA 042 206 21 A 2001 a été validé par la mairie de [Localité 11] en date du 20/07/2021 et dont les délais légaux d’affichage et de recours des tiers ont été constaté par Maître [L] [I] huissier de justice, 15 rue de la Presse à [Localité 10], et dont Monsieur [W] est l’unique propriétaire depuis le 14 octobre 2009, copie de l’acte de vente chez Maître [D] [C], Notaire à [Localité 12].
Le terrain est identifié sous le lot N°3 du lotissement « [Adresse 9] », d’une surface de 705 m². Ce bien sera vendu viabilisé. Les travaux de viabilisation seront effectués par le vendeur dans le premier trimestre 2022.
Une clôture de séparation sur la partie Est entre le lot 3 et le lot 4 sera installée à la charge du vendeur quand les travaux de viabilisation seront terminés et au plus tard pour fin juillet 2022. La clôture de séparation entre le lot 3 et le lot 2 restera à la charge de l’acheteur.
L’acheteur déclare avoir visité les lieux et s’engage à acheter le bien en l’état, sous réserve des travaux de viabilisation et de clôture à réaliser » ;
– concernant le prix de vente, il était stipulé :
« Le bien sera vendu moyennant le prix de cent quatre-vingt mille euros (180000€) lors de la signature de l’acte de vente chez maître [D] [C], Notaire à [Localité 12] » ;
– cette promesse de vente faisait référence au PLU de la Commune de [Localité 11] ainsi qu’au règlement du lotissement relativement aux exigences de construction. A la lecture de ces documents, aucune spécificité n’est précisée quant à une éventuelle obligation de construction de plain-pied ;
– cette promesse de vente a été établie en deux exemplaires le 23 novembre 2021 et signée par Monsieur [W], vendeur, ainsi que par Monsieur [J] et Madame [U], acquéreurs.
– il ressort expressément de la promesse de vente que les parties s’engageaient réciproquement : le vendeur s’engageait à vendre le bien, et l’acheteur s’engageait à acheter le bien aux conditions définies :
1. « L’acheteur déclare avoir visité les lieux en s’engage à acheter le bien en l’état»
2. « Le bien sera vendu moyennant le prix de cent quatre-vingt mille euros (180 000 €) lors de la signature de l’acte de vente chez maître [D] [C] notaire à [Localité 12] ».

Pour justifier la qualification de promesse unilatérale de l’acte, Monsieur [W] met en avant le fait que les parties se seraient entendues sur la régularisation d’un compromis de vente chez le notaire, preuve, selon lui, que les conditions d’achat ne seraient pas clairement définies.

Or l’accord de volonté des parties sur la chose et le prix ne constitue pas une promesse synallagmatique de vente uniquement si les parties ont entendu porter le compromis par acte notarié comme élément constitutif de leur consentement, et, en l’espèce, la signature d’un acte notarié n’a jamais été stipulé comme étant un élément constitutif du consentement des parties, sachant que la promesse de vente, qui a été préétablie par Monsieur [W] lui-même, ne fait pas état de cette réitération par compromis.

Dans ces conditions, il convient de constater que la promesse signée par les parties doit être qualifiée de promesse synallagmatique de vente, de sorte qu’elle n’était soumise à aucune obligation d’enregistrement, et que la demande de nullité à ce titre sera écartée.

1-2 sur la demande d’annulation de la promesse de vente sur le fondement de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation

Selon l’article L 290-1 Code de la construction et de l’habitation :

« Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique. »

En l’espèce, la promesse de vente a été consentie par une personne physique et ne comporte pas de terme.

Dans ces conditions, il convient de la déclarer nulle au motif qu’elle n’a pas été régularisée en la forme authentique, conformément aux dispositions de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [R] [J] et Madame [B] [U] seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes puisque ladite promesse sera déclarée nulle.

1-3 au surplus, sur la demande d’annulation de la promesse de vente sur le fondement de L 313-40 du code de la consommation

L’article L 313-40 du code de la consommation prévoit bien que :
« L’acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, ayant pour objet de constater l’une des opérations mentionnées au 1° de l’article L. 313-1, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre. ».

En l’espèce, aucune mention relative aux modalités de financement de l’achat n’est visée dans la promesse, de sorte que, pour cette raison encore, la promesse sera déclarée nulle.

1-4 au surplus encore, sur la faculté de résiliation unilatérale

Selon l’article 1210 du Code Civil :
« Les engagements perpétuels sont prohibés.
Chaque contractant peut y mettre fin dans les conditions prévues pour le contrat à durée indéterminée. »

Selon l’article 1211 du Code Civil :
« Lorsque le contrat est conclu pour une durée indéterminée,
chaque partie peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable. »

En l’espèce, la promesse régularisée le 23 novembre 2021 entre les parties ne comportant aucun terme, elle constitue un engagement perpétuel que le législateur assimile à un contrat à durée indéterminée que l’une ou l’autre des parties peut résilier unilatéralement dans le respect des dispositions de l’article 1211 du code civil précitée.

Aussi, monsieur [W] pouvait légitimement résilier unilatéralement cet engagement, de sorte que, pour cette raison encore, la demande de M. [R] [J] et Mme [B] [U] sera rejetée.

3- Sur les autres demandes

Il est équitable en l’espèce de condamner M. [R] [J] et Mme [B] [U] à payer payer à M. [K] [W] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant la demande relative au timbre de plaidoirie CNBF de 13 €, elle sera rejetée, ce type de timbre n’existant plus depuis des années.
PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

JUGE nulle et de nul effet la promesse de vente du 23 novembre 2021 pour non-respect des dispositions de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation par M. [R] [J] et Mme [B] [U],

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande,

CONDAMNE M. [R] [J] et Mme [B] [U] à payer à M. [K] [W] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [J] et Mme [B] [U] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la signification du jugement.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:
Me Anthony SUC de la SCP CORNILLON-CHARBONNIER-SUC
Me Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS

Le