Propriété et empiètement : comment faire valoir ses droits face à un voisin ?

C3

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 10 FEVRIER 2026

Appel d’une décision (N° RG 22/01143)

rendue par le tribunal judiciaire de Vienne

en date du 11 avril 2024

suivant déclaration d’appel du 24 juin 2024

APPELANTS :

M. [E] [Z]

né le 02 juillet 1964 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [Y] [K] épouse [Z]

née le 18 septembre 1967 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Me Thierry GAUTHIER, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Jean-Luc DURAND, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

LA SCCV LES JARDINS D’ANAÏS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Pascale MODELSKI de la SELARL EYDOUX MODELSKI, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Catherine Clerc, présidente,

Mme Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean – Yves Pourret, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 décembre 2025, madame Clerc président de chambre chargé du rapport en présence de madame Faivre, conseiller, assistées de Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La Société Civile de Construction Vente Les Jardins d’Anaïs (ci-après désignée la SCCV Les Jardins d’Anaïs) a fait construire plusieurs logements sur un terrain contigü du terrain appartenant à M. [E] [Z] et Mme [Y] [K] épouse [Z].

Un procès-verbal de bornage des différentes parcelles concernées par cette opération immobilière a été établi le 12 novembre 2018.

Dans le cadre de ses travaux de construction, la SCCV Les jardins d’Anaïs a édifié un mur de clôture en limite de propriété côté Ouest de la propriété des époux [Z], ces derniers en ayant été informés par son courrier du 4 septembre 2020.

Par courrier du 16 novembre 2020, les époux [Z] se sont plaints auprès de la SCCV Les Jardins d’Anaïs de plusieurs désordres, à savoir un empiètement sur leur terrain des fondations du mur et du grillage déplacé parcelle-ci, la présence d’un dépôt de déchets sur leur terrain et une dégradation de leur haie à la suite de l’empiètement du mur de clôture.

Par courrier du 20 novembre 2020, la SCCV Les Jardins d’Anaïs leur a proposé de redresser la clôture et d’enlever les déchets, ce qu’elle a fait ultérieurement en présence des époux [Z] qui souhaitaient contrôler la bonne exécution des travaux.

Par courrier du 20 janvier 2021, le conseil des époux [Z] a mis en demeure la SCCV Les Jardins d’Anaïs de remédier à l’empiètement des fondations du mur de clôture et de les indemniser s’agissant de la dégradation de la haie.

Les consorts [Z] ont saisi le tribunal judiciaire de Vienne aux fins d’une tentative préalable de conciliation. Un constat d’échec de conciliation a été dressé le 23 septembre 2021.

Par acte extrajudiciaire du 14 mars 2022, les époux [Z] ont fait assigner la SCCV Les Jardins d’Anaïs devant le tribunal judiciaire de Vienne aux fins de la voir notamment condamnée sous astreinte à remédier à l’empiètement de la fondation du mur de clôture, côté Ouest de leur propriété, à prendre toutes mesures utiles pour préserver leur haie et à remédier à l’empiètement du grillage de clôture, sans préjudice des frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement contradictoire du 11 avril 2024, le tribunal précité a :

-débouté les époux [Z] de l’ensemble de leurs prétentions, à charge de convenir d’un rendez-vous avec leurs voisins pour voir retirer les résidus de béton,

-fait droit à la demande reconventionnelle de la SCCV Les Jardins d’Anaïs,

-en conséquence, condamné solidairement les époux [Z] à tailler leur haie à la hauteur règlementaire de 2 mètres, conformément aux dispositions de l’article 671 du code civil, sous astreinte de 50€ par jour de retard, passé le délai d’un mois, à dater de la signification du jugement,

-condamné les époux [Z] à payer à la SCCV Les Jardins d’Anaïs, 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné les époux [Z] aux dépens, avec distraction au profit de Me Josselin Chapuis.

La juridiction a retenu en substance que :

-les échanges de courriers entre les parties ou leurs conseils ne permettent pas de remettre en cause, l’affirmation selon laquelle les époux [Z] sont propriétaires de la parcelle contigüe à celle sur laquelle a été implanté l’ensemble immobilier litigieux,

-la présence de résidus de béton sur la propriété des époux [Z] ne démontre pas l’existence d’un empiètement du mur édifié par la SCCV Les Jardins d’Anaïs dès lors que ces résidus ne constituent pas une construction durable,

-la haie de cyprès des époux [Z] excède la hauteur légale.

Par déclaration déposée le 24 juin 2024, les époux [Z] ont relevé appel du jugement pris en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 3 décembre 2024, le président de la chambre saisie de l’affaire a ordonné une mesure de médiation judiciaire et désigné, pour y procéder Mme [I] [E], médiateur.

Un procès-verbal d’échec de médiation a été établi le 10 mars 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°2 déposées le 7 novembre 2025 sur le fondement des articles 545, 681 et 1240 du code civil, et des articles 699, 700, 750-1 et 820 et suivants du code de procédure civile, les époux [Z] demande à la cour de :

-rejeter les demandes, fins et conclusions de la société intimée,

-infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vienne du 11 avril 2024 en ce qu’il :

-les a déboutés de l’ensemble de leurs prétentions, à charge de convenir d’un rendez-vous avec leurs voisins pour voir retirer les résidus de béton,

-a fait droit à la demande reconventionnelle de la SCCV Les Jardins d’Anaïs,

-en conséquence, les a condamnés solidairement à tailleur leur haie à la hauteur règlementaire de 2 mètres, conformément aux dispositions de l’article 671 du code civil, sous astreinte de 50€ par jour de retard, passé le délai d’un mois, à dater de la signification du présent jugement,

-les a condamnés à payer à la SCCV Les Jardins d’Anaïs, 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-les a condamnés aux dépens, avec distraction au profit de Me Josselin Chapuis.

-réformer en conséquence le jugement du tribunal judiciaire de Vienne du 11 avril 2024,

et statuant à nouveau,

-condamner la SCCV Les Jardins d’Anaïs à remédier à l’empiètement de la fondation du mur de clôture côté ouest de leur propriété dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 100€ par jour de retard,

-condamner sous la même astreinte, la SCCV Les Jardins d’Anaïs à prendre toutes mesures utiles pour préserver la haie dans le cadre de la destruction des fondations empiétant sur leur terrain,

-condamner la SCCV Les Jardins d’Anaïs à remédier à l’empiètement du grillage de clôture côté ouest de leur propriété dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 100€ par jour de retard,

-juger que ces travaux seront conduits sous la seule responsabilité de la SCCV Les Jardins d’Anaïs qui sera tenue de réparer l’ensemble des dégâts occasionnés, notamment sur la haie,

-condamner la SCCV Les Jardins d’Anaïs à leur payer la somme de 1.500€ au titre des frais qu’ils ont engagés,

-déclarer irrecevable et en toute hypothèse injustifiée et non fondée la demande reconventionnelle de la SCCV Les Jardins d’Anaïs,

-rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

-condamner la SCCV Les Jardins d’Anaïs à leur payer la somme de 5.000€ en remboursement des frais d’avocat au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-rejeter la demande de ce chef de la société intimée, tant pour les frais d’appel que de première instance, et réformer le jugement du 11 avril 2024 de ce chef,

-condamner la SCCV Les Jardins d’Anaïs en tous les dépens de première instance et d’appel.

Les appelants font valoir en substance que :

-ils ont suffisamment démontré qu’ils sont propriétaires de la parcelle AC [Cadastre 1], anciennement AC [Cadastre 2], et communiquent à hauteur d’appel leur titre de propriété,

-le grillage posé par la SCCV Les Jardins d’Anaïs en limite de propriété, bien que redressé, reste penché en direction de leur haie, et empiète fortement sur leur terrain,

-le béton se trouvant sur leur terrain ne sont pas de simples coulures mais bien des fondations,

-des racines de leur haie se sont retrouvées prises dans le béton en raison de cet empiètement, et celle-ci a été endommagée par la construction du mur,

-quel que soit l’ampleur de l’empiètement, même s’il s’agissait de résidus de béton, il doit être sanctionné par la démolition de l’ouvrage qui empiète, laquelle n’est pas soumise au contrôle de proportionnalité,

-seul le propriétaire voisin pouvait exiger le taillage de leur haie et un accord a été trouvé avec celui-ci pour que leur haie ne dépasse pas 4 mètres de hauteur ; la SCCV n’est donc pas fondée à solliciter la taille de la haie et surtout sa demande se heurte à la prescription, leur haie ayant plus de 30 ans.

Dans ses uniques conclusions déposées le 23 décembre 2024 au visa des articles 544 et 671 du code civil, la SCCV Les Jardins d’Anaïs entend voir la cour :

-juger que les demandes des époux [Z] sont particulièrement non fondées,

-rejeter l’intégralité des demandes formulées par les époux [Z], et les en débouter,

-la mettre purement et simplement hors de cause,

en conséquence,

-confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [Z] de leurs prétentions à charge de convenir d’un rendez-vous avec leurs voisins pour retirer les résidus de béton,

-confirmer le jugement en ce qu’il condamné solidairement les époux [Z] à tailler leur haie à la taille réglementaire de 2 mètres conformément aux dispositions de l’article 671 du code civil sous astreinte,

-réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’astreinte à la somme de 50€ par jour de retard, passé le délai d’un mois à dater de la signification de l’arrêt,

statuant à nouveau,

-condamner M. et Mme [Z] à tailler leur haie à la taille réglementaire de 2 mètres conformément aux dispositions de l’article 671 du code civil sous astreinte, de 100€ par jour de retard à dater de la signification de l’arrêt à intervenir,

-condamner M. et Mme [Z] à lui payer la somme de 3.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de Me Pascale Modelski.

L’intimée répond que :

-M. et Mme [Z] ne démontrent pas la présence d’un empiètement du mur de clôture en l’état des constats d’huissier et du plan du géomètre cabinet Casseroles communiqués par ceux-ci,

-la présence de béton sur leur terrain n’est pas discutée mais ne constitue pas un empiètement, sinon des coulures qui peuvent être enlevées,

-les éléments produits par les époux [Z] ne permettent pas de démontrer qu’ils sont propriétaires de la parcelle ou bien de démontrer les limites de cette propriété,

-le fait que le voisin des époux [Z] a formulé une réclamation au sujet de la hauteur de leur haie n’est pas de nature à exclure sa réclamation sur ce point dès lors que son fonds est également mitoyen de celui des époux [Z].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2025.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter aux conclusions des parties susvisées.
MOTIFS

A titre liminaire, il est justifié à hauteur d’appel par les époux [Z] qu’ils sont propriétaires de la parcelle AC [Cadastre 2] acquise le 11 janvier 1990 devenue AC [Cadastre 1] et AC [Cadastre 3] à la suite d’un plan de bornage et de division du 24 février 1992.

Sur l’empiètement du mur

Le plan établi par le cabinet Cassassolles, géomètres-experts, le 15 février 2022 est en lui-même insuffisant à faire la preuve de l’empiètement dénoncé par les appelants en ce que son auteur précise que ce « plan faisant apparaître le mur et les fondations est à comparer avec la limite de propriété définie contradictoirement en 2018 », la même réserve étant dite à l’égard de « l’opération de calage à comparer avec la limite de propriété définie contradictoirement en 2018 » ; en outre, il n’est pas rapporté par ce cabinet de géomètres-experts que des investigations in situ dans le sol ont été réalisées pour déterminer l’emplacement des fondations du mur telles que dessinées sur ce plan.

La photographie communiquée en pièce 5 légendée « photo du mur en construction » outre qu’elle n’a pas date certaine et qu’aucune garantie n’est apportée quant à ses conditions de prise de vue, ne permet pas de vérifier que les fondations de ce mur empiètent sur le terrain des époux [Z] , n’étant visibles que les ferraillages constituant la structure de ce mur en cours d’édification.

Le constat d’huissier de justice du 5 novembre 2020 ne permet pas davantage de constater la présence de la semelle de fondation du mur sur la propriété [Z] ce qui serait de nature à caractériser un empiètement, l’huissier de justice instrumentaire n’ayant pas pour attribution de procéder à des escavations ; il a seulement relevé la présence de béton sur toute la longueur du mur, la largeur de ce béton variant de quelques centimètres à plusieurs dizaines de centimètre par endroit.

Or si les photographies figurant dans ce procès-verbal de constat mettent en évidence des trainées/ traces de béton au droit du mur, sur le terrain des époux [Z], ces traces sont localisées en surface, aucun élément contraire n’étant communiqué pour dire leur prolongement dans le sol, l’huissier instrumentaire ayant uniquement employé le terme « largeur » pour décrire ces traces et aucunement celui de profondeur.

Le jugement querellé est en conséquence confirmé en ses motifs non contraires à ceux du présent arrêt, en ce qu’il a débouté les époux [Z] de leur demande en démolition du mur séparatif pour cause d’empiètement sur leur propriété.

Cette confirmation conduit au rejet de la demande des époux [Z] tendant à voir condamner sous astreinte la SCCV Les Jardins d’Anaïs à prendre toutes mesures utiles pour préserver la haie dans le cadre de la destruction des fondations empiètant sur leur terrain.

Sur l’empiètement du grillage de clôture côté Ouest de la propriété [Z]

L’empiètement dénoncé n’est pas caractérisé en l’état des constatations figurant dans le constat d’huissier du 5 novembre 2020 (« le muret et le grillage sont penchés et sont appuyés sur la haie ») et pas davantage par la photographie en noir et blanc du grillage communiquée en pièce 10, sa date et l’angle de sa prise de vue étant totalement invérifiables.

Il est donc ajouté au jugement déféré qui n’apparaît pas avoir statué expressément sur cette prétention, en déboutant les époux [Z] de leur demande de condamnation sous astreinte de la SCCV Les Jardins d’Anaïs à remédier à l’empiétement de ce grillage.

Sur la taille de la haie

Selon l’article 672 du code civil, le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l’article précédent (article 671), à moins qu’il n’y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire.

S’il résulte de l’attestation de M. [F] [N], datée du 23 février 2025, que la haie litigieuse de M. [Z] « est implantée depuis les années 1991, Les jardins d’Anaïs n’existaient pas », la date à laquelle cette haie a dépassé la hauteur déterminée par l’article 671 du code précité reste ignorée, étant rappelé que le point de départ du délai de la prescription trentenaire n’est pas la date de plantation des végétaux mais celle à laquelle ils ont dépassé la hauteur maximum légalement autorisée.

Selon l’article 637 du code civil : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

Il en résulte que constitue une servitude la charge légale imposée par les articles 671 et suivants aux propriétaires de terrain de respecter des règles de distance entre les plantations.

Or une servitude pouvant être invoquée par tout propriétaire ou titulaire de droits réels sur le fonds dominant, il appartient à la SCCV Les Jardins d’Anaïs de démontrer sa qualité de propriétaire du fonds jouxtant celui des époux [Z] ou qu’elle détient des droits réels sur celui-ci pour leur imposer la taille de leur haie sur le fondement des dispositions de l’article 671 précité. 

Toutefois, aucun élément n’est communiqué pour dire cette qualité de propriétaire si ce n’est son affirmation faite sans offre de preuve selon laquelle elle a « entrepris la contruction d’un ensemble immobilier sur un terrain lui appartenant et mitoyen sur une partie du terrain des époux [Z] ».

Sans plus ample discussion, le jugement déféré est donc infirmé en ce qu’il a condamné sous astreinte les époux [Z] à tailler leur haie à la hauteur règlementaire de 2 mètres.

Sur les mesures accessoires

Les parties, qui succombent chacune dans leurs prétentions sont condamnées à supporter les frais irrépétibles et les dépens qu’elles ont personnellement exposés en première instance et en appel.

Les mesures accessoires de première instance sont infirmées en conséquence.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives à l’accueil de la demande reconventionnelle de la SCCV Les Jardins d’Anaïs et aux mesures accessoires,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant,

Déboute M. [E] [Z] et Mme [Y] [K] épouse [Z] de leur demande de condamnation sous astreinte de la SCCV Les Jardins d’Anaïs à remédier à l’empiétement du grillage de clôture côté Ouest de leur propriété,

Dit recevable mais mal fondée la demande de condamnation sous astreinte de la SCCV Les Jardins d’Anaïs formée à l’encontre de M. [E] [Z] et Mme [Y] [K] épouse [Z] sur le fondement de l’article 671 du code civil,

Dit que les parties conservent la charge de leurs dépens et frais irrépétibles personnels exposés en première instance et en appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT