MOTIFS
Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble
L’
article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L’
article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane d’un tiers, l’intervention est volontaire. Elle est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.
Aux termes de l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Il résulte de l’
article 330 du code de procédure civile que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
Enfin, en vertu des
articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
En l’espèce, le logement objet du litige se situe au [Adresse 2] ([Adresse 4]) à [Localité 2]. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, agissant par son syndic la société FCI, se plaint des troubles de voisinage que commettrait Madame [O] [H] et son fils, nuisant à la jouissance paisible des lieux.
Son intervention, qui vise à voir soutenir l’expulsion de la défenderesse, se rattache clairement aux prétentions de l’ASSOCIATION [B] par un lien suffisant. En outre, dès lors qu’il a pour objet d’assurer la défense des intérêts collectifs des copropriétaires, il a bien intérêt à soutenir cette partie pour la conservation de ses droits.
En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par Madame [O] [H] sera rejetée et l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires déclarée recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
À titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le bail du logement occupé par Madame [O] [H] a été conclu dans le cadre du dispositif d’intermédiation locative « Louez solidaire et sans risque » financé par le Département de Paris dans la cadre du Fonds de Solidarité Logement de Paris pour permettre l’accueil de ménages parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire.
Le contrat de sous-location entre l’organisme agréé et l’occupant est soumis à une réglementation spécifique. L’
article L.353-20 du code de la construction et de l’habitation prévoit toutefois que les dispositions de la
loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au III et VIII de l’article 40 de cette loi, cet article énumérant les articles de la loi qui ne s’appliquent pas au contrat de sous location, notamment celui sur la durée de location (article 10) ce qui permet d’insérer au contrat une durée maximale et un nombre limité de reconductions tacites pour répondre à l’objectif d’accueil du plus grand nombre de personnes en situation précaire dans l’attente de leur accès à un logement plus pérenne. Mais également l’article 15 encadrant dans un formalisme et des délais stricts la possibilité pour le bailleur de donner congé.
Aux termes de l’
article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l’
article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
L’article 1728 impose au preneur l’obligation d’user de la chose raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Cette obligation est reprise à l’article 7b de la
loi du 6 juillet 1989 applicable au dispositif d’intermédiation locative conformément aux
articles L.353-20 du code de la construction et de l’habitation et 40 III de la
loi du 6 juillet 1989.
Le locataire est ainsi tenu d’user de la chose louée raisonnablement et de s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s’exécute le contrat de bail et à la jouissance paisible de ses voisins. Cette abstention s’applique à tous les membres de sa famille, en particulier ses enfants, majeurs ou non, demeurant avec lui.
Enfin, en application de l’
article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce la convention d’occupation conclue à effet du 8 octobre 2021 entre l’ASSOCIATION [B] et Madame [O] [H] stipule en son article 7 que « l’occupant s’oblige à : (…) user paisiblement des locaux loués suivant leur destination contractuelle. (…) L’occupant.e s’engage à se conformer au guide de l’occupant qui lui a été remis à l’occasion de la signature de la présente convention. Il doit notamment veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit troublée en aucune manière du fait de son comportement personnel ou de celui des personnes dont il a la charge ». Elle comporte par ailleurs en son article 9 une clause résolutoire prévoyant qu’elle peut être « résiliée de plein droit par lettre recommandée avec huit jours de préavis », en cas notamment de « comportement menaçant la sécurité des voisins, de troubles de jouissance ».
Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 mars 2025, distribuée le 19 mars suivant, l’ASSOCIATION [B] s’est prévalue de la clause résolutoire et a notifié à Madame [O] [H] la résiliation de la convention d’occupation, aux motifs que : « À plusieurs reprises, nous avons été alertés par les voisins et copropriétaires de votre logement de nombreux tapages diurnes et nocturnes, de nuisances olfactives (odeur pestilentielle et de cannabis), d’incommodités de votre chat dans les parties communes et sur les paillassons des voisins engendrant des dégradations et frais de nettoyage, déchets laissés dans les parties communes. Par ailleurs, il nous a été également rapporté que vos relations avec les voisins ont été conflictuelles, notamment avec multiples insultes, intimidation, agressions physiques (bousculades). Nous avons également été alertés par des violences intrafamiliales, notamment au sein des parties communes ».
Pour corroborer leurs dires, l’ASSOCIATION [B] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble versent notamment aux débats :
– des mains courantes déposées par la voisine du dessous Madame [D] [L] des 18 mars 2023, 18 août 2023 et 4 avril 2024 ainsi que plusieurs mails adressés par cette dernière ou son compagnon Monsieur [X] [M] au syndic de l’immeuble en date des 11 juin, 24 août et 1er septembre 2024 faisant état de violences régulières entre Madame [O] [H], son compagnon Monsieur [J] et leur fils dans le domicile ou les parties communes, des cris et des hurlements, « des bruits assourdissants, des coups dans les portes et dans les murs », de la « musique à fond » le soir « la fenêtre ouverte », des « menaces de mort » et des insultes de la part de Monsieur [J], des crachats au visage de Monsieur [X] [M] par le fils de Madame [O] [H], des odeurs de drogue, ainsi que des déjections du chat dans les parties communes, Monsieur [X] [M] déclarant qu’il « n’y a pas une semaine calme, pas une semaine sans violence. Les gens ont peur. Personnellement, on est proche de la rupture »,
– une main courante déposée le 3 septembre 2024 par Madame [S] [G], habitant l’immeuble et une pétition du même jour signée par 34 résidents de la copropriété dénonçant « depuis l’arrivée, il y a environ 3 ans » de Madame [O] [H] et de sa famille des « cris, insultes, coups entre eux, chez eux et dans les parties communes. Deal de drogues, allers-venues d’inconnus malgré les codes d’entrée, vols dans les parties communes, déchets laissés à l’abandon dans les escaliers et la cour, urines et défections des chats sur tous les paillassons des appartements de l’immeuble, odeur pestilentielle dans l’escalier, forte odeur de cannabis dans les parties communes. Pas une semaine ne se passe sans débordements verbaux et physiques violents. Chaque fois qu’un voisin intervient, c’est une salve d’insultes, de menaces, de bousculades, de crachats », « l’adolescent [qui] a finalement été placé en foyer (…) s’en échappe depuis plusieurs mois de plus en plus souvent, revient chez ses parents et les conflits redoublent alors d’intensité : téléphone portable jeté par la mère dans l’escalier, gaz lacrymogènes, hurlements… », « Depuis un an, son comportement est devenu très agressif et inquiétant. Soirée alcoolisée, cannabis, cris avec les copains fenêtres ouvertes, et, à la moindre remarque d’un voisin qui ne parvient pas à dormir, insultes de sa part »,
– une plainte déposée par le syndic de l’immeuble le 7 octobre 2024 déclarant que « la copropriété (…) fait face depuis octobre 2021 à de nombreux problèmes, tous provenant de l’installation (…) de la famille [H]-[J] », « les voisins se plaignent régulièrement de tapages diurnes et nocturnes, d’insultes, d’intimidations, et même d’agressions physiques sous la forme de bousculades de la part de Monsieur [J] », le « chat effectue ses besoins dans les parties communes », « Nous avons également eu des témoignages comme quoi le fils, alcoolisé, vomirait dans les parties communes », « De nombreux voisins n’osent pas déposer plainte, par peur de représailles ».
Au vu de ces déclarations concordantes et circonstanciées, la preuve de la matérialité des faits reprochés à Madame [O] [H] et à sa famille est suffisamment établie, nonobstant l’absence de constat de commissaire de justice ou de mention des suites pénales réservéesà la plainte du syndicat des copropriétaires, et la défenderesse, qui ne produit aucun élément contraire de nature à contester ces différents témoignages, ne nie pas la réalité des nuisances qui, qu’elle qu’en soit la cause, induisent nécessairement un trouble important pour la tranquillité des habitants de l’immeuble et constituent des manquements caractérisés à l’obligation de jouissance paisible imposée par les articles 7 et 9 de la convention d’occupation
En outre, comme stipulé à l’article 7, l’occupant doit veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit pas troublée « du fait de son comportement personnel » mais aussi de « celui des personnes dont il a la charge ». Madame [O] [H] est ainsi responsable des agissements des personnes qu’elle accueille à son domicile, en ce compris ceux de son fils – même s’il fait l’objet d’une mesure de placement qui n’est que pour partie respectée -, et de son concubin, l’obligation de jouissance paisible prévue par les
articles 1728 du code civil et 7b de la
loi du 6 juillet 1989 ne devant pas être confondue avec celle relative à la responsabilité des parents, titulaires de l’autorité parentale, tenus civilement d’indemniser les conséquences des dommages causés par l’enfant mineur vivant avec eux au sens de l’
article 1242 alinéa 4 du code civil.
Ainsi, l’ASSOCIATION [B] est bien fondée à se prévaloir, par le jeu de la clause résolutoire, de la résiliation de plein droit de la convention d’occupation qui sera constatée conformément à l’
article 641 du code de procédure civile à la date du 27 mars 2025 à minuit, 8 jours après la réception de la notification de la résiliation.
Sur la demande d’expulsion
Madame [O] [B], occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 28 mars 2025, devra libérer les lieux ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais prévus par l’
article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir libéré les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.
À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux
En application des articles
L.412-3 et
L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, Madame [O] [H] justifie effectivement avoir été reconnue prioritaire par la commission de médiation DALO le 18 avril 2024 pour être logée en urgence et être dans l’attente de l’attribution d’un logement social à [Localité 3], ses revenus constitués du RSA et de diverses allocations sociales ne lui permettant pas de pouvoir prétendre à l’obtention d’un logement dans le secteur privé.
Il sera cependant noté que la défenderesse n’a pas satisfait à son obligation de paiement puisqu’elle est redevable d’un arriéré locatif. Surtout, l’octroi de délais pour quitter les lieux n’apparaît pas compatible avec le motif qui a conduit au constat de la résiliation du bail, alors que s’il est indéniable que Madame [O] [H] se trouve en situation de précarité, la prise en compte de cette situation ne doit pas se faire au détriment de la santé et des conditions de vie des autres occupants de l’immeuble, déjà très perturbés depuis plusieurs années.
Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de grâce étant rappelé qu’elle a, en tous les cas, vocation à bénéficier du délai prévu à l’
article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et, le cas échéant, de celui prévu par L.412-6 du même code relatif à la trêve hivernale.
Enfin, afin de faciliter son relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet du Cher en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Madame [O] [H] est redevable des redevances et de la contribution mensuelle aux charges impayées jusqu’à la date de résiliation de la convention d’occupation en application des articles
1103 et
1217 du code civil.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration de la convention constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour l’organisme agréé dont l’occupation indue du bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Enfin, l’
article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
En l’espèce, l’ASSOCIATION [B] a en cours de délibéré produit un décompte faisant apparaître que Madame [O] [H] est redevable de la somme de 2 483,46 euros au 30 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus. Ce décompte intègre toutefois la somme de 3 579,48 euros arrêtée au 20 juin 2024 pour laquelle l’ASSOCIATION [B] dispose déjà d’un titre en vertu du jugement du 10 septembre 2024, somme de laquelle il convient de déduire en l’absence d’indication de la débitrice l’intégralité des règlements effectués par elle depuis cette date à hauteur de 2 273,94 euros, soit un solde restant dû hors frais irrépétibles et dépens sur cette condamnation de 1 305,54 euros.
Madame [O] [H] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1 177,92 euros (2 483,46 euros – 1 305,54 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2025 terme de septembre 2025 inclus et l’ASSOCIATION [B] sera déboutée du surplus de sa demande en paiement.
Madame [O] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance et de la contribution mensuelle aux charges qui auraient été dues si la convention d’occupation s’était poursuivie.
Sur les demandes accessoires
Madame [O] [H], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’
article 696 du code de procédure civile.
Il convient en équité de condamner Madame [O] [H] à payer à l’ASSOCIATION [B] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, qui ont dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme à chacun de 150 euros sur le fondement de l’
article 700 du code de procédure civile.
L’ASSOCIATION [B] n’étant pas tenue aux dépens, elle ne peut être condamnée à une indemnité au titre des frais irrépétibles au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.
La demande formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.
Selon l’
article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit compte tenu des délais d’ores et déjà prévus par la loi en matière d’expulsion locative.