Servitudes de vue et troubles de voisinage : comment défendre vos droits ?

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [Q] c/ [S] [O], [J] [W]

MINUTE N°
Du 24 Février 2026

2ème Chambre civile
N° RG 21/04266 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NZL3

Grosse délivrée à
Me Louis-jérôme PALOUX

expédition délivrée à
Me Alexia CASTROVINCI

le 24 février 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt quatre Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Février 2026, signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Alexia CASTROVINCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

DÉFENDEURS:

Monsieur [S] [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Louis-jérôme PALOUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [J] [W]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Louis-jérôme PALOUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 16 novembre 2021 par lequel l’association cultuelle de l’église anglicane de [Q] agissant par son président en exercice et la société civile immobilière [Q] ont fait assigner Monsieur [S] [O] et Madame [J] [W] devant le tribunal judiciaire de Nice ;

Vu l’ordonnance du 12 avril 2024 par laquelle le juge de la mise en état a déclaré irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt à agir les demandes formées par l’association cultuelle de l’église anglicane de [Localité 3] à l’encontre des consorts [Z] ;

Vu les dernières conclusions de la SCI [Q] (rpva 1er avril 2025) qui sollicite de voir :
Vu les articles 678 et 680 du code civil,
Vu la jurisprudence,
– Constater que les travaux exécutés par Madame [J] [W] et Monsieur [S] [O] ne respectent pas la Déclaration Préalable n° DP 06088 21 S0416, déposé le 30 mars 2021,
– Constater l’existence de plusieurs terrasses et fenêtres de toit ouvrantes situées à moins de 1,90m de la limite de leur propriété et de celle de l’ASSOCIATION CULTUELLE ANGLICANE DE [Localité 3], ne respectant pas ainsi les dispositions des articles 678 et 680 du Code Civil,
– Condamner solidairement Madame [J] [W] et Monsieur [S] [O] à supprimer les vues droites dont ils sont à l’origine, et en conséquence :
– ORDONNER la démolition de la terrasse située au 1er étage de l’immeuble, en limite de propriété de qui génère des vues droites dans son jardin,
– ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 150 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,
– ORDONNER la démolition des deux terrasses situées au rez-de-chaussée de l’immeuble en limite de sa propriété et générant des vues droites dans son jardin,
– ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 150 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,
– Débouter Madame [W] et Monsieur [O] de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions,
– Condamner solidairement Madame [J] [W] et Monsieur [S] [O] à payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance y compris le procès-verbal de constat.

Vu les dernières conclusions de Monsieur [S] [O] et Madame [J] [W] (rpva 19 novembre 2025) qui sollicitent de voir :
Vu l’ordonnance du 12 avril 2024 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice
Vu l’article 9 du code de procédure civile
Vu les articles 678 et 680 du code civil
Vu l’article 514-1 du code de procédure civile
– REJETER l’ensemble des demandes de la SCI [Q],
– CONDAMNER la SCI [Q] à 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais du procès-verbal de constat d’huissier du 15 mars 2022 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 19 juin 2025, fixant la clôture différée au 20 novembre 2025 ;
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.
MOTIFS

La SCI [Q] est propriétaire du lot n°3 au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à Nice, cadastré section KT [Cadastre 1], constitué d’un local à usage de bureaux situé au rez-de-chaussée, avec la jouissance exclusive d’un jardin.

Par jugement du 27 septembre 2018 du tribunal de grande instance de Nice, Monsieur [S] [O] et Madame [J] [W] (ci-après « les consorts [Z] »), ont acquis par voie d’adjudication un tènement foncier mitoyen à la propriété de la SCI [Q], situé [Adresse 4], constitué de deux parcelles cadastrées Section KT [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Le 30 mars 2021, les consorts [Z] ont déposé en mairie de [Localité 3] une déclaration préalable de travaux portant sur le ravalement et la modification des façades.

Par arrêté du 30 juin 2021, le maire de la commune de [Localité 3] ne s’est pas opposé à la déclaration préalable de travaux.

Par un recours gracieux daté du 27 août 2022, l’association cultuelle de l’église anglicane de Nice et la SCI [Q] ont demandé au maire le retrait de l’arrêté.

Par jugement du 5 novembre 2024, le tribunal administratif de Nice, saisi par requête enregistrée le 20 décembre 2021 émanant de l’association cultuelle de l’église anglicane de [S] [Q], a annulé l’arrêté municipal du 30 juin 2021 portant non opposition à la déclaration préalable de travaux.

La SCI [Q] conclut que, en créant des terrasses au rez-de-chaussée et un balcon scindé en deux au premier étage, les défendeurs n’ont pas respecté l’arrêté municipal du 30 juin 2021 portant non opposition à la déclaration préalable de travaux. Elle ajoute qu’ils ont transformé la destination de l’immeuble, initialement à usage de salle de réception, en immeuble à usage d’habitation, sans en obtenir l’autorisation.

Au soutien de sa demande de démolition du balcon au 1er étage et des terrasses au rez-de-chaussée, la SCI [Q] fait valoir que les terrasses et le balcon ainsi créés ne respectent pas la distance d’au moins 190 cm avec la limite de propriété de la SCI [Q], générant ainsi des vues droites dans son jardin.

Elle conteste le mesurage effectué par l’huissier, indiquant que la clôture séparative dressée par les défendeurs sur la limite de propriété à l’aide d’un grillage et d’un film occultant vert n’arrive pas à hauteur de la terrasse du 1er étage, de sorte que la prise de mesure a nécessairement été faite en diagonale, accroissant considérablement la distance depuis la bordure de la terrasse du 1er étage.

Elle ajoute que le résultat mentionné sur l’écran inclus la dimension du boitier.

Elle soutient que les défendeurs ne sont pas en mesure de proposer des aménagements pérennes de nature à garantir la cessation des vues droites.

Elle invoque un trouble anormal de voisinage du fait du changement de destination de l’immeuble des défendeurs, transformé en un immeuble destiné à la location de courte durée, et du fait de la création des terrasses. Elle fait valoir que ces modifications génèrent un accroissement des occupants et une visibilité directe sur son jardin depuis l’intérieur des appartements du 1er étage et des terrasses, caractérisant un trouble anormal de voisinage justifiant d’ordonner la remise en état des lieux dans leur état primitif.

En réponse, les consorts [Z] font valoir qu’avant les travaux, il existait déjà deux fenêtres, une au 1er étage avec balcon, et une fenêtre au rez-de-chaussée avec une petite terrasse dans l’espace séparant la limite divisoire avec le fonds de la copropriété du [Adresse 1].

Ils précisent que ces ouvertures préexistantes donnaient directement sur le jardin à jouissance privative de la SCI [Q] et qu’ainsi, les modifications de la construction litigieuse ne créent pas une visibilité telle qu’elle serait constitutive d’un trouble anormal de voisinage.

Ils soutiennent en outre que les distances entre les terrasses et balcon avec le fonds de la SCI [Q] sont toutes supérieures à 1,90 mètre, de sorte que la distance minimale prévue par l’article 678 du code civil est respectée.

Ils concluent enfin que les aménagements qu’ils ont réalisés (garde-corps opaques et toile occultante) empêchent toute vue directe depuis leur propriété sur le jardin de la SCI [Q].

Sur la procédure :

A titre liminaire, il convient de relever que la demande formulée par la SCI [Q] de « constater que les travaux exécutés par Madame [J] [W] et Monsieur [S] [O] ne respectent pas la Déclaration Préalable n° DP 06088 21 S0416, déposé le 30 mars 2021 » n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Par suite, elle ne donnera pas lieu à mention au présent dispositif.

Il convient également de préciser que l’argument tiré de la non-conformité des travaux réalisés à la déclaration préalable ne se rattache à aucune prétention, en ce que la demande en démolition formulée par la SCI [Q] est fondée exclusivement sur les articles 678 et 680 du code civil (servitudes de vue) et sur le trouble anormal de voisinage.

Il s’en déduit que la conformité ou la non-conformité des travaux à l’arrêté est indifférente au présent litige, et ne sera donc pas examinée.

Sur le fond

Sur l’existence de vues droites :

L’article 678 du code civil dispose qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Les termes de l’article 678 du code civil ne sont pas limitatifs et s’appliquent non seulement aux fenêtres et balcons, mais aussi aux terrasses. Le risque d’indiscrétion est lui-aussi pris en compte dans la caractérisation des vues.

En application de l’article 680 du code civil, la distance de 1,90 mètre se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.

Les juges du fond statuent souverainement sur la suppression des vues inférieures à la distance légale. Ils peuvent refuser d’ordonner la démolition s’ils constatent que des travaux (pose d’une cloison translucide) sont de nature à interdire toute vue sur le fonds voisin.

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier en date du 15 mars 2022 que les distances entre, d’une part les deux balcons du 1er étage des consorts [Z], situés respectivement à gauche et à droite en face du jardin à jouissance privative de la SCI [Q], et d’autre part la limite divisoire de la propriété de la SCI [Q], matérialisée par une clôture en grillage vert avec occultant, sont respectivement de 2,253 mètres et de 2,265 mètres, de sorte que la distance minimum légale de 1,90 mètre est respectée.

S’agissant de la terrasse au rez-de-chaussée, il résulte de l’examen de cette même pièce que la distance entre le seuil de la porte-fenêtre des appartements et le mur de clôture séparatif avec la propriété de la SCI [Q] est de 4,03 mètres, de sorte que la distance minimum légale de 1,90 mètre est également respectée.

Si la SCI [Q] conteste le mesurage effectué par l’huissier, indiquant que la prise de mesure a nécessairement été faite en diagonale, ce qui accroitrait la distance depuis la bordure de la terrasse du 1er étage, elle ne rapporte pas la preuve de ces allégations.

Au contraire, il ressort de l’examen des photos figurant en page 5, 6 et 7 du procès-verbal de constat d’huissier en date du 15 mars 2022 que le grillage matérialisant la limite de propriété arrive bien à hauteur du nez de dalle du balcon sur lequel a été posé le boitier pour prendre la mesure. La SCI [Q] ne démontre pas non plus que le résultat mentionné sur l’écran inclurait la dimension du boitier.

Par conséquent, en l’absence de preuve contraire rapportée par la SCI [Q], les distances établies par l’huissier font foi et respectent la distance minimum légale prévue par l’article 678 du code civil.

De surcroit, il résulte de l’examen du dossier de déclaration préalable déposé le 30 mars 2021 par les consorts [Z] ainsi que du procès-verbal de constat d’huissier en date du 8 septembre 2021 (pages 20 à 22) que des ouvertures existaient déjà avant la réalisation des travaux litigieux.

En effet, ces pièces permettent d’établir qu’il préexistait deux fenêtres, une au 1er étage avec balcon, et l’autre au rez-de-chaussée avec une petite terrasse dans l’espace séparant la limite divisoire avec le fonds de la copropriété du [Adresse 1], et que ces ouvertures donnaient directement sur le jardin à jouissance privative de la SCI [Q].

Ainsi, il n’est pas établi que les travaux litigieux aient augmenté de manière significative la visibilité depuis la propriété des consorts [Z] sur le jardin de la SCI [Q].

Au contraire, il convient de retenir qu’à l’occasion de ces travaux, les consorts [Z] ont réalisés des aménagements (garde-corps opaques et toile occultante), afin d’empêcher toute vue directe depuis leur propriété sur le jardin de la SCI [Q]. En effet, par procès-verbal du 15 mars 2022, l’huissier constate que les balcons du 1er étage sont équipés de garde-corps constitués de vitrages totalement opaques et occultants au travers desquels il est impossible de distinguer ou d’apercevoir la propriété voisine.

Il ressort également dudit constat qu’aucune vue n’est possible sur le jardin de la SCI [Q] depuis les terrasses du rez-de-chaussée des consorts [Z] du fait du mur séparatif surélevé d’un grillage de clôture sur lequel est posée une toile occultante de couleur verte parfaitement opaque.

Enfin, il ressort des photographies figurant dans les procès-verbaux de constat d’huissier en date des 8 septembre 2021 et 15 mars 2022 que le jardin de la SCI [Q] est suffisamment grand pour limiter le risque de promiscuité et d’indiscrétion.

De surcroit, il convient de relever que le risque d’indiscrétion est encore amoindri par la destination du local appartenant à la SCI [Q], destiné à l’usage de bureaux et non à l’usage d’habitation.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, cet argument sera rejeté.

Sur le moyen tiré du trouble anormal de voisinage

L’article 544 du code civil énonce que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI [Q] invoque un trouble anormal de voisinage du fait du changement de destination de l’immeuble des défendeurs, transformé en un immeuble destiné à la location de courte durée, et du fait de la création des terrasses.

Elle fait valoir que ces modifications génèrent un accroissement des occupants et une visibilité directe sur son jardin depuis l’intérieur des appartements du 1er étage et des terrasses, caractérisant un trouble anormal de voisinage justifiant d’ordonner la remise en état des lieux dans leur état primitif.

Toutefois, il a été établi ci-dessus l’absence de visibilité directe sur le jardin des demandeurs depuis l’intérieur des appartements du 1er étage et des terrasses du fait des aménagements réalisés par les défendeurs (garde-corps opaques et toile occultante).

En outre, si la SCI [Q] produit des pièces afin de prouver que les locaux des consorts [Z] ont été transformés en appartements destinés à la location de courte durée (extrait du site internet SWEET APART avec photographies des appartements et photographie de l’interphone de l’entrée de l’immeuble), elle ne produit aucun élément venant démontrer la réalité d’un trouble dépassant les inconvénients normaux de voisinage qu’aurait généré ce changement de destination, les biens en cause se situant au surplus dans un secteur très urbanisé.

Par conséquent, la SCI [Q] échoue à démontrer l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

Aussi, en l’absence de caractérisation de vues droites et de trouble anormal de voisinage, les demandes de la SCI [Q] de démolition des deux terrasses situées au rez-de-chaussée et des balcons situés au 1er étage sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [Q], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du procès-verbal de constat d’huissier du 15 mars 2022.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI [Q], condamnée aux dépens, devra payer aux consorts [Z], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros, en ce compris les frais du procès-verbal de constat d’huissier du 15 mars 2022,

La SCI [Q] sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la Société Civile Immobilière [Q] de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Société Civile Immobilière [Q] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la Société Civile Immobilière [Q] à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [J] [W] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais du procès-verbal de constat d’huissier du 15 mars 2022,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT