En réponse, la société preneuse a assigné la société immobilière devant le tribunal judiciaire, demandant la nullité du congé et des dommages-intérêts pour divers manquements. Le juge a déclaré recevable la demande reconventionnelle du bailleur, visant à contraindre la société preneuse à installer un dispositif de projection de peinture conforme à la réglementation. Cependant, la demande de la société preneuse concernant les travaux sur l’installation électrique a été jugée irrecevable.
La société preneuse a soutenu que le bail dérogatoire était devenu un bail commercial, en raison de son maintien dans les lieux, et a contesté la validité du congé. Elle a également allégué des manquements du bailleur concernant la jouissance paisible des locaux et l’état de l’installation électrique. En revanche, la société immobilière a affirmé que les locaux avaient été pris en bon état et que les réparations incombent à la société preneuse.
Le tribunal a conclu que le bail était effectivement devenu commercial et a reconnu des manquements du bailleur, l’obligeant à réaliser des travaux sur l’installation électrique et à indemniser la société preneuse pour le coût de remise en état du portail. En revanche, la société preneuse a été condamnée à régler un loyer impayé. Les deux parties ont été déboutées de certaines de leurs demandes, et la société immobilière a été condamnée aux dépens.
DOSSIER : N° RG 22/01923 – N° Portalis DBWW-W-B7G-DFQ4
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CARCASSONNE
Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX a rendu le jugement suivant :
ENTRE
S.A.S. SOUDERIE METALLERIE AUDOISE immatriculée au RCS de CARCASSONNE sous le n°880 323 159., dont le siège social est sis Route de Saint Papoul – 11400 CASTELNAUDARY
représentée par la SELARL GILLES VAISSIERE, avocats au barreau de CARCASSONNE
ET
S.C.I. [Y] immatriculée au RCS de Carcassonne sous le n° 891 260 523, dont le siège social est sis Domaine de Marti – 11290 MONTREAL
représentée par la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocats au barreau de NARBONNE
ORDONNANCE DE CLÔTURE : 18 novembre 2025.
COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE
Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente
,
GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé
DÉBATS : En audience publique du 04 Décembre 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX par Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente qui a signé avec la greffière.
Elle estime que ces manquements qui viennent s’ajouter au mauvais état des locaux, au fait qu’elle s’est trouvée privée de la possibilité de stocker ses fabrications et son matériel à l’extérieur, et que le portail est particulièrement difficile à manœuvrer, justifient la condamnation de la SCI [Y] à lui verser 50.000 € de dommages et intérêts et à procéder aux travaux de mises aux normes de l’installation électrique.
La SCI [Y] réplique que les locaux sont supposés avoir été reçus en bon état, en l’absence d’état des lieux d’entrée. Elle fait valoir que la société SMA ne démontre pas avoir été privée d’une partie des locaux extérieurs qu’elle utilisait en tant qu’aire de stockage, qu’en sa qualité de bailleur, elle n’est pas responsable des biens entreposés par le preneur, qu’en ce qui concerne le portail, elle avait accepté le devis transmis par le preneur mais que celui-ci n’a jamais donné suite. Enfin, elle considère, en se référant aux dispositions du bail et de l’article 606 du code civil, ne pas être tenue de procéder aux réparations de l’installation électrique.
L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail.
L’article 1720 du code civil prévoit le bailleur devra faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Il résulte de ces textes que le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.
En l’espèce, il n’est pas contesté que l’installation électrique ne délivre plus une puissance suffisante pour permettre à la société SMA de fonctionner normalement depuis que le bailleur a loué une partie des locaux à deux autres entreprises.
Ainsi, et quand bien même le bail comporte une clause aux termes de laquelle le preneur « aura à sa charge toute les transformations, améliorations et aménagements nécessités par l’exercice de son activité professionnelle (…) », les travaux demandés par le preneur sur l’installation électrique du bâtiment ne relèvent ni d’une transformation ni d’une amélioration ou d’un aménagement rendues nécessaires par l’activité du preneur, mais bien simplement de garantir au preneur des locaux présentant les mêmes caractéristiques que celles qui étaient les siennes lorsqu’il a pris les locaux, à savoir notamment de lui délivrer une puissance électrique suffisante pour lui permettre d’exercer son activité comme lors de son entrée dans les lieux.
Les travaux demandés visent simplement à maintenir les locaux dans le même état que lorsqu’ils ont été pris à bail, et à ce que le bailleur respecte son obligation de délivrance et de jouissance paisible, de sorte qu’ils ne sauraient incomber au preneur.
La SCI [Y] ne saurait davantage se prévaloir de la clause figurant en page 5 selon laquelle « Le »propriétaire » n’aura à sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil (…). Toutes les autres réparations sont à la charge du »Preneur » même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ou par des vices cachés ou encore par cas fortuit ou de force majeure ».
En effet, c’est bien parce que le bailleur a donné à bail une partie des locaux à deux autres entreprises que l’installation électrique dysfonctionne dans les locaux loués par la société SMA. Ainsi, les travaux demandés par la société SMA ne constituent pas des réparations au sens de la clause précitée, mais visent bien à maintenir les caractéristiques des locaux que le bailleur s’est engagé à délivrer au preneur.
La SCI [Y] a donc manqué à son obligation de délivrance.
S’agissant de la vétusté des locaux, laquelle est suffisamment établie par les procès-verbaux de constat d’huissier versés aux débats, sans être contestée par le bailleur, l’article L.145-40-1 du code de commerce, qui impose désormais la réalisation d’un état des lieux d’entrée contradictoire, interdit au bailleur, qui n’a pas procédé à un tel état des lieux, d’invoquer la présomption de prise des locaux en bon état édicté à l’article 1731 du code civil,
Toutefois, force est de constater que les parties ont expressément prévu aux termes du bail une clause aux termes de laquelle « le preneur prendra les locaux loués dans l’état où il se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du propriétaire aucune réparation ni remise en état ».
Dès lors, aucune faute ne saurait être reprochée au bailleur s’agissant de la vétusté des locaux.
En ce qui concerne le portail, il est établi au vu du procès-verbal de constat d’huissier qu’il est impossible à manœuvrer à la seule force humaine, même à plusieurs personnes et que son ouverture/ fermeture ne peuvent se faire qu’à l’aide du chariot élévateur.
Alors qu’elle ne conteste pas devoir prendre en charge le coût de sa réparation, la SCI [Y] ne saurait valablement soutenir que la société SMA ne lui aurait jamais adressé la facture alors que celle-ci justifie la lui avoir signifiée à toutes fins par acte du 31 octobre 2023, remis à personne morale.
Enfin, la société SMA sera déboutée de l’ensemble de ses demandes concernant l’aire de stockage extérieure dont elle aurait été privée, aucun élément dans le bail ne prévoit la mise à disposition d’une telle zone, et aucun élément en procédure n’établissant que la société SMA en aurait été privée.
Tenant ce qui précède, et compte tenu des manquements de la SCI [Y] en sa qualité de bailleur, elle sera condamnée à effectuer à ses frais les travaux nécessaires sur l’installation électrique desservant les locaux loués par la SAS SMA de nature à garantir une puissance électrique suffisante à son preneur, sans qu’il soit nécessaire à ce stade d’assortir la décision d’une astreinte, la société SMA n’établissant pas s’être heurtée au refus de son bailleur de s’exécuter, faute de justifier de l’envoi d’une mise en demeure préalable, restée infructueuse.
En outre, la SCI [Y] sera également condamnée à payer à la société SMA la somme de 4.560 € correspondant au coût de la remise en état du portail.
Enfin, ces manquements ont nécessairement généré un préjudice à la société SMA en ce que le manque de puissance électrique et les difficultés à manœuvrer le portail ont ralenti sa production, justifiant ainsi l’octroi d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes reconventionnelles
L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant t celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° de payer le prix du bail aux termes convenus. »
En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »
En l’espèce, l’analyse des relevés bancaires produits par le bailleur montre que le loyer mensuel de 1.500 € dû au titre du mois de décembre 2021 n’a pas été réglé, sans que la société SMA ne s’explique sur ce point.
Elle sera donc condamnée à payer à la SCI [Y] la somme de 1.500 € à ce titre.
En revanche, en ce qui concerne sa demande de condamnation de la société SMA à installer un dispositif conforme à la réglementation pour procéder aux travaux de peinture, force est de constater que la SCI [Y] ne produit aucun élément de nature à établir le manquement de son preneur, le seul document appelé « attestation » versé aux débats, dont il n’est même pas possible de connaître l’auteur, étant dépourvu de toute force probante.
Sa demande sera donc rejetée.
Sur les autres demandes
La SCI [Y] qui succombe pour l’essentiel sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à la société SMA une somme que l’équité commande de fixer à 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SCI [Y] aux dépens,
Condamne la SCI [Y] à payer à la SAS Soudure Métallerie Audoise la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé le CINQ MARS DEUX MILLE VINGT-SIX par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE