Astreinte non liquidée : obligations de délivrance et informations précontractuelles.

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01703 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JS6K

NR

COUR DE CASSATION DE [Localité 1]

07 mai 2025 RG :426 F-D

S.A.R.L. [O] IMMOBILIER

C/

S.A.S. HMC

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 06 MARS 2026

Décision déférée à la cour : Arrêt du Cour de Cassation de [Localité 1] en date du 07 Mai 2025, N°426 F-D

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Nathalie ROCCI, Présidente, et Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Agnès VAREILLES, Conseillère

Alexandra BERGER, Conseillère

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mars 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. [O] IMMOBILIER Poursuites et diligences de son

gérant en exercice domicilié en cette qualité

en son siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Rémy SAGARD de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIMÉE :

S.A.S. HMC, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 529902892, dont le siège est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au dit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Guillaume BOILLOT de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES-BOILLOT-BLAZY, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Avis de fixation de l’affaire à bref délai suite à renvoi après cassation avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 29 Janvier 2026 (art.1037-1 et s. du CPC)

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 06 Mars 2026, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 23 novembre 2022 par la SARL [O] Immobilier à l’encontre du jugement rendu le 7 novembre 2022 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Perpignan dans l’instance n° RG 22/01142 ;

Vu la déclaration de saisine du 27 mai 2025, réalisée par-devant de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes par la SARL [O] Immobilier suite à renvoi après arrêt rendu par la 2ème chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-20.146) cassant et annulant en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 22 juin 2023 par la 2ème chambre civile de la cour d’appel de Montpellier (n° RG 22/05899), procédant au renvoi de l’affaire devant la cour d’appel de Nîmes et condamnant la SARL [O] Immobilier aux dépens ;

Vu l’arrêt rendu le 22 juin 2023 par la 2ème chambre civile de la cour d’appel de Montpellier (n° RG 22/05899) liquidant l’astreinte pour la période ayant couru pendant quatre mois à compter du 15 mai 2021, condamnant la SAS HMC au paiement de cette somme, assortissant la condamnation prononcée à l’encontre de la SAS HMC par l’ordonnance de référé du 28 avril 2021 d’une nouvelle astreinte, condamnant la SAS HMC au paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, infirmant le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Perpignan du 7 novembre 2022 en toutes ses dispositions, à savoir en ce qu’il a notamment rejeté la liquidation d’astreinte, débouté la SARL [O] Immobilier de ses demandes et l’a condamné au paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile et entiers dépens ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 10 juin 2025 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 23 juillet 2025 par la SARL [O], appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 septembre 2025 par la SAS HMC, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 10 juin 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 29 janvier 2026.

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2016, M. [F] [T] a vendu à la Sarl HMC, une parcelle de terre située sur la commune de [Localité 5] dans les Pyrénées- Orientales.

L’acte précise que la vente ne porte que sur une partie de cette parcelle à concurrence d’une surface de 10 662 m2, sachant que le vendeur conserve une surface de 2 000 m2 au sud de l’opération dont seront issues quatre parcelles d’une superficie respective de 500 m2 que devra viabiliser l’acquéreur pour le compte du vendeur.

La société HMC a obtenu un permis d’aménager le 13 avril 2017. Ce permis comporte un tableau parcellaire des superficies qui mentionne pour les lots n°13 à 16, une superficie de 660 m2 pour le lot n°13 et de 501 m2 pour chacun des autres lots, et une surface de plancher de 300m2 pour chacun des quatre lots.

Par un deuxième acte sous seing-privé du 22 décembre 2017, il est précisé que les quatre parcelles que le vendeur s’est réservées et qui font l’objet du permis d’aménager du 13 avril 2017 constituent les lots n° 13, 14, 15 et 16 du futur lotissement, étant précisé que ces quatre parcelles sont d’une superficie respective de 500 m2 avec un SDP de 300 m2 que devra viabiliser l’acquéreur pour le compte du vendeur.

Ce compromis de vente a été réitéré par acte authentique reçu le 21 septembre 2018 par Maître [S] [H] [D], notaire à [Localité 6].

Suivant un protocole transactionnel du 8 avril 2019, M. [M] [T] a vendu à la société Juanchic Immobilier les quatre parcelles de terrain à bâtir faisant l’objet du permis d’aménager sus-visé, formant les lots n°13, 14, 15 et 16 du futur lotissement. Il est précisé pour chaque lot, sa superficie, ainsi qu’une surface de plancher constructible de 300m2.

La vente des quatre parcelles formant les lots n°13, 14, 15 et 16 a été réitérée par acte authentique du 27 juillet 2020 reçu par Maître [Q] [U], notaire, entre M. [M] [R] et la société Juanchic Immobilier.

L’acte précisait qu’aux termes du règlement du lotissement, la surface de planchers des lots vendus est de 300 m² pour chaque lot, et que le vendeur s’engage à remettre les attestations de surface plancher au plus tard le 17 août 2020.

Par courrier du 24 novembre 2020, la société Juanchic Immobilier a mis M. [T] en demeure de lui fournir les attestations de surface de plancher.

Puis, par exploit du 7 janvier 2021, la société [O] Immobilier a fait assigner la société HMC et M. [F] [T] devant le tribunal judiciaire de Perpignan, pour les voir condamner, in solidum, à lui remettre les quatre attestations de surface plancher de 300 m² relatives aux lots 13, 14, 15 et 16 du lotissement, sous astreinte de 2000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Par ordonnance de référé du 28 avril 2021, le président du tribunal judiciaire de Perpignan a condamné in solidum M. [F] [T] et la Sarl HMC à remettre à la Sarl [O] Immobilier, les quatre attestations de surface de plancher de 300m² relatives aux lots numéro 13, 14, 15, 16 du lotissement « Les fermes de Bolquère 1652 », conformément au permis d’aménager daté du 11 janvier 2017, sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l’encontre de la Sarl HMC, astreinte prenant effet le 8ème jour à compter de la signification de la présente ordonnance et pour une durée de 4 mois.

Cette ordonnance a été confirmée en toutes ses dispositions par un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 6 janvier 2022 et le pourvoi en cassation formé par la société HMC contre cet arrêt a été rejeté par un arrêt de la Cour de cassation du 8 juin 2023.

Par courrier officiel du 11 mai 2021, la société HMC a transmis à la société [O] et à M. [F] [T] les quatre attestations de surface de plancher, de 300 m² chacune, relatives aux lots litigieux, ces attestations précisant que leur délivrance intervenait sur injonction du tribunal judiciaire de Perpignan dont la décision faisait l’objet d’un appel devant la cour d’appel de Montpellier.

Et par courrier officiel du 21 février 2022, la Sarl HMC a transmis spontanément les nouvelles attestations excipées de la mention de l’appel interjeté, mais précisant cette fois qu’un pourvoi en cassation était formé contre l’arrêt de la cour de [Localité 7].

Par exploit du 20 avril 2022, la société [O] Immobilier a fait assigner la société HMC aux fins de liquidation de l’astreinte fixée par jour de retard depuis le 7 mai 2021 pour quatre mois, de fixation d’une nouvelle astreinte définitive, et de condamnation au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au titre des dépens, devant le tribunal judiciaire de Perpignan.

Par jugement du 7 novembre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Perpignan a statué et dit n’y avoir lieu à liquidation d’astreinte, a débouté la Sarl Juanchic Immobilier de ses demandes et l’a condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 22 juin 2023, la cour d’appel de Montpellier a infirmé le jugement entrepris et statuant à nouveau, a :

Liquidé l’astreinte, pour la période ayant couru pendant quatre mois à compter du 15 mai 2021 (soit le 8ème jour à compter de la signification de l’ordonnance) à la somme de 62.000,00 euros ;

Condamné en conséquence la SARL HMC à payer à la SARL [O] Immobilier ladite somme de 62.000,00 euros ;

Assorti la condamnation prononcée par l’ordonnance de référé du 28 avril 2021 (à savoir en ce qu’elle a condamné la SARL HMC à la remise des quatre attestations de surface de plancher de 300 m² relatives aux lots n°13, 14, 15 et 16 du lotissement « [Adresse 4] » conformément au permis d’aménager daté du 11 janvier 2017) d’une nouvelle astreinte de 800,00 euros par jour de retard prenant effet le 15ème jour à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée de 90 jours ;

Condamné la SARL HMC à payer à la SARL [O] Immobilier la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SARL HMC aux dépens de première instance et d’appel. ».

La société HMC a formé un pourvoi en cassation et par un arrêt du 7 mai 2025, la 2ème chambre civile de la Cour de cassation a statué comme suit:

« Casse et annule, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 22 juin 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;

Condamne la société [O] immobilier aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; ».

Par acte du 27 mai 2025, suite à renvoi après cassation, la société [O] Immobilier a saisi la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes.

Dans ses dernières conclusions, la société [O] Immobilier, appelante, demande à la cour, au visa de l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

« Infirmer le jugement du juge de l’exécution de [Localité 3] du 07 novembre 2022 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a jugé en ces termes :

– Dit n’y avoir lieu à liquidation d’astreinte

– Déboute la SARL [O] Immobilier de ses entières demandes,

– Condamne la SARL [O] Immobilier à payer à la SARL HMC une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– Condamne la SARL [O] Immobilier aux dépens de la procédure

– Rappelle que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Statuant à nouveau,

Liquider l’astreinte à 1.000 euros par jour de retard depuis le 07 mai 2021, pour une durée de 4 mois, soit, 124 jours, soit 124.000 euros.

Condamner la société HMC à verser la somme de 124.000 euros à la société [O] Immobilier

Débouter la société HMC de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, outre appel incident.

Condamner la société HMC à payer à la société [O] Immobilier une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société HMC aux dépens de l’instance (1ère instance, appel devant la cour d’appel de Montpellier, cassation et appel devant la cour de Nîmes), et à rembourser à la société [O] Immobilier tout frais de recouvrement qu’elle serait contrainte de supporter, notamment en application du décret n° 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice, et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers. ».

Au soutien de ses prétentions, la société [O] Immobilier, appelante, expose que:

A titre liminaire et au visa des dispositions de l’article R 442-11 du code de l’urbanisme, les attestations de surface sont déterminantes en ce qu’elles sont indispensables à toute demande de permis de construire. Aucune demande de permis de construire ne pouvait être favorablement accueillie en l’état des mentions portées sur les 4 attestations litigieuses relatives aux recours successifs formés par la société HMC contre les décisions de justice. Le seul intérêt de ces mentions pour la société HMC était de l’empêcher de commercialiser ses parcelles.

La société [O] Immobilier souligne que la société HMC n’était tenue à aucune obligation particulière d’information à l’égard de potentiels acquéreurs de parcelles qui sont les contractants de la société [O] Immobilier et non de la société HMC.

Dans ses dernières conclusions, la société HMC, intimée, demande à la cour, au visa de l’article 1137 du code civil, de l’article 1112-1 du code civil, de l’article 1138 du code civil, de l’article 111-1 du code de la consommation, et de l’article 551 du code de procédure civile, de :

« – Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge de l’exécution près le tribunal judicaire de Perpignan du 7 novembre 2022 entrepris,

En conséquence :

– Rejeter toutes les demandes formées par la SARL [O] Immobilier

– Condamner la SARL [O] Immobilier à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ains qu’aux entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, la société HMC, intimée, expose que :

Elle s’est parfaitement exécutée en communiquant les quatre attestations de surface de plancher suite aux deux condamnations dont elle a fait l’objet ;

Cette délivrance satisfait tant aux exigences de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Perpignan du 28 avril 2021 qu’à l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 6 janvier 2022 ;

il ne peut être soutenu qu’elle a agi de mauvaise foi en mentionnant des informations essentielles relatives aux instances en cours au sein des attestations litigieuses ; elle était tenue, ainsi que la Sarl [O], de faire figurer sur ces attestations l’existence de recours pendants à l’endroit de la décision ayant ordonné la production de ces attestations de surface de plancher, sauf à manquer à leur obligation d’information à l’égard des futurs acquéreurs ;

il n’existe pas d’autre moyen pour éclairer pleinement les acquéreurs des lots sur les conditions de délivrance des attestations ;

les dispositions de l’article 1112-1 imposent aux co-contractants la communication de toute information de nature à influencer le consentement des cocontractants ;

la société [O] Immobilier ne démontre pas qu’un quelconque acquéreur se soit rétracté après avoir pris connaissance des attestations et elle a pu vendre ses lots sans aucune difficulté.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION

La question qui est posée à la cour est de savoir si la délivrance à la société [O] Immobilier, par la Sarl HMC, d’attestations de surfaces de plancher mentionnant l’existences de recours judiciaires en cours, correspond à une exécution partielle ou totale de l’obligation de délivrance ou à une inexécution de cette obligation.

L’article R 442-11 du code de l’urbanisme énonce :

« Lorsque la réparation de la surface de plancher maximale est effectuée par le lotisseur, celui-ci fournit aux attributaires de lots un certificat indiquant la surface de plancher constructible sur le lot.

Ce certificat est joint à la demande de permis de construire. »

Les attestations de surface de plancher délivrées le 7 mai 2021 étaient libellées, pour chacun des lots n°13 à 16, comme suit :

« Je soussigné [P] [N] représentant légal de la Sarl HMC certifie :

Article 1 :

Le lot n° (13 à 16) du lotissement « les fermes 1652 » dispose d’une surface de plancher de 300 m2.

Article 2 :

Cette attestation de surface de plancher est délivrée sur injonction du Président du tribunal judiciaire de Perpignan en vertu d’une ordonnance du 28 avril 2021 Rg n° 21/000228

Article 3 :

Cette ordonnance fait l’objet d’un appel interjeté dans la cour d’appel de Montpellier sous le Rg n° 21/03001, susceptible de réformation »

Les attestations délivrées le 10 février 2022 mentionnaient qu’elles étaient délivrées sur injonction du Président de la cour d’appel de Montpellier en vertu d’un arrêt du 06 janvier 2022 Rg n° 21/02001 et que cet arrêt faisait l’objet d’un pourvoi diligenté devant la cour de cassation sous le n° 2211737, susceptible de cassation.

Ainsi que le rappelait la cour d’appel de Montpellier dans son arrêt du 6 janvier 2022 venu confirmer l’ordonnance de référé du 28 avril 2021, les surfaces de plancher constituent un élément déterminant dans la volonté du vendeur de contracter et les surfaces de planchers étaient en l’espèce mentionnées dans les compromis des 24 novembre 2016 et 22 décembre 2017, ainsi que dans le tableau parcellaire des superficies annexé au permis d’aménager, lui -même annexé à l’acte authentique du 21 septembre 2018.

Le certificat de surface de plancher constructible conditionne par conséquent la délivrance du permis de construire

L’information relative à des recours pendants devant les différentes juridictions n’est nullement exigée par le code de l’urbanisme et la société HMC est mal fondée à invoquer son obligation précontractuelle d’information dès lors d’une part qu’elle n’est pas le cocontractant des attributaires des lots, d’autre part, que l’information sur les recours pendants peut être faite par tous moyens.

Et l’objet des certificats de surface de plancher constructible est simplement de déterminer la nature de l’autorisation d’urbanisme requise en fonction du projet et non d’informer les acquéreurs potentiels sur l’existence de recours.

Ainsi, les mentions de recours pendants devant la cour d’appel, puis devant la Cour de cassation, n’avaient pas à figurer sur les attestations ou certificats de surface exigés.

Mais la cour observe que ces mentions qui font l’objet de l’article 3 des certificats délivrés par la société HMC, sont parfaitement superfétatoires et dépourvues de tout effet juridique, étant sans conséquence sur la délivrance du permis de construire.

Dès lors, il est indifférent de s’interroger sur les intentions réelles ou supposées de la société HMC et le fait de mentionner dans les certificats de surfaces de plancher constructible l’existence de recours contre les décisions ordonnant la remise desdits documents, ne remet pas en cause l’exécution de l’obligation et n’est pas de nature à caractériser une inexécution totale ou partielle de son obligation de délivrance, par la société HMC.

La cour confirme par conséquent le jugement rendu le 7 novembre 2022 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Perpignan en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à liquidation d’astreinte et en ce qu’il a débouté la Sarl [O] Immobilier de ses demandes.

Sur les frais de l’instance :

La Sarl [O] Immobilier qui succombe en ses demandes devra supporter les dépens de l’instance.

L’équité et la situation économique des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tant pour les frais de première instance que pour les frais d’appel.
PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Perpignan du 7 novembre 2022, sauf sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tant pour les frais de première instance que pour les frais irrépétibles de la procédure d’appel

Dit que la Sarl [O] Immobilier supportera les dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,