Bail commercial : contester le rejet de créance pour loyers impayés et obtenir leur reconnaissance

DE

VERSAILLES

Code nac : 4DC

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 24 MARS 2026

N° RG 25/03313 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XG5R

AFFAIRE :

Me, [J], [N]

C/
,
[D], [V], [C]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 06 Mai 2025 par le Juge commissaire de, [Localité 1]

N° RG : 2024J00642

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Nathalie PRUNET LE BELLEGO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT :

SELASU HDS Représentée par Maître, [J], [N]

administrateur judiciaire agissant en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur, [G], [U], fonctions auxquelles elle a été désignée suivant jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 8 avril 2025 par le délégataire du Président du Tribunal Judiciaire de NANTERRE,

Ayant son siège
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Nathalie PRUNET LE BELLEGO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 272

Plaidant : Me Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0165 – N° du dossier /5704 –

****************

INTIMES :

Maître, [D], [V], [C] en sa qualité de de liquidateur de la société, [K], [Z], [U], SAS dont le siège social est sis, [Adresse 2] à, [Localité 3].
,
[Adresse 3]
,
[Localité 4]

Défaillant – déclaration d’appel signifiée à personne habilitée

S.A.S., [K], [Z], [U]

Ayant son siège
,
[Adresse 2]
,
[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Défaillante – déclaration d’appel signifiée par PV 659

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Janvier 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ronan GUERLOT, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Véronique PITE, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE

,
[G], [U], décédé le, [Date décès 1] 2021, a laissé pour lui succéder ses deux fils MM., [O] et, [A], [U].

Par jugement du 21 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a désigné, à la demande de M., [A], [U], Mme, [Q], en qualité d’administratrice provisoire de la succession avec pour mission, notamment, d’assurer la gestion locative des biens indivis et de transmettre les comptes aux parties.

Ayant découvert qu,'[G], [U] avait, le 1er septembre 2007, donné à bail commercial à la société, [K], [Z], [U] un bureau situé, [Adresse 4], à, [Localité 5], moyennent un loyer annuel de 12 000 euros payable d’avance par semestre, l’administratrice a adressé à la société, [K], [Z], [U] un décompte des loyers impayés représentant la somme globale de 86 211,86 euros dans la limite de la prescription quinquennale.

Le 28 mai 2024, le tribunal des activités économiques de Nanterre a placé la société, [K], [Z], [U] en liquidation judiciaire simplifiée et désigné la société, De Keating liquidateur.

Le 17 juin 2024, Mme, [Q], ès-qualités, par la voix de son conseil, a déclaré au liquidateur une somme de 86 211,86 euros à titre privilégié.

Le 8 avril 2025, le tribunal judicaire de Nanterre a désigné la société HDS, représentée par maître, [N] en qualité de mandataire successoral de la succession d,'[G], [U] pour deux ans.

Le 6 mai 2025, le juge-commissaire a rejeté en totalité la créance déclarée le 17 juin 2024.

Le 26 mai 2025, M., [N], ès qualités, a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions du 24 juillet 2025, il demande à la cour de :

– annuler l’ordonnance rendue le 6 mai 2025;

En tout état de cause,

– infirmer l’ordonnance rendue le 6 mai 2025;

Statuant à nouveau,

– admettre la créance de la succession d,'[G], [U] sur la société, [K], [Z], [U] à hauteur de la somme de 86 211, 86 euros, et ce, à titre privilégié (privilège du bailleur de l’article 2332 du code civil) ;

– condamner la société, De Keating en sa qualité de liquidateur de la société, [K], [Z], [U], à payer à la société HDS, représentée par maître, [E], ès-qualités, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société de Keating, prise en sa qualité de liquidateur de la société, [K], [Z], [U], aux dépens, tant de première instance que d’appel.

La déclaration d’appel a été signifiée à la société, De Keating le 25 juillet 2025 par remise à personne habilitée. Les conclusions lui ont été signifiées le 12 août 2025 par ce même procédé. Celle-ci n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel a été signifiée à la société, [K], [Z], [U] le 28 juillet 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses. Les premières conclusions des appelants lui ont été signifiées le 4 août 2025 selon les mêmes modalités. Celle-ci n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 décembre 2025.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.
MOTIFS

Sur la demande d’annulation de l’ordonnance

– Sur la convocation du créancier

L’appelante fait valoir que maître, [Q], ès-qualités, devait être convoquée, en application de l’article R 624-4 du code de commerce, par lettre recommandée avec AR ; que la convocation n’a été reçue que par son avocat alors qu’il n’a pas la qualité de créancier ; que la déclaration de créance ne contient aucune élection de domicile et qu’il ne représente pas la succession. Elle en déduit qu’elle n’a pas été convoquée devant le juge-commissaire de sorte que le délai de 30 jours n’a pas couru et que le principe de la contradiction a été méconnu.

Réponse de la cour

– Sur la convocation du créancier

Aux termes de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

L’article R. 662-1 du code de commerce énonce que, sauf à ce qu’il en soit disposé autrement par la partie règlementaire du livre VI, les règles du code de procédure civile sont applicables dans les matières régies par le livre VI de la partie législative du code de commerce.

L’alinéa 2 de l’article L. 622-24 du même code dispose que «La déclaration des créances peut être faite par le créancier ou par tout préposé ou mandataire de son choix. Le créancier peut ratifier la déclaration faite en son nom jusqu’à ce que le juge statue sur l’admission de la créance.»

L’article L. 627-1 du même code prévoit :

S’il y a discussion sur tout ou partie d’une créance autre que celles mentionnées à l’article L. 625-1, le mandataire judiciaire en avise le créancier intéressé en l’invitant à faire connaître ses explications. Le défaut de réponse dans le délai de trente jours interdit toute contestation ultérieure de la proposition du mandataire judiciaire, à moins que la discussion ne porte sur la régularité de la déclaration de créances.

L’article R. 624-4, alinéas 1 et 2, du même code, rendu applicable à la liquidation judiciaire par l’article R. 641-28 du code de commerce, dispose :

Lorsque la compétence du juge-commissaire est contestée ou que ce juge soulève d’office son incompétence ou encore en présence d’une contestation sérieuse, le greffier convoque par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le débiteur, le créancier, le mandataire judiciaire et l’administrateur, lorsqu’il en a été désigné. La convocation du créancier reproduit les dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 624-1 et du troisième alinéa de l’article R. 624-3.

Ces dispositions sont applicables lorsque le juge-commissaire est appelé à statuer sur une contestation de créance. Toutefois, il n’y a pas lieu à convocation du créancier lorsque celui-ci n’a pas contesté la proposition du mandataire judiciaire dans le délai prévu à l’article L. 622-27.

Il résulte de ce texte que si le créancier déclarant conteste la proposition du mandataire judiciaire tendant au rejet de sa créance, le juge-commissaire doit le faire convoquer (Com., 3 novembre 2010, n° 09-66.294), conformément au principe de la contradiction.

La convocation par le greffier du créancier est une formalité substantielle.

Il ressort des pièces versées aux débats :

– que par lettre recommandée avec AR du 17 juin 2024, le conseil de l’administratrice provisoire a déclaré au liquidateur une créance de 86 211,86 euros ainsi que le permet l’article L. 622-24, alinéa 2, précité ;

– que le 24 décembre 2024, le liquidateur lui a répondu que la créance étant contestée en totalité, il proposait de l’admettre pour « zéro euro », l’invitant par ailleurs à lui faire part de ses observations ;

– que par lettre recommandée avec AR du 13 janvier 2025, le conseil de l’administratrice provisoire a maintenu en totalité sa créance.

En l’état d’une réponse du créancier à la contestation du liquidateur, en l’occurrence de son conseil, le créancier devait être convoqué par le greffier afin d’être entendu par le juge-commissaire.

Selon la lettre recommandée avec AR du 18 février 2025, le greffe du tribunal des activités économiques de Nanterre a convoqué le conseil du créancier. La convocation est libellée : « cabinet, [R], [H], [M],, [Adresse 5] à, [Localité 5], agissant pour, [Q], [I] administrateur judiciaire, [Adresse 6] » et non à maître, [Q], ès-qualités. »

Dès lors que le créancier a choisi de déclarer sa créance par son conseil, et a donc présenté une demande en justice selon ces modalités spécifiques, il ne peut pas ensuite sérieusement se plaindre que le greffe ait convoqué ce représentant.

L’ordonnance n’encourt donc aucune nullité de ce chef.

Si le greffier n’a pas convoqué personnellement le créancier, il a toutefois

– Sur la motivation de l’ordonnance

L’appelante ajoute que l’ordonnance n’est pas motivée de sorte que les motifs du rejet de la créance ne sont pas indiqués.

L’article 455 du code de procédure civile dispose :

Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

Il énonce la décision sous forme de dispositif.

L’article 458 énonce que ce qui est prescrit par l’article précité «’doit être observé à peine de nullité.’»

En l’espèce, après avoir relevé que l’affaire a fait l’objet d’un renvoi dans l’attente du pouvoir de l’administrateur, le juge-commissaire a rejeté la créance au motif que « lors de notre audience, le créancier n’était ni présent, ni représenté. »

Cette décision, rédigée en termes généraux, ne permet pas à la cour de déterminer ce qui a fondé la décision du tribunal en particulier s’il s’agit d’un défaut de pouvoir du créancier ou du caractère contestable de la créance.

L’ordonnance encourt en conséquence la nullité, pour défaut de motivation / et violation du principe du contradictoire.

En conséquence, l’ordonnance sera annulée, et en application de l’article 562 du code de procédure civile, saisie par l’effet dévolutif de l’appel, la cour statuera sur le fond du litige.

Sur la créance

L’appelante objecte l’absence de prescription biennale que le liquidateur lui a opposé sur le fondement de l’article L. 145-60 du code de commerce et prétend qu’une demande en paiement de loyers est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

Elle conteste également l’analyse du liquidateur selon laquelle le bail commercial est caduc au motif que les locaux n’ont pas été occupés et qu,'[G], [U] n’avait pas réclamé le paiement des loyers.

Elle fait observer que les conditions de l’article 1186 du code civil sur la caducité des contrats ne sont pas réunies, que le défaut d’occupation des lieux ne modifie pas l’exigibilité des loyers qui ne prend fin qu’à la remise des clefs ; que les clefs ont d’ailleurs été restituées par voie postale en avril 2024.

Réponse de la cour

L’article L. 624-2 du code de commerce dispose que le juge-commissaire décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence.

L’article R. 624-5, alinéa 1er, de ce code prévoit que, lorsque le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l’existence d’une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois à compter de la notification ou de la réception de l’avis délivré à cette fin, à peine de forclusion à moins d’appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte.

Le juge-commissaire n’est pas compétent pour connaître de la contestation relative à la validité du contrat fondant la déclaration de créance (Com, 5 nov. 2003, n°00-17.773 ; 19 mai 2004, n°01-15.741), sur son exécution défectueuse (Com., 27 mai 2008, n° 06-20.357 ; 16 nov. 2010, n°09-71.592 ; 21 juin 2005, n°04-10.868), du moins lorsque cette contestation est sérieuse (Com, 21 nov. 2018, n°17-18.978, publié).

Il n’est pas contesté par l’appelante que la mission de Mme, [Q] avait pris fin le 21 octobre 2024, soit avant la lettre de contestation du liquidateur datée du 24 décembre 2024.

C’est donc de manière pertinente que l’appelante oppose au liquidateur l’inopérance de son argument développé dans sa lettre du 19 mars 2025 dans laquelle le liquidateur a précisé au conseil de l’administratrice provisoire qu’à l’audience du juge-commissaire a été soulevée in limine litis l’absence de pouvoir de cette dernière en l’absence de pouvoir de celle-ci. Faute d’avoir été adressée aux héritiers, en l’absence de mandataire, cette lettre n’a pas fait courir le délai de trente jours prévu par l’article L. 622-27 précité.

En tout cas, à hauteur d’appel, la cour relève qu’un nouvel administrateur a été désigné par jugement du 8 avril 2025. Le moyen tiré du défaut de pouvoir est donc sans portée.

S’agissant de la prescription biennale de l’action en paiement des loyers commerciaux alléguée par le liquidateur dans l’un de ses courriers versés aux débats, la cour relève que si l’article 145-60 du code de commerce prévoit que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », la prescription biennale prévue par ce texte ne concerne toutefois que les actions impliquant des dispositions propres au statut des baux commerciaux.

Il en résulte que la prescription de droit commun de cinq ans de l’article 2224 du code civil ou de l’article L. 110-4-I du code de commerce trouve à s’appliquer dans les autres hypothèses dont la dette de loyers (Ch. mixte., 12 avril 2002, n° 00-16.523).

Pour justifier de sa créance de loyer, l’appelante verse aux débats le contrat de bail commercial conclu le 1er septembre 2007 entre, [G], [U] (bailleur) et la société, [K], [Z], [U] (preneur) portant sur un bureau sis, [Adresse 4] à, [Localité 5] affecté au bureau d’étude de l’entreprise, une lettre recommandée avec AR reçue le 3 avril 2024 de M., [B], [U], président de la société, [K], [Z], [U] adressée à Mme, [Q], administrateur judiciaire comportant les clefs du local de la, [Adresse 4], un décompte joint à la déclaration de créance et un courrier du 18 mars 2023 adressée à la société, [K], [Z], [U] portant sur la révision du loyer à compter du 1er juillet 2023.

Au vu de ces éléments, l’appelant justifie suffisamment de sa créance locative à l’encontre de la société, [K], [Z], [U].

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée et la demande d’admission accueillie dans son intégralité.

Sur les demandes accessoires

Il convient enfin d’allouer à l’appelante l’indemnité de procédure qu’elle réclame.
PAR CES MOTIFS

la cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a écarté la créance de 86 211,86 euros déclarée au titre de l’exécution du bail commercial ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Admet la créance de succession d,'[G], [U] à la liquidation de la société, [K], [Z], [U] pour 86 511,86 euros à titre privilégié ;

Condamne à verser à la société SELARL, De Keating, ès-qualités, à payer à l’administrateur provisoire de la succession d,'[G], [U] la somme de 3 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

Dit que les dépens seront traités en frais privilégiés de procédure ;

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,