Restitution dépôt de garantie et trop-perçu : gérer les conflits locatifs efficacement

du 17 mars 2026

N° RG 25/00474

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FT6V

[D]

c/

[L]

CM

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL D. LEGRAS

Me Brigitte BERNARD

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 17 MARS 2026

APPELANTE AU PRINCIPAL ET INTIMÉE INCIDEMMENT :

d’un jugement rendu le 10 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS

Madame [S] [D]

Née le 06 septembre 1998 à [Localité 1]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 51454-2025-001268 du 14 avril 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par Me Delphine LEGRAS de la SELARL D. LEGRAS, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉ AU PRINCIPAL ET APPELANT INCIDEMMENT :

Monsieur [X] [Z] [L]

Né le 27 mars 1972 à [Localité 1]

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Brigitte BERNARD, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

Mme Christel Maganard, conseiller

Mme Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

Mme Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 10 février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026 et signé par Monsieur Bertrand Duez, président de chambre, et Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Suivant contrat de location en date du 26 mars 2022, Monsieur [X] [L] a donné à bail à Madame [S] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4].

La location était consentie moyennant un loyer mensuel de 455 € outre 30 € de charges mensuelles, pour un total de 485 € par mois.

L’organisme VISALE (visa n°10428770053 attribué le 24 mars 2022) s’est porté caution.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 janvier 2023, Mme [D] a délivré congé et sollicité une réduction du délai de préavis à un mois.

Par acte d’huissier du 3 janvier 2024, Mme [D] a attrait M. [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de le voir condamné au paiement des sommes suivantes:

-455 € au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023,

-485 € au titre du trop-perçu de loyers et charges,

-250 € à titre de dommages et intérêts au titre de ’meubles volés’,

-267,16 € à titre de remboursement de travaux,

-2 502,50 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

-2 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’absence de transmission des quittances de loyer,

-330 € en remboursement des charges provisionnées,

-100 € au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

A l’audience du 6 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois à la demande des parties, Mme [D] a réitéré ses demandes.

M. [L] a sollicité le rejet des demandes de Mme [D], et la condamnation de cette dernière, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui régler les sommes de :

-37,19 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre des charges,

-500 € en réparation de son préjudice moral,

-1 500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 10 février 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a :

-Fixé à la somme de 451,28 euros le montant de l’arriéré locatif,

-Dit que la somme de 3,72 euros due au titre de la restitution du dépôt de garantie sera conservée par le bailleur et que cette somme sera déduite sur le montant de la condamnation,

-Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de cette date et jusqu’à la date du jugement,

-Condamné Madame [S] [D] à verser à Monsieur [L] la somme de 447,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

-Débouté Madame [D] de ses demandes au titre du remboursement des travaux et charges provisionnées,

-Débouté Madame [D] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

-Débouté Madame [D] de sa demande au titre de la non délivrance des quittances,

– Condamné Monsieur [L] à verser à Madame [D] la somme de 150 euros au titre du préjudice matériel,

– Ordonné la compensation de ces sommes,

-Débouté Monsieur [L] de sa demande au titre du préjudice moral,

– Débouté les parties de leurs autres demandes,

– Débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Laissé à la charge des parties les dépens par elles engagés,

– Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Madame [D] a régulièrement relevé appel de cette décision le 1er avril 2025, recours portant sur les chefs ayant :

-fixé à la somme de 451,28 € le montant de l’arriéré locatif,

-dit que la somme de 3,72 € due au titre de la restitution du dépôt de garantie sera conservé par le bailleur et que cette somme sera déduite du montant de la condamnation,

-dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de cette date et jusqu’à la date du jugement,

-condamné Mme [D] à verser à Monsieur [L] la somme de 447,56 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

-débouté Madame [D] de ses demandes au titre du remboursement des travaux et charges provisionnées,

-débouté Madame [D] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

-débouté Madame [D] [S] de sa demande au titre de la non délivrance des quittances,

-condamné Monsieur [L] à lui verser la somme de 150 € au titre du préjudice matériel,

-débouté Madame [D] de ses autres demandes,

-débouté Madame [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-laissé à la charge des parties les dépens par elles engagés.

Aux termes de ses écritures du 30 juin 2025, Mme [D] demande à la cour d’infirmer le jugement sur ces points et, statuant à nouveau, de :

-condamner M. [L] à lui verser les sommes suivantes:

.restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 ……………………………….. 455,00 €

.trop-perçu de loyer et charges février 2023 : …….. 199,06 €

.dommages et intérêts meubles volés : ………………. 250,00 €

.remboursement de travaux : …………………………….267,16 €

.dommages et intérêts préjudice de jouissance : …. 2 502,50 €

.dommages et intérêts absence quittances : ………… 2 000,00 €

.remboursement des charges provisionnées : ……….330,00 €

.frais irrépétibles : ……………………………………………. 100,00 €

En tout état de cause,

-débouter Monsieur [L] toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Suivant conclusions du 22 juillet 2025, M. [L] demande à la cour de déclarer Mme [D] recevable mais mal fondée en son appel formé à l’encontre du jugement du 10 février 2025 rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], en conséquence,

-Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Dit que la somme de 3,72 € due au titre de la restitution du dépôt de garantie sera conservée par le bailleur,

Débouté Madame [D] de ses demandes au titre du remboursement des travaux et charges provisionnées,

Débouté Madame [D] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

Débouté Madame [D] de sa demande au titre de la non délivrance des quittances,

-Le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident, en conséquence, infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Fixé à la somme de 451,28 € le montant de l’arriéré locatif,

Dit que la somme de 3,72 € portera intérêt au taux légal à compter de cette date et jusqu’à la date du jugement,

Condamné Madame [D] à lui verser la somme de 447,56 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamné Monsieur [L] à verser à Madame [D] la somme de 150 € au titre du préjudice matériel,

Ordonné la compensation de ces sommes,

Débouté Monsieur [L] de sa demande au titre du préjudice moral,

Débouté les parties de leurs autres demandes,

Débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Laissé à la charge des parties les dépens par elles engagés,

Statuant à nouveau,

Dire que Monsieur [L] reste redevable de la somme de 3,72 € au titre du dépôt de garantie, cette somme ne devant pas porter intérêts, Madame [D] restant débitrice de charges,

Dire que Madame [D] reste redevable de la somme de 35,92 € au titre des charges récupérables de l’année 2022 et de celle de 5,19 € au titre des charges récupérables de l’année 2023,

En conséquence et par compensation,

Condamner Madame [D] à lui payer la somme de 37,39 €, cette somme devant porter intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Condamner Madame [D] à lui verser la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

Débouter Madame [D] de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires,

La condamner à lui verser la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés et en tous les dépens tant de première instance que d’appel.

Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.
Sur ce, la cour,

I- Sur les demandes au titre d’un trop-perçu, l’arriéré locatif et le dépôt de garantie

Le juge des contentieux de la protection a débouté Mme [D] de sa demande de remboursement d’un trop-perçu de loyers au visa des motifs suivants :

«En l’espèce, Madame [D] [S] sollicite le remboursement d’un trop-perçu de loyer et de charges en affirmant avoir été privée de la jouissance du logement pendant l’entièreté du mois de février 2023, le bien ayant même été loué à un autre locataire à compter du 17 février 2023, ce dont elle justifie par la production du nouveau bail.

Or, si Madame [D] [S] a sollicité la réduction de son délai de préavis au motif qu’elle avait obtenu un logement social, conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle n’en justifie à aucun moment si bien que son délai de préavis devait durer trois mois, conformément aux dispositions légales et contractuelles.

Néanmoins, elle justifie qu’un nouveau locataire a pris possession des lieux le 17 février 2023, ce qui n’est pas contesté par le défendeur, ce qui peut être analysé comme une acceptation tacite d’une réduction du bail, ce qui correspond aux stipulations contractuelles en ce qu’il est précisé, après le congé délivré par le locataire, qu’il reste redevable du loyer et des charges pendant la durée du préavis sauf si le logement est occupé avant la fin du délai par un autre locataire.

Ainsi, Madame [D] [S] reste redevable d’un loyer pour la période du 1 er février 2023 au 16 février 2023, le contrat de location étant toujours en cours à ce moment-là.

Cependant, le décompte produit par le défendeur, et dont la validité n’est pas contestée, montre que seule la somme de 234 euros (dont 3 euros payés par Madame [D] [S] et 231 euros correspondant à l’APL) ont été versés, alors que le loyer du pour cette période était de 277,14 euros (montant du loyer x nombre de jours d’occupation effective / nombre de jours dans le mois soit 485 x 16 / 28). Néanmoins, il convient de constater que le demandeur a déduit 2 centimes de cette somme dans sa demande, et que le procès reste la chose des parties.

Par conséquent, il convient de retenir que Madame [D] [S] reste redevable du différentiel auquel il faut déduire ces 2 centimes, soit la somme de 43,12 euros.

Dès lors, la demande de remboursement d’un trop-perçu, formulée par Madame [D] [S], ne saurait prospérer.»

L’appelante demande l’infirmation du jugement sur ce point considérant que M. [L] a bénéficié d’un trop-perçu de 199,06 au titre du mois de février 2023, comme ayant perçu deux fois le loyer du mois de février au titre de l’hébergement des deux locataires successifs en février. Elle rappelle qu’elle s’est vue priver de la jouissance des lieux loués à compter du 17 février 2023, en cours de préavis, qu’elle a découvert que le logement avait été reloué à un nouveau locataire à compter de cette date, en ayant été avertie par une voisine. Elle souligne qu’elle n’était donc redevable du loyer que pour la période allant du 1 er février au 16 février 2023, soit un montant de 277,14 € et que contrairement aux constatations du premier juge, la totalité du loyer de février a bien été réglée par elle au bailleur qui doit donc lui rembourser la somme de 199,06 € correspondant au trop perçu sur cette période.

Il résulte toutefois des décomptes produits que M. [L] a très exactement facturé le nombre de jour au prorata de l’occupation par Mme [D] en février 2023 et qu’il est inexact de soutenir qu’il aurait perçu deux fois le loyer complet du chef des deux locataires successifs (voir décompte produit en pièce n°37, non efficacement contesté).

Il n’y a donc pas lieu de restituer à Mme [D] un quelconque trop-perçu du bailleur, ce en quoi le jugement est confirmé.

Sur l’arriéré locatif, il est cependant exact que le premier juge a commis une erreur en retenant que ’concernant l’arriéré locatif, et au regard du décompte produit, il apparait que sur les 4754,06 euros appelés entre le 27 mars 2022 et le 16 février 2024 au titre des loyers dus, Madame [D] [S] ne s’est acquittée que de la somme de 4754,06 euros, soit un différentiel de 451,28 euros. »

Les deux parties en conviennent d’ailleurs puisque M. [L] demande lui aussi expressément l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé à la somme de 451,28 € le montant de l’arriéré locatif, et condamné Madame [D] à lui verser la somme de 447,56 €, sans reprendre aucune demande financière à son endroit sur la question d’éventuels impayés.

Il s’évince des explications des parties qu’il n’existait en réalité plus d’arriéré locatif, à raison notamment de la caution Visale et de la perception d’APL, l’entièreté de la dette ayant été soldée.

Dans ces conditions, la cour s’explique mal les raisons pour lesquelles M. [L] demande de dire qu’il reste redevable de la somme de 3,72 € au titre du dépôt de garantie, cette somme constituant la différence entre la somme de 451,28 € arbitrée par erreur par le premier juge et le montant du dépôt de garantie de 455 €.

M. [L] convient en page 7 de ses écritures avoir conservé par devers lui le montant du dépôt de garantie, alors même qu’il reconnaît par ailleurs implicitement, par sa demande d’infirmation, que la dette locative était soldée.

Dans ces conditions, la cour ne peut que faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie formée par Mme [D], ce en quoi le jugement est infirmé.

II- Sur les charges

M. [L] a également sollicité le remboursement de charges, demande dont il a été débouté, le premier juge ayant considéré qu’il ne produisait que des justificatifs partiels ne permettant pas de déterminer si la créance alléguée était effectivement due.

M. [L] forme appel incident sur ce point et indique verser aux débats toutes les pièces utiles et les décomptes de charges en pièces n°36 à 42. Il réclame un reliquat de 35,92 € non réglé au titre des charges récupérables pour l’année 2022 et 5,19 € au titre des charges récupérables de l’année 2023.

Mme [D] réclame pour sa part le remboursement des charges dont elle s’est acquittée de mars 2022 à janvier 2023 soit 11 x 30 € (330 €) en faisant valoir qu’elle n’a jamais été destinataire du moindre décompte des charges par nature ni d’aucune pièces justificatives, et qu’au vu de l’absence de tout entretien des parties communes comme de l’appartement, il y avait lieu de s’interroger sur la destination des provisions pour charges réglées.

Si M. [L] produit aux débats divers justificatifs de charges (EDF et entretien des parties communes notamment), la cour peine à déterminer, au vu notamment des relevés locatifs qui manifestement incluent déjà ces charges, et des règlements qui ont été faits par la caution Visale, au titre de la perception de l’APL et des versements opérés par la locataire, s’il demeure ou non une dette à ce titre.

Cette confusion conduit à devoir confirmer le premier juge en ce qu’il a débouté M. [L] de sa demande à ce titre.

Enfin, aucun argument de fait ou de droit ne saurait conduire à condamner M. [L] à rembourser à Mme [D] les charges réglées au titre des onze mois réclamés, puisque, à l’évidence, ces frais ont bien été engagés et que, par le contrat de bail qui fait la loi des parties, la locataire s’est engagée à régler lesdites provisions sur charges à hauteur de 30 € par mois en sus du loyer. Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [D] de sa demande de remboursement des charges locatives.

III- Sur la demande en dommages et intérêts pour non remise des quittances de loyer

Le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande de Mme [D] au titre de dommages et intérêts pour non-transmission des quittances.

Il a considéré sur ce point que :

« Madame [D] [S] avance que le refus du bailleur de transmettre les quittances lui cause un préjudice en ce que son refus a ralenti sa démarche de relogement auprès des organismes bailleurs.

Toutefois, elle ne démontre pas la nécessité de fournir ces quittances pour obtenir un logement social, ni qu’un éventuellement ralentissement de la procédure serait dû à l’absence des quittances. Au demeurant, elle disposait d’autres moyens de démontrer que son loyer était payé, par la transmission de relevés de compte ou de quittances subrogatives.

La demande de Madame [D] [S] sera rejetée. »

L’appelante rappelle les dispositions de l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui dispose que « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. [’] Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

Elle fait valoir que Monsieur [L] a toujours refusé de lui adresser des quittances de loyer signées, malgré le règlement direct de ses loyers, soit directement par elle, soit par l’intermédiaire de l’organisme de caution ou l’APL, qu’il a ainsi manqué à ses obligations légales de bailleur, et que cela lui a occasionné un préjudice en ce qu’elle a été ralentie dans ses démarches pour retrouver un nouvel appartement, les quittances de loyer de la location en cours lui étant réclamées par les organismes bailleurs.

M. [L] fait valoir de son côté qu’en cas d’impayé de loyer du locataire ou si ce dernier n’effectue qu’un paiement partiel de son loyer, le bailleur n’est pas tenu de lui transmettre une quittance de loyer. Il ajoute que Madame [D] a régulièrement payé ses loyers et charges entre mars et juin 2022 et a donc obtenu les quittances correspondantes, ce qu’elle admet puisqu’elle ne forme pas de demandes à ce titre (pièces 2 à 6) mais qu’en revanche, elle n’a plus payé intégralement un seul loyer à compter du mois de juillet 2022, de sorte qu’il a été totalement ou partiellement désintéressé par l’organisme de caution qui s’est substitué à la locataire à compter d’octobre 2022 ou par la CAF en lui versant directement l’allocation logement à compter du mois de décembre 2022 (pièces 12, 13, 14).

Il précise qu’ayant payé le loyer et les charges en lieu et place de la locataire, Action Logement a émis les quittances subrogatives à son attention, de sorte que c’est fort logiquement qu’il n’a plus émis de quittances à destination de Madame [D] à compter du mois de juillet 2022.

Il considère que la quittance de loyer a pour but d’attester que le locataire s’est intégralement acquitté du paiement de ses charges et de son loyer pour une période donnée, et que par définition, ce document ne peut donc pas être édité s’il existe un impayé.

Il conclut que la délivrance d’un reçu de loyer partiel n’est jamais obligatoire, et qu’en tout état de cause Mme [D] n’a jamais formulé une telle demande auprès de lui, campant exclusivement sur sa demande de remise de quittances.

En tout état de cause, une demande indemnitaire suppose la démonstration d’une faute – la faute ici alléguée étant la non remise de quittances, à les supposer exigibles – mais également d’un préjudice en lien avec cette faute. Or, en l’espèce, Mme [D] procède par voie d’affirmations non étayées, et ne démontre aucunement avoir été ralentie d’une manière ou d’une autre dans ses démarches de relogement.

Dans ces conditions et comme l’a exactement motivé le premier juge, la demande en dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée.

IV- Sur la demande en remboursement de la facture relative à la chaudière

Madame [D] soutient avoir dû effectuer des réparations sur la chaudière qui dysfonctionnait en octobre 2022, ce dont le propriétaire avait été avisé, mais refusait de procéder à sa réparation pour des motifs fallacieux, de sorte qu’elle n’a eu d’autre choix que de faire intervenir la société [H], dont le technicien a relevé la vétusté de la chaudière. Elle indique avoir été contrainte de changer la vanne de la chaudière pour un coût de 267,16€. Elle précise qu’elle était enceinte lors de cette panne de chaudière et ne pouvait se permettre de ne pas avoir de chauffage ni d’eau chaude.

Le bailleur répond que dans l’état des lieux d’entrée, il était expressément indiqué que la société [H] était mandatée pour l’entretien annuel et le suivi de la chaudière au gaz, qu’il justifie de ce contrat d’entretien souscrit pour tout l’immeuble et des visites d’entretien régulières réalisées au sein du logement. Il précise que lorsque le 19 septembre 2022, Madame [D] l’a contacté pour un dysfonctionnement de la chaudière ’dont elle dit qu’elle ne produisait pas d’eau chaude, allégations nullement prouvées’, il lui a rappellé qu’il avait souscrit ce contrat d’entretien et de dépannage avec l’entreprise [H] et que toute intervention du chauffagiste nécessitait son accord préalable, que sa locataire a passé outre en sollicitant ladite société sans qu’il ne valide en amont l’intervention, alors que l’urgence n’était pourtant pas manifestement caractérisée puisqu’elle a attendu un mois pour faire intervenir le chauffagiste. Il estime donc légitime d’avoir refusé d’assumer le paiement de la facture émise par la société [H].

Le premier juge a débouté Mme [D] de ce chef de demande en considérant que le changement de la vanne de la chaudière ressortait des réparations locatives devant rester à la charge du locataire.

Sur ce,

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Par ailleurs, l’article 1755 du code civil dispose qu’« aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

Le bail dispose que le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués. Il dispose aussi que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ledit décret prévoit notamment, au titre des réparations locatives, s’agissant du chauffage de la production d’eau chaude et de la robinetterie le ’remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allume piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz; rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.’

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que le bailleur a été avisé (échange de SMS) du dysfonctionnement de la chaudière, ce quelques mois seulement après l’entrée dans les lieux de Mme [D]. Assurément, la locataire n’aurait pas insisté auprès de son bailleur si elle ne rencontrait pas de problèmes de production d’eau chaude ou de chauffage, de sorte que les indications du bailleur suivant lesquelles le dysfonctionnement ne serait pas prouvé sont empreintes de mauvaise foi, et , de fait, la chaudière a bien dû être réparée. Si M. [L] reproche à Mme [D] d’avoir attendu un mois avant de faire intervenir le chauffagiste, ce délai n’apparaît nullement excessif dès lors qu’il est démontré que la locataire a d’abord sollicité son bailleur et que ce n’est qu’à défaut de réponse rapide qu’elle a pris à sa charge de régler le problème. L’échange de SMS du 19 septembre 2022 montre clairement que M. [L] a refusé de faire intervenir le chauffagiste du contrat d’entretien ’en rétorsion’ des impayés de loyers.

La facture du 19 octobre 2022 est d’un montant de 267,16 € et le compte rendu d’intervention mentionne une chaudière vétuste.

Au regard des prescriptions légales suvisées, la cour juge que le remplacement d’une vanne d’une chaudière vétuste pour un coût de 267,16 € ne constitue pas une réparation locative ressortant du décret susvisé, et infirme le jugement pour mettre la facture du 19 octobre 2022 à la charge de M. [L].

V- Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a rejeté la demande de Madame [D] au titre du préjudice de jouissance, en retenant que :

«Elle fait état de ce que, après l’entrée dans les lieux, elle a constaté différents désordres non repris dans l’état des lieux initial mais ajouté postérieurement avec l’accord de son bailleur fissures dans le salon et entrée, trou dans le sol de la chambre, interrupteur faisant du bruit, ampoules à baïonnettes » (elle produit des photographies), outre des moisissures en avril 2022 et faisant part des difficultés rencontrées avec la chaudière.

Elle évoque ensuite un problème au niveau du mitigeur de la salle de bain et des problèmes de fuites non résolus, le 14 avril 2022.

Elle indiquait à son bailleur que le lino de la chambre avait été abîmé par des ouvriers le même jour.

Elle produit un certificat médical daté du 11 mars 2024 faisant état de ce qu’elle a été traitée pour bronchite, asthme et pneumopathie en novembre 2022.

Or, force est de constater que les fissures constatées, le trou dans le sol, l’interrupteur faisant du bruit, le lino possiblement dégradé et la présence d’ampoules à baïonnettes ne sont pas de nature à rendre le logement impropre à l’occupation. En outre, la réalisation de petits travaux, tels que le remplacement de la vanne de la chaudière ou la réparation de fuites au niveau de la robinetterie, sont à la charge du locataire et qu’elle ne peut donc se prévaloir de l’absence d’intervention.

Elle ne démontre pas l’existence des moisissures qu’elle invoque et le lien entre ses difficultés de santé et l’état du logement ne ressort d’aucune pièce, pas même le certificat médical.

Par conséquent, la demande Madame [D] [S] sera rejetée. »

Mme [D] reprend ses demandes dans les mêmes termes, considérant que Monsieur [L] a manqué à son obligation :

-d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle,

-d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Elle estime qu’au regard de l’état du logement, le montant du loyer de 455 € était excessif et sollicite une indemnisation pour défaut de jouissance paisible du logement et d’entretien à hauteur de 227,50 € par mois, soit 11 mois x 227,50 = 2 502,50 €.

Il ressort des échanges communiqués que dès l’entrée dans les lieux, Mme [D] a effectivement signalé divers problèmes qui peuvent toutefois être qualifiés de mineurs au vu des photographies produites et qui ne caractérisent en tout état de cause aucunement un état ’d’insalubrité’ comme elle le revendique (ampoules, interrupteur, prises, notamment).

Le propriéraire l’a invitée à rajouter ces éléments sur l’état des lieux d’entrée.

Il justifie avoir fait intervenir M. [T], qui atteste notamment avoir changé l’enrouleur du volet de la chambre, changé les syphons de la cuisine et salle de bain, les joints des robinets, nettoyé tous les filtres, testé toutes les prises, sans relever de problèmes d’humidité ’concernant les traces noires sur le coin du radiateur il n’y avait pas d’humidité sur tout le mur, la toile était sec, il fallait juste un coup d’éponge chose que j’ai dit lors de mon intervention chez Mme [D]’.

Le lino endommagé par suite de l’intervention d’ouvriers ou les fissures dans le mur n’apparaissent pas avoir compromis la bonne jouissance des lieux. Les photographies communiquées montrent une unique fissure légère au plafond et une trace minime au sol. S’agissant des allégations de moisissures, elles ne sont étayées par aucun élément. Mme [D] ne produit aucune pièce significative sur ces points pouvant justifier d’une ampleur significative des désordres allégués.

Le certificat médical produit indiquant que Madame [D] a souffert de bronchite et d’une pneumopathie en novembre 2022 et qu’elle souffrait déjà d’asthme auparavant ne met aucunement en lien ces pathologies avec son environnement.

Dans ces conditions, la cour confirme le jugement en ce qu’il a débouté Mme [D] de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

VI- Sur la demande financière au titre des meubles ’volés’

Le juge des contentieux de la protection a condamné Monsieur [L] à verser à Madame [D] la somme de 150 euros au titre de son préjudice matériel, considérant que :

’Madame [D] [S] fait état de ce qu’elle n’a pas pu récupérer un canapé-convertible trois places, un micro-onde ainsi qu’une étagère, restés dans le logement, ce dont attestent deux amis ayant participé à son déménagement. En effet, ils indiquent que les serrures avaient été changées avant la date de fin du préavis si bien qu’ils n’avaient pas pu récupérer ces biens, voire même que le nouveau locataire aurait admis en avoir disposé sur autorisation du bailleur.

Madame [D] [S] justifie avoir déposé plainte contre son ancien bailleur pour le vol de ces trois éléments.

Elle produit une facture pour l’achat du canapé pour une valeur de 329,99 euros.

Monsieur [L] se limite à contester la présence de ces biens dans l’appartement et produit une attestation du nouveau locataire qui indique que, lors de la prise de possession des lieux, le logement était vide de tout meuble ou d’électroménager.

Néanmoins, les deux attestations produites par Madame [D] [S] viennent corroborer les déclarations effectuées auprès des services de police, avec constance et précision. En outre, le fait que le logement était vide à la date du 17 février 2023 ne démontre pas leur inexistence puisqu’ils ont pu être enlevés entre le déménagement et l’arrivée du nouveau locataire. Il conviendra, dès lors, de l’indemniser. En l’absence de facture pour le micro-onde et l’étagère et au vu de l’ancienneté du canapé, il conviendra de réduire ses demandes à la somme de 150 euros en réparation de son préjudice matériel.’

Mme [D] réitère sa demande en indemnisation à hauteur de 250 €. Elle indique qu’elle n’a pas conservé toutes les factures afférentes à ces biens meubles, hormis celle du canapé d’angle trois places convertible, acquis en août 2018 pour la somme de 329,99 € (pièce n°4), et considère que la valeur d’occasion de ce canapé convertible trois places, au bout de quatre ans, peut être fixée à 200 €, que la valeur du micro-ondes et de l’étagère peut être estimée à une somme forfaitaire de 50 €, soit 250 € au total.

M. [L] forme appel incident pour voir l’appelante déboutée de toute indemnisation à ce titre. Il fait valoir en premier lieu que la plainte pour vol ne semble pas avoir abouti (pièce n°5). Il ajoute que le locataire successeur de Mme [D] a indiqué que le logement était vide de tout meuble et électroménager lorsqu’il est entré dans les lieux (pièce n° 17). Il estime qu’en tout état de cause, le montant sollicité est infondé dans la mesure où dans ses déclarations auprès des services de police, Madame [D] reconnaissait que ces meubles étaient sans valeur « J’ai laissé un canapé, un micro-ondes et une étagère dans l’appartement, je ne savais pas si j’allais garder ou non ces effets personnels et je me laissais le temps du préavis pour décider de les garder, de les jeter ou bien de les donner» (pièce n° 5).

Dans un contexte où les serrures de l’appartement loué ont été changées par le propriétaire avant même l’expiration du préavis de la locataire, et au vu des témoignages précis produits par Mme [D] (M. [B] précise que ’lors de la visite de [S] auprès du nouveau locataire nous étions au téléphone et je l’ai entendu indiquer avoir donné le micro onde à sa mère et s’être débarrassé du canapé suite à l’achat d’un nouveau. Il a également précisé que le propriétaire lui a donné droit d’en faire ce dont il avait envie’), la cour fait pleinement siens les motifs du premier juge ci-dessus exposés et confirme le montant alloué conforme à la valeur de meubles d’occasion (canapé de 4 ans d’âge notamment).

VII- Sur la demande en dommage et intérêts formée par M. [L]

M. [L] critique le fait que le premier juge ait rejeté sa demande en dommages et interêts pour préjudice moral alors qu’il résulte de échanges de SMS que Mme [D] l’a qualifié de marchand de sommeil qui profite des gens et le compare à un voleur, propos offensant.

Ces propos s’inscrivent dans le cadre d’échanges peu amènes, non publics, dans un contexte d’impayés locatifs et d’imputation de divers défauts dans le logement, et M. [L] ne démontre pas avoir subi un préjudice indemnisable, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté sa demande au visa des dispositions de l’article 1240 du code civil.

VIII- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens du présent arrêt, aux termes duquel chacun succombe partiellement, commande à la fois de confirmer le jugement en ce qu’il laisse à chaque partie la charge de ses dépens et frais, et de statuer dans le même sens au titre et dépens d’appel et frais exposés à hauteur de cour.
PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 10 février 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en ses seules dispositions ayant :

-Fixé à la somme de 451,28 euros le montant de l’arriéré locatif,

-Dit que la somme de 3,72 euros due au titre de la restitution du dépôt de garantie sera conservée par le bailleur et que cette somme sera déduite sur le montant de la condamnation,

-Dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de cette date et jusqu’à la date du jugement,

-Condamné Madame [S] [D] à verser à Monsieur [L] la somme de 447,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

-Débouté Mme [S] [D] de sa demande en restitution du dépôt de garantie,

-Débouté Madame [S] [D] de ses demandes au titre du remboursement des travaux,

Statuant à nouveau sur ces points,

Constate qu’il n’existe plus d’arriéré locatif,

Condamne M. [X] [L] à payer à Mme [S] [D] la somme de 455 € correspondant au dépôt de garantie,

Condamne M. [X] [L] à payer à Mme [S] [N] la somme de 267,16 € au titre de la facture du 9 novembre 2022 relative à la chaudière,

Ajoutant au jugement,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

Le greffier Le président de chambre