Saisie immobilière : la clause de déchéance du terme peut-elle être considérée comme abusive ?

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Carole ALBERT, Juge de l’exécution

Greffier : Anaïs GIRARDEAU

copie à

Me Pierre ROBERT

le

CRÉANCIER POURSUIVANT

LA BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES,
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°605 520 071
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,
domicile élu chez Me [W] [Z] sis [Adresse 2]

représentée à l’audience par Me Pierre ROBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBITEUR SAISI

S.C.I. LA NICOLIERE,
*immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 384 401 770
dont le siège social est sis [Adresse 3]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège,

non représentée

Le tribunal, après débats à l’audience publique du 09 Février 2026 a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 16 Mars 2026, avec avis que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe :
EXPOSE DU LITIGE

Vu la procédure de saisie immobilière poursuivie par la société LA BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES à l’encontre de la S.C.I. LA NICOLIERE en vertu d’un commandement de saisie immobilière délivré le 09 Septembre 2025 et publié le 22 Septembre 2025 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d’[Localité 3] volume 2025 S n°82 et portant sur les biens immobiliers suivants :

-Sur la commune de [Localité 4], [Adresse 4], et [Adresse 5]
[Adresse 6], les droits et biens immobiliers sis en ladite commune, constitués par une MAISON DE VILLAGE comprenant :
l°/ Au rez-de-chaussée, une entrée, un bureau, une réserve, un WC, un placard et une remise;
2°/ Au premier étage, un grenier, un salon, une cuisine ;
3°/ Au deuxième étage, ume chambre, une salle de bains, un hall et un WC.
Cette maison à usage d’habitation, figurant au cadastre ainsi que cela résulte de la matrice cadastrale, annexée au présent acte, section AB n°[Cadastre 1], lieudit “[Adresse 4]” pour une surface totale de 00 ha 01 a 29 ca, constituée par les lots :
– N°2 pour 108/1000
– N°3 pour 390/1000
– N°4 pour 256/1000.

Vu l’assignation signifiée le 10 Novembre 2025 pour l’audience du 15 décembre 2025 remise à personne morale en la personne de monsieur [T] [G] représentant légal et le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 12 Novembre 2025 ;

Vu le renvoi du dossier à la demande de la requérante lors de l’audience du 15 décembre 2025;

Vu l’examen du dossier lors de l’audience du 09 février 2026, lors de laquelle le créancier poursuivant a comparu représenté par son avocat, en l’absence de la société débitrice saisie.

La débitrice, bien que régulièrement assignée n’a pas constitué avocat et ne s’est pas présentée à l’audience pour faire valoir les moyens que la loi lui permet de présenter sans l’assistance d’un avocat ; il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.
MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte des éléments produits aux débats:

-que la vente est poursuivie en vertu de la copie authentique de l’acte de prêt n°060026407 établi le 25 juillet 2022, par Me [D] [O], Notaire associé à [Localité 5]; d’une inscription de privilège de prêteur de deniers ayant effet jusqu’au 21 juillet 2041, publiée et enregistrée auprès de la Conservation des Hypothèques d’[Localité 3] bureau n°1, sous les références 1324P01 2022V6311; d’une inscription d’hypothèque conventionnelle ayant effet jusqu’au 25 juillet 2041, publiée et enregistrée auprès de la Conservation des Hypothèques d’[Localité 3] bureau n°1 sous les références 1324P01 2022V6311 ;

-qu’un commandement aux fins de saisie immobilière a été délivré le 09 Septembre 2025 et publié le 22 Septembre 2025 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d’[Localité 3] volume 2025 S n°82 ;

-que la saisie porte sur un ensemble immobilier tel que sus-visé ;

-que concernant l’origine de propriété, les biens immobiliers ci-dessus désignés appartiennent à la SCI LA NICOLIERE par suite d’un acte de vente reçu le 24 août 2024 par Me [O], Notaire à Saint Cannat déposé sous les références 1324P01 2022P15915;

-que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 12 novembre 2025 ;

-que la société Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes sollicite, dans son commandement de payer valant saisie, de voir retenir le montant de la créance du poursuivant à la somme totale de 144.691,85 euros (principal, intérêts et frais), provisoirement arrêtée au 25 mars 2025 outre intérêts postérieurs au taux contractuel de retard de 5,40% l’an à compter du 26 mars 2025 et jusqu’à paiement complet, sans préjudice des autres frais et accessoires, détaillée comme suit:

-prêt n°06026407:
-principal 136.115,84 euros
-intérêts 1.905,04 euros
-intérêts forfaitaires 6.670,97 euros
-intérêts et frais
jusqu’à parfait règlement mémoire
TOTAL DU au 25 mars 2025 144.691,85 euros

***
Il appartient au juge de l’exécution de vérifier la régularité de la procédure au regard des dispositions des articles L.311-2 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution notamment quant à l’existence d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

L’article 1225 du code civil dispose notamment que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat et que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 1305 du code civil dispose que l’obligation est à terme lorsque son exigibilité est différée jusqu’à la survenance d’un événement futur et certain, encore que la date en soit certaine.

Il en résulte que le terme permet de neutraliser le principe d’exigibilité immédiate de l’obligation de restitution de l’emprunteur, lequel est incompatible avec la nature d’un prêt immobilier. Il est une modalité de l’obligation prévue au chapitre 1 intitulé “modalités de l’obligation” du titre 4 relatif aurégime général de l’obligation.

Le non-respect du terme est sanctionné par sa déchéance légale (article 1305-4 du code civil) ou conventionnelle par application d’un mécanisme conventionnel, lequel prend la forme d’une clause dite de déchéance du terme ou d’exigibilité immédiate.

Par contre, le mécanisme de la résolution conventionnelle prévu par l’article 1225 du code civil, instauré dans la section IV relative à l’inexécution du contrat, suppose un manquement d’une partie à ses obligations dont le degré de gravité justifie la mise à néant du contrat et de ses effets ainsi que la remise des parties dans l’état antérieur à sa conclusion.

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière du 09 septembre 2025, délivré sur le fondement de la copie authentique de l’acte de prêt n°060026407 établi le 25 juillet 2022, par Me [D] [O], Notaire, a pour objet le recouvrement forcé de la somme de 144.691,85 euros en principal, intérêts et indemnité forfaitaire.

L’offre de prêt acceptée par la S.C.I NICOLIERE stipule notamment une clause intitulée “Déchéance du terme, exigibilité anticipée du présent prêt” (page 16/31) selon laquelle “le crédit sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles en capital, intérêts, commissions, indemnités, frais et accessoires, huit (8 jours) après l’envoi d’une mise en demeure de régler les sommes dues restée infructueuse et aucun autre versement de fonds ne pourra être sollicité par l’emprunteur, dans l’un quelconque des cas suivants:
-non paiement à bonne date d’une somme quelconque exigible au titre du contrat […]
En cas d’exigibilité du Crédit consécutive à la résiliation du contrat dans les cas prévus ci-dessus, l’emprunteur devra verser au préteur une indemnité égale à 5,00% de l’ensemble des sommes dues au jour du prononcé de l’exigibilité anticipée. […].”

Ainsi, le terme stipulé par les parties a pour effet la restitution de la somme prêtée après paiement des échéances mensuelles de remboursement mentionnées dans le tableaux d’amortissement annexé à l’offre. Il constitue donc une modalité d’exécution de l’obligation de restitution de la somme prêtée.

La clause intitulée “déchéance du terme” est un mécanisme conventionnel ayant pour effet la perte du bénéfice du terme, et non la résolution du contrat de prêt avec effet rétroactif, sous condition d’une mise en demeure préalable de régulariser les échéances impayées restée infructueuse à l’expiration d’un délai de huit jours.

La clause précitée ne constitue donc pas une clause résolutoire, fondée sur un manquement grave de l’emprunteur à ses obligations, soumise aux articles 1224 et suivants du code civil.

Il sera relevé, d’une part, que la société Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes ne produit pas aux débats la lettre de mise en demeure adressée à la S.C.I LA NICOLIERE.

D’autre part, la rédaction de la clause de déchéance de terme, en ce qu’elle laisse à l’emprunteur un délai limité à huit jours pour régulariser les échéances impayées, pose la question de son caractère abusif.

L’article L 212-1 du code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre
professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Il résulte d’un arrêt rendu par la grande chambre de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 17 mai 2022 que les articles 6§1 et 7 §1 de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens qu’ils s’opposent à une législation nationale qui, en raison de l’effet de l’autorité de la chose jugée et de la forclusion, ne permet ni au juge d’examiner d’office le caractère abusif de clauses contractuelles dans le cadre d’une procédure d’exécution hypothécaire ni au consommateur, après l’expiration du délai pour former opposition, d’invoquer le caractère abusif de ces clauses dans cette procédure ou dans une procédure déclarative subséquente, lorsque lesdites clauses ont déjà fait l’objet, lors de la procédure d’exécution hypothécaire, d’un examen d’office par le juge de leur caractère éventuellement abusif, mais que la décision juridictionnelle autorisant l’exécution hypothécaire ne comporte aucun motif, même sommaire, attestant de l’existence de cet examen ni n’indique que l’appréciation portée par ce juge à l’issue dudit examen ne pourra plus être remise en cause en l’absence d’opposition formée dans ledit délai. ( CJUE 600/19 Ibercaja Banco).

Un arrêt du même jour (C -693/19 SPV Project 503 Srl et C-831/19 [Adresse 7] e.a) mentionne que les dispositions précitées doivent être interprétées en ce sens qu’elles s’opposent àune réglementation nationale qui prévoit que, lorsqu’une injonction de payer prononcée par un juge sur demande d’un créancier, n’a pas fait l’objet d’une opposition formée par le débiteur, le juge de l’exécution, ne peut pas, au motif de l’autorité de chose jugée dont cette injonction est revêtue et couvre implicitement la validité de ces clauses, excluant tout examen ultérieur de la validité de ces dernières, contrôler l’éventuel caractère abusif des clauses du contrat qui ont servi de fondement à ladite injonction.

Le droit positif interne en déduit que l’autorité de chose jugée d’une décision de justice telle qu’une décision d’admission de créance au passif d’une procédure collective, résultant de l’article 1355 du code civil et de l’article 480 du code de procédure civile, n’a pas pour effet de vider de sa substance l’obligation du juge national de procéder à un examen d’office du caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles. ( Com 8 février 2023 21-17.763)

La Cour de cassation a jugé qu’une clause d’un contrat de prêt qui stipule la résiliation de plein droit d’un contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’un délai raisonnable créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. (Civ 2ème 22 mars 2023 21-16.044 ).

Enfin, la Cour de cassation a jugé que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable.

Elle a considéré qu’un délai de quinze jours pour régulariser les échéances impayées n’était pas constitutif d’un délai raisonnable de sorte que la clause de déchéance du terme devait être qualifiée d’abusive ( Civ 1ère 29 mai 2024 n° 23-12.904 ).

La clause de déchéance du terme invoquée par la société Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes est donc susceptible de constituer une clause abusive en ce qu’elle stipule un délai de préavis limité à huit jours pour régulariser les impayés. Dans ce cas, elle serait réputée non écrite de sorte que le dispositif conventionnel de déchéance du terme serait mis à néant et le créancier aurait à opter pour la résolution du contrat sauf au juge de l’exécution de limiter la condamnation au paiement des échéances impayées.

Il convient donc de surseoir à statuer et de rouvrir les débats pour permettre au créancier poursuivant de produire la lettre de mise en demeure de régler les sommes dues et restée infructueuse adressée à la S.C.I NICOLIERE et de permettre aux parties de formuler leurs observations sur le point soulevé d’office par le juge de l’exécution et ses éventuelles conséquences sur les caractères liquide et exigible de la créance du créancier poursuivant.

Les autres demandes et des dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS

Statuant comme juge de l’exécution, publiquement, par jugement réputé contradictoire, par mesure d’administration judiciaire, par mise à disposition au greffe ;

AVANT DIRE-DROIT,

SURSOIT à statuer sur les demandes de la société requérante ;

SOULÈVE d’office la question du caractère abusif de la clause stipulée à l’article intitulé “DECHEANCE DU TERME” en page 16/31 des conditions particulières de l’offre de prêt;

PRONONCE la ré-ouverture des débats à l’audience du jeudi 18 mai 2026 à 9h00 afin d’inviter la société Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes d’une part, de produire la lettre de mise en demeure de régler les sommes dues et restée infructueuse adressée à la S.C.I NICOLIERE et d’autre part, d’inviter les parties à formuler leurs observations sur le point de droit soulevé d’office et ses éventuelles conséquences sur les caractères liquide et exigible de la créance du créancier poursuivant ;

RESERVE les dépens.

Et le présent jugement a été signé le 16 mars 2026 au tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence par madame Carole ALBERT, juge de l’exécution et madame Anaïs GIRARDEAU, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION