Indivision immobilière : comment procéder à la licitation en cas de désaccord entre héritiers ?

Première Chambre

Jugement du 17 Mars 2026

N° RG 25/00349 – N° Portalis DB2N-W-B7J-ILRN

DEMANDEUR

Monsieur [J] [R]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1] (91)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jean-Luc VIRFOLET, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Madame [S] [R]
née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1] (91)
demeurant [Adresse 2]
défaillante

Madame [U] [Z] [D] [X] [R]
née le [Date naissance 2] 1932 à [Localité 2] (59)
demeurant [Adresse 3]
défaillante

Monsieur [O] [R]
né le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 3] (75)
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Philippe SADELER, membre de la SCP SADELER – BIAGE-DAMIENS, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 16 décembre 2025
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 17 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

copie exécutoire à Maître Philippe SADELER de la SCP SADELER – BIAGE-DAMIENS – 13, Maître Jean-Luc VIRFOLET – 29 le

N° RG 25/00349 – N° Portalis DB2N-W-B7J-ILRN

Jugement du 17 Mars 2026

– prononcé publiquement par Emilie JOUSSELIN, par sa mise à disposition au greffe
– en premier ressort
– réputé contradictoire
– signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.
***

EXPOSE DU LITIGE

M. [C], [T], [H] [R], marié en secondes noces sous le régime de la séparation de bien et né le [Date naissance 4] 1904 au [Localité 4] (76) est décédé le [Date décès 1] 1991 à [Localité 5] (06) laissant pour lui succéder :
– Mme [V] [B], son épouse en secondes noces, usufruitière du 1/4 des biens dépendants de la succession de son époux,
– ses quatre enfants :
* M. [W], [C], [M] [R], né le [Date naissance 5] 1930 à [Localité 6] (76), héritier à hauteur d’un 1/4,
* Mme [U], [Z], [D], [X] [R], née le [Date naissance 2] 1932 à [Localité 7] (59), héritière à hauteur d’un 1/4,
* M. [L], [M], [I] [R], né le [Date naissance 6] 1935 à [Localité 2] (59), héritier à hauteur du 1/4,
* Melle [P] [R], née le [Date naissance 7] 1942 à [Localité 8] (Seine), héritière à hauteur d’un 1/4.

Dépendait de la succession de M. [C] [R], un immeuble sis [Localité 9] (75), [Adresse 5] et [Adresse 6], cadastré DL n°[Cadastre 1], pour une contenance de 72 ares et 43 centiares, lots de propriété n°262, n°296 et n°315.

Suite à l’acceptation de la succession de leur soeur, Melle [P] [R], décédée le [Date décès 2] 2004, M. [W], Mme [U] et M. [L] [R] ont reçu chacun un quart en nue-propriété de l’immeuble indivis sis [Localité 9], [Adresse 5] et [Adresse 6], cadastré DL n°[Cadastre 1] lots de propriété n°262, n°296, et n°315.

Suite au décès de M. [L] [R], intervenu le [Date décès 3] 2016 à [Localité 10] (BRESIL), laissant pour lui succéder son seul fils, M. [O] [R], ce dernier est devenu propriétaire en indivision à hauteur de 1/4 de l’immeuble indivis sis à [Localité 9] ci-dessus désigné, et à hauteur de 1/4 du même immeuble en indivision avec M. [W] et Mme [U] [R]

M. [W] [R], né le [Date naissance 5] 1930 à [Localité 6] (76) et marié sous le régime de la communauté universelle à Mme [Y] [K], est décédé le [Date décès 4] 2020 au [Localité 11] (72), commune où il était alors domicilié.

Mme [Y] [K], veuve [R], née le [Date naissance 8] 1934 à [Localité 12] (85) est décédée le [Date décès 5] 2023 au [Localité 11] (72), commune où elle était alors domiciliée, laissant pour lui succéder ses deux enfants issus de son union avec M. [W] [R], à savoir :
– M. [J] [R],
– Mme [S] [R].

Dépend de la communauté universelle non liquidée de M. [W] [R] et Mme [Y] [K], veuve [R], 1/3 des droits au sein de l’immeuble indivis sis [Localité 9].

Suite au décès de Mme [P] [R], de M. [L] [R], de M. [W] [R] et de Mme [Y] [K] veuve [R], seraient propriétaires indivis de cet immeuble sis à [Localité 9] :
– M. [J] et Mme [S] [R], en leur qualité d’ayants-droit de leurs parents, M. [W] [R] et Mme [Y] [K], veuve [R], à hauteur de 1/3 en pleine propriété,
– Mme [U] [R], à hauteur de 1/3 en pleine propriété,
– M. [O] [R], à hauteur de 1/3 en pleine propriété.

Courant 2021, Me [J] [G], notaire au [Localité 11] (72), a été chargé du règlement amiable de la succession de M. [W] [R], puis après son décès, du règlement de la succession de Mme [Y] [K] veuve [R].

Afin de liquidation de la communauté universelle ayant existé entre M. [W] [R] et Mme [Y] [K], veuve [R] et de la succession de cette dernière, ont été demandés à Mmes [S] et [U] [R] et M. [O] [R] leur accord afin de vendre l’immeuble indivis sis dans le [Localité 9] de [Localité 13].

M. [O] [R] n’a pas répondu sur ce point dans le cadre d’une tentative de partage amiable de l’indivision immobilière sise dans le [Localité 9] de [Localité 13], [Adresse 5] et [Adresse 6], cadastré DL n°[Cadastre 1], lots de propriété n°262, n°296, et n°315.

M. [J] [R], par actes de commissaire de justice délivrés les 10, 16 et 22 janvier 2025 à Mme [S] [R], Mme [U] [R] et M. [O] [R], a saisi le Tribunal Judiciaire du MANS. Il y sollicite :
– d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la communauté universelle ayant existé entre ses parents et de la succession de Mme [Y] [K], veuve [R], et en tant que de besoin, de Mme [P] [R],
– de désigner Me [J] [G] pour y procéder, ainsi qu’un juge commis,
– d’ordonner la vente par voie de licitation des biens et droits immobiliers suivants dépendant de l’indivision, à savoir de l’immeuble en copropriété situé à [Localité 9] cadastré dite ville section DL pour 72 ares et 43 centiares, lots de propriété n°262, n°296, et n°315, sur la base d’une mise à prix de 500.000 €,
– d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage.

Au soutien de ses demandes, il vise les articles 815 et suivants du Code Civil, notamment l’article 841, ainsi que les articles 1360 et suivants du Code de Procédure Civile. Il invoque également l’article 720 du Code Civil.
Il indique que M. [W] [R], comme son épouse, Mme [Y] [K], étaient domiciliés sur la commune du [Localité 11] (72) lors de leurs décès, et qu’en conséquence, le tribunal judiciaire du MANS (72) est territorialement compétent pour connaître des demandes d’ouverture des opérations de comptes-liquidation-partage de leur communauté universelle et de la succession de sa mère, et en tant que de besoin, par extension, de la succession de Mme [P] [R].
Au soutien de la demande de désignation de Me [G], il invoque l’article 1364 du Code de Procédure Civile.
Au soutien de sa demande de licitation de l’immeuble indivis ci-dessus décrit, il fait valoir que Mmes [S] et [U] [R] sont d’accord avec la mise en vente de ce bien, laquelle est indispensable au partage entre les indivisaires du prix de vente, exposant qu’existe un bail en cours concernant ce bien, valorisé à hauteur de 858.200 € en raison de cette occupation, et à hauteur de 1.000.000 € s’il était libre de tout occupant, et qu’il est donc fondé à en solliciter la licitation avec fixation de sa mise à prix à 500.000 € en l’absence de réponse positive de M. [O] [R] aux demandes de mise en vente de ce bien.
Concernant les réclamations formulées par M. [O] [R] pour le compte de l’indivision, il soutient qu’elles sont dilatoires puisque les comptes seront réalisés par le notaire commis.

*****

M. [O] [R], dans ses dernières écritures signifiées par voie dématérialisée le 1er septembre 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, acquiesce à l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision successorale existant entre les consorts [R] et à la désignation de Me [J] [G] pour y procéder.
Il sollicite la vente amiable du dit bien et s’oppose, faute d’y acquiescer, à la licitation du bien immobilier indivis sis [Localité 9] cadastré dite ville section DL n°[Cadastre 1] pour 72 ares et 43 centiares, lots de propriété n°262, n°296, et n°315, sur la base d’une mise à prix de 500.000 €.
Il demande d’ordonner au notaire de s’adjoindre les services d’une agence immobilière sise à [Localité 13] pour contribuer à l’évaluation du bien immobilier indivis, et de conditionner la répartition entre les indivisaires du prix issu de la vente, à l’approbation préalable d’un compte de gestion transparent et réactualisé de l’immeuble y afférent.
Il indique qu’il a toujours souhaité sortir de l’indivision de manière amiable.
Il ne s’oppose pas à la désignation de Me [J] [G] en qualité de notaire commis, tout en soulignant le besoin qu’il s’adjoigne les services d’une agence immobilière parisienne plus au fait des réalités du marché immobilier local.
N° RG 25/00349 – N° Portalis DB2N-W-B7J-ILRN

Il répond qu’il n’a pas refusé la mise en vente du bien immobilier indivis, préférant qu’elle ait lieu à l’amiable, mais qu’il a conditionné son accord à la communication du compte de gestion contemporain de l’immeuble, et à la levée de tout soupçon quant à l’encaissement par ses soins, aux lieu et place de l’indivision, d’un chèque établi par Mme [N], locataire.
Il souligne des défauts de gestion de l’indivision par le demandeur, à savoir le manquement de deux mois de loyer par la locataire qu’il convient de lui réclamer, l’absence de réévaluation du loyer sur la variation de l’indice INSEE, l’absence de réclamation à la locataire de trois nouveaux badges de parking, l’absence de récupération auprès de la locataire des charges telles que l’eau et les ordures ménagères, la réalisation de travaux comme le remplacement des volets ou de la plomberie sans l’en informer, ou l’existence de charges correspondant à des consultations d’avocat.

*****

Mmes [S] et [U] [R], bien que régulièrement assignées, n’ont pas constitué avocat.

*****

Par ordonnance du 2 octobre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire à la même date et a fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie devant le juge unique du Tribunal Judiciaire du 16 décembre 2025.
A cette audience, les parties constituées ont déposé leurs dossiers en l’état de leurs dernières écritures et la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026.
MOTIFS :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. Sur la demande d’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire de la communauté universelle ayant existé entre M. [W] [R] et Mme [Y] [K], de la succession de cette dernière, et par extension de la succession de Mme [P] [R] et la demande de désignation d’un notaire commis :

Les articles 835 à 839 du Code Civil posent le principe selon lequel le partage d’une indivision se réalise à l’amiable.
Par exception, l’article 840 du Code Civil prévoit que “Le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837″.
L’article 1361 du Code de Procédure Civile dispose que “Le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies.
Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage” et l’article 1364 du même code poursuit : “Si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations.
Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal”.

Ressort des quelques éléments versés aux débats que les opérations de liquidation-partage de la communauté universelle ayant existé entre M. [W] [R] et Mme [Y] [K], de la succession de cette dernière sont bloquées car les deux indivisaires-héritiers, titulaires en qualité d’ayant-droits, de 1/3 des droits indivis de l’immeuble sis dans le [Localité 9] de [Localité 13] ne souhaitent pas demeurer en indivision. Pour cela, ils s’accordent sur le caractère indispensable de la vente de ce bien immobilier indivis, et en conséquence, sa licitation, en l’absence d’unanimité des indivisaires pour procéder à sa vente, M. [O] [R], n’ayant jamais acquiescé à leur demande en ce sens.

M. [O] [R] n’ayant pas la qualité d’ayant-droit de M. [W] [R], ni de Mme [Y] [K], il n’est pas intéressé par les opérations de partage de la communauté universelle ayant existé entre eux, ni par le partage de la succession de Mme [Y] [K]. En effet, les seuls indivisaires intéressés par ces opérations sont M. [J] [R] et Mme [S] [R], lesquels n’avancent aucun désaccord sur la manière de parvenir entre eux au partage des biens relevant de ces deux indivisions, dans la mesure où la difficulté provient du désaccord qui les oppose à M. [O] [R], étranger aux indivisions visées par la présente action en partage judiciaire. En effet, l’indivision dont M. [O] [R] fait partie résulte de décès antérieurs, à savoir les décès successifs de M. [C] [R], de Melle [P] [R] et de M. [L] [R].

En conséquence, les conditions de l’ouverture d’un partage judiciaire des indivisions issues de la communauté universelle ayant existé entre M. [W] [R] et Mme [Y] [K], et d’un partage judiciaire de la succession de cette dernière n’étant pas réunies, M. [J] [R] sera débouté de sa demande en ce sens, ainsi que de sa demande de désignation d’un notaire pour y procéder, cette demande devenant sans objet en présence d’un débouté.

En présence d’un rejet de la demande principale, il n’y a pas lieu de répondre à la demande accessoire d’ouverture, par extension, des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision successorale de Mme [P] [R], ni à la désignation d’un notaire pour y procéder.

II. Sur la demande de licitation de l’immeuble indivis sis à [Localité 9] [Adresse 5] et [Adresse 6], cadastré DL n°[Cadastre 1], lots de propriété n°262, n°296, et n°315 et les demandes reconventionnelles de M. [O] [R] d’évaluation du dit bien immobilier par une agence immobilière parisienne et d’ordonner la production des comptes de gestion de l’indivision :

L’article 1686 du Code Civil dispose : “Si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ;
Ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre,
La vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.
La licitation constitue l’une des modalités du partage. Il s’agit d’une opération préliminaire au partage”.

Ressort de cet article que la licitation est une opération de partage en ce qu’elle constitue une alternative à l’impossibilité de recourir au partage en nature des biens indivis, de sorte que la licitation, telle que prévue à cet article, est indissociable du partage.

En l’espèce, le bien indivis visé par la demande de licitation relève de l’indivision née à la suite de l’ouverture de la succession de M. [C] [R], qui aurait été réglée par Me [E] [A], notaire à [Localité 14] (06), le 9 juillet 1992 selon publication réalisée au septième bureau des hypothèques de [Localité 13] les 6 novembre et 1er décembre 1992 volume 92 P numéro 6443 (pièce n° 3 et 4 du demandeur).

Aucune demande de partage judiciaire relative à l’indivision dont relève cet immeuble n’étant formulée préalablement à la demande de licitation de celui-ci, il y a lieu d’interroger la recevabilité de cette demande et/ou son bien-fondé en application de l’article 1686.

En effet, le seul cas prévu par le législateur permettant d’ordonner la vente d’un immeuble avant que le partage ne soit réalisé ou même envisagé, figure à l’article 815-5-1 du Code Civil qui permet au juge d’autoriser l’aliénation d’un bien indivis à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

En conséquence, l’affaire n’étant pas en état sur ce point, la réouverture des débats sera ordonnée afin de permettre aux parties constituées de préciser et d’étayer leurs demandes de licitation, d’évaluation du bien immobilier indivis et de production des comptes d’indivision, au regard des questions suivantes :
– la demande de licitation du bien indivis est-elle formulée uniquement sur le fondement de l’article 1686 du Code Civil ? Ou également sur le fondement de l’article 815-5-1 du Code Civil au regard des articles 815 et suivants visés par le demandeur dans son dispositif, étant précisé qu’en présence d’un l’accord de principe donné par Mme [S] [R], Mme [U] [R] (pièce n°16 et n°17 du demandeur) et de l’accord du demandeur principal pour la mise en vente du bien immobilier indivis sis [Localité 9], la majorité des deux tiers des droits indivis sur l’immeuble litigieux apparaît, sauf élément nouveau, atteinte ? ;
– dans l’hypothèse où cette demande serait fondée uniquement de l’article 1686 du Code Civil, l’ouverture des opérations de partage judiciaire de l’indivision dont relève ce bien immobilier indivis est-elle souhaitée par les parties ? Dans l’affirmative, les parties qualifient-elles cette indivision de légale (en l’absence de règlement définitif de la succession de M. [C] [R]) ou de conventionnelle (résultant du choix des héritiers de M. [C] [R] de demeurer en indivision à l’issue des opérations de partage) ? Et sont invitées à fournir tout élément étayant leur réponse ;

III. Sur les frais du procès :

L’article 696 du Code de Procédure Civile prévoit que “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020″.

Outre le fait que la pratique ancienne ordonnant l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage est dénuée de toute base légale, en l’espèce, en l’absence d’une quelconque ouverture d’un partage judiciaire ordonnée par la présente décision, commande de le débouter M. [J] [R] de sa demande en ce sens.
Par ailleurs, en raison de la nature du litige et des circonstances de l’espèce, chacune des parties sera condamnée au paiement des dépens à hauteur de un quart.
PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [J] [R] de sa demande d’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire de la communauté universelle ayant existé entre M. [W] [R] et Mme [Y] [K], et de la succession de cette dernière, ainsi que de la demande accessoire d’ouverture, par extension, des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision successorale de Mme [P] [R] ;

DÉBOUTE M. [J] [R] de sa demande de désignation d’un notaire commis pour y procéder ;

Avant dire droit sur la demande de licitation de l’immeuble indivis en copropriété situé à [Localité 9] cadastré dite ville section DL n°[Cadastre 1] pour 72 ares et 43 centiares, lots de propriété n°262, n°296, et n°315, sur la base d’une mise à prix de 500.000 € et les demandes reconventionnelles de M. [O] [R] aux fins d’évaluation de la valeur du bien immobilier indivis par une agence immobilière parisienne et aux fins de reddition des comptes de l’indivision immobilière,

ORDONNE la réouverture des débats afin de permettre aux parties constituées de préciser et d’étayer leurs demandes de licitation, d’évaluation du bien immobilier indivis et de production des comptes d’indivision, au regard des questions suivantes :
– la demande de licitation du bien immobilier est-elle formulée uniquement sur le fondement de l’article 1686 du Code Civil ? Ou également sur le fondement de l’article 815-5-1 du Code Civil au regard des articles 815 et suivants visés par le demandeur dans son dispositif ;
– dans l’hypothèse où cette demande serait fondée uniquement de l’article 1686 du Code Civil, l’ouverture des opérations de partage judiciaire de l’indivision dont relève ce bien immobilier indivis est-elle souhaitée par les parties ? Dans l’affirmative, les parties qualifient-elles cette indivision de légale (en l’absence de règlement définitif de la succession de M. [C] [R]) ou de conventionnelle (résultant du choix des héritiers de M. [C] [R] de demeurer en indivision à l’issue des opérations de partage) ? Et sont invitées à fournir tout élément étayant leur réponse ;

DÉBOUTE M. [J] [R] de sa demande d’ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage ;

CONDAMNE M. [J] [R] au règlement du quart des dépens ;

CONDAMNE Mme [S] [R] au règlement du quart des dépens ;

CONDAMNE Mme [U] [R] au règlement du quart des dépens ;

CONDAMNE M. [O] [R] au règlement du quart des dépens ;
N° RG 25/00349 – N° Portalis DB2N-W-B7J-ILRN

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;21

RENVOIE l’affaire à la mise en état du 21 mai 2026 aux fins de conclusions de M. [J] [R] sur les interrogations soulevées par le juge du fond.

La greffière La Présidente